某工业小镇公共租赁住房工程项目可行性研究报告Word文件下载.docx
《某工业小镇公共租赁住房工程项目可行性研究报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某工业小镇公共租赁住房工程项目可行性研究报告Word文件下载.docx（77页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目总车位数225个，其中机动车停车位39个，非机动车停车位186个）。
总户数为136户。
配套建设给排水工程、消防工程、供配电工程、装修工程、小区道路及综合管线工程、地质灾害治理工程、绿化、照明等配套工程。
项目主要经济技术指标一览表见表1-1.
表1-1项目主要经济技术指标一览表
序号
项目名称
单位
数值
备注
1
总用地面积
m2
5333.73
2
总基底面积
1263.50
——
3
总建筑面积
6765.57
其中
住宅面积
5356.09
物业管理用房建筑面积
36.73
社区活动室建筑面积
143.88
首层室内停车车库建筑面积
984.54
配电房建筑面积
51.91
公共卫生间建筑面积
73.47
值班室建筑面积
15.00
出屋面楼间
103.95
6
容积率
--
1.27
7
建筑密度
%
23.6
8
绿地率
30
9
绿化面积
1598.00
10
总户数
套
136
11
车位数
个
225
机动车位39个，非机动车位186个
1.3投资估算与资金筹措
项目投资及资金筹措：
项目估算总投资为1020.45万元，其中：
工程费用849.19万元，占总投资83.22%，工程建设其他费用106.85万元，占总投资10.47%，预备费64.41万元，占总投资6.31%。
详见表12-1投资估算表。
资金来源：
计划申请中央、自治区专项资金、县级财政配套资金解决。
中央补助资金和自治区补助项资金数额按《关于下达2015年中央和自治区城镇保障性安居工程专项资金的通知》中规定：
中央补助资金按平均每套补助3.58458万元，自治区补助资金平均每套补助0.45万元，则申请中央补助资金487.50万元，自治区补助资金61.2万元，本项目计划申请中央、自治区补助资金为548.7万元。
中央、自治区补助资金已下达。
1.4研究工作的依据和范围
1.4.1研究工作的依据
（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
（2）住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
（3）财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）
（4）《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；
（5）《公共租赁住房管理办法》中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号文；
（6）《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（桂政发[2007]44号）；
（7）《广西壮族自治区人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（桂政发〔2011〕5号）；
（8）《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理办法的通知》（桂政发[2009]22号）；
（9）
（10）《广西壮族自治区保障性住房建设标准》（DBJ/T45-001-2012）；
（11）《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》（桂政办发[2013]77号）；
（12）《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（13）《某市公共租赁住房管理暂行办法》；
（14）《某县新县城总体规划（2014～2030）》
（15）
（16）《广西壮族自治区某县土地利用总体规划（2006—2020年）》
（17）
（18）项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。
1.4.2研究工作范围
根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与劳动安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和资金筹措，以便为项目的立项和建设，提供可靠的决策依据。
1.5项目结论
针对行政区划调整后新某县工业发展基础薄弱、发展载体缺乏、项目落户困难、瓶颈制约突出等现状，根据市城市总体规划和某县总体发展规划调整要求，把产业发展与未来城市发展的规划相结合，将作为新某县的行政中心、作为新某县的经济中心，为了充分体现产业与城市互动、融合的发展理念做出了建设某工业小镇的重大决策。
某工业小镇是扭转某县工业发展薄弱现状的重要载体，被定位为促进某县经济发展的新引擎。
某工业小镇将加快建设供水、供电、路网、排水管网和业务用房、公共租赁住房等基础配套工程。
本项目的建设可以解决某工业小镇项目建设运营期公职管理人员及技术骨干的生活住宿问题，解决他们的生活后顾之忧，安心做好基层工作，为工业小镇的快速发展注入动力，因此该项目的建设十分必要。
自治区、市县各级政府各部门高度重视该项目的建设工作，项目的建设条件具备，建设依据充分，符合国家政策的相关规定，符合某县经济发展规划的现实需要，社会效益显著，建议有关部门在资金方面给予大力支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目背景
某县历来是经济社会发展的重要组成部分，是广西传统强县。
为适应发展定位和布局，某市实施部分行政区划调整。
在大力推进粤桂跨区域合作、建设西江黄金水道上向东开放龙头城市的大环境下，针对行政区划调整后新某县工业发展基础薄弱、发展载体缺乏、项目落户困难、瓶颈制约突出等现状，根据某市城市总体规划和某县总体发展规划调整要求，把产业发展与未来城市发展的规划相结合，将作为新某县的行政中心、某镇作为新某县的经济中心，为了充分体现产业与城市互动、融合的发展理念做出了建设某工业小镇的重大决策。
某工业小镇规划控制面积达35平方公里，近期建设用地3.3平方公里，中期建设用地13.33平方公里，远期建设用地18.37平方公里。
其紧临工业园高新技术产业开发区，与某市主要功能区、工业区之间的直线车程均在半小时以内，对接收某市及珠江三角经济发达区辐射非常有利。
其中距某市商业居住主城区约12公里，距苍海旅游新区约23公里，距粤桂合作特别试验区约14公里，距某市工业新城约22公里，距不锈钢制品产业园14公里，距某市工业园港口工业区30公里，是某市境内同时具备5种综合交通运输工具（高速公路、铁路、航运、航空、燃气管道）的小城镇之一。
至目前，某镇总体规划修编及控制性详细规划初稿已完成，路网、功能区划分等已基本编制完成，产业发展研究及概念性总体规划正在修改完善中。
今年，工业小镇安排了11个新开工项目，其中涉及基础和配套设施方面的建设项目占到9个，包括6个道路、排水等相关基础设施项目，以及客运站、幼儿园和体育健身等3个公共配套设施项目。
目前，近400亩的启动区土地平整及土石方工程已完成工程量的三分之一，近期可开工建设首期460米长的路网工程、6000多米长的排水管埋设工程及6510平方米的边坡挡土墙砌筑工程，几个工程计划年底竣工验收和交付使用。
几个公共配套项目也计划年内推进主体施工，将分别于今年底和明年完成建设。
——积极筹措建设资金，目前已筹集资金3.74亿元，其中县财政资金1.54亿元，县农发行贷款2亿元，县农信社贷款2000万元。
——去年引进的广西旺德利家具公司家具板生产项目、广西强寿生物科技公司食用菌工厂化生产项目等10个项目已投产运营；
旺甫农副产品物流园、百川通仓储物流、日用消费品家用电器配送中心等商贸流通项目已陆续开竣工。
——新引进的嘉进药业药品保健品生产项目和某市奥西力自动化设备生产项目已于2015年6月27日启动开工。
嘉进药业医药食品生产项目总投资3亿元，预计可实现年均销售收入3亿元，年可上缴税收1500万元；
奥西里自动化设备生产项目总投资1.2亿元，建成后年产值可达2亿元，年税收约1000万元。
《某市某镇总体规划》（2009~2025）中土地利用规划方案中，本项目用地类型为居住用地，符合总体规划要求；
对比《某工业小镇概念性总体规划》，本项目距离某工业小镇较近，可就近解决项目建设公职管理人员及技术骨干的生活住宿问题。
目前，某县正举全县之力加快某工业小镇建设步伐，打造某县新的经济中心。
某工业小镇建设指挥部已正式挂牌成立，下设综合协调、征地拆迁、规划建设、项目前期及招商等几个工作组，抽调200多人进驻某镇开展工作。
为加快推进某工业小镇的建设，今年以来，在县委、县政府领导下，某工业小镇建设指挥部全体领导干部采取“白加黑”“五加二”“重心移”等有力措施，加快推进小镇建设各项工作进程。
为解决某工业小镇项目建设公职管理人员及技术骨干的生活住宿问题，解决他们的实际生活困难，调动他们的主动性和积极性，解除他们的后顾之忧，使其安心做好工业小镇发展工作，急需建造新的公共租赁住房。
本项目正是在这样的背景下提出的。
2.2项目建设的必要性
（1）加快建设公共租赁住房是构建社会主义和谐社会的需要。
公共租赁住房建设是一种社会保障，没有社会保障就没有社会的稳定和发展。
本项目建设对于和谐社会建设具有重要意义。
项目建设有利于加强社会主义精神文明建设，密切党群干群关系，维护社会稳定。
某工业小镇目前已初步完成概念性总体规划和产业发展论证第二阶段成果规划编制工作，面临着征地拆迁、规划建设、项目前期及招商等工作。
本项目的建设将极大的促进某工业小镇项目建设的安全平稳有序进行，有利于加强社会主义精神文明建设。
充分体现全心全意为人民服务宗旨，有利于密切党群干群关系，维护社会稳定，促进国家长治久安。
（2）本项目实施符合某县新县城总体规划，满足未来城市发展需求。
根据《某县新县城总体规划（2014～20126）》的要求，某县力争以县城搬迁为契机，把新县城建设成为一个有特色、有核心价值的独一无二的城市。
新县城发展定位为：
某市卫星城、桂东新兴休闲旅游目的地和以特色加工业和服务业为主导的生态园林城镇，规划县城人口2020年达6万人规模。
某县要立足全市的战略部署和发展新态势，结合自身交通区位优势，借助中心城市的辐射力和带动力，积极谋划长远，完善整体规划，统筹做好产业布局，深入挖掘本地优势资源，发展特色产业体系。
要合理布局城镇功能，将镇作为新某县的行政中心、某镇作为新某县的经济中心，使新县城在经济、产业、文化、旅游等各方面协调发展、相得益彰。
而某工业小镇是扭转某县工业发展薄弱现状的重要载体，被定位为促进某县经济发展的新引擎。
本项目的建设解决了某工业小镇项目建设公职管理人员及技术骨干的生活住宿问题，解决了他们的后顾之忧。
使其能全身心的为打造某工业新城各方面的建设做出应有的贡献。
（3）项目建设有利于推进某市某县的新型城镇化进程
2007年党的十七大提出要“走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极”。
至此，“大城市”和“城市群”成为主流认识。
十八大更是要求工业化、信息化、城镇化、农业现代化良性互动、同步发展。
到2012年12月15日-16日，中央经济工作会议上要求“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。
建设某工业小镇是某县委、县政府在行政区划调整后，根据某市城市总体规划和某县总体发展规划调整要求，在大力推进粤桂跨区域合作、建设西江黄金水道上向东开放龙头城市的大环境下，打造某县新的经济中心和工业重镇的重大举措。
（4）项目的建设是加快某工业小镇建设步伐的必要条件
随着某工业小镇的快速发展，人员不断增加，项目建设管理人员只能租住在某镇街圩的私人房屋，给职工工作、学习、生活带来很大不便，经济上也造成了不小的负担，难免带来思想情绪，影响工作积极性，严重影响了各方面工作的正常开展。
为稳定干部职工思想，安心做好基层工作，解决某工业小镇建设管理人员生活住宿的实际问题，特申请建设该项目。
该项目的建设，符合某县新县城区域经济发展的现实需要，能够协调整体国民经济的发展。
以人为本，留住人才，更好地调动基层人员的积极性和主动性，解决他们的后顾之忧，为人民群众提供优质服务，既是社会发展的一种必然，也是政府职能的一种完善。
维护职工队伍的稳定，有利于构建和谐社会，对促进当地经济的发展具有十分重要的意义。
为保证将来的政府体制建设，更好地为全镇百姓服务，建设公共租赁住房，不仅是现实所需，也是未来社会经济发展的客观要求。
第三章项目当地社会经济发展及规划
3.1地理位置
某镇地处某县南部，位于某市北郊，距市中心仅十公里，镇内有207国道线南北穿过，G207国道穿镇而过，村村通公路、通电话，有10万伏和11万伏两个变电站设立在圩镇附近，电源充足。
全镇辖11个村委会，255个村民小组，人口4万多人，林地面积203平方公里，是个"
八山一水一分田"
的丘陵山区，资源丰富，是全县重点乡镇之一。
全镇辖11个村委会，255个村民小组，总户数8869户，人口4.2万人。
3.2项目城镇概况
按照最新编制的某镇总体规划，某镇将依托地理位置、工业基础，结合某县的资源优势，按照产城互动、以城促产、以产兴城、产城融合的理念，主动与某市高新产业园区进行产业对接，大力发展新型产业，承接产业转移，同时以生态为基底，不断提升生活和商业综合配套，打造桂东南区域宜居便利的产城融合典范。
某镇靠近某市区，毗邻某市工业园区，区位优越、交通便利，林业资源和农产品丰富，某工业小镇规划建设将充分利用这些优势，配合西江经济带沿江产业发展轴，优化调整产业结构，提高产业转移承载能力；
以培育壮大某市产业集群为目标，对接高新区，做大做强做优高科技制造业，大力发展现代产业；
依托梧信二级公路和某镇原有的林、农产业经济区，发展特色农业和农副产品加工业。
为此，某工业小镇的主要产业发展定位为“以工业发展为主，一二三产业互动发展”，着重发展装备制造、林产林化、食品加工、现代服务业等主导产业，推进生物医药、宝石加工等辅助产业。
某工业小镇以未来经济发展新增长极的定位，加快产业发展和产城融合，规划建成集工业、服务、商业、居住为一体的特色县域副中心城镇。
某工业小镇规划分两个阶段实施，第一阶段是2015年～2025年，主要发展产业区和沿207国道两侧的区域，配套设施主要以某镇区为主；
第二阶段为2025～2030年，主要是发展延伸产业，并完善各类配套服务设施。
规划中，产业用地主要布置在镇区的北部和西部，用于搬迁现在二级公路东侧的所有工业企业。
近期，工业小镇以发展林产林化、机械制造及食品医药等综合产业为主。
3.3社会经济情况
2015年，全县地区生产总值完成33.8亿元，同比增长5.17%；
规模以上工业总产值完成19.53亿元，同比增长7.7%；
全社会固定资产投资完成26.88亿元，同比增长33.13%；
财政收入完成5.33亿元，同比增长13.27%；
城镇居民可支配收入完成18148元，同比增长6.5%；
农民人均纯收入完成6534元，同比增长8%。
农业：
某县是广西商品粮生产基地之一，全县耕地面积2.899万公顷。
某县大力发展特色农业产业，一方面继续抓好砂糖橘、无公害蔬菜、中草药种植和销售工作，加快网箱养鱼、禽畜养殖等传统产业进一步发展，另一方面重点加快实施六堡茶种植、名镇建设“五项工程”，促进六堡茶业发展。
苍梧农产品丰富，特色农产品众多，优质谷、六堡茶、沙头迟熟荔枝、早熟沙田柚、沙糖桔、无渣粉葛、爽岛生态鱼、沙头瘦肉型猪等享有盛誉。
2015年，全年第一产业增加值完成14.21亿元，同比增长4.9%。
农林牧渔总产值达到34.22亿元，年均增长5.98%。
粮食总产达到25.93万吨。
林业：
全县林业用地面积278560.5ha，森林面积263524.5ha，森林覆盖率达75％，林木蓄积量799.8万m³
，是国内重要的木材生产基地和八大产脂县之一。
木材、肉桂、松脂、八角和竹子是我县主要林产品。
某市正在建设的“百亩八角长廊”大部分处于某县。
某县曾先后荣获“全国首批科技兴林示范县”、“全国造林绿化百佳县”、“中国经济林建设先进县”、“中国八角之乡”、“广西绿化模范县”等荣誉和称号。
工业发展：
某县把加快工业发展作为壮大全县经济总量的重要举措来抓，工业经济继续保持快速发展的良好态势。
2015年，全县第二产业增加值完成10.95亿元，同比增长3.6%。
第四章需求分析与建设规模
4.1需求分析
建设某工业小镇是某县委、县政府在行政区划调整后，针对工业发展基础薄弱、发展载体缺乏、项目落户困难、瓶颈制约突出等现状而做出的重大决策，是根据某市城市总体规划和某县总体发展规划调整要求，把产业发展与旺甫未来城市发展的规划相结合，充分体现产业与城市互动、融合的发展理念。
工业小镇规划控制面积达35平方公里，近期建设用地3.3平方公里，中期建设用地13.33平方公里，远期建设用地18.37平方公里。
某工业小镇建设以“政府主导、企业主体、市场化运作”模式，坚持规划先行原则，将邀请国际及国内知名规划编制单位，按照产城互动、以城促产、以产兴城、产城融合的理念，开展规划编制、开发建设;
坚持生态环境保护原则，在建设和招商引资过程中，把生态环境、产业节能环保作为招商引资的首选条件，计划建设成为现代产业、现代生活、现代城镇三位一体的新城区。
新的某工业小镇规划分两个阶段实施，第一阶段是2015年～2025年，主要发展产业区和沿207国道两侧的区域，配套设施主要以某镇区为主；
第二阶段为2025～20126年，主要是发展延伸产业，并完善各类配套服务设施。
目前，某工业小镇建设指挥部已正式挂牌成立，下设综合协调、征地拆迁、规划建设、项目前期及招商等几个工作组，抽调200多人进驻某镇开展工作。
为解决某工业小镇项目建设公职管理人员及技术骨干的生活住宿问题，解决他们的实际生活困难，调动他们的主动性和积极性，解除他们的后顾之忧，使其安心做好工业小镇发展工作，根据用地规划和建设单位征求意见调查估算得出，急需建造新的公共租赁住房套数为136套。
4.2建设规模与内容
（1）建设规模的确定：
《某市公共租赁住房管理暂行办法》，公共租赁住房采取大分散，小集中的方式布局，集中设置的项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。
公共租赁住房建设用地纳入我市年度土地计划,予以重点保障。
由政府投资建设的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应。
某工业小镇公共租赁住房建设项目是某县城搬迁规划后经济发展重要的一步，为做到“兵马未动，规划先行，基础设施先行”。
首先解决某工业小镇项目建设运营期公职管理人员及技术骨干的生活住宿问题，才能为新县城的建设发展增添动力。
某工业小镇公共租赁住房建设项目规划总占地面积5333.63㎡，约8亩。
按规定，新建成套的公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下，本项目以35平方米左右为主。
（2）建设内容：
本项目规划用地面积5333.73㎡，总建筑面积6765.57㎡（其中住宅建筑面积5356.09㎡，物业管理用房建筑面积36.73㎡，社区活动室建筑面积143.88㎡，首层室内停车车库建筑面积984.54㎡，配电房建筑面积51.91㎡，公共卫生间建筑面积73.47㎡，值班室建筑面积15.00㎡，出屋面楼间103.95㎡）。
项目主要经济技术指标一览表
第五章场址与建设条件
5.1场址现状
（一）场地选择原则
该项目选址应满足有关规范及标准要求，根据《中华人民共和国土地管理法》和《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，以及中华人民共和国建设部、国家发展计划委员会有关政策、法规和要求，场址选择应遵循的基本原则如下：
1.应选在地质条件较好、环境适宜、交通方便、地形开阔、阳光充足、地势较高、具备必要基础设施的地段。
2.应避开地震危险地段、泥石流易发地段、滑坡体、悬崖边及崖底、风口、洪水沟口、输气管道和高压走廊等。
3.交通方便，临两条城市道路；
4.便于利用城市基础设施，便于院内部分服务的社会化。
5.环境安静，远离污染源，不应临近少年儿童活动密集场所。
6.地形宜规整，不应污染、影响城市的其他区域。
7.应远离易燃、易爆物品的生产和储存区，并应远离高压线路及其设施，避免强电磁场干扰；
8.土地利用集约化原则,合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地。
9.符合城镇土地利用总体规划，尽量利用现有建设用地、空闲地进行建设。
（二）场址定点与用地
1.场址位置
项目拟建地点位于某县某镇某工业小镇北侧（某镇合水大饭店与合水初中对面），毗邻207国道，环境及交通条件优越。
区域内供水、供电、路网、排水管网等基础设施正在配套建设。
项目北侧及西侧为山地；
项目东侧为G207国道，隔国道为合水大饭店及合水初中；
项目南侧为某市旺林木业有限责任公司；
2.场址占地面积及土地权属类别
本项目总占地面积约8亩，项目选址位于某县某镇某工业小
升级会员 