房地产主题形象Word文档格式.docx

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年青时尚的…

——石家庄市16岁到35岁的人群（青年人群）占到总人口的37%，有约684500人，花费市场庞大年夜。

——南花圃贸易步行街紧接东购商圈，天天人流中最重要的花费群体是年青人。

——石家庄市市场上缺乏年青时尚为主题繁华购物、休闲娱乐场合。

互动的…

——打破商场与花费者之间的隔阂，形成步行街内各业态之间的互动、贸易业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动，为终端花费者与商号之间供给了介入的可能。

——购物不再是被动的接收，买化妆品有执业美容师的指导、买体育用品有专业导师的建议、爱好就做个SPA，闷了能够上酒吧喝酒，饿了上川包子吃个酸辣粉，约了同伙能够在咖啡馆等，在那个地点，你才是你本身。

……

南花圃贸易步行街定位为年青人的休闲购物中间成为可能和必定。

南花圃贸易步行街交通受管束，并局限于“北旺南衰”的晦气风水说，不加强综合功能的感化无法吸引到足够人流。

年青人的花费最周全：

购物、餐饮、休闲娱乐各项支出全然均衡，在纯真卖场竞争力不强的前提下，综合是独一的前程。

综合的业态，营造一个合适年青人花费的场合，从一个纯真卖场向购物休闲的乐土过渡，承接的是年青人的全部支出。

石家庄市南花圃贸易步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，合适扶植为针对性休闲购物主题经营定位。

南花圃贸易步行街处于石家庄市贸易中间区，贸易集中度高，辐射力强，具备足够的阻碍力。

年青人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮花费行动上的差别（是否集中花费），决定了年青人是项目综合功能最易召集的人群。

金佰丽、天元名品和北京华联百货大年夜厦在年青群体花费市场差不多有号令力和品牌，竞争须要营造新动力——休闲购物概念。

南花圃贸易步行街筹划有限的泊车位和受管束的交通近况，决定了项目必须针对对交通前提不甚敏锐的群体——年青人。

南花圃贸易步行街定位为年青时尚人群的休闲购物中间成为必须。

（二）南花圃贸易步行街主题定位下核心竞争力营造

北国商城风行F6经营面积6000平方米，主题式购物公园，首家推出十大年夜主题街区概念：

东京银座、欧陆风情、韩国济州岛、中英街——沙头角等等，并对休闲椅、果皮箱等进行动画，人道化处理，使沉静的物品变成跳动的音符，还以街舞俱乐部、网迷面对面等情势建立酷男女的精力家园；

北京华联石家庄商厦经营面积在1万平方米，重要做年青一族的品牌商品，将概念馆和出售的商品结合，如伊甸园女子沙龙、活动酒吧等，以此表现商场和年青花费者互动；

天元名品以引领大年夜中学生的时尚为主，主推南国风情。

依照本身的定位打造靓丽时尚林和美眉时尚林等；

东购的芳华商品更强调文化内涵、品牌和个性。

强调和品牌对应的文雅、舒服、文化的购物情形等；

人平易近商场只是将芳华装和休闲装整合………….

从上面能够看出：

石家庄市针对年青人的商场在主题营造方面的策略和方法。

最初级的只是强调商品、购物情形与目标客户群体的个性特点相吻合，如东购、人平易近和天元名品；

较高等的是在强调商品、购物情形与目标客户群体吻合的差不多上，提出了花费者与商场的互动概念。

街舞俱乐部、网迷面对面、活动酒吧等，但花费者只是被动的接收，并未成为花费的主角，成为互动的强势面。

是以，项目定位为年青人的休闲购物乐土须要形成的核心竞争力是：

强调年青花费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、介入，以贸易互动特点打造新型贸易形状。

“购物、餐饮、潮流的乐土（休闲娱乐）”

南花圃贸易步行街打造的是“石家庄市首家年青人休闲购物互动中间”，围绕年青人的消操心理、花费适应，知足并晋升石家庄市的年青人的休闲购物行动，以休闲娱乐促购物，以购物促休闲娱乐。

南花圃贸易步行街的“年青人休闲购物互动中间”，强调商品和办事在表现时尚和前卫的前提下，表示年青人的个性和介入特点，以寻求自我、崇尚个性、介入性，别致刺激和阳光健康为主线，经由过程组合适归并能刺激年青人在那个地点集中花费的商品发卖、休闲娱乐举措措施，使项目成为石家庄市年青一族领会时尚、寻求自我，爱玩、爱逛的乐土。

（三）南花圃贸易步行街主题形象描述

南花圃贸易步行街应当组合：

别致刺激的娱乐项目；

表示自我、崇尚个性的介入性强的活动项目；

阳光健康的休闲活动；

时尚风行的西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客等；

以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装潢品。

使购物在游玩中进行，使休闲娱乐带来的欢乐同年青人，同南花圃贸易步行街同在。

那个地点是年青人的领地！

南花圃贸易步行街打造的是“石家庄市首家年青人休闲购物互动中间”：

1、年青人的购物、休闲娱乐的乐土

购物篇

年青人永久是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。

石家庄市南花圃贸易步行街起重要成为石家庄市的时尚潮流商品的风向场合，其次须要最大年夜化的多层次的知足花费群体的需求。

所有进入南花圃贸易步行街的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。

保持做到时尚潮流与沿海同步，出场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求专门高。

石家庄市的年青人能够或许在南花圃贸易步行街买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。

从经济有用的新款，到与国际同步的时尚品牌。

不拒绝任何年青人的需求，对年青人具有不合平常的亲和力。

在南花圃贸易步行街能够以低于大年夜商场专门多的价格购买国际美容化妆品；

在南花圃贸易步行街能够购买到最新推出的大年夜碟和音乐专辑。

因此，起首须要把本身装扮得够靓。

年青人是讲究个性、介入的群体，南花圃贸易步行街的十字绣、服装DIY、克己首饰以及美容化妆品应用专业咨询等，使花费者过足了介入的瘾。

在店员的赞助下，能够把本身绣制的枕头、挂画带回家；

也能够依照本身的爱好，制造本身最爱好的珠宝饰品；

更能够当一回服装设计师，灵感突发给本身设计一套服装。

一切都那么天然，没有强加的不快，也没有局部的遗憾，一切差不多上掌控下，既合本身的心，又合本身的意。

作为女孩花费最频繁的美容化妆品区，不只有物美价廉的美容化妆品，还有专业的美容技师指导美容产品的购买、应用，并建立花费者的档案，进行跟踪办事。

南花圃贸易步行街的商品可因此足够的独一性，从服饰设计公司、临盆厂家，拿设计师设计过程的创作，可能每件商品只有一件，然则认为独一和个性，除此一家，别无分店，这种感到是个性和优胜的综合，这确实是南花圃贸易步行街永久是年青人购物天堂的来由。

休闲篇

逛商场本身确实是一种极为舒服的休闲活动。

南花圃贸易步行街以极富音乐节拍的建筑符号，经由过程室闺阁外步行街情势的转换，和专门的贸易天井功能，营造了一处年青人购物休闲的乐土。

同时在步行街区安排足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切差不多上年青人的主意，一切都那么天然。

逛街的时刻能够随时停下来，给芳华留个剪影，到处可见的是如诗如画的背景。

年青人能够去自助灌录唱片工作室，制造一张本身的专辑；

或者去摄影写真馆拍一套写真集，芳华留痕，岁月留声。

一切差不多上芳华的主意。

大年夜范畴集中的美容美甲寰宇，能给爱美的女孩足够的知足。

购物累了，去美容中间做过按摩按摩，或者来个SPA，既休闲了又给肌肤充了电。

去休闲音乐吧，既能观赏最新推出的音乐大年夜碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。

配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一路，南花圃贸易步行街的花费者们在购物的时刻，能够在闲庭信步之间达到贸易步行街的一间休闲餐饮举措措施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了连续逛。

南花圃贸易步行街配套了大年夜范畴的网吧，从卡座到包间，那个地点是最受年青人迎接的时尚休闲区域，收集情缘、游戏大年夜赛，那个地点供给了一个年青人休闲交换的平台。

娱乐篇

年青人来南花圃贸易步行街，有足够的娱乐节目。

量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品德的音响后果，包管花费者能够或许以正常的花费支出获得最大年夜的知足。

迷你片子厅、自选片子厅，或者约上同伙去感触感染一下片子院看片子的震动力，或者经由过程影院的材料库，聚拢最新推出的大年夜片，情侣相伴，共品佳片。

年青人来南花圃贸易步行街，坐扭转木马，玩别致刺激的游艺节目（如蹦极、水晶宫）。

餐饮篇

逢迎年青人对西式餐饮的爱好，恰当的引入诸如：

麦当劳、肯德基、必胜客的西式餐饮举措措施（日式、韩式餐饮），使青年人购物时寻求时尚和品位的餐饮消操心理得以最大年夜化知足。

来南花圃贸易步行街逛街的花费者既能够吃西式快餐，也能够花费休闲餐饮，更不消担忧美食小点的不足。

美食中间、休闲餐厅、西式快餐覆盖周全，符合年青人的口味和追新逐异的标准。

更有大年夜范畴连锁中式餐饮，知足中心商务区大年夜型餐饮举措措施奇缺的局面。

活动篇

南华园贸易部步行街由大年夜众活动，也有健身活动。

年青人能够依照本身的爱好，自由选择爱好的体育活动。

会员和非会员都能够享受到一流的办事和举措措施。

健身专业人士会对花费者提出健身建议，并给出健身筹划。

活动过后，又有理疗保健配套办事供给，赞助花费者尽快复原。

活动装、活动器材区，经由过程按期组织活动竞赛，以会员制的情势网罗一批经久花费活动服装器械的花费者。

2、主题下的特点经营业态建议

中档小型服装店：

经营面积不大年夜，以50-100㎡阁下为主。

因此范畴不大年夜，但经营应出力寻求特点，所售服装虽非高等名牌，但必定要有特点，合适年青人的须要，一样多在沿海地区采购；

婚纱摄影店：

因技巧上和程度上的差距，内地婚纱质量及摄影技巧难以知足市平易近要求，因此如能引进港台地区品牌店则最为幻想。

面积在300㎡阁下，经营范畴能够涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划和芳华写真等；

化妆品超市：

集合浩渺化妆品品牌，并以较低（与商场比拟）价格吸引浩渺年青女性。

此类店必须要求品种齐备、各类品牌齐备，其次要求价格较低（因有可能经由过程私运渠道进货）。

经营成功的此类店能够发放会员卡，更可依照客户须要进货；

时尚饰品店：

面积8-80㎡均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求专门高，但品种要尽量的齐备和丰富，以便利年青女性遴选；

中档和低档具备；

男士用品店：

范畴不要求专门大年夜，80-120㎡即可，重要经营小件的有特点的（表示品位和个性）男士用品，如火机、男士喷鼻水、皮带、剃刀等，商品应有必定档次；

“活动城”：

集合各类（国际）有名活动服装品牌的综合性体育用品商城（个中，大年夜部分为活动装、鞋等），此类店一样面积较大年夜，室内空间较宽敞，并应用明快色调的装修和具有冲击力的海报或视频等吸引年青花费一族；

大年夜型网吧：

网吧越来越多，若何才能吸引年青人前来呢？

起首须有范畴，收集越来越强的互动性和介入性使得大年夜范畴的网吧越来越受青睐，其次，开创营业以外的活动，如举办游戏大年夜赛、网友聚会等。

自助式卡拉OK：

情形和后果较好，分设小厅（一样供情侣两人用）、中厅、大年夜厅及豪华厅等，面积由20-400㎡不等，可设小型超市供食物等选购。

强调自助自由和健康花费；

名牌片子院线：

片子对视觉、听觉及情形等方面要求较高，如能引入国际名牌片子院线则较好，如武汉的“环艺”院线。

可分设通俗、数码、围绕仿真等不合视听级其余多功能厅，票价由￥25-50不等；

3、互动式购物中间

南花圃贸易步行街作为互动式购物中间，其互动包含步行街内各业态之间的互动、贸易业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动3个层面。

并依照各业态营业时刻的不合区分功能区域，既推敲购物情形的舒服性、连贯性，又推敲在不合的营业时段有不合花费亮点及补偿：

Ø

步行街内各经营业态之间的互动：

步行街内集中了餐饮、零售、休闲、活动、娱乐等业态，所有经营业态都在一个主题下相对自力，经由过程连廊、交叉梯、步行梯、垂直电梯、商场通道、憩息平台多种交通手段串联，最终达到一个商铺单位经营情形均好性目标；

贸易业态与建筑物之间的互动：

美亚提出的业态类型除推敲到房钱遭受才能外，最重要的是将建筑物今后经营要求瓜分的灵活性充分运算，所有的功能建议差不多上能够在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分、组合，并经由过程建筑物的细节处理及恰当的透视玻璃增长了购物情形的趣味性；

步行街与周边街区：

步行街1期经由过程四个进出口与中山路、自强路连通，完成黄金商圈与写字楼办公集中地的过渡连接，在一个类似于谷地的地位自成体系，营造石市独一一个真正意义上的复合型贸易步行街，并经由过程贸易构造的差别化调剂，为步行街输入餐饮休闲及室闺阁外花费情形等市场空白功能，完全占据市场空白点。

4、主题形象塑造

喷鼻港青衣城的主题经营特点为都会海洋休闲，经由过程进口处的主题装潢物、大年夜面积水体挂饰、以及中庭的船体造型（餐饮区和休闲中庭）和富有传专门点的海盗造型，使海洋氛围充满在商场的每个角落。

南花圃贸易步行街营造“石家庄市首家年青人休闲购物互动中间”，在引入合适年青人花费的休闲娱乐和购物商品和办事的同时，应当强调公共活动区——中庭、进口、过道和店面装修方面强调年青人的符号，色彩的残暴、色彩的跳跃，以及造型的新奇、时尚。

二、南花圃贸易步行街业态筹划构造

1、南花圃贸易步行街业态筹划

美亚置业投资（中国）南花圃贸易步行街业态筹划是严格遵守南花圃贸易步行街经营主题定位，并结合招商发卖可履行性要求去筹划的。

具体的贸易经营业态筹划如下：

服装零售组团——国内连锁/特许加盟品牌（有名女装、休闲区、鞋帽区）

精品零售组团——国际品牌服饰、高尔夫用品/办事店、珠宝、钟表、喷鼻水、品牌化妆品

女性用品零售组团——量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生喷鼻内衣店

女性美容美发办事组团——婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发黉舍

X世代潮流淌感组团——潮流饰物饰品店、玩具、影音成品

中式餐饮组团——湘、川风味等品牌连锁

休闲餐饮组团——休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧

金融及商务配套组团——银行、商务中间、电信、速递、物流、贸易治理处

公寓生活配套组团——超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店

娱乐组团——世纪全球院线、网吧、KTV、游艺厅

体育休闲会所组团——复合式健身会所（好家庭、金旭日、青鸟）、女子会所+SPA

购物憩息区/小品分布假想的——露天茶座、饮料摊、休枯坐椅、表演广场/T台、景不雅小品

注：

1、各组团不是硬性的固定筹划，可依照实际招商时实际情形调剂经营面积；

2、个中部分业态的分布可安排在不合的贸易组团，但实际上都与该组团的主题相吻合；

2、南花圃贸易步行街业态筹划构造

为营造一个以年青人休闲购物为主题的贸易步行街街区，集年青人爱好的购物、活动休闲、餐饮、娱乐花费于一体的贸易街区。

美亚置业集团的贸易筹划要求在同一主题的前提下，将步行街划分为不合的贸易组团，并依照建筑物天然形成的6个相对自力的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态筹划有机结合，既能够灵活调剂从新组合，又尽量幸免了业态之间的断层，并经由过程步行街人流淌线的组织形成步行街的人行环流。

项目组团瓜分将按照步行街5：

3：

2的组合比例来履行，即最起码50%的面积将用作零售筹划，并重要将该部分的营业面积瓜分为小面积发卖以收受接收投资投入，30%的面积用作成长商自营或联营娱乐用处以吸惹人流集合，20%的面积筹划为餐饮知足购物逗留及与贸易街区的联动（从良性的贸易房地产开创周期看，步行街的发卖租赁比例最佳组合为3：

4，即先将贸易价值最好的30%面积发卖回笼资金，项目培养完成后将别的30%提价发卖将利润最大年夜化，余下40%储存作出租用处猎取稳固现金流，如需流淌资金可向银行典质获得优良资产的大年夜额银行授信。

）。

项目差别于石家庄其他贸易物业的特点是步行街的经营特点，组团的瓜分目标是尽可能在项目标外围及内街的临街面地势成四个贸易临街面，尽可能多地增长临街经营的物业面积，削减因进深问题形成的商场内铺，从而最大年夜可能地势成贸易街购物特点，晋升物业的贸易价值。

组团的筹划是依照物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态房钱遭受才能等综合身分来调剂。

A、大年夜型主力店进驻的业态构造筹划

上面为首层平面图，主力店进驻商场首选的地位为A区，然则该区确切全部项目人流最旺的地位，也确实是贸易价值最高的地位。

是以A区起首应当在北面筹划出5个以上的临街商号，其余面积给主力店。

经由过程A区和E区的人流拉动感化，形成贸易步行街的人流。

同时，C区筹划的配套办事区既知足公寓配套的须要，又能对外经营，知足了经营自力的要求。

上图为第二层平面图，F区仍旧为主力店经营。

美亚置业集团建议G区地位最大年夜程度的推敲引入休闲餐饮或者是西式快餐厅，休闲餐饮的设置用以知足全部商场在购物的同时，休闲和餐饮的需求。

主题型经营，品牌路线，知足花费者购物休闲餐饮的需求。

同时，所处地位明示性强，对外形象的推广有利于吸惹人流。

我司建议G区的功能在可能的情形下，尽可能的向H区扩大，或者向第三层攀升。

K区营造的是女孩芳华主题的商品区，自力区域，又与三楼的女孩办事区形陈范畴效应。

合营三楼安排了主力店区，L1区域应当安排响应的休闲餐饮举措措施，休闲餐饮时购买休闲服饰顺心顺手；

三楼重要为女生购物休闲区域，年青女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流办事。

四楼北面为健身活动区域，筹划将公寓四楼跟T区连接，形成大年夜型的美容美发黉舍。

南面为娱乐区域，卡拉OK厅/KTV包房和网吧集中安排，能够进行交通的自力集中安排，同时能够促使人流向高处的流淌，将贸易经营向高层引伸。

B、没有大年夜型主力店进驻的业态构造规

有无主力店进驻的贸易业态构造筹划的重要差别在首层表现不出来，因为在主力店进入的时刻，我们建议的是尽量削减其对第一层面积的消费。

那个地点设置的主力店区面积须要的只可能在50%以下的小型主力店。

上图为第二层平面图，F区改为休闲品牌区。

跟其它区域构成了一个完全休闲主题的购物区域。

然则响应的，我司建议在I区和J区增长休闲餐饮举措措施或者风味美食会餐区。

第三楼没有主力店后，加倍轻易营造主题。

三楼重要为女生休闲购物区域，年青女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流办事。

同时，引入的女子会所+SPA理疗，更果断了三楼作为女性主题休闲购物的切近性。

3、南花圃贸易步行街业态筹划构造交通依照

A、石家庄市南花圃商步行街跟任何贸易项目一样，在贸易经营业态构造方面必须推敲经营业态、周边的情形和交通前提情形。

项目有如下街区关系：

贸易街北侧华银大年夜厦器械两侧两个出口

贸易街南侧金谷大年夜厦与扶植银行大年夜厦之间出口

1期东侧综合楼

综合楼南侧广电大年夜楼两侧两个出口

南面街道公交车站

中山西路南

中山路北东购商圈

B、贸易街人流淌线筹划

步行街东进口购物人流与金谷大年夜厦和扶植银行之间餐饮人流之间的互相扯动；

华银东侧进口设交通指导标记有效将驾车人群向地下泊车场引导，出租车向步行街进口出租车停泊港湾分散；

步行街东进口经由过程台阶连接弧型平台上抬30厘米形成贸易玄关，形成购物人群进入大年夜卖场的适应性过渡，以便尽快融入步行街烈火的贸易氛围傍边；

步行街进口北侧零售主力店及南侧的珠宝钟表店（可纳入主力店营业范畴）以档次形象吸引中高花费人群，并开端有效分隔最低花费人群的进入；

在休闲购物的主题下，美亚有意将步行街北侧筹划为女性主题，是针对石家庄今朝尚没有这种针对都市里有钱有闲女性的花费集中地，同时业态的选择业界也是欲望能集中经营的业态；

步行街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设立共3组高低双向交叉电梯（详见图例）由1楼将人流奉上2楼，第一解决购物人流向上引导，第二增长了步行街内街的流淌感，形成步行街内人头拥动贸易氛围。

进口南侧不雅光电梯的修改（详见图例），重要解决人流进入2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯搭客与贸易内街经由过程透亮的玻璃来形成互动。

南侧餐饮组团与零售之间的进口通道建议用地板造型设贸易玄关，并紧缩经由过程玄关落后入步行街的通道，而是将人流向阁下两边分流。

C、相干功能地位定位

将餐饮区设在西出口要推敲该处是与华银麦当劳出口相等同的重要性，但留意厨房排烟口及排污、收接货色等功能的要求，看法：

将餐厅的厨房设在南北两面，主假如推敲这些偏向面对的差不多上建筑物的设备用房，餐厅工作进出口由经营者本身解决。

建议在筹划设计深化的过程中推敲贸易综合布线的问题，专门是电信、收集、南楼主力店的排风取暖管道等问题，设计院要求成长商供给设备工程公司协助单位开端介入。

4楼娱乐层因为可能存在消防报批不获通干预干与题，要求当局本能机能部分的公关。

看法：

业态选择对楼体构造阻碍不大年夜，只涉及后期经营者对经营面积的瓜分细分。

三、南花圃贸易步行街筹划设计定位

美亚置业投资（中国）同石家庄市东方元顺房地产开创市场部交换看法后，就项目筹划设计方面存在的问题,特提出初步修改看法供设计院参考及合营评论辩论之用。

具体内容如下：

首层平面图

（一）外部交通筹划修改看法

1、我司建议将位于项目东面的地下车库出口地位向西面移40米

依照我司的查询拜望分析：

中山西路的门脸售价是最高的，最高能够达到3.7万/平方米。

而项目地下车库进出口所处的地位是项目最具明示性的地位，假如地下车库西移，能够在价值最高的地位增长好几个门