上市房企房地产PE发展现状Word格式.docx
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除此之外，稳盛投资还发起一系列合伙制的房地产私募基金。
例如：
稳盛股权投资人民币基金“金地集团武汉四新项目基金”，基金为有限合伙制，目标总规模人民币4亿元，其中第一期1.9亿已到位，第二期计划募集2.1亿元，稳盛（天津）投资为基金管理人（GP），出资360万元；
单个LP投资门槛：
500万元起；
投资标的：
金地武汉四新项目（澜菲溪岸）；
投资期限：
4.5年；
基金投资结构：
天津稳盈股权基金注册资本金3.6亿，占项目公司49%股权；
金地集团注册资本金3.75亿+股东贷款7.38亿，占51%；
预期收益率：
25.8%年；
资金监管银行：
光大银行天津市分行；
预计股东回报倍数为186.43%，年收益为17.29%，内部收益率为15.18%，本金回收期为4.03年。
此外还有“深圳观澜项目基金”，观澜项目公司出资14亿元，其中，金地集团投资8亿元，信托募集投资6亿元；
认购起点为100万元，期限三年，收益测算为21%－23%。
截至2011年上半年，稳盛投资已成功为超过50亿等值人民币的房地产投资交易提供了投资顾问服务，投资方包括以下知名金融机构：
荷兰国际集团（ING）、德国许珀银行（HI）、摩根斯坦利、中国平安、上海国际信托、中国建设银行。
目前，稳盛投资管理规模总计约合25亿元人民币。
成立至今，稳盛投资了6个项目，其中2个项目是与金地合作的。
据公司CEO表示，商业地产将是稳盛投资2012年工作的重点之一，稳盛投资正在计划募集一只专注商业地产投资的基金，摸索期规模估计在人民币5亿元左右，未来规模有望进一步扩大。
2012年，稳盛投资管理的基金总额以翻一番为目标。
金地高层表示，到2015年，金融业务将给集团贡献约20%的利润，届时管理的资金规模大约会达到200-300亿元人民币，其中美元基金约10亿美元。
万科集团（万科A000002.SZ）
2004年7月，万科与德国银行（HypoRealEstateBankInternational，HI）达成合作协议，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目，由HI提供不超过3500万美元的资金对项目进行股权投资。
具体的操作是，2004年6月17日，HI出资960万美元成立合资公司佳益，用于收购中山万科80%的股权。
2004年8月12日至2005年3月21日，HI分5次向中山万科提供1780万美元的长期贷款。
在协议中，万科直接和间接持有中山万科的权益只有48%，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权，也不分享项目的利润。
根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR（伦敦银行同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。
也就是说，这实际上是一笔商业贷款。
而由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而万科才不得不以外国直接投资之名，行商业贷款之实，实现“曲线融资”。
此次合作也使万科看到了国内与国外在房地产项目管理模式上存在的差距。
2004年11月，万科集团全资子公司成都万科房地产有限公司与新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）的附属公司新加坡RecoZiyangPteLtd.（RZP）签订协议，将成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP，共同开发成都“万科成都东方新城”项目。
该项目由成都万科负责操作，合作双方共享收益、共担风险。
与海外房地产基金合作，万科海外融资的目的不仅仅是吸纳资金，更重要的是为提高自身的项目操作与管理水平。
2005年7月，万科二度携手RZP，双方共同投资设立一家中外合资投资性公司“万科星地产投资有限公司”（暂定名），公司经营期限30年，注册资本为1亿美元，其中万科和RZP各占50%股份。
该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。
此次合作有着非同一般的意义，它打破了以往境外房地产基金与国内房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，改为长线资金支持模式。
也就是说，此举标志着海外地产基金国内掘金的模式开始发生改变。
2005年12月20日，万科与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同筹组成立“中信资本·
万科中国房地产开发基金”（CapitalVankeChinaPropertyDevelopmentFund，CITIC），投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。
万科和中信资本及其关联公司为基金的初始投资人。
基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元，存续期5年（经基金投资人批准可延长至7年）。
中信资本投资及其关联公司担任基金经理，管理基金。
基金与本公司将通过共同设立中外合资（合作）企业的形式开发房地产项目，本公司负责项目开发。
双方按股权比例对合作项目进行投资，共担风险，共享收益。
2006年3月，美国通用电气集团旗下的GERealEstate宣布首次投资于中国商业房地产。
GE将斥资2000万美元，并将因此成为最新成立的中信资本·
万科中国房地产开发基金的独家战略投资商。
2007年7月，万科宣布与嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司（Capita-LandRetailLimited）签署合作协议，就已开发、正在开发及未来新开发项目中的商业部分开展排他性战略合作。
万科发起“京兆万科房地产基金”。
其中二期B类投资具体内容如下：
目标规模：
3.3亿
B类投资预计4.5+1年（分三期出资，出资比例为48.4%、23.4%、28.2%；
首批出资时间预期为2011年10月，剩余两批每半年出资一次。
）
认购起点：
B类投资1000万，投资于有限合伙
基金管理人：
昆山京兆股权投资管理有限公司
资金运用：
B类投资恩作为LP直接加入京兆久天、久师投资中心；
京兆久天、久实投资中心主要以股权、权债、可转股债权、购买特定自残等方式投资于房地产项目；
购买、持有、经验以及处置经营性不动产物业或者与该不动产物业相关的权益（包括蛋不限于收益权）；
现拟投资于万科太原蓝山房地产项目。
收益分配：
投资人的收益来源于京兆久天、久实投资中心投资所得收益；
具体分配：
扣除基金及相关费用后，在分配完A类投资人收益后，随着基金从项目公司获得现金流分配，B类投资人可每季度或每半年获得分配。
基金收益
收益分成比例
（预计投资期限4年）
IRR<
=10%
（全部分配给投资人）
IRR>
10%的超额部分
80%（投资额1000万-3000万）
81%（投资额3000万-5000万）
82%（投资额5000万以上）
基金退出：
基金所投资的房地产项目公司现金流分配或基金向万科或者第三方转让基金所持的项目公司股权。
风险控制：
1.30个月时万科项目公司偿还基金所投资于项目公司的所有超比例股东贷款及利息，补足时由万科太原分公司按协议补足：
2.京兆久天、久实投资中心共同委派两名成员分别担任所投资的万科太原蓝山房地产项目公司董事会董事和监事，参与项目公司大事项决策，监管项目公司日常运营情况等。
保利集团（保利地产600048.SH）
2010年6月1日，保利地产作为主发起人的信保（天津）股权投资基金管理有限公司（信保基金公司）在天津滨海新区注册成立，注册资本人民币3000万元，保利持有基金管理公司40%股权。
2010年8月，信保基金公司作为普通合伙人，发起设立了信保（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），既信保基金，基金计划募集规模30亿元。
截止2010年12月31日，已完成资金募集24亿元，其中公司出资6亿元；
已完成六个项目的投资，全部投向保利旗下项目。
具体来说，信保基金已向保利地产的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入资金20亿元，其中股权投入资金2.95亿元，债权投入资金17.13亿元。
保利地产2011年度股东大会会议资料显示，截至2011年底，信保基金管理规模突破60亿元，基金的管理规模、募集规模、投资规模等各项指标排名均居国内房地产基金前列。
目前，保利与信保基金已经有9个项目进行合作，预计2012年合作数量会进一步增加。
另有消息称，保利地产最高规模达100亿元的“信保基金”已经展开了养老地产领域的投资。
滨江控股（滨江集团002244.SZ）
2011年7月26日杭州滨江控股旗下杭州普特股权投资管理有限公司（普特投资）成立。
这是杭州滨江控股在2011年年初设立了世方药业、滨江创投以后的又一个大动作。
普特投资的成立意味着滨江控股未来发展蓝图中的组织框架搭建完成，同时也代表着滨江控股正式启动房地产股权投资基金管理业务。
根据滨江控股制定的未来发展蓝图，公司未来将着力发展三大块核心业务，一块是以上市公司滨江集团为代表的房地产开发业务；
一块是以世方药业为代表的生物制药业务；
还有一块是以滨江创投为代表的资产管理业务。
滨江创投未来担负的任务是投资基金适度参与二级市场，以及其他风险投资和股权投资项目。
此外，滨江创投下面还专门成了了房地产投资基金，这家基金是联合上海一家私募成立的，将用于房地产业的投资、并购。
普特投资作为滨江创投下设的控股子公司，将主要采用股权投资的方式，参与不动产开发为主要投资方向的股权投资基金管理业务，这也将是滨江控股未来在资产管理业务领域的核心业务之一。
实际上滨江控股在资本市场上早已有过成功的先例。
滨江控股在2009年和2010年投资的4个股权投资项目中，已经有2个实现上市，分别为亚厦股份（002375）和棕榈园林（002431）。
此外，滨江控股还持有喜临门、厦门万安等拟上市公司股权。
2011年11月29日，杭州滨江控股集团（杭州滨江投资控股有限公司是滨江集团控股股东，持有其53.31%的股权）宣布，旗下房地产投资基金“普特一号”正式成立。
这也是杭州本土的第一只房地产私募基金。
首期6亿元的种子基金已基本到位，对于未来的基金计划募集规模，滨江集团董事长戚金兴表示明年该基金规模将达到50亿-100亿元，后年，该基金规模将达到100亿元以上，而首期十亿种子基金将于八月底前基本到位，最快到2011年年底，基金规模将达到20亿元，基金年化收益率将超过20%。
不同于其他房企旗下房地产基金的运作模式，“普特一号”投资标的将不会与滨江房产的项目发生交集。
荣盛发展（荣盛发展002146.SZ）
2010年9月7日，荣盛发展董事会会议审议通过《关于合资设立荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（暂定名）的议案》，荣盛发展与自然人章华共同投资设立荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（荣盛泰发）。
公司注册资本3000万元人民币，其中由荣盛发展以现金方式出资2850万元人民币，章华先生以现金方式出资150万元人民币。
荣盛泰发业务主要针对公司所属的房地产项目向社会自然人和企业法人设立和发行房地产投资基金，发行方式包括股权基金和债券基金形式，基金所募得款项主要用于公司相关房地产项目建设。
荣盛泰发作为管理咨询类公司，不参与发行基金的收益分配，只收取一定比例的管理费用，因此本次投资设立公司风险可控。
截至2011年9月，荣盛泰发已独立运作及与境内外著名地产基金公司、投行、信托和国有金融控股公司共同发起设立了多只基金，已管理资金规模超过10亿元人民币。
荣盛泰发主要产品如下：
泰然（天津）股权投资基金
最低认购金额
200万元
币种
人民币
投资期限
1.5年至2年
最低预期收益率
15.20%
产品说明
购买本产品的投资者在购买昆明御景新城联排别墅项目时可获得9折的折上折优惠.
泰发-临沂城市发展基金（1期）
100万元
1年，可展期1年
12.00%
购买本产品的投资者在购买临沂市锦绣外滩项目时可获得9.8折的折上折优惠
世茂股份（世茂股份600823.SH）
2011年8月6日，世茂股份有限公司第五届董事会第三十次会议决议公告显示，公司审议通过了《关于公司投资设立私募股权基金的议案》。
同意世茂股份以有限合伙形式投资设立私募股权基金，即设立上海世茂汇天股权投资合伙企业，由公司下属全资子公司上海世茂汇天股权投资管理有限公司作为有限合伙企业的普通合伙人，管理公司首只私募股权基金。
基金规模将不超过50亿元人民币，将用于世茂股份下属房地产项目的投资、开发与经营。
世茂股份作为有限合伙人参与认缴不超过15亿元人民币。
嘉凯城（嘉凯城000918.SZ）
2011年12月，嘉凯城发布公告披露第四届董事会决议事项。
根据公告显示，嘉凯城拟设立住宅投资房地产基金，由全资子公司上海凯思达股权投资有限公司独资设立有限责任公司，作为基金的GP。
津滨发展（津滨发展000897.SZ）
2010年12月28日，天津津和股权投资基金管理有限公司成立于，公司注册资本1000万元人民币。
公司经营范围：
受托管理股权投资基金，从事投融资管理及相关咨询服务。
2011年1月11日，津滨发展董事会同意公司出资1.52亿元注册成立全资子公司天津津滨富通投资有限公司（富通公司）并由其认缴“津和发展股权投资基金合伙企业”（津和发展基金）1.5亿有限合伙份额。
津和发展基金是津滨发展旗下首只人民币地产私募基金，由津和股权投资基金管理有限公司充当普通合伙人并认缴800万元，其他有限合伙人认购份额起始金额不低于100万。
首批资金募集将于2011年2月底完成，预计将募集资金15亿元人民币。
2011年8月24日，天津津滨发展股份有限公司发布公告，天津津和股权投资基金管理有限公司旗下4支基金：
天津津和开泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）、天津津和益泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）、天津津和宁泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）和天津津和丰泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）分别向津滨发展控股子公司津滨时代置业投资有限公司增资11670万、10200万、10236万和12019万元人民币，分别获得津滨时代5.09%、4.45%、4.47%和5.25%的股权。
阳光新业地产（阳光股份000608.SZ）
2010年10月，阳光厚土（天津）股权投资基金管理有限公司（阳光厚土）由天津瑞升出资设立，注册资本100万元，阳光股份间接持有其100%股权。
2010年10月，阳光股份发起设立阳光基业（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），基金规模1亿元，由旗下阳光厚土股权投资基金管理。
2011年9月7日，阳光股份发布公告称，公司将在今年11月30日前与昆仑信托合作发起设立“昆仑阳光厚土股权投资基金”，规模不超过20亿元。
该基金发行期限约3-5年。
2、港股上市房企
相比与A股房企，港股房企在房地产PE领域要走的更早，跑的更快。
涉足房地产基金的港股房企主要有：
华润、复地、首创、远洋地产、中国海外、绿城、佳兆业、恒大、富力以及雅居乐。
华润集团（华润置地01109.HK）
2005年12月，华润集团旗下的私募股权基金管理平台“汉威资本管理有限公司”成立，华润开始涉足当时在中国还处于近乎空白阶段的PE领域。
汉威资本行政总裁任荣也自称“第一个‘被吃螃蟹’的人”，负责海外PE市场。
虽然当时华润集团已拥有近七十年历史，其经营范围已经涵盖多个领域，且在股票、债券、银行等金融领域都取得了不菲的成绩，但对于从来没有做过PE的央企来说，起步仍然困难重重。
汉威资本一方面招兵买马组成基金团队，吸引了包括前中国光大控股房地产基金及光大麦格里基础设施基金投资管理总监陈文杰，以及前麦格理集团房地产私募资本市场副总裁艾健德等知名管理人才；
另一方面，在全球范围内募资，但在一年后，却一分钱也没有募集到。
直至2007年，利宝国际（LibertyInternational）的加入，汉威资本的困境才得以转变，成绩也随之而来。
2007年4月，利宝国际成为汉威资本首只基金“华润中国地产成长基金一期”的发起人，基金规模约3.46亿美元。
2007年6月，汉威资本成功募集5亿美元的“华润伊斯兰基金”。
2007年7月，汉威资本成功募集3.45亿美元的“华润中国地产成长基金一期”。
2008年4月，金融危机时期，汉威资本依然成功募集2亿美元的“华润中国地产成长基金二期”。
2007年10月，汉威资本在第三届中国地产金融年会获颁国际地产基金最佳增长奖。
2010年2月，华润集团和花旗集团的私人银行部门推出两支有限合伙型美元房地产基金，主要将投资于中国的大型购物中心，预计总募资额将达到5亿美元，基金将采取有限合伙的组织形式。
这两只基金分别为华润中国零售房地产收入1号基金（CRChinaRetailRealEstateIncomeFund1）以及华润中国零售房地产开发1号基金（CRChinaRetailRealEstateDevelopmentFund1）。
华润集团旗下专注于大中华区的房地产私募基金管理公司汉威资本管理有限公司早前曾表示，上述两支基金将寻求华润创业和深国投商用置业有限公司提供的投资机会，关注市场上的零售购物中心和零售开发项目。
这些项目将主要位于中国大陆经济和零售基本面强劲的二级和三级城市。
其中，华润中国零售房地产收入1号基金将专注于收购已完工的零售房地产，该基金的收购目标是租赁面积超过90%的房地产，已经确定了八个零售房地产投资对象，年回报率目标为12%-15%；
而华润中国零售房地产开发1号基金将专注于收购仍在开发的项目，已经确定了七个零售开发项目作为投资对象，该基金年回报率目标为20%。
花旗私人银行部门在此次合作中主要扮演的是承销商的角色，是这两只基金的独家分销商。
2010年11月1日，汉威资本荣获《TheAsset》颁发“中国最佳地产投资人”大奖。
《TheAsset》杂志的编辑委员会在宣布该奖项时对汉威资本评论如下：
面对发展蓬勃的中国地产市场，华润集团旗下的汉威资本建立了一个强大而有力的综合型投资平台。
这个营运模式结合华润集团的背景更令汉威资本成功渡过了严峻的2008年，这个令很多外资地产基金都被迫退出的年份。
汉威资本一直为投资者带来20%IRR的回报率，而绝大多数的投资人都是属于外国投资者。
2011年5月，汉威资本成功募集8亿美元的“华润中国零售开发基金一期”与“华润中国零售增长基金一期”。
复地集团（复地集团02337.HK）
2004年3月，复地和荷兰国际集团（ING）达成协议，共同开发上海松江新城的住宅项目。
合资设立松江复地，共同开发位于上海松江区的复地香堤苑住宅项目。
合作之初，上海复地持有松江复地70％权益，ING则持有30％权益。
2005年4月，双方合作期届满，复地已将ING所持有的30％股权回购。
ING在该项目上的投资净赚1814.11万元，1年的回报率高达140%。
2004年下半年，复地与摩根士丹利合作投资约5000万美元，开发位于黄浦老城区的高档住宅项目“复地雅园”。
由复地负责与地产开发相关的项目投资可行性研究、规划设计、开发建设及销售等业务，确保项目获得良好投资回报；
摩根士丹利房地产基金提供项目融资服务。
在新地产2004年中国房地产上市公司评选中，复地被授予“最受基金经理青睐奖”。
2005年8月16日，ING与复地再度牵手，共同合作开发上海虹口区建筑面积约为15万平方米的综合小区项目“复城国际”，该项目总投资预计超过6亿元人民币。
2009年8月复地集团旗下股权投资管理有限公司“智盈投资”（上海智盈股权投资管理有限公司）正式成立，首期注册资金为5500万元，一家专注于房地产投资管理的专业公司，主要投资于复地集团房地产项目。
2009年11月，智盈投资与诺亚财富成功募集国内首支人民币房地产私募基金“复地景业基金”，主要用于参股复地的南京以及成都项目。
复地景业基金为有限合伙制PE，采用“3+1+1”的模式，即最短期限为3年，第一个“1”由GP根据收益最大化的目标来判断；
第二个“1”则由全体投资人投票来决策。
基金到期将会进行清盘结算。
投资者门槛方面，个人LP的投资起点是800万元，机构投资者远高于此。
利润分配方面，LP实际收益高于10%后，超出利润的20%作为对GP的激励。
景业基金目前已经投资的项目，有一个已经达到基金退出条件，其年均收益率约30%。
2010年复地成立国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商“复地投资集团”。
复地投资集团依托复地开发管理经验以及复星集团的综合优质资源，以私募融资、投资、资产管理为主要业务模式。
2010年4月和12月，智盈
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