吉粮康郡康居示范工程项目管理案例.docx
《吉粮康郡康居示范工程项目管理案例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《吉粮康郡康居示范工程项目管理案例.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
吉粮康郡康居示范工程项目管理案例
吉粮康郡康居示范工程项目管理案例
1项目工程概况
吉粮康郡项目位于长春的西部绿园区，春城大街与皓月大路交汇处。
是由吉粮集团房地产开发有限公司投资建设，中国四冶建筑公司、长春建工集团、长春建设股份有限公司为总承包单位。
聘请香港戴德梁行做为小区物业顾问。
建设定位：
充分汲取康居示范工程之精髓，亲情打造会呼吸的家。
建设准则：
以人为本，以情为魂。
力求成为长春市第一个真正意义上的康居住宅典范，成为本土品牌的领导者。
图1吉粮康郡小区鸟瞰图
项目占地面积14.19公顷，总建筑面积21.8万平方米，分二期建设。
一期开发建设7.8万平方米，二期开发建设14万平方米。
建筑形式：
别墅、多层、小高层、高层，如图1。
具体数据见表1。
表1综合技术经济指标一览表
项目
单位
数值
比重（﹪）
总用地面积
ha
14.19
居住户数
户
1140
—
居住人数
人
3990
—
户均人数
人∕户
3.5
—
总建筑面积
万㎡
21.8
100
住宅建筑面积
万㎡
15.91
73
公建建筑面积
万㎡
3.25
14.9
地下建筑面积
万㎡
2.64
12.1
住宅平均层数
层
9.4
人口毛密度
人∕
281
容积率
—
1.35
绿地率
％
44.6
停车位
辆
666
100
地上室内停车位
辆
35
5.26
地面停车位
辆
105
15.77
地下停车位
辆
526
78.97
2项目市场前期阶段管理
可行性研究是项目建设前期工作的重要组成部分。
本项目在以下几方面做了大量工作。
（1）市场研究对目前长春市在东北亚、东北经济区和省域经济格局中的地位分析，以及对于长春市所处社会经济发展阶段的判断和市域经济产业发展特征的透视，长春市未来发展的定位是：
中国汽车产业基地、东北科教、文化中心城市的区域物流中心，吉林省的政治、经济、文化中心。
对长春市市域和中心城区城镇人口初步进行估测，远景市区人口约400-500万。
项目位于长春市政府规划发展方向西部板块，位于长春绿园区春城大街与皓月大路交汇处，是绿园区连接市区、汽车厂、西环路、西安大路的交通主干路，片区的发展潜力将成为项目的发展优势。
所处地区人群有一定社会地位，属于理性购房。
交通、市政条件好。
（2）经济研究该项目采用的是经康居示范工程认证中心推荐的应用技术，经过研究和专家论证后最后确定采用如下技术，见表2。
表2吉粮康郡工程中采用的成套新技术项目
序号
类别
项目名称
技术特点
应用范围
应用
覆盖率
1
住宅结构体系
（一）住宅结构体系成套技术
大跨度楼盖体系
现浇空心楼板技术，结构高度低自重轻，隔音及保温效果好
大开间住宅结构楼板
30%
（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温隔热等技术）
外墙外保温隔热技术
将聚苯乙烯版粘结于基层墙体外侧，上抹聚合物砂浆，内满铺耐碱玻璃纤维网布加强
严寒和寒冷地区新建节能住宅墙体和旧住宅节能改造
100%
屋面保卫隔热技术
采用挤朔型聚苯板保温隔热
新建节能住宅屋面
100%
（三）隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断、灵活分割等技术）
高强水泥隔音保温隔墙版轻质隔断
1.具有轻质、隔音性能好，耐火隔热，适用于多种饰面材料的特点；
2.满足灵活分隔、配套齐全、方便快捷施工的要求
适用于住宅套内分隔墙
70%
非黏土空心砖
1.具有轻质、高效保温、隔热性能
2.满足节能要求的复合墙体及屋面，具有良好的防水、防冲刷性能
3.与外饰面材料具有可靠粘接
50%
2
住宅厨卫体系成套技术
同层排水系统
噪音低，管道集中隐蔽设置，方便管理和维修
30%
厨房烟气集中排放系统
通风好防倒灌，构造简单，安装方便
100%
3
住宅设备成套技术
新风系统
代热回收的24小时新风系统，分户式集中型两种，提高室内空气品质，节约能源
30%
中央吸尘系统
主机直接与下水管道相连，无需手动倒垃圾，全面杜绝二次污染
30%
4
住宅管网体系成套技术
地板辐射采暖管线铺设成套技术
采用HDPE管材，排列在楼板结构层与面之间，不占空间，施工方便
100%
表2（续表）
序号
类别
项目名称
技术特点
应用范围
应用
覆盖率
5
小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代通讯等技术）
安全防范系统技术
1.周界防越报警系统，将红外对射报警器安装在被探测的周界栅栏上，当人要穿越周界时，人体切断探测器发出的红外线而产生报警，报警器把报警信号传入中心显示；
2.社区闭路电视监控系统采用影像压缩传输技术市动态影像第一时间被监控中心发现并录制，从而提高监视质量及效率；
3.保安巡逻管理系统除有效监督警卫定时巡查各区工作外，通过手机附设之数字键盘和液晶显示屏警卫可输入预先设定的事故代码记录在巡查市发现的各项事故；
4.联网对讲系统，将传呼对讲、影视、紧急求救三打功能融为一体每个外来人员进入组团将通过对讲之后，并得到许可，方可进入到楼梯口在呼叫住户方可入楼内，若住户家中发生意外情况，都可以利用该系统通知值班保安人员已得到及时的支援和处理；
5.联网防盗报警系统并入小区局域网，通过安装在家庭门窗及屋内的各种探测器进行昼夜监测，直接与管理中心连接。
集防火、防盗、防煤气泄漏监控于一身；
6.可扩展的家庭防盗报警系统
100%
6
居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）
纯净水管道供应系统技术（小区分级净水联合技术）
本小区贯彻水处理技术领域的“多级屏障”的处理理念，克服了目前常规过滤处理或深度处理中出现投资大、运行成本高运行费用高和管理难度大等缺陷，采用净水中心和终端高级净化的联合处理方案，在净水中心利用德国JUDO水处理设备实现了全自动、免维护、安全稳定运行长达6-8年以上而无需更换任何部件等优点，这样就实现了进入小区的全部用水都实现了净化处理，这对于后级的深度净化系统
100%
表2（续表）
序号
类别
项目名称
技术特点
应用范围
应用
覆盖率
6
居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）
纯净水管道供应系统技术（小区分级净水联合技术）
和小区全部的用水设备的安全稳定运行都具有重要的意义，巍峨无需向用户收取任何费用。
在用水终端，采用英国DOULTON净水系统进行深度处理，从而提供优质的餐、饮用水，由于有了净水中心的预处理，使该深度处理系统的连续运行和使用寿命均可延长3倍以上，真正实现了低成本制水的要求，目前该技术也处于国际领先水平
100%
优质绿化草坪技术
选用适应地方气候特点的优质草坪，科学管理
可用于居住区人行道和居民活动场地铺设
100%
7
建筑防水及饰面成套技术（包括涂料、防水卷材、刚性防水特性涂料等技术）
防水卷材成套技术
采用SBS改性沥青卷材料，抗老化、延伸率高、抗透水性强。
100%
新型瓦材
应具有良好的防水构造，有利于固定安装，色彩多样，色泽稳定。
100%
外墙涂料成套技术
高层选用耐久性较好的有机的外墙涂料，施工方便，装饰美观，使用寿命15年以上。
100%
8
其他类型住宅无障碍设计（包括老年人住宅、残疾人住宅等）
坡道无障碍设计
针对残疾人生活特点进行设计，增设残疾人专用设施。
100%
吉粮康郡项目积极采用新产品、新工艺、新设备和新材料，每平米成本上升180-265元。
但考虑到以后的“使用成本”和未来住宅发展，产品所体现以人为本的设计原则，达到高舒适度、高品质、绿色环保、健康住宅的标准，物有所值，一定会得到广大购房者的认同。
用价值工程学的原理，计算式为：
V=F／C
式中V——价值；
F——功能；
C——成本
在稍许增加成本的情况下而功能却大幅增加，所以价值还是增值的。
房地产投资行为是长期的行为，需要运用动态分析与静态分析相结合的财务分析方法，对项目的财务盈利能力、资金平衡等方面进行分析，对项目的回收与回报作出准确的预测。
为房地产开发商做出科学的决策提供依据，减少开发投资的盲目性，并为项目融资提供可靠的数据和依据，是可研报告要解决的主要问题。
内部收益率法能更客观、更科学地反映项目投资效益的真实情况。
在项目投资方案一定的条件下，其净现值计算对贴现率的反映是很敏感的。
因而，求得一个净现值为零的贴现率（内部收益率）便有着特殊的意义。
若按内部收益率贴现，则NPV=0，即收益现值与支出现值正好相抵，项目盈亏平衡；如按超出内部收益率的贴现率贴现，，则NPV<0,即支出现值大于收益现值，项目亏损；若按低于内部收益率的贴现率贴现，则NPV>0，收益现值大于支出现值，项目盈利。
因而，内部收益率实施上是一种同时反映净现金流量及其发生时间的总和指标。
内部收益率的计算式为
NPV=∑Ft（1+IRR）-t=0
式中NPV——项目的净现值；
IRR——内部收益率；
Ft——项目第t年的净现金流量
3项目设计阶段管理
3.1规划设计阶段
（1）规划设计至少要超过当地总体水平五年吉粮康郡康居项目力求在合理的范围做低容积率高绿地率。
让进入小区的人有种想要在这里安家的感觉。
考虑到该项目建设周期至少要二年到三年，考虑到市场营销，如果不超前那么建成之日就是项目失败之时，没有抵御风险的能力。
（2）以康居示范工程为载体，以打造舒适健康的居住环境做为设计创新吉粮康郡利用原有南低北高的自然地势优势，从南到北依次区分联排别墅、叠加别墅、多层、小高层、高层组团，极大地考虑北方地区对日照的要求，做到布局结构清晰，整体协调有序。
空间尺寸宜人，层次清楚、丰富多样，有利于邻里交往和居民生活的安静与安全，体现地方文化特色。
在交通组织上实行人车分流。
在小区的南北各设二个主出入口，中间设一人行出入口，方便住户出行。
楼前采用静态交通，避免干扰居民的日常生活和侵占绿地。
小区内道路设计符合无障碍通行的规定。
优先采用地下停车方式，比例占总停车位的78.9％，远大于康居工程指标。
对于小区公共服务设施配套部分，为尽量避免破坏环境和对居民生活造成干扰，将小区内12台箱变设在小区围墙外或树林中而且做成景观式箱变，不影响整体环境。
垃圾转运站、天然气调压站、换热站等也设在隐蔽位置。
整个小区建筑风格是现代派同时糅杂当地历史文化底蕴。
整体大气庄重沉稳。
在立面的颜色搭配上，运用美学的方法同时现场制作样板后确定。
3.2施工图设计阶段
（1）首先熟悉康居示范工程的设计要求及技术标准，将这方面信息作为设计委托的条件。
根据研究康居工程的内容及查阅大量的工程实例，将一些设计要求提供给设计院。
例如厨房排烟道多层采用独立式烟道，户与户之间不串味，互不影响；在结构体系与建筑墙体方面，我们建议采用短肢剪力墙结构，灵活分隔空间，室内看不见突出的柱子，提高空间的利用率；在建筑造型方面，体现住宅建筑的个性，具有地方特色，有艺术效果。
（2）在出正式施工蓝图之前，留出充足的时间进行严格的图纸预审。
减少施工期间改动的影响，减少变更量。
（3）设计人员要求有丰富的经验、良好的业绩、创新的思维。
优选的设计师要固定下来，从设计方案直到出施工图。
避免前后人员不一致。
（4）与设计单位、施工单位、部品生产供应企业及设计科研单位进行多种形式的联合设计，对示范工程所采用的新技术、新材料、新工艺、新设备我们首先要去全面调查了解它的优点及缺点有选择的采用。
比如地源
升级会员 