滨海园区创业社区工程一期可行性研究报告Word文件下载.docx
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就业创业一直是党政关系、社会关注、大学生们关切的热点问题。
X滨海园区创业社区由于自身的特点则有着不可比拟的优势，如大多数大学生在创业之初，资金紧张、场地、技术等都是是普遍存在的难题，而X滨海园区创业社区提供的可供租用的标准化厂房，可解决创业者的燃眉之急。
同时，社区的标准化厂房还是吸引外来投资的承接平台。
X滨海园区创业社区所具备的成本低、收益快的优势，能快速吸引投资，提高招商引资成功率，为催生大项目、大投入，培植大税源，催进大发展提供了条件。
除此之外，建设的4幢标准化厂房，更可以集约用地，有效缓解经济高速发展与土地资源稀缺的矛盾。
建立X滨海园区创业社区可以帮助大学生解决创业过程中遇到的各种困难，同时打造一个大学就业创业的平台以及招商融资服务的平台。
第三章项目建设的条件及建筑内容
第一节建设地点条件
一、气象条件
X地处北纬31°
41'
～32°
43'
、东经120°
12'
～121°
55'
之间，属北亚热带和暖温带季风气候，光照充足，雨水充沛，四季分明，温和宜人。
本地区历年平均气温为15℃，一月份为最冷月，极端最低气温-10.8℃；
七月份为最热月，极端最高气温为38.2℃。
历年平均降水量1066.8mm。
据统计，本地区历年其他气象特征为：
年平均相对湿度：
80%；
最小相对湿度：
6%；
最大日降水量：
287.1mm；
年平均风速：
3.1m/s；
历年春、夏、秋季主要导向：
SE、SE、NE、NW；
历年逐月平均降雪最大日数：
2.8日；
最大积雪深度：
17cm；
年平均气压：
016.2mb；
年平均蒸发量：
1341.9mm。
二、建设地点条件
1、项目位于钱塘江路与南海路交界处，总建筑面积约7万平方米，拟分二期进行实施。
2、地理位置优越，有多条公交线路在基地附近停靠，基地对外交通便捷，联系方便；
距离滨海会馆仅5分钟；
规划周边为工业厂房区，可能成为周边的邻里中心。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
第二节项目的主要建筑内容
1.地面建筑面积约7万平方米，包括宾馆、人才公寓、综合楼、厂房、运动场等。
2.室外配套工程（包括道路，桥梁，驳岸，管线）和绿化景观工程。
第四章总体建设方案
第一节建筑设计
一、总体构思
强调创业社区的多功能性，各个功能区合理配置，有机组合。
引入人车分流的设计理念，通过建筑围合出庭院空间，设置规模较大的集中绿地，创造安全舒适的内部环境。
建筑物以多层建筑为主体，在城市道路交叉口布置高层建筑，增强园区内建筑的体量对比，并兼顾城市街景的美观。
二、建筑风格
建筑立面采用简约明快的现代风格，以严谨实用的“方盒子”作为建筑体块的主题。
通过窗间墙的错落变化，增添造型语言的趣味。
适当采用玻璃幕墙，增强建筑体块的虚实对比，并配以木百叶、槽钢等现代建筑元素，体现建筑材质的对比。
高层建筑因其高宽比较接近正方，方案中采取“双子楼”的形式对其进行立面分划，并在顶层设置构架层，增加其挺拔感。
本着既经济实用又出新出彩的设计原则，力求创造出具有强烈现代感和民用建筑味道的全新园区形象。
三、规划设计
1、出入口
用地共设两个出入口与城市道路相连，东侧南海路上设园区主入口，北侧钱塘江路上设园区次入口。
主入口处扩大形成广场，满足人流集散需求，并利于营造主入口气氛。
2、功能布局
园区内共设四个功能区，满足使用者工作、生产、生活、商务活动、娱乐休闲的需要。
用地东北侧为办公服务区，由高层写字楼及多层裙房组成，可兼顾对用地北侧居住区的服务；
西北侧为宾馆公寓区，由一栋人才公寓楼、一栋职工宿舍楼以及二层服务用房组成；
南侧为标准厂房区，含四栋标准厂房及附属库房。
这三个功能区在用地东侧中部围合出体育休闲区，布置球场及绿化小品。
3、道路及停车
建筑群外围设6米宽环形车道，转弯半径满足通行货车的需要，作为车流道路。
园区内部设4.5-6米宽次干道，作为人流道路，与主干道形成道路网，便捷地到达各个功能区。
这样使车流不进入园区内部，实现了人车分流。
主干道一侧结合绿化布置汽车泊位，共283个车位（适当考虑货车及客车泊位），便于每栋建筑就近停车。
高层办公楼地下设汽车停车场，共90个车位。
自行车停车场结合人行道路及庭院布置。
4、景观设计
通过景观轴线把庭院景观和集中绿地串联成有序的景观系统。
集中绿地作为园区主入口的对景，建筑围合出的庭院空间亦互为对景关系。
未来可着力打造景观细节，给园区赋予“生态“的理念。
5、建筑空间
相同功能区的建筑单体以附房和连廊相连，围合出多个庭院空间，形成有效的社区边界，创造建筑的领域感和归属感。
6、建筑单体
高层写字楼及服务中心底层布置门厅、厨房、超市、邮电、银行、美容美发等功能，二层布置食堂，三层布置会议及活动用房。
四到十二层为标准层，采用中走道两面布房格局，标准层共设两部楼梯和两部电梯。
地下室布置90个汽车泊位以及配电间、水泵房、消防水池等设备用房。
一至三层层高4.5米，二至十二层层高3.6米，建筑总高47.2米，属于二类高层建筑。
宾馆楼、人才公寓楼、职工宿舍楼通过西侧的二层附房连成一个整体，底层设门厅、服务大厅、厨房、超市、茶餐厅等功能，二层设餐厅、办公、会议等功能。
由于这三栋楼作为一期工程先行开发，有部分服务功能与服务中心楼内功能重复，便于先期配套使用，待园区整体建设完毕后再作功能置换。
宾馆共208个床位，人才公寓可容纳208人，职工宿舍可容纳696人。
这三幢楼一至二层层高均为4.5米，三至六层层高均为3.6米，总高度不超过24米，属于多层建筑。
标准厂房共4栋，每两栋通过一侧的附属库房连成一组建筑，层高4.5米，亦属于多层建筑。
第二节结构设计
一、工程概况：
X滨海园区创业社区项目选址于江苏省X市滨海园区，由十二层的高层写字楼、三层服务中心、四层的标准厂房及六层的职工宿舍、人才公寓、酒店及配套食堂超市等单体组成。
二、设计依据：
设计规范、规程及规定
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2008
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《砌体结构设计规范》GB50003-2011
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
三、设计荷载标准值及地震作用：
1、地震作用：
根据抗震规范，X市抗震设防基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为二组，各单体抗震设防类别均为丙类，建筑场地类别为IV类，特征周期值为0.75s，水平地震影响系数最大值为0.04（多遇地震）。
2、荷载取值
（1）楼面均布活荷载标准值以荷载规范为准。
（2）基本风压：
0.50KN/m2，地面粗糙度类别为B类。
（3）基本雪压：
0.25KN/m2。
四、上部结构：
高层写字楼采用框架剪力墙结构，其中框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。
服务中心采用框架结构，框架抗震等级为四级。
标准厂房采用框架结构，框架抗震等级为四级。
职工宿舍、人才公寓、酒店及配套食堂超市采用框架结构，框架抗震等级为四级。
本工程各单体建筑物长度超长，宜采取设置后浇带、楼屋面掺入土微膨胀剂等措施，以减少温度及混凝土收缩的影响。
五、地基与基础：
参考周围建筑物基础情况，本工程基础采用桩基，桩型先用预应力混凝土管桩。
高层写字楼地基基础设计等级为乙级，其余单体地基基础设计等级均为丙级。
六、主要建筑材料材质
1、钢筋：
HPB235（fy=210N/mm2）HRB335（fy=300N/mm2），HRB400（fy=360N/mm2）。
柱、梁、板及剪力墙等构件的纵向受力钢筋均采用HRB400钢筋，其余大样及构造钢筋采用HPB235钢筋，以节省造价。
2、混凝土：
主要采用C30
高层写字楼、职工宿舍、人才公寓、酒店等单体底部框架柱墙轴压比较大时，框架柱墙混凝土标号适当提高。
构造柱、过梁等次要构件C25。
3、墙体材料：
外墙：
200厚长江淤泥粉煤灰烧结多孔砖；
内墙：
200厚加气混凝土砌块。
第三节给排水设计
一、概况
X滨海园区创业社区，总用地面积为52023平方米，地上建筑面积为74524平方米。
整个创业社区由三幢SOHO式办公，四幢标准厂房和一幢高层写字楼组成。
二、设计依据
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003（2009版）
《建筑设计防火规范》GB50016—2006
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）
《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
三、给水系统
1.水源：
本工程水源为城市自来水，来自市政给水管网，市政供水压力不小于0.25MPa.设计从市政给水管网上引入两根DN200进水管，在社区内成环，作为本工程消防水源。
从环网上接DN150支管及水表，供应本基地内生活用水。
2.水质：
一般生活用水为城市自来水水质。
3.生活用水量：
本工程生活用水主要为宾馆，公寓宿舍，办公、办公附属用房等人员的生活用水、餐饮用水、以及绿化浇洒用水。
设计生活用水量见表1
表1生活用水量一览表
用途定额用水单位最高日最大小时时间变化系数
办公40L/人日300人12m3/d2.25m3/h81.5
宾馆250L/床日208床52m3/d5.42m3/d242.5
宿舍200L/人日904人180.8m3/d18.83m3/d242.5
厂房40L/人日200人8m3/d1.5m3/h81.5
高层写字楼40L/人日1000人40m3/d7.5m3/h81.5
小计292.8m3/d35.5m3/h
未预见水量10%29.28m3/d3.55m3/h
合计322.08m3/d39.05m3/h
最大日用水量：
322.08吨/天，最大小时用水量：
39.05吨/时。
4.供水方式
（1）市政水压直接供应1-3层和地下室。
（2）其余楼层采用水箱和变频水泵供水系统。
分为高区和低区。
（3）绿化水景及浇洒道路采用雨水回用。
5.热水供应：
宾馆公寓需要供应淋浴热水。
采用屋顶空气源热水系统供应。
6、排水系统
（1）室内污、废水合流排放，室外雨、污水分流。
生活污水直接排入市政污水管网。
（2）厨房废水经隔油池（或油水分离机）分离处理后排入市政污水系统。
（3）车库冲洗废水排入室外污水管网。
（4）排水量：
为给水的90%
四、消防系统
1、设计依据
（1）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）
（2）《自动喷水灭火设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）
（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
2、水源：
市政给水管网供水。
由周边市政道路上的给水管上引入2根DN200给水管，在社区内连环状，供给室内外消防用水。
室内消防水池（252吨）及泵房集中设在写字楼地下室，基地内所有建筑共用。
3、设计参数：
消防系统用水量作用时间一次用水量
室外消火桩30L/s2h
室内消火桩20L/s2h144m3
自动喷淋30L/s1h108m3
合计100L/s252m3
4.自动喷淋灭火系统
（1）地下车库部分按中危11级设计，设计喷水强度8L/min.m2,其余部分按危I级设计，设计喷水强度6L/min.m2。
（2）本项目室内均设自动喷淋灭火系统。
所有水流指示器后水压大于0.4Mpa的，设减压孔板减压。
（3）在写字楼设置屋顶消防水箱，内贮有消防用水18m3。
（4）设有喷淋泵，一用一备。
5、消火栓系统
（1）各层均设消火栓灭火系统。
（2）消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的充实水柱同时到达。
（3）所有消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa处，设减压孔板减压。
（4）设有消火栓泵，一用一备。
五、管材
1、给水管采用衬塑钢管及聚丙烯管。
2、室内污水管采用聚丙烯静音排水管；
室内雨水管采用HDPF管。
室外排水采用塑料检查井和塑料排水管。
六、环保
1、排水体制为严格分流：
雨水排入城市雨水管网、生活污水排入城市污水管网，由城市污水处理厂统一处理。
污水不对环境产生污染。
2、含油废水经隔油器处理后，纳入污水系统。
3、生活水箱有消除短流措施，并设置消毒装置，避免二次污染。
4、二次生活给水加压泵防噪隔振。
泵组采用隔振基础；
水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。
水泵出水管止回阀采用静音式缓闭止回阀，减少噪音和防止水锤。
5、地下层潜水泵坑采用防臭密闭入孔盖。
七、节能
1、节水
1、所有洁具采用节水型，其中：
（1）坐便器冲洗水箱采用6升；
（2）公共卫生间洗手盆采用感应式龙头；
（3）小便器采用感应式冲洗阀。
2、采用单把手陶瓷阀芯水嘴，密封性能好，能限制出流率。
3、室外绿化浇灌和道路冲洗用水，主要采用雨水回用。
4、水池、水箱溢流水位均设报警装置。
2、节能
1、充分利用市政压力，地上1-3层及地下室等用水由市政压力供水。
2、各分区最低点静水压不大于0.35Mpa。
第四节电气设计
创业社区由宾馆、公寓、高层写字楼、服务中心、标准厂房组成的综合性建筑群。
其中高层写字楼为地下一层、地上十二层，其余为多层建筑，地上建筑面积74524平方米，地下建筑面积3660平方米。
二、负荷等级及供电电源
本社区的消防用电、主要通道及楼梯间照明、客梯、生活泵、排污泵、弱电机房等用电设备为二级负荷；
一般照明、空调、动力负荷为三级负荷。
为满足本工程二级负荷的供电要求，采用两路独立的高压电源供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不应同时受到损坏，以确保二级负荷的用电需求。
社区总用电安装容量约7500KVA，拟设两座变电所，一座变电所设于写字楼地下层，内设四台干式变压器（4*1250KVA），供SOHO式办公、高层写字楼、服务中心用电；
另一座变电所设于标准厂房，内设两台干式变压器（2*1250KVA），供标准厂房用电。
三、照明系统
本工程包括以下照明种类：
正常工作照明、事故照明、应急疏散照明、庭院景观照明等。
一般场所采用荧光灯或高效节能型灯具；
走廊、电梯前室、楼梯间采用节能高效节能灯；
各层疏散走廊及疏散楼梯设置应急疏散指示灯；
主要丹心、变电所、消防控制室、水泵电梯机房等重要机房设置事故照明。
所选用灯具均采用高品质、节能型、高显色光源，并配高品质电子镇流器，以提高功率因数，减少频闪和噪音。
四、防雷与接地系统：
各单体在屋顶设接闪器，利用建筑物结构柱子内主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地装置。
防雷接地、变压器中性点工作接地、电气设备保护接地、UPS输出端中性点工作接地、战时发电机中性点工作接地、等电位接地、信息系统等接地合用同一接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆。
为预防雷电电磁脉冲引起的过电压和过电流，在配电系统上装设二级/三级电涌保护器（SPD）：
本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统，采用总等电位连接，在弱电机房、电梯机房、浴室等处设局部等电位连接。
五、火灾自动报警及消防联动控制系统
设置火灾报警系统，火灾保护等级为二级，采用集中报警系统形式，本系统由火灾自动报警系统；
消防联动控制系统；
火灾应急广播系统；
消防电话系统。
在消防控制室，对整个社区各单体火灾信号和消防设备进行监视和控制。
六、通信系统
通信接入：
通信光缆、铜缆以及各种通信管线接自市电信网。
市话电缆容量约300线。
实际电话容量的申请数量由业主及电信主管部门协商确定。
七、结构化综合布线系统
本工程设综合布线系统，以支持语音、数据、文字、图像等多媒体业务的需要。
信息点估算：
宾馆、公寓：
1点/一间房；
写字楼：
2点/12m2。
语音主干采用三类大对数电缆，数据主干采用光缆；
配线子系统采用六类布线标准。
八、安保系统
安保机房设于监控机房内（与消防控制室合用）。
在单体各出入口、电梯厅、轿厢设闭路监视摄像机。
主机系统采用数字式图像记录系统，所有摄像点应同时录像，按系统设置作时序切换。
同时可手动选择某一摄像机进行跟踪录像。
图像水平清晰度：
黑白电视系统不应低于400线，彩色电视系统不应低于270线。
九、有线电视及卫星接收系统
有线电视信号接自市有线电视网。
系统采用分配分支分配系统，设置楼层分配器，再分配至终端。
电视终端电平控制在65-71db范围，图像质量主观评价不低于4级。
终端主要设置在宾馆、公寓、多功能厅、活动室、会议室、休息处、超市等处。
第五节暖通空调设计
一、空调系统
1、食堂餐厅、超市、标准厂房采用风冷热泵冷热水机组，室内大开间为变风量空调机组，小开间为风机盘管加新风形式，热泵机组布置于屋面。
2、办公及酒店采用多联机空调系统，按层分区布置外机。
二、通风系统
1、地下室变电所、水泵房等设备用房设置机械通风系统。
2、地下室车库设置机械排风排烟系统，采用车道自然进风方式或者机械进风方式。
3、所有暗卫生间设置机械排风系统。
4、厨房设排油烟系统
5、地上层长度大于20m的内走道、虽有自然通风但超过60m的走道以及大于100平方米不能采用自然排烟的房间均设置机械排烟系统。
6、不满足自然排烟条件的防烟楼梯间以及前室设置正压送风系统。
第六节项目的主要经济技术指标
序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
平方米
52023
2
总建筑面积
74524
其
中
宾馆及公寓
27063
高层写字楼
11095
服务中心
12048
标准厂房
24256
门卫
62
3
容积率
1.43
4
建筑占地面积
16256
5
建筑密度
31.25%
6
绿地面积
18210
7
绿地率
35%
8
汽车泊位
个
地面283
地下90
9
地下室
3660
第五章投资估算及资金筹措
本工程总投资估算3亿，其中一期工程职工宿舍楼、人才公寓、宾馆、附房等，工程概算约1.3亿，平均造价4194元/平方米（含室外道路及绿地、室内设备家俱等），二期工程一幢十二层办公楼及四层服务中心裙房、四幢厂房、库房、门卫等附属用房，投资估算约1.7亿。
资金筹措：
自有资金为主，贷款为辅。
X滨海园区创业社区一期成本预算细目表
科目代码
科目名称
建筑面积（M2）
标准成本
总预算（万元）
单方预算（元/M2）
2101
开发成本预算总额
29067
12191.67
4194.33
2101.01
土地费
700.00
240.82
2101.02
前期工程费
829.53
285.39
2101.02.01
规划设计及勘察费
183.13
63.00
扩初及施工图设计费
73.00
25.11
景观设计（规划、施工图）
30.00
40.00
精装修设计费（含公共部位）
58.13
20.00
其他设计费
22.00
7.57
2101.02.02
项目管理费
165.00
56.77
2101.02.03
测绘费
10.17
3.50
红线订界费
4.36
1.50
规划竣工测绘费
5.81
2.00
2101.02.04
检测费及环评、防雷、审图等费用
106.72
36.71
桩基检测及试桩费
17.00
5.85
沉降观察费
环境评估费
8.72
3.00
防雷检测费
4.51
1.55
散装水泥专项资金
白蚁防治费
290
升级会员 