房地产估价案例与分析真题文档格式.docx
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B．1066.1
C．1150.0
D．1184.5
4、采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（
A．9734.2
B．10218.3
C．10407.5
D．10458.8
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。
新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5、甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（
A．按工业用途估价
B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
6、受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
7、如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8、下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
9、对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（
A．交通条件
B．产业集聚度
C．基础设施完备程度
D．公共设施完备程度
10、该宗房地产的再次抵押价值为（
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
三、指错题
1、
封面和目录（略）
致估价委托人函
×
×
公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：
写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：
人民币91071万元。
大写金额：
人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
房地产估价有限公司×
分公司（盖章）
法定代表人（盖章）
二OO九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象登记状况
（二）估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，×
拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
权属人
略
国有土地使用证号
房屋所有权证号
坐落位置
市金融街×
区×
号
房屋产权来源
房屋产权比例
100%
土地用途
综合用地
房屋用途
办公
土地状况
宗地总面积
5997.95m2
宗地四至
东至
西至
南至
北至
房屋状况
建筑结构
钢筋混凝土结构
层数
地下三层、地上十八层
建筑面积
50426.31m2
建成年月
1998年4月
（三）估价对象实物状况
估价对象位于×
号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；
地下三层，层高2m。
根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：
大厦外墙一～四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；
西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。
双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。
7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。
4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：
1．合法原则（略）。
2．最高最佳使用原则（略）。
3．替代原则（略）。
4．估价时点原则（略）。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。
综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：
（略）。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程（略）
（一）市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数×
个别因素修正系数
1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：
银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B：
新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C：
中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2．房地产比较因素条件说明表
项目
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
名称
大厦
银行大厦
新新大厦
中正大厦
位置
金融街×
金融街B区7号
金融街C区2号
金融街D区3号
交易单价/（元/m2）
待估
17272
16700
17578
交易情况
正常
交易时间
2009.6
2009.4
2007.10
2008.5
区域因素
距市中心距离/km
约3.40
约3.41
约3.42
办公聚集度
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高
交通便捷程度
道路类型
区域内有主干道两条，次干道三条
公共交通
距地铁站、公交车站650m
距地铁站、公交车站600m
距地铁站、公交车站500m
距地铁站、公交车站700m
公共配套设施完善程度
红线外已达到七通，公共配套设施完备
环境质量状况
一般，一定程度尾气、噪声污染
区域规划发展方向
办公、商业
个别因素
建成年代
1998年
2005年
2009年
钢筋混凝土
建筑外观设计及材料
外墙一～四层为红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好
采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好
整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好
外墙一～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好
工程质量
优良
平面布置
设计合理
设施设备完善程度
8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，高州高血较完善
12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，高州高血完善
14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统、设施设备完善
29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、案例监控及防范系统、中央空调系统、设施设备完善
装修情况
高档装修
中档装修
周边景观
南侧有小型街心花园，景观较好
西侧是城市绿化带，景观较好
景观一般
物业管理
物业管理好
成交规模
整栋评估
整栋成交
南楼（A座）整栋成交
3．房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
（1）交易情况修正：
估价对象为现房，可比实例C为预售房。
开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。
根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
可以实例
A
B
C
交易情况修正系数
100
85
（2）交易日期修正：
经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
可比实例
交易日期修正系数
2009年4月
2007年10月
2008年5月
102
99
（3）区域因素及个别因素修正
（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）
经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
交易日期
距市中心距离
距公交站点距离
100.25
100.75
99.75
103.5
104
101
97
4．房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：
100/100
100/85
102/100
99/100
100/100.25
100/100.75
100/99.75
100/103.5
100/104
100/101
100/97
100/99
修正系数
0.9939
0.9888
1.1346
比准价格/（元/m2）
17167
16513
19944
5．计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。
根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。
经计算确定估价结果为17875元/m2。
（二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1．收益法测算过程（略）
2．收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：
写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；
地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。
计算结果见下表：
估价方法
两种方法测算单价/（元/m2）
取值权重
确定最终房地产单价/（元/m2）
确定最终房地产总价/万元
市场法
17875
50%
17833.5
89928
收益法（报酬酱化法）
17792
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1．写字楼部分：
89928万元。
2．地下车库：
1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为（略）。
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：
通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。
一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。
例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；
办公楼部分通用性较好。
2．独立使用性：
独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。
一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
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