珠江新城住宅商铺写字楼市场分析.docx

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珠江新城住宅商铺写字楼市场分析

珠江新城住宅商铺写字楼市场分析

一、珠江新城概况

〔一〕总体概况

　　珠江新城，位于天河区西部，广州新都市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。

总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将容纳17-一八万居住人口，提供近30万个就业岗位。

　　珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：

作为广州市21世纪都市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将进展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等都市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。

珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯穿。

在广州都市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青青年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。

〔二〕土地利用现状及特点

　　珠江新城总规划用地面积6.44平方公里，都市主次干道将珠江新城划分为14个街区。

规划功能区由西到东要紧有以下几个：

西区、中轴线区、东1区、东2区和东3区。

1、西区A、E、I区

　　A区以商务办公为主。

该区目前土地开发进度较慢，投入使用的仅有广东省检察院、广州市检察院和美居中心；在建项目也专门少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。

　　E区为商住区。

该区开发较早，几块居住用地已有商住楼建成并入住，如丽晶华庭、南天广场、漾晴居、星汇园和双城国际，建成在售的也有星汇国际大厦和华普广场。

另外，广州海关新业务技术综合楼和110千伏花穗变电站工程仍在建当中。

　　I区为商务办公与商住综合区。

该区配套较齐全，空置地块不多。

建成已入住的住宅包括名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、浩渺华轩和碧海湾，在售的也有星辰大厦和保利香槟花园；而写字楼那么大部分处于建设当中，包括保利大厦、进展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦和广州信合大厦。

此外，广东检验检疫大厦、国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用，广州市房地产交易中心也已进驻浩渺华轩的裙楼写字楼办公。

2、中轴线区B、F、J区

　　B区为入口广场与金融办公区。

该区位于珠江新城新都市中轴线入口，有较大面积的绿化用地，其余用地大多未开发。

投入使用的仅有珠江新城广场，在建的仅有富力的写字楼项目富力盈隆大厦，而珠江新城金融业务楼也处于停工状态。

　　F区为商贸办公区与中央广场。

该区用地较少，除绿化外皆为商务金融办公用地。

除美居中心投入使用外，富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大厦都在建设当中，其余用地还未开发。

　　J区为商务办公区与文化广场。

该区以商务和文化设施用地为主，多个项目在如火如荼地建设当中，其中包括珠江新城七大地标中的四个--广州市第二青年宫、广州图书馆新馆、广州歌剧院和广东省博物馆新馆。

在建的还包括富力中心大厦和合景大厦两个写字楼项目和富力丽思卡尔顿酒店，其余还有美居中心的临时建筑和少量空地。

3、东1区C、G、K区

　　皆为自然村庄与村留商住用地。

C区现为冼村的村镇用地。

G区有几块中海地产的地块，临时仍未开发，在建的有一个冼村商住楼项目。

其余还包括一些食肆，美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。

K区一半的用地现时为猎德村的村镇用地，住宅项目利雅湾已建成入住，此外利雅湾南区和中海地产的几个地块正预备动工。

4、东2区D、H、L区

　　D区为商务办公与商住综合区。

该区现时要紧为专业市场的集中地，包括有晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车城专业市场，也有少部分的住宅区，如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇豪大厦。

写字楼仅有勤建商务大厦在售，住宅有合景太富和中海地产两个项目在动工之中。

　　H区为别墅区与珠江公园。

该区地块较少，除珠江新城别墅和珠江公园外，剩下差不多上比较小的地块，有个天河石东甲子村复建房的项目在建。

　　L区为商住用地。

该区已建成三个大型住宅小区，包括金碧华府、凯旋新世界和新城海边花园，大部分已入住，还有一个力迅的大型住宅项目--上筑也在建当中。

此外还有部分猎德村的村镇建设用地。

5、东3区M、N区

　　M区为文化娱乐综合区与赛马场。

该区除已改变为汽车城的赛马场外，还未见任何文化娱乐的味道。

已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑，在售住宅有新推的马赛国际公寓，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在建。

其他仍有许多面积的空地和谭村的村镇用地。

　　N区为商住与酒店区。

猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地，住宅仅有已建成入住的南国花园，其余大部分为空地。

〔三〕各项配套设施现状

1、文化教育设施配套

　　广州市恒福中学〔珠江新城校区〕、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。

2、金融配套

　　中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳进展银行、上海浦东银行、中国建设银行等。

3、饮食配套

　　丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香米食府、恒生渔港；星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。

4、商业配套

　　珠江新城广场；美居装饰材料中心、南兴装饰材料城；美居车展中心、广东国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城；金天马家私广场等。

〔四〕交通组织现状及规划

1、交通现状

　　开发至今，珠江新城已完成2条都市景观道路--临江大道和珠江大道，2条交通主干道--花城大道和猎德路，还有30余条次干道及小区内道路的建设，完成道路面积160万平方米。

路网尽管较为完善，但公共交通配套仍相对缺乏。

目前途径珠江新城的公交线路只有7条，包括63、一三8、194、195、197、230、293和旅行2号，线网布局简单，接驳区域较少，许多已入住珠江新城的买家和在其办公的人士也明显感受到交通不便。

而且珠江新城现存有较多的"断头路"，打通将会牵涉较多的拆迁问题。

交通问题仍旧是阻碍珠江新城整体进展的瓶颈。

2、交通规划

　　地铁三号线和五号线的建成将会对缓解珠江新城的交通起到庞大的作用。

地铁三号线为南北走向，在珠江新城有花城大道一个站点，目前在紧张施工当中，估量2005年底将会开通首段广州东站至客村。

五号线为东西走向，在珠江新城有珠江新城、猎德和赛马场三个站，并在珠江新城站与地铁三号线换乘，这将均衡辐射珠江新城的东西部，使交通问题得到大为缓解。

　　地面交通路网设计也正在完善。

目前珠江新城的布局和路网骨架规划在实施过程中，将依照各具体项目、地块规划和设计进行深化和完善。

以后将在珠江新城内建设多个对外出口：

<西面>花城大道出口正在建设沿广州大道双方向的车行隧道，规划操纵了东西向接寺右新马路的跨线桥，交通分流后，地面的左转交通压力将会大大减少；广州大桥北桥头预留了接临江大道和连通沿江路的立交工程，可通过此处与东山区直截了当连接。

<中部>将建设猎德大桥、天河东路系统工程，这将是穿过珠江新城南北向的要紧交通通道。

<南面>过江后与海珠区连通，并通过石榴岗路和新光快速路直截了当到达番禺区或新规划的快捷路南段的新蟯南路。

<北面>一直延伸至广园东路和粤垦路，通过广园东快速路可分流大量车辆。

目前该项目已由广州市政园林局负责托付设计单位进行前期方案设计。

<东面>结合地铁五号线建设，同步实施花城大道东沿线工程，接上快捷路组成部分的科韵路，规划考虑了设置进出华南路匝道的操纵条件；正在做前期方案设计的临江大道东沿线，将进一步提高珠江新城东西向的通行能力。

　　此外，珠江新城中部的兴盛路将兴建一条步行街，西连接珠江大道东路，东连接珠江公园西门。

加上位于金穗路和华夏路交叉路口的8号人行隧道和位于马场路和花城大道交叉路口的一八号人行隧道，和打通"断头路"差不多上近期珠江新城交通建设的重点。

〔五〕大型建筑工程

　　包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二青年宫、双子塔〔分东塔和西塔〕和电视观光塔在内的七大标志性建筑将在"广州亚运年"2020年前建成，目前该七大地标均已动工建设或立即奠基。

1、广州图书馆新馆

　　选址J2-6地块，占地面积由原先的1.5万平方米增加到2.1万平方米，估算总投资8.4亿元，设计藏书400万册。

目前已进入方案评审的紧张时期，估量2005年底开工，2007年建成，将成为一个集学习阅读、信息交流、文化休闲等功能为一体的信息化、网络化、智能化、现代化、安全环保的、具有鲜亮时代风格和岭南人文蕴涵图书馆。

2、广东省博物馆新馆

　　选址J5地块，总建筑面积6万平方米，估量投资9亿元。

2004年12月12日正式启动建设，估量2007年7月建成。

在新馆的规划中，文物库房将物库、包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、临时周转库房。

面积约2万多平方米的陈设与展览区要紧分为历史、自然和艺术3部分。

专家估量广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达100万人次。

3、广州市第二青年宫　　

　　选址J1-7地块，总建筑面积45917平方米。

2004年5月31日开始动工，已于2005年"六·一"建成并投入使用。

按照设计方案，第二青年宫共有大小课室约140多间。

其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约90个，大型展览厅，收藏馆，乐器、合唱、舞蹈排练厅7个，国际交流中心会议室7个。

还设置了一个功能先进的演艺中心，约能容纳700人。

整座青年宫可同时容纳2万名青年儿童培训和活动。

4、广州歌剧院

　　选址J4地块，总建筑面积约4.6万平方米，设一八00个座位，4000平方米的前厅及休息厅，2500平方米的多功能厅和7500平方米可容纳约250辆车的地下停车库等。

广州歌剧院在2005年1月一八日正式破土动工，估量2007年建成，其工程总造价约10亿元。

5、电视观光塔

　　位于珠江南岸，占地面积约17.9万平方米，总建筑面积约4.68万平方米，项目总投资约一五.8亿元。

目前已选中三个优胜投标方案。

据悉，观光塔周边地区都市设计范畴用地面积56万多平方米。

用地范畴内包括拟建的观光塔、绿化休闲广场、广电中心以及规划的赤岗塔公园、公共设施等用地。

6、双子塔

　　"双塔"位于珠江新城的J区，是规划中的两座超高层物业。

双塔周边地区都市设计范畴总面积为1一五522.94平方米。

其中，西塔是近期将启动的重点项目，现已开展设计方案国际邀请竞赛。

其基地面积31085平方米〔包括都市绿化广场面积8531平方米〕，建筑操纵高度〔建议值〕是330－390米。

据悉，西塔内30%的主楼将建成超五星级酒店、60%的主楼建成高档写字楼。

东塔规划将随后展开。

〔六〕SWOT分析

1、优势分析〔S〕

　　广州重点规划进展区域，靠近市中心区和天河中心区；路网较为完善，绿化率高，且有临江的景观优势；已有多个政府部门和国内外企业抢先进驻办公，商务气氛渐浓。

2、劣势分析〔W〕

　　公共交通配套相对缺乏，各项生活配套暂未完善；且有较大面积的城中村用地，成为区域房地产进展的一大制约。

3、机会分析〔O〕

　　地铁三号线和五号线均在此设站，建成后将对区域内外的交通状况大为缓解；多个写字楼、酒店及地标建筑正在动工，以后将极大的提高区域商务及文化氛围。

4、威逼分析〔T〕

　　进展成熟的天河中心区和土地供应充足的琶洲都对珠江新城产生竞争威逼。

二、住宅市场分析

〔一〕供应量分析

1、已售住宅项目

项目名称

所处地块位置

住宅建筑面积〔㎡〕

住宅供应套数

备注

汇豪大厦

D8-2

35942

288

2栋29层

君怡大厦

D8-2

33908

249

2栋30层

金骏大厦

D8-2

9868

120

1栋16层

安骏大厦