中国房地产金融主题论坛Word文档格式.docx

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　　以下是地产金融主题论坛现场文字实录：

　　嘉宾主持：

中国中科智担保投资集团副总裁赵祥龙

　　主持人：

各位领导，各位来宾，女士们、先生们，非常高兴在7月流火的季节里面讨论房地产金融实践的问题，我们知道房地产是资本密集的行业，资本怎样进入房地产，怎样退出房地产，这本身一房地产行业长期以来必须要面对的问题，在中国实践的背景下，我们发现有另外的一个特点，我国的房地产是一枝独秀的房地产，我们基本上从房地产业务类型来讲是以住宅投资为主的房地产，也就是房地产的发展非常的快速，在过去十多年里面，已经逐渐成为我国不是很提倡的说，但是确实是实践当中经常有的一件事情，房地产已经成为支柱性的产业，但是其实作为借鉴国外的经验来讲，房地产金融其实是非常重要另外工作，房地产信托基金是我们着重要提的，也是关于房地产金融的问题。

　　在讨论之前有请建银精锐资产管理有限公司董事长李晓东先生演讲。

演讲主题：

启动民间投资，完善房地产投资，大家掌声欢迎。

　　提要：

聂梅生、任志强、刘晓光、金岩石、易小迪、单伟豹、黄怒波、贾康等政策制定参与者、业界大腕与经济学家组成最强演讲阵容联袂出席，共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来，为迷雾中的中国房地产业号脉、开方。

　　李晓东：

大家好！

今天在这里碰见了很多老朋友，因为过去4-5年是连续都参加了21世纪办博鳌房地产论坛，每次来到这里，房地产金融是非常受人瞩目的话题，过去几年大家都在讲房地产的金融属性，今年在这么一个宏观调控新的敏感时刻，大家再聚集起来探讨房地产宏观调控的课题，就显得更为有现实的意义，可能是机械版本的问题。

　　我想大家都是开发商在一线，国十条颁布了以后，确实感觉到房地产融资越来越紧，银行首先收紧房地产的贷款，除了银行以外，去年以来房地产基金信托一直是备受大家关注的房地产的投资方式，银监会出台了政策，相应的收紧了房地产信托的投向，比较严格的要求就是市政齐全方面的内容。

　　这些情况下，房地产调控虽然是短期内取得了一定的成效，但是长期如何持续，这都是我们今天想跟大家分享，研究的一些心得。

　　今天题目是启动民间投资，完善房地产的调控。

　　大概分三个方面的主要内容：

一个简要分析宏观调控的原因，迄今为止一些效果。

　　另外也想谈谈我们的观点，大力鼓励民间投资进入房地产开发领域，可能这个观点跟主流的观点有些不太相近的地方，我觉得还是有现实的意义；

第三部分可以简单的介绍一下我们在做的事情，本轮房地产调控大家都觉得来得有些很快，我记得在调控政策出台之前，一个星期，当时国务院参事专门到房地产商会宴会上牵头组织了部分企业代表听取即将出台政策的意见，刚刚征求完意见一个星期就正式发文了，我们也觉得来得非常的快，主要的背景是什么？

一个是中国经济在经历了2008年国际金融危机冲击，从2008年下半年快速的下调到2009年一季度GDP增长率到6.1%，从去年下半年开始，慢慢开始恢复增长，到今年一季度已达到相对的高点，国家关注宏观的面不一样的，大家知道在经济快速下滑的时候，首先想到是启动房地产投资，出台了很多鼓励购房的政策，2008年的时候，现在基本面是变了，第二是通胀的压力逐渐显现了，今年前三个月，CPI指数从1.7%到2.2%到2.8%，4月份到了更高的点，就逐月在走高，通胀的隐约就出现了，部分的城市从去年下半年，特别是今年上半年房价快速的上涨，特别是北京、上海这些中心城市对房地产泡沫正在形成或者是堆积的担忧，我讲部分的老百姓，老百姓反应房价高了，其实我觉得是一倍一倍，其实有很多房地产投资，或者是有房产的人并不是这么看的，有些反应激化社会矛盾，上升为政治问题，这次宏观调控的措施有十条，总结几条，首先就是抑制不合理的住房需求，就是控制投机投资性的需求，提出实行严格的差别化住房信贷政策，提高首付比例，提高二套房的贷款利率，停止第三套住房按揭贷款，另外也提出了要发挥税收政策的调节作用，这主要是两块，加强对土地增值税的征管，另外就是研究房产税的出台，房产税虽然没有正式的推出，这也是巨大的心理因素，这次调整提高住房的有效供给，提出增加供地，就要把计划明确出来，另外调整住房供应结构，提到增加中小户型，中低收入住房，这些方面，另外讲到保障性安居房，2010年的目标就是580万套，该数字非常大，如果能够真正的落实完成，同时也提到加强房地产市场监管，包括对不能捂盘，只要拿到销售许可证，就必须一次性的销售等等这些方面，另外加强房地产企业购地和融资的监管，这些方面都对这次的房地产打击的力度是比较大的，对这次调控效果的简要的分析，我们个人认为推出时机是比较的及时，不管是否是房地产业内，今年上半年一季度的快速上涨，跟几个开发商在一起聊天的时候，其实开发商自己也觉得这样是不正常的，不健康的，这样的法肯定是不可持续的，迟早就会出现问题，迅速推出房地产调控的措施，这应该是非常的及时，否则再累积下去，调起来就更加的困难，在时机选择方面就更加的精准有效，跟以往的措施就比较有效一些，这次提出要增加供给，实现的效果怎样，也是取得了一定的成效，也是这次的调控，首先房价上涨的趋势得到遏制，没有听到哪一个城市是在涨或者是很猛，部分城市出现下滑，成交量萎缩，随着时间的推移，我个人认为，调控的负面影响存在着一些逐步的显现，有些措施的矛盾性也是体现出来，有些政策出台，跟达到的政策有矛盾的，一方面增强有效的供给，另外一方面马上收紧了对房地产开发贷款的等级。

　　银行有些地方，在房地产贷款额度受到了大部分的削减，开发商的投资意愿开始下降，我们开闭幕会议的时候，有些开发商就说，现在还是没有能够停都都停下来，大家都是在观望，其实房地产的开工和下降，另外对资金面紧张未来的预期，这是一种影响，一定会影响后续的住房供给，现在的成交量萎缩，很多刚性需求在等待观望，刚性需求还是存在，随着时间的推移，将会逐步积累到一定程度后，一方面需求在不断的累积；

另外一方面供给在逐渐的减少，这种情况下打破脆弱平衡的时间点，如果不加以重视的话，这可能是未来调控效果能否持续，是否出现以前的调控措施出台，房价停涨，过一段时间又是报复性反弹，其实有很多年房地产调控走上了这么一条老路。

　　经过研究提出一个观点，如果房地产投资的下降，将导致本轮房地产调控的失败，投资投资一定的水准，实现供求平衡，不是在交易量萎缩的情况下形成，而是在大家都公认，目前的市场价，或者是略微降低一点的市场价，买卖双方都能够接受的基础上，把成交量放出来，这才是可持续的调控，而不是大家都等在哪里，去年房地产的资金收紧大概十次，现在有一个数据就是两次不到，这种局面所谓的成功就是不可持续的，首先国际金融危机并没有结束，外围的经济形势确实是雾里看花，谁也说不清楚，什么时候才叫结束，国内经济仍然存在着一些隐忧，也不排除，前期靠四万亿的刺激，很难想，在调结构，中国经济增长结构完成之前，房地产对整体经济的拉动作用仍然比较的明显，中国的经济靠投资拉动的格局，改革开放三十年形成的投资拉动，外向出口拉动，这两种格局短期内很难改变，出口驱动这块的话，基本上就不要做太多的指望，去年外贸是负增长，对GDP的贡献是负的，去年9.1%的增长，大部分是靠投资拉动的。

　　房地产和相关行业占的GDP总量，带动了上下游，占到GDP总量的20%以上，昨天提到这个观点，除了房地产和相关行业，除了基础设施大量的投入，将来回收要看房地产稳定发展实现的政府投入基础设施都是不赚钱的，都是效率低下的，为什么政府敢于投，因为基础设施投下去以后，就会带来地下的上升，包括政府融资平台，主要的抵押品就是未来的土地出让收益，如果这块，这些东西的实现，一定要靠繁荣稳定房地产市场的存在，才能够坚持下去，否则的话，将来的基础设施投下去，一定会带来地方政府破产，将来中央政府救不起，或者要度过支付危机，那就大量的印钞发展，那就可能形成新一轮政府负债集聚的上升或者是通货膨胀。

　　而且房地产的投资下降，也会导致房地产供给的不足，在需求相对刚性的情况下，也会增加房地产市场的供需矛盾，鼓励民间资本进入房地产开发，另外国家四万亿刺激计划，随后启动了地方政府的融资平台，扩大了交通电力基础设施，这些部门，去年很重要的特点，国有部门的增长超过了民间，去年整个是31，其中国企的投资增长40-50%，民间资本只增加了27%，所以民间资本就被挤出和弱化的倾向，去年讲到国进民退，不是太好的趋势。

　　自发的民间投资是推动经济增长最快内生动力，现在中国也需要民间投资来揭露国有投资的接力棒，今年国务院出台了新36条关于民间的政策，同时也有很大的现实需要，民间的资金随着快速的发展，到现在的时点，居民储蓄余额就会接近30万亿，如果缺乏投资渠道承接的话，特别是本轮调控中间，从楼市彻出大量资金，如果不加以合理的引导，例如进入其他的领域，例如炒大蒜和绿豆，将来这种案例就会层出不穷，以前的民间资本投资的热点都是在限制的话，如果只是用堵而不是用梳的方式就会存在比较大的问题。

　　在这种情况下，房地产基金是民间资本进入房地产开发有效的途径，首先民间资本进入房地产开发就有巨大得好处，填补由于信贷收紧和开发商投资意愿下降造成的投资空缺，第二从拉动住房需求炒楼到促进住房供给的开发环节，就把这个资金炒楼带动房地产的需求，现在把这些资金撤出来，通过基金的方式给一些渠道投到房地产开发，从而增加房地产的供给，一方面政府供给增加，另外一方面增加房地产的投资，资金和土地双重堆积，就可以增加住房的有效供给。

另外通过这些方式，让民间资本可以参与分享房地产投资收益，摊薄房地产投资利用率，这样进去也有回报，从而平抑房地产的走势。

　　目前，民间资本进入房地产开发，缺乏有效的途径，当然银行也有房地产理财产品，推出了很多房地产信托，现在仍然是可行的渠道，在做这些方面，由于这一轮调控之后出台一些政策，以前有些能够在房地产早期进入的环节受到了一些限制，例如在市政齐全之前等受到了一定的限制。

　　另外国家金融机构关注大企业，对于中小企业房地产的投资需求很难完全的涵盖或者是覆盖，中小企业融资比较的困难，房地产基金具有一定的优势，就对管理人的约束和激励，有效的成本控制的机制，这是经过国内外的实践所证明，另相对比较灵活的投资方式，就可以用股权的方式，债券的方式，或者物业收购的方式，在房地产开发的所有阶段，从拿地到开发，到后期，甚至是开发商还没有卖出去的房源资金盘活上都能够起到作用。

　　最近，通过银行理财对接信托，我们承担顾问的方式，为主要的股东提供资产管理业务外，根据现在目前的形势，也在推出做私募的房地产或者是人民币基金产品。

　　首先分了几大系列：

首先是精英系列的产品，对风险的偏好，或者是收益偏好都比较高的高精致的客户，主要是提供股权投资和PE投资。

　　目前，产品研发出来，推向市场还是在等恰当时机，因为国内，特别是人民币A股的房地产企业，不管是上市还是借壳上市都存在着一些障碍，就会等到市场更加明确的时候，再面向市场推出。

　　另外做进取性的投资，主要是固定加浮动收益的房地产项目。

　　稳健收益性，基本上是做固定收益的房地产项目的投资，投资的形式有回报的约定，例如开发商就会给我们一个最基础利润的保障，在这个基础上，根据项目的实际收益，大家还有部分利润的分享，通过这样的方式进行股权投资，或者是开发商在投资的时候，就约定期间进行回扣，以固定的价格，阶段性的持有，这两种方式比较多。

　　另外委托贷款，有些资产做抵押的项目，另外付回扣物业的预售，市场部太好的时候，有些开发商手上有销售许可证，因为大家都等在哪里，有些这样的物业，我们可以用一定的价格约定，就先买下来，在适当的时候再回售回去给开发商，给开发商提供现有物业盘活的机会。

　　我们对投资的回报要求大概每年达到15-30%之间，根据不同的项目和项目风险制订，单个项目投资规模在3000万到5亿之间，房地产基金大致的要求，主要投资的对象，我们希望一方面投资客户的来源，目前建设银行的一些优质客户，我们有建设银行的背景，他也有一些现有的客户在现有调控政策的影响下，不能够按照原有的方式取得一些前期的融资，也希望通过基金的平台解决。

　　另外也有商会的会员，今天在座有很多都是房地产商会的，作为房地产商会其中一个基金的平台，也有这方面的义务，为商会的会员提供，另外各地优质的房地产项目和房地产企业，就可以向我们申请。

　　刚好前一段时间林毅夫讲了一句话，由于政府在基础设施领域高效投资与未来城市化进程带来巨大的基础投资性需求，房地产行业作为国民经济支柱性的产业，依赖房地产的格局，短期是无法改变的，其实说得要转变经济增长方式和经济结构，这是有长期和痛苦的进程，现在已经形成政府增长的模式，只能是逐步的改善，要完全的改变就是很困难的。

　　由于供求决定房地产一定是稀缺性，其他行业面临就是产能过剩，或者是市场不振，其实房地产更多政府担心就是供不应求，每次就会造成房价自身性的上升。

　　经济持续增长，城市化进程，收入水平增长，以及土地稀缺，这是四大驱动力，逐条分析，实际上长期存在，只要四大驱动力存在，房地产发展整体趋势就不会变的，只是在不同的时期，由于政策不断的调整，就有一些波动。

　　现在基金投资的时机，刚刚所说各方面银行贷款，房地产市场的融资都受到严格的限制，房地产寻求其他的融资渠道，这是基金可挑选的优质项目是比较多的，这是比较好的投资机会。

　　融资渠道受限后，开发商融资成本目前上升是比较快的，今年的融资成本的上升，民间部分的融资，我们了解到至少增长了50%以上，跟去年相比，这样的话，某种意义上提高了投资房地产基金的人，同时提高了吸引力。

　　另外国家出台扶持民间的政策，设立房地产基金的时候，应该没有受到任何的限制。

后面简单的花一点的时间介绍我们的背景。

　　我们是由建设银行全资，建银国际跟房地产商会合作，搭建的一个房地产投融资平台，初衷希望在房地产金融机构和房地产企业之间搭建一个更为顺畅的投资平台，大家可在这个平台上有些更多的交流，在项目和资金上提供更多的帮助。

　　成立以来，通过帮助房地产企业，在建设银行，还有其他的银行取得了一些融资。

　　现在推出的基金，也是考虑双方的优质情况下，建设银行就有募集的优势，房地产商会可能提供优质的项目，建行自身也有很多的优质客户，可能长期优质客户找到很好的项目，但是由于政策受限，就无法解决，通过我们这样的平台做一些前期的融资，等到满足银行的固定后，我们再撤出，银行再介入，增加了我们对房地产投资项目的保障，后续银行就会介入，这样半途而废的风险也是减少了。

　　我们致力于给企业提供一条龙的资金解决方案，从前期拿地开始，我们就会前期介入，当然建行也好，其他银行跟我们合作，也是通过这样，提前锁定一些优质的客户和优质的项目，大家都是互惠互利的做法。

　　我们基金的投资委员会是业内顶尖的专家，例如聂会长是我们的主任委员。

　　基本上结合了业内的精英，到目前为止，我们管理几十亿的项目，自身管理基金规模达到是16点几亿，作为管理顾问做到基金的话，可能做了好几十个亿，作为信托计划管理顾问的方式参与进去。

　　这是正在发行稳健系列基金简要的案例，稳健收益系列提供就是固定收益，客户是固定收益，我们投资到房地产企业，我们向房地产企业要的也是一个固定收益。

　　当前时期，客户普通对房地产未来的前景比较担心的情况下，我们几大系列产品，目前这一款就是卖得最好的，给客户的回报在现有的市场还是有竞争力。

同时存在相应的优势，目前为止还是非常好的。

　　今天由于时间的关系，就讲这么多。

每年跟大家分享一下最近正在做的事情，也希望跟大家更多的交流。

谢谢！

　　主持人：

感谢李董做了精彩的介绍，其实主要是告诉大家在房地产行业投资上面做的简单的金融工具，简单的来说就是利用信托的平台，合伙制基金的方式，就是让民间资本参与进来，对房地产认识来说，如果我有钱的话，我一方面通过投资方面获利，另一方面通过基金的模式投资其他的房地产，同时获得我的收益，这对于大型和中性的房地产企业，对自身现金流管理是非常有效的工具。

　　我们谈完的基本房地产政策的判断和可用比较新的金融工具，房地产投资基金。

　　下面企业可以融资，企业的信用和融资的成本之间是怎样的关系？

股权再融资这个闸门证监会关掉，在资本市场上世界获得融资的渠道只有一样就是房地产企业发债，在这个发债过程当中跟债务发行人的成本是密切相关，在座的各位你们有小的企业，特别是大的企业，这个内容就帮助大家理解怎样做房地产企业发展。

　　另外结合我国的实践，中小企业集合发债，这是有同样的案例，银监会和证监会今年年底推出新的政策就是私募基金的发行，通过认购的方式，为一些特定的企业发行企业债，这个机会在今年年底，经过4年的研讨会有新的突破，这种政策落实下来就会帮助到中小型的房地产企业。

　　中国诚信信用管理有限公司母润昌演讲。

　　母润昌：

尊敬的各位来宾，尊敬的各位女士，大家下午好！

我是非常荣幸，也是非常高兴参加21世纪第十届的博鳌地产论坛，在此之前做从事16年的期货，对大众商品做了十几年的研究，在不同的场合，也做过不同的演讲，过去的演讲主要是谈商品价格的走势，或者是宏观经济的走势，今天让我谈谈关于房地产投资和信用有些怎样的关系，在此之前我想跟大家简要的谈谈对于2008现下半年到目前整个经济的情况，从周期的角度来讲分析一下，因为目前的房地产状况之所以到今天，这跟整个经济周期分不开的，简要的谈谈房地产的融资的方式，房地产通过发行债券融资，其实就简要的讲讲，信用评级采用相关的办法。

　　红色代表1970年美国增长的情况，绿颜色线是全世界美国国家GDP增长的情况。

经济增长就有波动性，段的2-3年，长的7-8年，经济就有一定的下滑，快速下滑之前，经济都经历快速的增长，从这张图上可以经济有波动性，经济周期性的，带来经济的波动。

　　哪些周期带来波动呢？

这样经济增长图是由几个经济周期共同作用的结果，只不过不同的阶段，叠加产生不同的效果，跟大家简单介绍一下，到目前为止，我们通常能够检验的周期有那么几种，第一就是朱格拉投资周期，实际上中国经济就是典型的投资周期十年左右的时间。

基钦周期，当石油147美元大幅度下滑时，开始清库存的时候，就是下一个阶段，另一个就是库兹涅茨周期，从1998年开始住房大量的商品房这个周期从中国的经济反应不出来，美国经济在在1933年的时候，房地产经济研究的时候，就研究芝加哥的土地，从1833年到1933年100年土地的价值和房地产的价格和房屋建造的量，就发现有十几年的周期。

之所以要谈三个周期，2008年下半年，股市大幅度的下滑，房地产价格大幅度的下滑，在座都体会到了，同时在2008年下半年的时候，全球经济GDP是快速下滑的，到2008年底的时候，很多经济学家，包括百年不遇的金融危机来了，到2009年目前来讲，其实有很多人想到1929年，1933年四年的大萧条，为什么如此快的箫条没有看到，房地产就有快速的上涨，我想跟大家解释一下，经济周期就可以叠加的，美国的房地产，次贷危机这是美国房价下跌带来的，美国的房地产从2007年初进入下跌的周期，房屋的价格在减少，房地产销售量在减少，新房开工量在减少，由于美国房地产价格的下跌，引起次贷危机，引起整个美国需求的减少，部分的地方的经济进入了经济减弱，从紧的货币政策和财政政策，使得中国的投资从2007年下半年开始首紧，中国的GDP在2008年四季度一路下滑，以中国为代表的经济从2008年开始下滑周期，大家印象最深刻的是2008年7月份石油价格上涨到140美元，在此过程中有人说石油会上涨到200美元，此时石油下降了，大宗商品价格从7月份到10月份下降了多少，在此过程中，大家在清库存的过程中，货多拿一天就多赔一天，大家纷纷甩货的时候，2008年下半年全球经济增长的速度急速下滑，各种资产价格急速下滑，房地产在这个过程当中，其实没有任何的调控，就是经济周期带来这样的一些调整，这次的调整，这次充分的调整，这个市场调整到一定的阶段。

两年前就是温和的上涨，到2008年四季度的时候，由于经济的急速下滑，所有的政府采取是积极的财政政策和宽松的货币政策，典型的凯恩斯的主义为什么这样办，二次世界大战以后，所有的经济体在发生经济危机的时候，采取都是这个办法，任何一届政府就不能允许经济衰退，一旦经济衰退，失业率上升，经济下滑的时候，做不住的，就要下台，从政治的层面来讲，所有采取都是一种刺激经济，这个时候从2009年初开始，库存由中国开始买石油，买铜，我们在做期货的过程当中，我们客户过程当中就有很多铜的，包括从国际市场上买铜，国际市场上买原材料，价格开始上升，投资也开始启动，所有的四万亿，尽管有很大部分的资金进入到房地产市场里面，至少整个投资来讲，不管铁公鸡也好，中国为代表的投资周期开始启动，在这个过程当中，房地产资金进入到市场里面，2009年的时候上半年，甚至2009年三个投资周期，库存周期，房地产周期上涨阶段开始叠加，就使得2009年以来的各种资产价格上涨速度有史以来就是短期之内最快的，房地产什么时候想涨得那么快，半年之内就翻了一倍，我们看到经济的增长，在2009年初快速上了七年，整个下来就是九点几，全球经济基本上稳住了，这次房地产，包括资产的上涨，这是经济周期叠加的结果，箫条的背后是繁荣，政府之所以要出台调控的措施，这是其中的原因，因为房地产上涨的速度太快了，这个快不具有持续性，因为任何不正常的事情就是常规，这个大家就一定要体会，市场一定要调下来，调下来以后就持续的上涨，只有这样对中国经济来讲，才是一个持续稳定有效的，从整个房地产来看，从这张图，过去十年，房地产占整个投资的比重，这大家都非常的清楚，房地产的税收占到整个税收的比重，事实上房地产长期支柱在未来很多年是不可更改的，所以经营企业来讲，政府也是经营企业，主要给自己带来的收入就很大，改变增长方式改变结构，那是一个过程，这是一个长期的目标，不是短期能够实现，支柱性的地位，任何一个地方政府在未来的几年之内，十年内都不会改变，从长远来讲就有信心，短期来讲，前途是光明，道路是曲折的。

　　这个过程当中，就有一些的困难，这里面谈到周期的叠加，周期的叠加就使得房地产快速的下滑和快速的上涨。