房地产项目工程管理策划书secretWord下载.docx
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5.3.6项目质量管理要点33
5.3.7技术方案先行制度33
5.3.8质量通病处理34
5.3.9日常质量管理34
5.3.10设计协调问题35
5.3.11质量事故处理35
5.3.12分户验收――把握竣工验收最后防线35
5.3.13入住前质量检查和维修35
5.3.13成品保护措施35
5.4安全文明施工管理37
5.4.1安全文明施工控制要点37
5.4.2安全文明施工检查制度38
第六章：
工程成本管理39
6.1项目成本控制目标39
6.2项目成本控制措施39
6.2.1招投标及材料采购方式39
6.2.2推行限额设计40
6.2.3设计奖罚制度40
6.2.4部品部件调查研究40
6.2.5图纸审查40
6.2.6变更签证管理40
6.2.7进度款支付40
第七章：
采购与招标管理41
7.1监理招标41
7.1.1入围资格41
7.1.2监理人员的资质审查41
7.1.3检查现场办公设备41
7.2总包招标42
7.2.1入围资格42
7.3分包管理与甲供材料协调42
7.3.1总包管理工作包括：
42
7.3.2总包配合工作43
7.3.3甲供、甲定乙购材料管理43
7.4配套专业分包工程招标44
第八章：
项目的沟通管理44
8.1进场知会44
8.2周例会45
8.3工程月报45
8.4里程碑形象进度45
8.5文件的收发、传阅45
8.6文件的归档45
第九章：
项目的风险与对策46
9.1进度控制风险与对策46
9.2质量控制风险与对策46
9.3成本控制风险与对策49
9.4其它51
工程概况及项目总平面图
1.1项目概况
本项目于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段（中心地理坐标：
23°
05′50″N，113°
03′21″E），投资65000万元新建“金棕榈园”项目。
该项目规划总用地面积59266.84平方米，总建筑面积189775.69平方米，容积率为2.50，绿地率为30%。
规划总居住户数1609户，居住人口4800人。
该项目以住宅为主，拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施，共分二期建设。
一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）、商铺A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积94720.03平方米；
二期建设内容为地块东面5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#），建筑面积95055.66平方米。
项目基本情况
项目名称：
金棕榈园
建设单位：
佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司
设计单位：
广东南海国际建筑设计有限公司
总包单位：
广东华典建设集团有限公司佛山百粤分公司
监理单位：
广东鼎耀工程顾问有限公司
勘察单位：
佛山市南海城乡建筑设计有限公司岩土工程勘察分公司
项目投资：
约65000万元人民币
项目地址
建设地点：
项目选址于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段，其中心地理坐标：
03′21″E。
本项目周围的四置情况为：
东面部分为空地，部分为和佳工业园内金属加工厂厂房；
南面为和佳工业园内金属加工厂房；
西面为长岗南路，隔路为厂房；
北面为广东粤剧学校。
建设规模及内容
本项目规划总用地面积为59266.84平方米，总建筑面积为189775.69平方米，容积率为2.50，绿地率为30%。
本项目地块用地性质为城镇混合住宅用地，项目以住宅为主，拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。
基础、主体工程建设内容
本项目以住宅为主，框剪结构，单层整体高低跨地下室，其地下建筑面积为36438.8m2。
拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。
1、住宅楼
拟建10栋住宅楼，包括西区5栋11-13层住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#），东区5栋11-12层住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#），分二期建设。
2、普通商业区
本项目拟在西区西面设两处普通商业区，分别为商铺A及商铺B，均为三层，商铺A建筑面积1600.28㎡，商铺B建筑面积1179.03㎡，商铺总建筑面积2279.31㎡。
3、物业管理
本项目拟设两处物业管理用房，分别位于1#住宅楼首、二层的西部及10#住宅楼首、二层的西部，物业管理用房面积共为314㎡。
4、垃圾收集站
本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，垃圾收集站面积约21㎡，仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。
5、停车场
本项目共设1185个机动车停车位，其中地上停车位175个（含28个商业停车位），地下停车位1010个。
6、消防控制室
本项目设1处消防控制室，位于4#住宅楼首层北部，面积约33㎡。
本项目技术经济指标一览表见下表。
总技术经济指标一览表
项目
一期
二期
合计
规划用地面积
59266.84㎡
规划总建筑面积
189775.69㎡
其中
计容总建筑面积
148017.41㎡
住宅建筑面积
150134.44㎡
不计容总建筑面积
41758.28㎡
容积率
2.50
建筑基底总面积
15351.16㎡
建筑密度
25.9%
规划绿地总面积
17780㎡
绿地率
30%
住宅户（套）数
1609户
套型≤90平方米商品住宅建筑面积
123081.01㎡
套型≤90平方米商品住宅所占比例
84.87%
最大层数（±
0.000计）
13层
最高建筑总高度（±
40.5m
机动车停车位数
1185个
地面停车场
175个
地下车库
1010个
辅助公用配套工程
（1）供电系统
依据《供配电系统设计规范》、《高层民用建筑设计防火规范》，本项目小区属城镇混合住宅用地。
其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防设施用电负荷等级均为一级负荷；
生活水泵等用电负荷属二级负荷，其余负荷为三级负荷。
本小区的日常供电采用市电系统，为防止电力检修及其它的事故故障，拟在4#楼首层北部的发电机房内设1台600的柴油发电机供项目停电时备用，发电机房面积约66㎡。
项目设2处配电房，分别位于1#楼首层东北角和4#楼首层西北角。
（2）给排水系统
给水
本项目全部用水均来自市政自来水管网，主要包生活用水、普通商业区用水、垃圾收集站冲洗用水、绿化洒水等。
水泵房设于地下1层西北角，面积约114㎡。
排水
本项目排水系统采用雨、污水分流系统，项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。
项目粪便污水（包括居民和普通商业区的粪便污水）先经三级化粪池处理，垃圾收集站冲洗污水分别经沉淀池处理后，与其它生活污水一起进入城西污水厂进行综合处理，最终排入机场涌。
（3）通风设施
本项目配电房采取自然通风。
发电机房设强制通排风把发电机燃料废气抽到内置烟井引到楼顶排放，发电机的内置烟井不能与其他公建设施共用，并需做好隔热措施。
本项目住宅区产生的油烟经吸排油烟机处理后，排入预留的专用室内排烟管引至各栋住宅楼楼顶排放。
地下停车场主要采用机械排风，把汽车尾气抽至地面排放。
（4）消防系统
本项目的消防控制室设于4#住宅楼首层北部，面积约33㎡。
小区内的消防车道围绕地块内的花园绿化设置，能覆盖每一栋建筑物，组团内部在紧急情况下，消防车可以到达。
消防系统根据不同的功能区，设置多个消防分区，消防系统包括消防栓、给水系统、自动喷水灭火给水系统、水幕给水系统、室外消防栓给水系统、消防水池、消防排水和气体灭火系统。
（5）燃气工程
本项目使用天然气供气，采用燃气低压管在小区内形成环网供气，引入户后形成技网供气。
（6）垃圾收集系统
本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，面积约21㎡，仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。
项目产生垃圾临时堆放在垃圾收集站，定时由环卫部门收集外运处理。
（7）空调系统
本项目商业及住宅均不设中央空调系统，均采用家庭式空调。
本项目未设冷却塔。
（8）人防系统
本项目设6处人防防护单元，分布在1#、2#、3#、10#住宅楼的地下1层。
防护单元平时作为地下车库用，战时作为人员及设备掩蔽所，每套单元内均设置染毒集水井、多级防毒通道、扩散室、脱衣间、淋浴室、检查穿衣室、隔音间、战时风机房、滤毒室、集气室、除尘室、吸水坑、人防水池等设施。
项目分期建设情况
本项目拟分两期建设。
一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）、商铺A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积为94720.03平方米，施工期为2012年6月至2013年10月；
二期建设内容为地块东面的5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#），建筑面积为95055.66平方米，施工期为2012年08月至2013年12月。
分期建设情况详见下表。
分期建设情况一览表
施工分期
位置
建筑
层数
建筑面积（m2）
施工期
地块西区
1#、2#、7#、9#、10#住宅楼
11-13层
91919.72
2012.6-2013.10
商铺A
3层
1600.28
商铺B
1179.03
垃圾收集站
1层
21.00
地块东区
3#、4#、5#、6#、8#住宅楼
11-12层
95055.66
2012.8-2013.12
各栋建设情况
1栋
2栋
3栋
4栋
5栋
6栋
7栋
8栋
9栋
10栋
全高
42.1
39.85
39.1
±
0高程
9.4
12.6
13
11
12
户数
224
172
206
210
84
105
126
226
面积
19742
14988
15003
18223
18226
11437
9675
11613
19744
梯数
3
4
5
6
首层
9
8
1508
1361
1370
1507
1510
1041
911
1096
层高
3.6
标准层
18
16
10
1517
1352
1033
868
1042
销售批次
预售时间
1.2项目总平面图
本项目地块为规则长方形，南北较短、东西较长，边界较为规整。
小区整体设计依顺地块走向，总体呈东西向布置，地势东高西低，用地红线挡土墙完成后的小区内高程与周边地势高差约到5米多。
地块西面的5栋住宅楼、普通商业区、垃圾收集站作为第一期建设，地块东面的5栋住宅楼作为第二期建设。
两期建筑物之间无明显分界，地下室贯通，两者充分融合，建筑立面及园林设计风格选用现代东南亚风格。
项目西侧靠近道路部分设置2处普通商业区，3层（部分2F），首层层高6米。
项目地块四周设置5米宽绿化带，形成绿树成荫的休闲带；
小区内部设有大面积的花园绿地，彰显了项目的生态居住价值，从整体上营造一个都市时尚、健康舒适的居住社区。
南北向建筑物外边线到界址线（规划用地红线）最大距离17米，最小距离9米。
项目营销要求，样板房将在1栋、2栋、7栋、9栋、10栋中选取，为满足销售展示路线，其一期（含商业）主入口、小区围合内综合管网、景观及营销布置须于主体施工完成前提前完成。
结合上述项目地理条件、规划设计条件及营销条件等情况，现拟定按基础施工阶段、主体施工阶段、装修施工阶段进行三阶段总平施工布置。
其：
基础施工阶段“施工总平面布置图”见附图1，
主体施工阶段“施工总平面布置图”见附图2，
装修阶段施工总平布置图待进入砌体施工时根据实际情况确定。
注：
总平面布置原则：
1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；
2.根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；
3.与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示；
4.现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；
5.水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；
6.应满足文明施工及消防要求。
1.3项目工程管理的特点和难点
根据设计文件、前述项目地理、工程规模等概况信息，结合本项目地质勘察报告，项目的主要工程管理特点和难点可以归述如下几个方面：
因场地条件、销售环境要求等条件的限制，项目的各阶段施工总平布置较为困难。
如何合理解决销售展示区域和施工区域交叉影响，是确保本项目施工顺畅、进度、成本、安全控制的关键问题；
因地质条件的多样性，沙层、破粹强风化和较好中风化、微风化等岩层层厚、分层位置分布不均匀，基础设计中深、浅基础形式交互。
因此，对浅基础和整体高低跨地下室的土方施工、基础及桩基础施工带来较大影响。
如何解决土方施工方案、施工顺序，如何解决桩基、高低跨地下室结构施工方案、施工质量等，是确保销售时间节点达成，有效控制建安成本、保证工程质量的关键因素；
因项目地理位置的局限，销售展示区需要成熟、完整呈现。
其如何解决展示区及相关范围的综合管网、景观工程与主体的合理施工安排，将直接影响销售展示效果、综合管网的整体性及后期收口的一致性、工程建安成本和工期进度等；
因6栋、7栋处于项目中间位置，为了满足环境营造的需要，如何解决其主体、装修阶段的施工组织问题，将直接影响工程进度、建安成本；
如何解决本项目的高程及测量控制、质量控制、管控模式及程序的搭建将直接影响项目整体建设进度、安全保障、成品效果、建安成本、企业品牌价值的提升等；
综上述工程管理的特点与难点，本项目拟将主要在前期准备及施工过程中，从施工总平面布置、施工组织设计、工序管控验收、计划策划与控管、供应商及团队建设等方面重点着手，制定合理方案和制度、落实层层监控和验收等措施来有效解决，确保建设项目最大价值的实现。
项目的组织架构与岗位职责
2.1项目部组织架构及岗位职责
2.1.1项目部组织架构
Ø
机构组织图
劲嘉房地产开发有限公司
工程部
总包施工单位
监理公司
配套专业分包
施工单位
指定专业分包
甲供材料设备、甲指乙供材料、设备供应商
监督管理
管理、配合
公司职能部门
（营销、设计、合约、成本、开发）
支持
组织结构图
2.1.2项目部工作职责及岗位职责
工程部定位
工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同，按合同、设计文件、公司制度及经营计划等要求完成项目建设任务的项目管理机构。
工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；
协调公司职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；
协调与公司各部门、政府主管部门、监理单位、总承包商、指定分包单位、独立分包单位、材料供应商等关系。
工程部工作内容
1）负责施工准备阶段、施工管理阶段的进度、质量、成本、安全文明施工的控制及材料采购供应管理的协调。
2）项目控制要素的具体工作分工如下表
工作内容
责任部门
报批报建
项目前期报批报建工作：
①办理《工程建设施工许可证》；
②办理质量监督；
③办理安全监督手续；
④办理施工用水；
⑤办理施工用电；
⑥办理施工用水排放许可；
⑦办理临时施工路口报批；
⑧办理临建施工报批；
等等。
开发部牵头，工程部协助；
开工准备
包括①现场确定红线点；
②场地拆迁清理；
③复核单体建筑的放线工作；
④围墙、道路及临时设施施工；
⑤市政配套管线到位情况的进一步落实；
等等
计划体系
《分期项目开发总体计划》
工程中心负责，工程部配合
《总包单位、监理单位、分包单位进场计划》
由工程部提供给合约部，由合约部组织协调招投标工作
《材料、设备、构配件进场计划》
施工及监理单位确定
施工单位考察、技术标书、技术合同、招标
工程部负责技术标书评审和合同技术条款编制，合约部负责招标及合同编制，工作部协肋考察
监理单位考察、技术标书、技术合同、招标
零星工程及材料
5万元以下零星工程施工单位、2万元以下零星材料供应商确定及合同
工程部负责，由成本部监控
图纸及方案评审
初步设计、各专业施工图纸专家评审
设计部负责，销售部、工程部、成本部参与
基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定
工程部组织，监理、施工单位、设计、成本部参与
材料、设备、构配件
选样、定板
设计部负责
制订《材料、设备、构配件进场计划》
工程部负责
甲供材料设备招标及合同工作
合约部负责，设计部、工程部、成本部参与
甲供材料设备的到货验收
负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；
工程部组织，监理、合约、成本部配合
工程验收（包含过程管控）
基础验收
工程部负责，开发部、设计部配合；
涉及到成本类的需成本部配合
主体结构验收
工程竣工验收
各专业工程验收（规划、燃气、消防、配套、电梯等）
开发部负责，工程部、设计部配合
工程部工作职责
1）负责与工程有关的报批报建配合、协助工作；
2）负责编写工程管理有关的工程计划
●负责编写《总包单位、监理单位、分包单位进场计划》，并组织实施；
●负责编写《材料、设备、构配件进场计划》，并组织实施；
●负责编写《工程开工前准备工作计划表》及《项目专业工作计划》,并组织实施；
3）负责协助对承建商/供货商考察，技术标书的评审和编制合同技术条款及协助完善《承建商/供货商考察报告》；
4）负责或协助成本部审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；
5）负责审核乙方上报的施工方案、施工措施；
6）负责审批乙方上报的工程联系单；
7）负责项目施工各阶段设置定期不定期检查及诸多控制点；
8）负责每月组织对工程质量及安全进行全面检查；
9）负责按照政府有关规定组织正式验收；
10）负责组织项目验收及协助开发部办理墙改及水泥基金退还手续；
11）负责督促项目移交工作。
12）负责项目工程经验总结及项目后评估工作。
工程部经理职责
1）负责配合施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；
2）全面负责项目工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；
3）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。
4）全面负责或协助、配合与工程有关报批报建、验收工作以及开工准备工作；
5）全面负责施工管理协调工作；
6）全面负责与工程有关的工作计划并监控其实施；
7）全面负责工程质量工作；
8）全面负责设计变更的现场控制及现场收方签证工作；
9）定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。
10）全面负责工程部专业人员工作指导和培训及考核工作；
11）全面负责工程经验总结和项目后评估工作。
工程部经理权限
1）对合同参建单位具有唯一直接管理权；
在建设过程中对现场正常的工程事务有核定及审批权；
对合同参建单位的合作情况有陈述、报告权和建议退换权；
2）有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；
3）有奖金分配建议权，以及按公司、部门管理制度对员工的奖惩权；
4）对资深以上员工升职、加薪的推荐和建议权。
专业工程师岗位职责
1）协助工程部经理完成其职责。
2）负责《分期项目总体开发计划》、《总包单位、监理单位进场计划》的编制；
3）负责项目前期相关报批报建工作的组织和协助：
4）参与相关专业招投标工作，并配合相关专业招投标工作的完成；
●土建专业工程师
1）负责专业工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；
2）负责施工现场准备工作：
3）负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；
4）负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
完成进场验收组织及安排布置工作；
5）负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作；
6）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师
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