合作建房如何进行税务处理Word格式.docx

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税目征收营业税。

②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业"

税目征营业税；

乙发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产"

税目征营业税。

由于没有货币结算，对双方分别征税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》的规定核定。

（2）甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资人股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资人股，对其不征收营业税；

只对合营企业销售房屋取得的收人按销售不动产征税；

对双方分得的利润不征营业税。

②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资人股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。

那么专对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收人按“转让无形资产”税目征税；

对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产"

③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资人股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”税目征税，其营业税额按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。

其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征税。

企业出售、出租给职工的住房是否缴纳营业税?

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]2lO号）规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；

房管部门向居民出租的公有住房；

落实私房政策中带户发还产权，并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

预售房产如何纳税？

1．营业税

一般来讲，营业税的纳税义务时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得营业收人款项凭据的当天。

但房产采用预收款方式销售不动产的现象较为普遍，为保证税收收入及时足额入库，加强税收征管，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对纳税人销售不动产的应税行为作了特殊规定：

销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天。

另外，纳税人采用预收款方式销售不动产，并非在收到预收款的当天就要按销售不动产应取得的全部价款为营业额计算缴纳，而是仅以纳税人收到的与销售不动产有关的款项，如预收款、结算时收到的价款等，作为营业额计算缴纳营业税。

但对销售方结算时应收的，而受让方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的其他规定，也应在销售方结算时纳税。

再有，如果纳税人采用预收款方式销售不动产，其预收款大于最后与受让方结算的价款，对其超过部分的已征税款税务机关应予以退还。

2．企业所得税

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，从事房地产开发经营业务的居民纳税人按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收人，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计人利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定：

（1）非经济适用房开发项目

①位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

②位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。

③位于其他地区的，不得低于10％。

（2）经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<

经济适用房管理办法>

的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

房产转租如何纳税？

甲企业将房产租赁给乙企业，乙企业又将其转租给丙。

对此甲企业应按其取得的租金收入缴纳营业税和房产税；

乙企业应按其取得的租金收入缴纳房产税，按其取得的租金收入扣除支付给甲企业的差额部分缴纳营业税。

个人销售其购买的普通住宅，营业额应如伺确定?

经国务院同意，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门

《关于做好稳定住房价格工作的意见》决定对房地产营业税税收优惠进行调整：

自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税；

个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；

对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

因此，对个人销售其购买的普通住宅以2年为时间界限，不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。

租赁年限较长的房屋租赁合同如何纳税?

《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）明确：

对具有明确租赁年限的屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权按销售不动产征税，而应按照“服务业——租赁业”征收营业税。

销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权均按差额纳税吗?

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已经缴纳营业税，均应按照《财政部、国家税务总局关于征收营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件第三条第20项的规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；

同时在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的规定执行，即“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；

支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付款凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明”。

房地产企业打出“买100㎡送20㎡”的口号。

此行为是属于折扣销售还是属于对外捐赠。

如伺进行税务处理?

房地产企业打出“买l00㎡送20㎡”活动，应属于折扣销售行为，即企业按l00格记销售收入，按120㎡的开发成本结转销售成本，属于先打折后销售不属于对外捐赠，只需按实际收到的销售收入缴纳营业税等，无需进行企业所得税纳税调整。

房地产公司取得的商品房预收款应何时缴纳营业税?

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此，房地产公司应在取得预收款收入的次月按规定的纳税期限申报缴纳营业税。

提前解除租房合向取得的违约金是否应交营业税、房产税?

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：

单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

因此，该违约赔偿金应按“服务业"

税目中的“租赁”项目缴纳营业税。

房产税是以房屋为征税对象的，出租的房屋以租金收入为计税依据，企业取得赔偿金不涉及房产税。

收取次年房产租金，伺时申报缴纳营业税和房产税?

关于营业税：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收人款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。

因此，当年收取次年的租金收入，虽然在会计核算上应作为次年收人，但在缴纳营业税上，应在取得营业收入款项的次月申报缴纳营业税及城建税、教育费附加。

关于房产税：

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，单位作为房产所有者，无论房屋是否出租都负有缴纳房产税的义务，只不过在房产出租的情况下，房产税依照租金收入计算缴纳。

房产税按年征收、分期缴纳。

单位收取次年租金时，不必随营业税一起缴纳房产税，次年的房产税应在次年缴纳。

与房屋租金有关的“滞纳金”、“违约金”如伺纳税?

与租金有关的“滞纳金”、“违约金”具有价外费用性质，属于与出租财产有关的收入，依据营业税暂行条例及其实施细则的规定，应当并人营业收入，按规定缴纳营业税、房产税和企业所得税。

房地产开发商“售后回购”或“售后租回”业务如伺缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号）文件规定，房地产开发公司采用“售后回购”、“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订商品房买卖合同书，将商品房卖给购房者；

同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产"

税目缴纳营业税。

至于“购房回租”，房地产开发公司和购房者应分别按“销售不动产"

和“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。

整体购入的房产装修后分块出售如伺计算营业税?

根据财税[2003]16号文的规定，销售外购或抵债的不动产或无形资产，按照售价扣除买价或抵债金额的差额作为计税依据，计征营业税。

整体购人的房产装修后分块出售可参照该规定计税。

转让在建工程项目如何缴纳营业税？

财税[2003]l6号文规定：

单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权，如伺计征营业税?

单位和个人销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

其他的应以全部销售收人为计税依据。

这是销售不动产或转让土地使用权计税依据的新变化。

转让无形资产发生的折扣能否冲减收入?

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）规定：

单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

因此，转让无形资产发生的折扣额，只有将价款与折扣额在同一张发票上注明的，才能以折扣后的价款作为营业额。

企业租入房屋给员工居住，再向员工收取的租金是否要征营业税？

根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]第076号）文件规定：

单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。

因此，企业将房屋转租给员工应按上述文件规定计算缴纳营业税。

单位销售不动产应如伺计缴营业税?

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]l6号）的规定，单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。

此规定适用于房地产三级市场产权的转让。

单位销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

涉及营业额减除项目的凭证，应是税务发票、财政部门收据或其他合法有效凭证。

转让在建厂房时，能否在扣除已支付的工程款后缴纳营业？

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下规定缴纳营业税：

（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入工阶段的在建项目，按“转让无形资产“税目中”转让土地使用权”项目缴纳营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的．土地使用权，以全部收人减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

在转让在建厂房时不能将转让收人扣除已支付的工程款计算缴纳营业税，而应按上述财税[2003]l6号文件中有关转让在建项目的规定计算缴纳营业税。

未办理土地使用权证转让土地是否纳税?

根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

个人将受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销，能否享受营业税有关优惠政策？

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]l72号）的规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）有关营业税的征免规定。

其购房时间以受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房时间确定，其购房价格以受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房原价确定。

根据财税[2006]75号以及国务院2008年12月l7日的决定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

个人出售购买的住房，是否缴纳营业税?

根据财税[2006]75号以及国务院2008年12月l7日的决定：

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

（2）个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

纳税人购房时间如何确定？

纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

包销房地产如何缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]684号）的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税；

在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税；

包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

从事房地产业务的外资企业委托境外企业在境外销售其位于境内的房地产，收入是否缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）文件规定，从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。

但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的l10%

有关单位代收的住房专项维修基金是否应缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计缴营业税。

村集体土地拆迁补偿费收入是否缴纳营业税?

《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有"

。

鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，故村集体（村委会）通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照《营业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权，不征收营业税”的规定执行。

而对于村集体（村委会）未经政府相关部门审批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行变更仍为集体土地，故对其取得的补偿收入按“服务业”税目中“租赁业"

子目征收营业税。

农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费是否缴纳营业税?

对农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费，参照《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策问题的通知》（财税字[1999]21O号）文件中“个人自建自用住房，销售时免征营业税”的规定执行。

个人销售自建的房屋是否免税，个人销售购置的房屋如何交税？

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]21O号）规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税。

根据财税[2003]16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”地规定，购人原价应为购买住房取得的合法凭证。

据此，个人销售自建自用住房时是免征营业税的，销售购买的房屋时应根据取得时的合法凭证，按财税[2003]16号文件的规定计算缴纳营业税。

个人出售自有住房涉及的税种由哪些？

个人出售自有住房涉及的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税及契税。

以房产抵顶公司债务应交什么税？

公司应按销售不动产缴纳营业税，同时缴纳城建税、教育费附加、印花税、土地增值税。

另外，公司应按企业所得税的相关规定进行所得税处理。