全国物业示范大厦标准内容分解表.docx
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全国物业示范大厦标准内容分解表
创国家级物业管理示范大厦标准及内容分解表
序号
标准内容
规定分值
内容
备注
一
基础管理
22
1
按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
①建设用地规划许可证
②建设项目规划许可证
③预售商品房许可证
④建筑项目施工许可证
⑤国有土地使用证
⑥建设项目竣工验收备案表
⑦西安市公安局建筑项目消防验收意见书
⑧建设项目竣工验收备案表
⑨有关项目立项的批复
⑩小区规划总平面图、排水总平面图、给水平面图
⑾红线图
⑿供电、供水协议
⒀临建房屋批准手续<如有临建房屋）
⒁配套设施投入使用照片：
水泵房、电梯、锅炉房、配电室、监控室、中央空调、车库道闸系统、音乐喷泉、凉亭、康乐设施、雕塑小品等
⒂环境预评价书
⒃与规划部门来往文件
备注：
以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章）
⒄房地产开发企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书
依据各项目开发商配合情况收集
2
己办理接管验收手续
1
一、物业公司验收记录资料
二、物业公司与地产公司的交接记录资料
三、物业公司接管验收时存在问题的处理结果资料
四、物业接管验收其它资料
①小区竣工总平面图
②单体建筑、结构、设备安装竣工图
③附属公建配套设施、地下管网项目竣工图
④有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料<如音控、程控喷泉操作说明、高层建筑给水泵安装使用说明书、广州日立电梯产品质量合格证书、小区安防系统项目等等）
⑤各单项项目竣工验收证明资料
⑥房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
⑦房屋销售清单和产权资料<或房屋权属一览表、房屋产权明细表）
⑧公共配套设施的产权及收益归属清单
⑨供水、供暖的试压报告
⑩小区设施设备移交清单
⑾小区设施设备资料移交清单
⑿小区公共设施设备房屋钥匙移交清单
⒀移交资料或图纸目录
⒁园林绿化资料移交清单
⒂业主手册
⒃其它有关接管验收的资料
⒄物业承接查验协议<2018年1月1日之后接管项目需备有，且要有承接查验备案表）
3
由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1
①西安锦江物业服务有限公司简介
②公司资质证书
③公司营业护照
④公司税务登记证
⑤公司法人代码证书<正、副本）
⑥公司组织架构
⑦公司章程、
⑧公司开户许可证
⑨公司各部门设备及人员配置情况<用图表来说明）
⑩管理处员工登记表<或花名册）
⑾绿化养护合同
⑿生活垃圾清运合同
⒀电梯维修保养合同
⒁锅炉维修保养协议
⒂有偿服务价格收费表或家政服务收费标准
⒃各类上岗证、职称证<高压操作证、司炉工证、义务消防员证、物业管理师、物业管理员上岗证、管工证、电工证、电梯操作证、电梯管理员证、锅炉管理员证、安全员证、绿化工、会计证、收费员证、空调工操作证、水处理化验员证、健康证、驾驶证、电焊工操作证、文秘证等）
4
建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
与开发商签订的《前期物业服务合同》
5
在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
①《商品房专卖合同》<提供业主签订的合同一份）
②业主收房时与物业签证的承诺书
③业主收房时与物业签证的《前期物业管理合同》
④业主临时管理规约
6
建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
①维修资金使用管理办法
②维修资金交纳流程
③维修资金使用流程
④西安市房屋管理局文件<市房发2007年71号文件）
⑤维修资金交纳单据记录
7
房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1
①《业主临时规约》
②业主手册
③住宅使用说明书
④入住须知
⑤装修管理规定
⑥装修管理协议
⑦装饰装修管理附则
⑧装修施工承诺表
⑨乘梯须知
⑩饲养家禽、家畜及宠物管理规定
⑾商业网点管理规定
⑿暂住人员管理规定
⒀会所管理规定
⒁停车场管理规定
⒂精神文明建设
8
业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1
①业主委员会成立程序
②关于筹备召开首届业主大会的申请
③筹备组成立资料
9
业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
与业委会签订的《物业服务合同》
10
物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
①关于开展物业管理示范项目考评的通知
②关于申报物业管理示范住宅小区<大厦）考评项目的函
③关于成立创建示范小区<大厦）领导小组的通知<公司提供，加盖公章）
④全国物业管理示范住宅<大厦）标准及评分细则
⑤创建示范小区<大厦））的争创规划和具体实施方案
⑥争创材料经业委会签字盖章<或开发商签字盖章）
⑦关于创示范的倡议书
⑧创建示范小区<大厦）责任分解表
红色标注的必须有
11
大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
①《员工手册》
②《客户服务中心管理手册》
③《机电维修部规章制度》
④《秩序维护部管理制度》
⑤《环境事务部专业培训手册》
⑥《财务管理制度》
⑦《管理处规章制度》
⑧绿化管理制度
⑩各部门培训、考核记录表
⑾各部门月度考核记录表<主管级、楼管员、人事行政、收费员、机电人员、秩序维护员、监控员、道闸员、保洁员）
⑿员工行为规范
⒀员工职业道德规范
⒁员工行为规范培训记录
⒂员工道德规范培训记录
12
物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
1
①管理人员岗位证书<经理、部门经理、楼管员、收费员）
②各类专业人员的专业上岗证书<电工、电梯司机、会计等）
③各岗位人员着装<照片）
保洁员、绿化工、秩序维护员、机电人员、电梯人员
④各部门员工集体工装<照片，以部门为单位）
⑤四部门员工代表集体工装<照片）
⑥主管级以上集体<照片，须公示张贴）
13
物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
1
一、计算机使用管理规定
二、会计电算化操作管理制度
三、现代化管理设备台帐<库房管理软件界面照片）
四、电脑网络使用管理规定<由公司提供）
五、计算机管理照片
①管理人员操作电脑软件界面照片
②网络传送文件界面照片
③收费界面照片
④水电费、物业费等相关收据
⑤发送短信界面照片
⑥PPT工作汇报界面
六、智能化设备管理照片
①道闸系统照片
②监控界面照片
③摄像头、云台照片
④门禁照片等
14
物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1
①企业纳税证明
②收费备案证
③中华人民共和国价格法
④财务管理制度
⑤停车场收费标准<照片，须公示）
⑥有偿服务收费标准<照片，须公示）
⑦物业费等收费标准<照片，须公示）
⑧供暖前或后的核算费用公示<照片）
⑨水、电调价公示<照片）
⑩有费用收支的凭证
⑾物价局下发的有关财务方面的文件<公司财务室提供）
15
房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
1
①房屋总平面图
②地下管网图
③房屋情况统计表<自拟）
④共用设施设备清单
⑤共用设施设备台帐<存放于机电部，消防设备、水泵、电梯、发电机、锅炉、空调、监控、道闸、电动门、配电柜、箱、健身设施、路灯等）
⑥各类共用设施设备大、中、小维修记录
⑦设施设备运行记录<水泵房、配电室、消防、监控、锅炉、交换站、发电机、空调等）
⑧各类设施设备安装资料及图纸清单<存放于机电部）
水泵、电梯、监控、锅炉、道闸、电动门、喷泉等
16
建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1
①业主档案管理规定
②用户档案总目录
③业主档案明细
④业主档案资料<照片）
⑤房屋权属清单
⑥商铺权属清单
⑦共用设施设备权属清单
17
建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
①客户服务中心日工作记录
②工作联络单
③回访管理制度
④回访管理作业规程
⑤住户维修回访记录表、住户回访记录分析表
⑥客户投诉处理制度
⑦住户投诉处理标准作业规程
⑧住户投诉记录表、投诉事件统计分析表
⑨报修管理标准作业规程
⑩抢修工作制度
⑾客户服务部排班表
⑿服务电话公示照片
⒀机电维修部日工作记录
⒁代班主管排班表
⒂机电维修部排班表
⒃值班与交接班标准作业规程
⒄客服服务中心交接班记录
⒅重大事件报告制度
⒆重大事件报告书
18
定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
1
①服务质量满意调查管理制度
②住户满意度调查表<2018年度）
③住户满意度调查统计分析表
④住户满意度调查问题整改措施表
⑤住户满意度调查问题回访记录表
19
建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
2
①便民服务内容及指标<参照前期物业服务合同）
②报修管理标准作业规程
③工作联络单
④回访记录<见17条要求）
⑤零修、急修及时率、返修率统计表<自拟）
二
房屋管理与维修养护
9
1
大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置
1
①引路方向平面图<照片）
②主路口路标<照片）
③大厦名称、楼幢号、楼层号、房号<照片）
④驻大厦单位名录标识<照片）
2
无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
①《业主临时规约》
②《业主手册》
③装修管理协议<1份）
④装修申请表<1份）
⑤装修巡检记录表
⑥违章整改通知单
⑦大厦内、外外貌<照片）
3
大厦外观完好、整洁，外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、元破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱画和乱悬挂现象等
2
①外墙清洗服务合同
②公共区域巡检记录表
③公共设施维修保养记录
④大厦外观<照片）
⑤外墙清洗实景<照片）
4
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1
①商铺巡检记录表
②商业网点管理制度
③商业网点<照片）
5
空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
①空调安装实景<照片）
②冷凝水收集管实景<照片）
③巡检记录<客服或机电）
6
封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1
①封闭阳台<照片）
②防盗网<照片）
③有关统一封闭阳台的相关资料
7
房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1
①给水系统图
②照明平面图
③装修管理协议
④装修管理附则
⑤装修流程
⑥装修竣工验收流程
⑦装保金退还流程
⑧装修申请表
⑨建筑装饰企业施工登记表
⑩装修公司营业执照
⑾装修竣工验收书
⑿装修巡检记录
⒀装修许可证
⒁装修人员登记一览表<秩序部提供）
⒂违章处罚单
⒃明火作业管理规定
⒄明火作业申请
三
共用设备管理
35
综合要求
1、制订设备安全运行、岗位责任制、
定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
1
①配电室管理规定
②值班、交接班管理规定
③临时用电管
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