玉塘老年公寓建设项目可行性研究报告Word下载.docx

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7.3项目实施进度安排27

第八章项目招标组织形式28

8.1招标依据28

8.2招标围和计划28

第九章投资估算及资金筹措30

9.1投资估算依据30

10.2资金筹措33

第十章效益分析与评价34

第十一章结论及建议36

11.1结论36

11.2建议36

第一章总论

1.1项目概述

1、项目名称:

福鼎市玉塘老人公寓

2、项目建设单位:

福鼎市玉塘老人公寓建设

3、建设地点：

桐城街道

4、建设容与规模：

项目总用地4176平方米。

本工程地上总建筑面积6264平方米（计容），容积率1.5，建筑占地面积1044平方米，建筑密度25%，建筑层数6层，绿地面积1044.3平方米，绿地率25%，机动车停车位18个。

中心设有多种服务配套设施，场科学规划，四周建围墙隔离，并配有一定的绿化区域及室外活动场所。

5、项目总投资与资金筹措：

总投入约1666.2万元，资金由建设单位自筹解决。

1.2编制依据

●《中华人民国老年人权益保障法》；

●国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》；

●《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

●《省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（闽政[2014]3号文）；

●福鼎市城市总体规划（2010－2020）

●《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

●《建设项目经济评价方法参数》（第三版）；

●《公共建筑节能设计标准》；

●业主单位提供的其它材料。

1.3编制容

依据国家及地区政府相关法律、法规、标准，本着客观、、科学、公正的原则过对项目基本情况进行调查了解，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设的必要性、建设容、建设条件及方案、建设投资及资金来源、社会效益等方面进行逐一论证，以确定项目建设的可行性，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。

1.4主要结论

经研究分析，本项目能为福鼎市提供老年人较高质量的颐养天年场所，推动福鼎市社会化养老事业的健康发展；

能拉动福鼎市经济增长。

项目实施后增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难；

促进当地居民增收具有积极意义，对劳动就业和当地农民的增收也具有积极意义；

并能带动桐城片区城市建设步伐，推进福鼎市城市化进程。

促进社会主义和谐社会建设，其社会效益显著。

项目的建设十分必要性.

第二章项目建设的背景及必要性

2.1项目建设的背景

随着社会的发展，家庭人口结构出现了急剧变化，子女们因为工作、生活的压力，很多无法在父母身边尽孝，老年人对养老的观念正发生变化，许多老人既不想成为子女的累赘，也不想为子女“打工”成为变相的“家庭保姆”，就以我省市为例，根据省社情民意调查中心在对老年人生活状况的调查数据显示，现有36.6％的老年人愿意入住由政府或社区开办的老年公寓等养老机构。

其中，尤以60-65岁和76-80岁两个年龄段的意愿最为强烈，愿意入住的比例分别达到43.6％和39.8％。

其主要理由一是与子女生活习惯不同，一起生活不方便；

二是与子女一起居住要操持大量家务，力不从心；

三是担心与子女一起居住会拖累子女，影响他们的工作或学习。

福鼎市位于省东北部，与毗邻，是闽东往乃至长江三角洲的“北大门”。

于清乾隆4年（即公元1739年）置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积200平方公里全市陆地面积1526平方公里，海域面积14960平方公里，是陆地面积的近10倍，其中滩涂面积6670公顷，0～20米等深线浅海面积7万公顷。

老区基点村231个，老区人口占全市总面积的86%，少数民族乡1个、民族村25个，少数民族人口占全市总人口的7.5%。

福鼎市南距省会230公里，北邻84公里，东至基隆142海里，104国道、高速公路同三线和已经完成的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，“南联北接”的时空距离短。

同时，福鼎市闽浙两省海陆相连的唯一县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是我省重要的省际边贸改革试点县（市）。

近年来，为妥善安排好老年人的生活，福鼎市玉塘老人公寓建设着实做了不少努力，包括：

将特殊苦难的老年人安置在各乡镇的敬老院，帮助残疾人等困难户办理低保，向社会各界筹集善款、物资并及时送达需要救助的弱势群体，关心慰问农村留守儿童等。

这些做法受到了各级领导及广大人民群众的支持和称赞。

但是，由于我市老年公寓机构少，且大多生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低，缺乏人性化，全市没有一家较为系统、规模的老人公寓，致使相当一部分的老年人得不到妥善的安置。

此外，随着人口老龄化趋势加剧，我市老年人数量将会进一步增加，而就目前福鼎市社会福利机构发展状况来看，远不能满足供养“三无人员”的需要和适应新形势下发展要求，严重制约了我市福利事业的发展。

因此，为积极发展当地社会福利事业，福鼎市玉塘老人公寓建设拟在当地建设一个规模化、符合弱势群体生活需求的福利中心，缓解老年人供养不足的局面。

2.2项目建设的必要性

1、项目建设是加快构建和谐社会进程的需要。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建福鼎市玉塘老人公寓，是切实加强针对老年人人员救助工作的体现，体现了公平正义的原则，是构建社会主义和谐社会的必然要求。

老年人随着年龄的增加而不再被社会所需要，子女外出打工更是使其缺乏关爱，得不到照顾；

老年人公寓建成后，将为更多的老年人提供救助，帮助他们摆脱生存和发展困境，使他们感受到家庭和社会的温暖，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。

因此，项目建设为维护社会稳定，加快社会主义和谐社会构建做出积极的贡献。

2、项目建设是健全社会保障体系、改善民生的需要

本项目的实施对福鼎市的经济社会发展等方面来讲都有积极意义，主要有以下方面

（1）为福鼎市提供老年人较高质量的颐养天年场所，推动福鼎市社会化养老事业的健康发展。

（2）本项目建设是福鼎市城市发展战略的组成部分，能带动资国片区城市建设步伐，推进福鼎市城市化进程。

（3）本项目建设和运营对扩大需求，拉动福鼎市经济发展都有积极作用，同时，根据老年服务于管理标准项目约能提供100个就业岗位，对劳动就业和当地农民的增收也具有积极意义。

3、项目建设是贯彻落实“以人为本”科学发展观的重要体现

科学发展观的核心是“以人为本”。

坚持以人为本，就要以实现人的全面发展为目标。

目前我市60周岁以上老年人口75273人，占全市常住人口中总数的12.85%，65岁以上老年人口50686人，占全市总人口的8.66%;

80岁以上老年人13378人，占全市老年人口总数的17.78%，并且每年以3%以上的速度递增。

这样一个庞大群体的利益是人民群众利益不可缺少的一部分。

新建福鼎市玉塘老人公寓，将妥善安置老年人。

使他们在救助、医疗、康复等方面的基本权益得到切实保障，让他们共享经济建设和社会发展的成果。

同时，项目建设可以弘扬中华民族传统美德，形成困难帮扶、团结友爱的良好社会风尚。

同时也是贯彻落实以人为本、全面协调可持续科学发展观的生动体现，是贯彻“立党为公，执政为民”的实际行动。

第三章建设条件

3.1福鼎市养老机构现状

福鼎市城区目前较完善、较健全的养老机构仅福鼎市福利院一家，位于桐城街道三门里，床位300多；

乡镇敬老院11家，床位226，总计床位526多。

从数量上看，福鼎市养老设施是非常缺乏的。

按目前福鼎市老年人口75273万人计算，每百位老人拥有的床位数仅仅为0.39个，说明老人服务设施远远没有满足社会的需求。

从质量上看，目前福鼎市的养老设施档次低，配套设施缺乏，环境质量差，只能提供最基本的寄住服务。

如位于桐城街三门里的福利院处于村庄较为偏远的地方，道路狭小，交通不方便，而乡镇的敬老院规模更小，设施更为缺乏。

3.2施工条件

●交通条件：

本项目位于桐城街道，周边道路交通条件较好，能满足施工运输要求。

●供水：

该项目的水源引自福鼎市给水管网，供水能满足项目施工以及建成后运行的用水。

●供电：

本项目的电源由福鼎市电网线提供，城区供电负荷能满足施工用电的要求。

3.3建设材料来源

本项目所需的砂石、钢材、水泥等建筑装饰材料，当地及本省货源丰富，供应渠道顺畅，能满足项目建设需要。

3.4场地建设条件

●本项目坐落于桐城街道，基地东侧为城市道路，南侧为公共停车场用地。

改项目用地面积4176平方米，建筑占地面积1044平方米。

施工时，应作做好工程防护工作，不会对周边造成影响，也不易受外界不定因素的干扰。

●因此，综上所述，项目选址适合项目建设。

第四章建设容与建设方案

4.1建设规模及容

建设容与规模：

中心设有多种服务配套设施，场科学规划。

4.2总平面设计说明

1、总体布局

项目位于福鼎市桐城街道，基地东侧西侧为城市道路，南侧为公共停车场用地。

根据基地的状况，建筑朝南和北向形成L型建筑，合理组织排布，达到最大视野及采光通风条件的目的。

场地较平整，无悬殊的地形高差。

2、交通组织

主要出入口设在西侧，在大门东侧设置公共停车区。

次路口设在东侧。

主入口与次入口直接与城市道路相连接，地理环境位置优越，交通便利。

3、景观设计

沿建筑侧设置绿化景观。

绿化系统的设计原则是整体功能布局、空间组织相协调，重点突出景观的重要性，同事通过建筑自身形体同场地景观，共同作用，形成完整的绿化景观体系，使绿化、景观与建筑连成有机整体。

4.3、建筑设计说明

4.3.1本工程设计采用的有关国家标准，规有：

1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

3、《无障碍设计规》（JGJ50763-2012）；

4、《老年人建筑设计规》JGJ122-99；

5、《建筑设计防火规》GB50016-2014；

6、工程建设标准强制性规条文（房屋建筑部分）

7、以及相关的建筑设计规。

4.3.2建筑布局

根据基地的状况，建筑在南和北朝向，形成L型建筑，合理组织排布，达到最大视野及采光通风条件的目的。

4.3.3造型设计

建筑立面，建筑单体采用微派风格，外观简洁清新，颜色体块鲜明。

通过体块的穿插和坡屋面相互结合，形成丰富的空间形态。

在建筑立面采用了浅色的灰白色为主色调，搭配蓝灰色屋面瓦使得建筑整体稳重。

4.3.4剖面设计

老人公寓建筑层高：

一层4.5米，二至六层3.2米，建筑总高度：

20.75米。

4.3.5建筑物部空间：

1、建筑物出入口造型设计要考虑老年人记忆衰退、体能衰退、腿脚不便、抬腿高程降低等因素，有的老年人上下台阶甚至两腿同踏一个踏步面的，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。

（1）建筑物出入口外留有不小于1.5m×

1.5m的轮椅回旋面积。

（2）标志鲜明，易于辨认。

（3）门前平台与室外地面高差不大于0.4m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。

（4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽度不小于380mm，坡道坡度不大于1/12,台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。

（5）出入口顶部设雨篷；

出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。

2、过厅和走道

（1）户室门厅部位应设置更衣室、、换鞋用橱柜和椅凳的空间。

（2）户室面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离不小于0.5m，以保证轮椅回旋和门扇开局空间。

（3）户室通过式走道净宽不小于1.2m。

（4）公共建筑通过式走道净宽不小于1.8m。

（5）过厅、走道、放假布设门门槛，地面不设高差。

（6）通过式走道两侧墙面0.9m和0.65m高处设圆杆横向扶手，扶手离墙面表面间距40mm；

走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。

3、楼梯、坡道和电梯

（1）使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.2m，不采用扇形踏步，不在平台区设踏步。

（2）缓坡楼梯踏步踏面净宽不小于300mm；

踏面高度不大于150mm。

踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。

（3）楼梯与坡道两侧离地面0.9m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。

扶手选用优质木材或手感较好的其他材料制作。

（4）电梯厅及轿厢尺度应满足轮椅和急救担架的进出方便，轿厢沿周边离地0.9m和0.65m高处设介助安全扶手。

4、居室

（1）起居室使用面积不小于14m2，卧室使用面积不小于10m2。

每人使用面积不小于6m2。

（2）老年人用床尺寸：

单人床：

长度2.0m，宽1.1m，高0.4m~0.45m；

双人床：

长度2.0m，宽1.6m，高0.4m~0.45m。

（3）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于挂靠和使用。

5、卫生间

（1）各居室均卫生间，并设便于轮椅回旋的前室。

（2）卫生间侧位间平面尺寸不小于1.2m×

1.2m，设0.4m高的坐标器。

（3）卫生间与坐便器相邻墙面，没水平高0.7mde“L”型安全扶手。

贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.6m的“L”型安全扶手，水盆一侧贴墙设置安全扶手。

（4）卫生间侧位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

4.4结构设计

4.4.1工程概况

本工程拟建场址位于福鼎市桐城街道。

场址的东侧和西侧为城市道路，南侧为公共停车场用地。

1、本工程结构类型：

均采用现浇混凝土框架结构。

2、梁板形式：

普通钢筋混凝土梁板。

3、建筑设防类别：

老人公寓为丙类建筑，建筑结构安全等级：

二级，低级基础设计等级：

丙级。

4、基础型式：

均采用钢筋砼独立基础。

4.4.2设计依据及设计要求

1、主要设计规及标准：

（1）中华人民国工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；

（2）建筑结构荷载规（GB50009-2012）；

（3）建筑抗震设计规（GB50011-2010）；

（4）混凝土结构设计规（GB50010-2010）；

（5）建筑地基基础设计规（GB50007-2011）；

（6）砌体结构设计规（GB50003-2011）。

2、50年一遇的基本风压为0.70KN/m2。

地面粗糙度：

B类，风载体型系数：

1.30~1.40。

3、抗震设防烈度：

6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组：

第一组；

场地类别：

II类；

场地特征周期为0.35S。

4、主要使用荷载

老人公寓：

老年人卧室：

2.0KN/m2

办公室，治疗室：

阅览室：

活动室：

2.5KN/m2

门厅：

档案室：

5.0KN/m2

康复训练室：

餐厅：

被服储藏室：

4.0KN/m2

走道：

卫生间、阳台、淋浴间2.5KN/m2

电梯机房：

7.0KN/m2

楼梯：

3.5KN/m2

上人屋面：

2.0KN/m2；

不上人屋面：

0.5KN/m2。

4.4.3结构设计

建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限50年。

1、上部结构：

根据立面效果结合建筑平面设计，充分考虑使用空间的要求，选用现浇钢筋混泥土框架。

据《中国地震动参数区划图》的规定，本工程抗震设防烈度为六度，老人公寓按四级抗震进行计算；

结构整体分析采用PKPM-SATWE计算。

2、基础设计：

老人公寓地基基础设计等级为丙级。

本工程采用钢筋混泥土独立基础，持力层均为第（3）卵石，持力层承载力特征值为300KPa；

局部考虑持力层缺失或存在软弱下卧层的验算。

4.5给排水设计

4.5.1设计依据：

1、建设单位提供的本工程有关资料和设计任务书；

2、建筑和有关工种提供的作业和有关资料；

3、国家现行有关给水、排水、消防和卫生等设计规及规程；

（1）《建筑给水排水设计规》（GB50015-2003）；

（2）《建筑设计防火规》（GB50016-2014）；

（3）《建筑灭火器配置设计规》（GB50140-2005）；

（4）《自动喷水灭火系统设计规》2005年版（GB50084-2001）；

（5）《消防给水及消火栓系统技术规》GB50974-2014。

4.5.2外给水系统

水源由城市供水管网提供，消防水系统与生活给水分开独立设置。

4.5.3外排水系统

生活污水经室外化粪池处理通过连接管进入城市污水管网。

雨水有组织排入城市雨水管网，就近排入东面水体。

4.5.4生活给排水系统

生活冷水采用上行下给垂直供水方式。

卫生间设集中给水、排水系统。

采用单立管排水系统，有组织排入污水管道，排水管应采用PVC管。

4.6电气方案

1、设计依据：

（1）《民用建筑电气设计规》JGJ/T16-2008；

（2）《建筑设计防火规》GB50016-2014；

（3）《建筑物防雷设计规》GB50057-2010;

（4）《火灾自动报警系统设计规》GB50116-2013；

（5）《建筑照明设计标准》GB50116-2013；

（6）《老年人建筑设计规》JGJ48-99（1999年版）；

（7）甲方所提供的设计任务书及有关部门的审批文件；

（8）建筑、结构、给排水等相关专业的设计要求。

2、本项目供电等级为三级，供电容量约为1853KVA（每平方米20VA计），由城区电网供电。

3、防雷保护、安全措施及接地系统

本项目建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统，设置防雷电感应和防雷电波侵入措施。

4、宽带系统

各楼独立设置宽带网络交接箱。

5、有线电视系统

各楼独立设置电视信号放大箱。

4.7消防设计

项目距福鼎市消防站约3公里，在其服务区围。

本项目通过道路与城市道路衔接，消防车可直接到达建筑周边，道路满足消防车通行，每栋建筑均设有到达入口的小区道路，以满足紧急情况下的消防扑救，建筑间距满足防火间距要求。

消火栓系统：

室消火栓设计流量为25L/S，火灾延续时间2h，水压满足最不利点消火栓充实水柱10M。

4.8无障碍设计专篇

1、公共绿地及组团花园均设有无障碍坡道。

2、设电梯的建筑物入口门厅处均设有无障碍坡道。

3、室外进行无障碍设计，减少地面层的高差，以利行走方便，也为轮椅进出创造条件。

室地面应采用防滑材料，例如：

厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。

卫生间的结局不宜用蹲坑，可选用专供老年人久坐起身困难只用的能升降的马桶盖。

浴缸底面要有防滑，以确保安全。

老年人在室活动路线必须畅通无阻。

公共走道及楼梯间安全扶手。

4、电梯配置担架电梯，方便担架搭乘；

电梯按键上也会有普通位置的按键设置，也会增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键。

5、各种活动场所以及室外互动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统，建立起全社区的安全监控体系。

4.9卫生防疫

1、水箱钢管及管件采用无毒的防腐材料处理。

水箱材质、衬砌材料和壁涂料，不影响水质。

2、项目北侧集中设置垃圾转运点。

4.10环卫设计

1、垃圾收集方式为袋装化集中式收集。

2、垃圾转运点安排在项目北侧设置，临近次要进出口，方便垃圾的清运。

3、化粪池产生的污泥由环卫部门定期外运。

4.11安全防卫

1、充分利用现代化的电子通讯技术，加强建筑的安全性。

2、地块周界、围墙、门厅等重点部位设置摄像头，通过传输网络将相关图像传送到值班室，并将监控图像进行记录和存储。

第五章节能

5.1设计依据

●《省居住建筑节能设计标准实施细则》

●《民用建筑热工设计规》

●省发改委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查意见的通知。

●国家经贸委：

经贸闽[1994]110号文《关于加强资源节能综合利用工作的意见》。

●《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。

5.2节能措施

该项目应考虑的主要节能措施为建筑节能措施。

1、建筑物公共照明均选用节能产品，本建筑不选用白炽灯，全部照明灯具选用节能日光灯，楼梯照明采用声控开关。

2、在保证舒适、健康的室热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑热工性能，降低建筑全年能耗，积极采取对环境污染小的可再生能源，最大限度地减少对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。

5.3节能估算

预计本项目运营后年用电量为22万千瓦时.根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589）的折标系数0.1229kgce/kw.h，本项目电能消费总量为27.04吨标准煤；

预计本项目运营后年用天然气量为4700立方米，根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589）的折标系数1.2143kgce/m³

，本项目天然气消费量为5.71吨标准煤；

预计本项目建成投入运营后，每年的用水量为52000吨，根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589）的折标系数0.0857kgce/t，本项目耗能工质总量为4.5吨标准煤。

因此，据测算，本项目建成投入运营后，每年的耗能总量为37.25吨标准煤。

6.1环境影响分析

6.1.1环境保护标准

《开发建设项目水土保持方案技术规》（SL204-98）；

《水土保持综合治理技术规》（GB/T16453.1-16453.6-1996）；

《污水排放综合标准》（GB8978-1996）；

《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；

《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；

《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；

《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）；

《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）；

6.1.2项目运营期环境影响分析

（1）水环境影响分析

本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。

厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入市政排污管道，对周边水体环境无直接影响。

（2）声环境影响分析

本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。

各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；

厨房设备噪声经厨房合理布局和隔声处理，对外界的影响基本可以控制在50dB以下。

（3）大气环境影响分析

本项目废气排放主要为厨房油烟废气。

油烟经净化处理装置达标后排放。

因此本项目废气的排放对周边的环境影响较小