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现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。
三、气候
合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。
年平均降雨量约1000毫米，年平均气温15.7℃，全年无霜期230天。
四、人口
2003年末全市总人口为456.60万人，其中非农业人口160.18万人，农业人口296.48万人，市区年末人口为155.87万人，非农业人口124.99万人，流动人口达30万。
五、历史沿革
合肥历史悠久，自秦置县，至今已有2200多年的历史。
秦置合肥县，属九江郡。
曾为扬州治。
西晋属淮南郡。
东晋改汝阴县。
隋初复改合肥县，为庐州治所。
宋为庐州，元为庐州路，明为庐州府治。
清为江南省庐州府治，1912年废合肥县，分置肥东、肥西县。
1952年成为安徽省会。
1988年辖东市、西市、中市、郊区4区和长丰、肥东、肥西3县。
2002年市区调整并扩大范围，更名为庐阳区、瑶海区（含新站综合开发实验区）、包河区和蜀山区（含经济技术开发区、高新技术开发区）四区，三县不变。
由于北接中原，南近江南，合肥历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有“江南唇齿，淮右襟喉”，“江淮首郡、吴楚要冲”之称。
尤其是三国时期魏吴在合肥长达32年之久的交兵，为合肥留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。
悠久的历史，造就了众多的名人。
影响较大的有包拯、李鸿章、段祺瑞和台湾首任巡抚刘铭传、诺贝尔奖获得者杨振宁等。
因此，又有“三国故地，包拯家乡”的称谓。
第二节合肥经济发展状况
一、国内生产总值及三产结构
2003年合肥市完成生产总值477.78亿元，按可比格价格计算，比上年增长13.3%。
其中，第一产业因灾减产，实现增加值40.81亿元，下降3.4%；
第二产业增加值238.33亿元，增长16.1%；
第三产业增加值198.64亿元，增长13.8%。
三次产业比例为8.54∶49.88∶41.58。
按户籍人口计算，人均GDP突破10000元，达10562元，比上年增加1288元。
按照发展经济学的观点，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段，人们的消费观念开始第一次“转型”：
由小件商品向大宗商品消费过渡，最典型的例子就是汽车入户和二次置业。
2001—2003年合肥市国内生产总值情况
二、财政收支及金融情况
2003年合肥市实现财政收入73.08亿元，同比增长20%，其中地方财政收入35.87亿元，比上年增长23.2%，是1998年以来合肥市地方财政收入增长最快的一年。
金融机构存贷款余额同步较快增长。
截止2003年底，金融机构本外币各项存款余额1099.55亿元，增长24.2%，其中城乡居民储蓄存款余额为385.60亿元，增长22.7%；
全市金融机构本外币各项贷款余额1039.38亿元，增长23.7%。
三、固定资产投资
固定资产投资高速增长。
全年完成全社会固定资产投资255.11亿元，比上年增长51.2%，是“九五”以来最高增幅。
其中，房地产完成投资额占固定资产投资总额的35.1%。
2001—2003年合肥市固定资产投资情况
四、社会消费品零售总额
2003年合肥市实现消费品零售额207.43亿元，同比增长12.3%。
其中，批发零售贸易业零售额为187.26亿元，增长12.4%，餐饮业零售额为19.45亿元，增长11.3%。
全年居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。
2001—2003年合肥市消费品零售总额情况
五、人民生活水平
2003年全市城镇居民人均可支配收入7785元，增长9%；
人均消费性支出6234元，增长9%；
城镇居民恩格尔系数为42.6%。
农民人均纯收入2384元，增长7%；
农民人均生活消费支出2060元，增长27.8%；
农村居民恩格尔系数为50.7%。
2003年合肥市城镇居民人均使用面积16.84平方米，农村居民人均居住面积28.7平方米。
2001—2003年合肥市城镇居民人均可支配收入情况
第三节区域地位与作用
一、省会城市
合肥市的首要功能是安徽省省会城市。
改革开放以来，合肥市经济社会发展迅速，具备了一定的经济实力。
2000年全市国内生产总值达235.22元，工业增加值116.12元，财政总收入达36.24元，均居安徽省城市之首。
然而，合肥又是一个相对年轻的省会城市，经济和基础设施都比较薄弱。
合肥作为省会城市，而且毗邻长江三角洲城市群，但在三角洲城市间的竞争中，现状实力处于劣势。
二、园林城市
合肥市地处丘陵地区，濒临巢湖，山水兼备。
近年来城市规划突出“园林城市”风格，充分利用自然地貌与山水风光，建设多层次、多功能、高效益的城市大生态环境体系，将城市绿地系统与自然风光融为一体，城市按照一个大园林进行规划、建设、管理，形成“城中有园、园中有城”独特的园林城市格局。
从宏观环境看，合肥市西北、西南、东南分别被三个风景区所环抱：
西郊风景区（蜀山森林公园、董铺水库、大房郢水库保护区），西南紫蓬山风景区、东南巢湖风景区。
从主城区看，环城公园为第一道绿化环，它串联逍遥津公园、包河公园等；
城市二环为第二道绿环，也串联了瑶海公园、湖滨公园、黄山公园等绿地。
合肥市曾多次获“全国绿化先进城市”称号，并成为全国第一批三个国家园林城市之一。
三、全国重要的科教基地
合肥是全国四大科教基地之一，具有得天独厚的科教和人才优势。
在科技方面，中国科学院合肥分院是国务院在合肥建立的一个综合性科研教育基地，光学精密机械研究所、等离子物理研究所、智能机械研究所、固体物理研究所等名扬中外，各类科研机构200多所，有闻名遐迩的合肥国家同步辐射实验室、火灾实验室等国家重点实验室，全国最大的直流脉冲机组。
全市各类专业技术人员总数17多万人，居全国同类城市前列。
在教育方面，合肥拥有中国科技大学、中国科技学院合肥分院、合肥工业大学、安徽大学、安徽建筑工程学院、安徽教育学院等30余所院校，有普通中等专业学校49所，中等师范学校5所，在校生总数80多万人。
四、国家陆路交通枢纽
作为省会城市，合肥的交通条件自合宁、合芜等高速公路建设和京九铁路通车后有较大改观，目前已成为安徽全省的公路交通中心。
随着“312”国道和“206”国道在合肥交汇，合宁、合芜等高速公路，合铜、合宣高等级公路的兴建，与沪、宁、杭和长江流域城市的通达度有较大提高。
随着华东第三通道合肥—阜阳—商丘线路、合（肥）九（江）铁路的建成通车，宁西铁路的建设，将使上海经合肥至西安一线成为与陇海线平行的东西第二条干线，合肥也将成为三条国家重点干线铁路的交汇点和辐射五个方向的大型铁路枢纽。
今年初，国务院批准了全国《中长期铁路网规划》，提出国家在未来几十年将建成4.1万公里的新线铁路和复线铁路。
为发挥安徽省承东启西的区位优势，提高安徽省在全国铁路网中的地位，满足全省经济和社会发展对铁路运输的需求，安徽铁路谋划宏篇巨著，陆续启动了境内7条铁路线的建设，其中就包含有建设以合肥枢纽为中心的国家干线铁路这一重要部分。
这当中，具体途经或涉及到本项目所在区域的铁路路线就有：
1．建设合肥-南京快速铁路，形成合肥-南京-上海的以客运为主的快速铁路通道，实现合肥的旅客1小时之内到达南京、2.5个小时之内到达上海；
2．建设合肥-武汉快速铁路，形成合肥-武汉-成都的以客运为主的快速铁路通道，实现合肥旅客2小时左右到达武汉；
3．建设水家湖（长丰县）-蚌埠第二线，并按快速铁路标准改造合肥-蚌埠现有铁路，形成合肥-蚌埠-北京的快速铁路通道；
4．建设上海至北京客运专线安徽段（即京沪高速铁路），使滁州、蚌埠、宿州等市直接进入国家快速铁路通道；
5．改造阜阳-淮南-合肥铁路、电气化改造现有京沪铁路安徽段，提高现有铁路的运输能力。
这几个项目建成后，合肥将形成六个方向铁路交汇的重要铁路枢纽。
不断优化的交通网络，将为本项目的综合运营提供强大的外部支持，本项目的升值潜力也在大交通网络的不断完善中得以突显。
合肥机场也有直接国内大中城市的20余条航线和直达香港的航班。
随着西部大开发的不断推进，合肥将成为西电、西气、西油东送管线的必经之地，同时也将成为沪、苏、浙商品西输，生产要素东流的集散地。
五、发达制造业基地合肥制造业已有一定基础。
近年来，合肥已初步形成了以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的家用电器和电子工业，以轮胎、日用化工、化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配变电设施为主的机械工业等支柱产业，国风等新型建材和中联等环保产业也初具规模。
美菱电器、荣事达电器、合力叉车、日立挖掘机、开元轮胎、芳草牙膏、神鹿中药、飞歌空调、江淮汽车等一大批名牌产品闻名遐迩。
目前合肥在汽车及工程机械、家用电器、化工等三个支柱产业规模不断扩大，技术不断发展，在全国同行业中处于领先的地位。
可以预见，合肥将成为一个巨型劳动密集型制造业基地。
第四节合肥房地产市场概况
一、市场宏观情况
近年来，随着国民经济的持续增长，城市化进程的加快，居民收入的增加，以及国家宏观经济政策的综合作用下，合肥市房地产开发市场连续8年保持了持续健康快速发展的良好局面。
2003年，合肥市房地产开发市场继续呈现出投资增长、结构改善、品质提高、服务改进、市场活跃、产销两旺的特点，创造了历史最高水平。
2003年，全市房地产开发投资95.26亿元，同比增长138.09%；
施工面积1071.71万平方米，同比增长78.26%；
其中新开工面积597.34万平方米，同比113.31增长%；
商品房竣工面积369.39万平方米，同比增长76.69%；
销售面积284万平方米，同比45.95增长%；
商品房销售额68.06亿元，同比增长99.37%。
截至2003年底，全市人均住户建筑面积近23平方米，住房成套率90.5%，住房自有率达95%以上。
进入2004年以来，合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、健康发展的情况下，一改历年开局缓慢的现象，呈现高位起步，行业经济快速运行的态势。
统计显示，前5个月全市完成房地产开发投资37.33亿元，同比增长60.72%，占同期全市固定资产的增幅；
施工面积达979.16万平方米（含上年结转702.32万平方米），其中新开工面积264.53万平方米，竣工面积54.89万平方米，现房销售面积57.86万平方米。
二、经济运行特点
1．房地产开发队伍不断壮大，房地产开发投资持续增长，住宅投资主体地位进一步增强
目前，在合肥市登记备案的各类房地产开发企业共有579家，其中一级资质企业5家，二级资质企业50家，三级资质企业132家，四级资质企业137家，暂定资质企业255家。
共有房地产开发项目443个（含代建、拟建），其中在外地的开发项目32个。
2004年1-5月，房地产开发投资继续保持了去年高幅增长的迅猛势头，开发投资额比去年同期净增14.1亿元，其中住宅建设投资30.18亿元，同比增长68.02%，占一季度总投资额的80.84%，住宅投资比重比去年有明显提高，表明合肥市商品住宅开发主体地位在加强，这是去年住宅市场旺销，住宅需求量加大，房价增长较快的市场回应，也反映了今年合肥市房地产的投资发展趋势。
2．房地产市场交易活跃，市场供应量进一步放大
与房地产投资迅猛增长相呼应，新开工面积增势更为强劲。
2004年前5个月新开工面积264.53万平方米，已达去年全年新开工面积的44.28%，其中住宅达去年全年住宅新开工面积的45.30%。
这与合肥市的国民经济快速发展、城市规划和建设的引导带动、城市基础设施投入空前加大、市场需求能量释放是分不开的。
与此同时，随着城市基础设施投资建设朝东区倾斜，华都城市花园、强生花园、国安家园等数个规模较大的住宅开发项目已抢先登场。
这些中低价位的商品住户，今年已陆续上市，将缓解东区住宅项目总量小、供求不平衡的矛盾。
政务区的快速建设对房地产投资的影响日益明显，据统计，目前政务区范围内除已在建在销的国际花都、浅水湾等开发项目外，还有已经或即将动工的房地产项目有丹青花园、恒润花园、蝴蝶苑、普一华亭等以及翠林苑、汇林阁、翠亭苑、嘉和苑等复建项目，成为合肥市房地产开发的又一大板块。
3．商品房竣工销售量大幅增加
历年来，合肥房产市场上半年房屋竣工面积、商品房交付量与投资量一样，也较下半年稍低，但2004年淡季不淡，商品房竣工面积54.89万平方米，销售面积占同期竣工面积的105.41%。
以价位划分则大致是均价在3000元/平方米以上销售平稳，2500-3000元/平方米销售火爆，2500元/平方米以下供不应求。
从购房群体看，目前合肥市新建商品住宅消费主要以本地居民为主，占总住宅消费量的80%左右。
因城市化发展原农民住房基本上由各级政府统一复建解决，目前住房消费主要还是自住使用，但去年以来外来创业、大中专就业生、务工人员购房特别是投资性购房比例开始有一定幅度上升。
4．房价总体保持稳中有升态势
2004年合肥市房价总体保持稳中有升态势。
究其原因，首先是成本压力的拉动，钢材等各类建材价格2004年仍不断攀高，涨幅达10%-40%不等；
其二，目前土地购置价格继续保持上升势头。
随着土地管理的不断规范，目前所有土地都进入土地储备中心，基本上是通过拍卖或挂牌出让，地价在竞争中不断抬升，据测算，目前合肥土地成本约占房价成本的40%左右。
在目前开发的项目中，即使个别早期取得的低价土地、低价建材，也是以现实市场价格为基准来计算价格成本的。
因此合肥市房价在去年快速上涨的基础上，2004年仍呈上扬趋势。
就目前情况看，全市楼盘价格普遍上涨，特别是多层住宅尤为明显。
区位和户型较好的楼盘，一般均在2800元/平方米，预计今后房价仍将上涨，但涨幅可能趋缓。
5．商品房屋空置较为合理
今年前五个月，全市商品房累计空置面积57.03万平方米，空置面积中，空置时间在一年以内的待销房26.56万平方米，占总量的46.55%，空置时间在一年以上的滞销房屋30.48万平方米，占总量的53.45%。
今年五月底，商品房空置率约为7.9%，与03年底相比下降了0.7个百分点。
按物业类型划分，普通住宅空置面积26.34万平方米，占总量的46.19%，商业营业用房22.51万平方米，占空置总量的39.47%，办公楼空置面积7.32万平方米，占空置总量的12.84%。
从全市各类物业空置情况来看，空置房屋未对开发企业的正常经营行为造成影响，空置量比较合理。
支持和推动合肥市房地产投资高速增长有多方面因素：
一方面是全市国民经济的快速发展，去年居民人均可支配收入达7788元，同比增长9%；
人均GDP达12980元，明显超过了目前全国人均GDP达1000美元的大关。
经济的活跃，收入的增加，有力地支撑了房屋消费需求的日趋旺盛和消费结构的不断升级。
另一方面是行政区划调整扩大，政务区快速启动建设和新的园区设立、新的现代化大城市建设目标确立，为房地产开发投资提供了新的更广阔的发展空间和平台。
第三方面是大量的外地企业投资进一步成为合肥市房地产业投资的重要组成部分。
第四方面是居民住房消费结构升级，和外地来肥务工人员购房比例不断增大，推动了合肥市商品住房市场需求旺盛。
三、商品住宅市场板块的划分及其差异
目前合肥房产市场主要分成以下七大板块：
1．合肥高新技术产业开发区
合肥高新技术产业开发区地处合肥西部蜀山区内，其东北面为合肥主城区，东南面为正在规划建设中的合肥政务文化新区，北面有董铺水库，西临蜀山森林公园，总体规划面积40平方公里，已在5平方公里范围内全面实现了“十通一平”；
区内建筑现代感强，风格谐调，环境优美，园林绿化别具一格，形成了区在园中，园在区中的独特风貌，分别被省绿化委和市政府授予“花园式开发区”称号。
代表性楼盘包括——
1）绿城·
桂花园：
占地480亩，毗邻大蜀山风景区，由安徽绿城房产公司开发，目前为合肥品牌知名度最高的楼盘，以优美的建筑和环境见长。
目前一期全部售磬，二期于4月10日正式开盘发售。
2）梦园小区：
与蜀山森林公园隔湖相望，保留原生态绿景。
总建筑面积32万平方米，是国家级小康住宅示范小区，留澜居、倚云居、绿荫居三个组团的住宅部分已全面完工。
3）园景天下：
位于杨振宁大道与海关路交汇口，坐拥大蜀山森林公园、人工湖的美景，欧洲建筑风格，建筑面积12000平方米，有2万平方米水景中庭，4000平方米的住户专属会所。
4）香榭俪都：
东起环湖东路（武警总队对面），西至木东路，南起长江路，北至创业路，有5000平方米音乐主题庭园，40～45米超大栋距，毗邻资优学区、大蜀山风景区。
2．合肥经济技术开发区
经济技术开发区位于合肥市正南方总体规划面积39平方公里。
辖区内的各种建筑造型典雅、风格独特；
附属设施齐全，功能完善。
几年来陆续建成的明珠广场、欧洲风情街以及徽园等都成为合肥市新的观光盛地。
规划中的南艳湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密联系起来，充分表现开发区人与自然和谐统一的发展理念。
开发区距合肥骆岗机场仅3.5公里，离全国五大淡水湖之一的巢湖仅６公里。
开发区南部正在规划建设江淮大运河。
1）东海花园：
位于翠薇路与松谷路交汇处，南接“安徽纪念公园”、“安徽国际会展中心”，东接明珠广场、明珠国际大酒店及欧洲风情街，项目一期由６座不同高度的豪华住宅围绕中央绿化庭园呈小围合式布局建设而成。
2）乡村花园：
总占地400亩，规划总建筑面积14.5万平方米，住宅12.12万平方米，绿化率为68%，采用欧式建筑风格设计。
3．合肥新站综合开发试验区
合肥新站综合开发试验区位于合肥市东北，距市中心3公里。
规划总面积10平方公里，集中开发面积6平方公里，建成以胜利北路、站西路、全椒路、铜陵北路、当涂路为五纵，以站前路、临泉路、一环路、二环路为四横的新区路网。
用地发展方向：
在试验区规划区范围内近期集中紧凑，填平补齐，综合开发建设二环路以南地区，远期开发二环路以北新区。
近期规划确定建设用地规模为8.3平方公里，人均建设用地面积101.2平方米。
1）长春都市花园：
位于临泉路与站西路交叉口，占地面积66600平方米，社区规模10万平方米，绿化率42%。
2）长春都市豪庭：
地处临泉路与胜利路交叉口，胜利广场正南面，占地面积约22亩，楼间距阔达70米，独创圆弧双景客厅。
3）华府嘉园：
位于站西路与临泉路交叉口，占地50亩，总建筑面积6万平方米，绿化率40%，为多层住宅经典社区。
4）罗马花园·
怡馨苑：
位于一环边（濉溪东路），北临众兴路，东与站西路相接，占地50亩，总建筑面积5万平方米。
5）吟春园：
位于一环路凤阳路段外侧，距市中心3公里，东临全椒路，北抵临泉路，西距胜利路300米。
小区占地4.53公顷，总建筑面积8万平方米，小高层12幢，多层8幢。
6）橘郡万绿园：
位于铜陵北路以东、临泉路以南，占地298亩。
总建筑面积26.91万平方米，住宅24.94万平方米，绿化率46.52%。
7）风景苑：
总建筑面积8万多平方米，是临泉路上、新站大型住宅社区中规模较大的住宅小区之一。
8）中州世纪广场：
融现代商业办公、公寓式住宅于一体，总建筑面积3.3万平方米，广场前有5000平方米的豪华绿色停车场。
9）元一时代花园：
占地面积50.83亩，总建筑面积89152平方米，其中住宅建筑面积82402平方米，规划8幢小高层住宅，低密度大间距，欧式风格建筑外观。
10）宝文国际花园：
位于站前路与站西路交汇处，建筑面积8000平方米新型商住社区，规划有会所及空中花园等设施。
4．瑶海区
瑶海区位于合肥市城区的东部，西以淝河为界，东与肥东县接壤，南北两面与郊区毗邻，新站综合开发试验区和本案所处的龙岗开发区位于其中。
城区面积142.9平方公里，人口36.53万人。
瑶海区是新兴的工业区，区内拥有众多大中型企业，其中优化重组企业较多，闲置土地资源丰富发展潜力较大。
同时也是市场区，有长江批发市场、东方商城、红旗建材、华联商厦等各类批发零售市场。
而和平广场、瑶海公园、花冲公园、滨河大道等为居民提供了休闲场所，教育、卫生等社会基础设施完备，交通发达。
1）华业苑：
位于大通路与铜陵路交会处，和平广场东侧，总建筑面积7万平方米。
绿化率为40%，采用集中供暖。
2）华源国际城：
地处和平路、当涂路中心，紧邻华联超市，占地9万平方米，建筑面积12万平方米，建有2万平方米的华源国际商城，绿化率达40%，有7000平方米的中心花园。
3）丰水源：
位于一环路内的淝滨路北侧，占地约122亩，总建筑面积13万平方米，绿化率达30%。
4）聚业苑：
位于长江东路与当涂路交叉口处，总建筑面积2万平方米，以多层为主，户型适中。
5．庐阳区
庐阳区位于合肥“二环九射”道路格局的圆心和射点。
全区面积136.86平方公里，人口37.14万，是合肥市政治、经济和文化教育的中心。
区内的商业、金融保险业、服务业等兴旺发达，独特的区位优势使庐阳区被市委、市政府定位为“中央商务区”。
新的区划为庐阳区提供了广阔的工业、房地产业的发展空间。
1）柏景湾：
紧邻南淝河，合肥市最优秀的楼盘之一，小区中央设计有1万平方米的水湾。
2）都市清华：
位于北一环路与二环路之间，处于蒙城路公交四公司的西侧，占地约120亩，总建筑面积10万平方米。
3）海棠花园：
位于蒙城北路，18万平方米生态亲水人文社区，区内配有会所、幼儿园及网球场等设施。
4）杏林花园：
位于荣事达大道，占地300多亩，建筑面积约30万平方米，分五期开发，小区配套齐全，四期竣工。
5）绿都嘉园：
地处荣事达大道与临泉路交会口，总建筑面积35000平方米，徽派建筑风格，设计为多层住宅。
6）九华山庄：
位于美菱大道与九华山路交会处，2幢29层住宅楼，1幢29层宾馆综合楼。
小区绿化率达到38%。
7）紫荆花园：
位于美菱大道与黄山路交叉口西南侧，规划占地30.32亩，总建筑面积约40350平方米。
6．蜀山区
蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路为界，西南与肥西县接壤，北与庐阳区为邻，总面积85.55平方公里。
该区人居环境极佳。
辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场、欧洲风情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、合肥植物园、安徽名人馆，北有董铺水库，自然环境宜人，人
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