房地产名雅居销售策划方案.docx
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房地产名雅居销售策划方案
名雅居项目
销售策划报告书
编制：
奥域置业
二零零五年四月二十日
一、 肇庆市房地产经济宏观分析
2005年肇庆市区房地产市场走势。
受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。
商品房价格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：
一是银行调控政策导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。
一、房地产商品房开发规模放缓
根据肇庆市区调查综合资料显示：
2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。
其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。
二、商品房可供量预测
根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。
三、商品房销售量及价格情况预测
调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，下降61.85%；总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。
根据上年商品房销售率为67.96%和目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。
预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。
预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。
四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况
根据调查资料显示：
今年1－2月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为4500元；中价（一般价）为3500元左右；最低价为1850元
五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况
今年1－2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：
分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%；周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等）占22.11%；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。
调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。
二、项目概况
1、概况。
项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约5530.9m2，楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车；
项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；
项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；
由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租金方面是肇庆租金市场的风向标；
三、房地产市场调查和具体分析
1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表
2、
（2004年～2005年开发楼盘）
发展商
楼盘名称
地理位置
售价元/m2
百花园房地产
阳光华庭
桥北路
2100
御景房地产开发有限公司
御景花园
体育路
2600
星荷花园房地产
星荷豪苑三期
翠星路
3100
新世界房地产
新世界花园
新湖苑B9
2784
创展实业发展
芙蓉轩
芙蓉西
2560
汉一房地产有限公司
翠庭湖轩
康乐北路
2700
嘉仕翠苑房地产
嘉仕翠苑
芙蓉西
2680
广宇房地产开发有限公司
山水晴天
新湖路
2800
侨兴实业
康乐明庭
西江路
2300
结论：
由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2，最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2，
本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。
2、项目附近租金参考资料：
（2005年3月份）
地点
内容
租金（元/月）
芙蓉公园东侧三楼
53平米二房一厅不带家私
400
芙蓉公园西侧六楼
35平米一房一厅带家私
550
百花园桃花苑三楼
40平米一房一厅不带家私
500
芙蓉公园顺景六楼
65平米二房二厅不带家私
600
结论：
体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商业白领、打工一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间最为紧俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的领地。
3.项目附近三级市场放盘情况
地点
内容
购房总额
单价（元/m2）
芙蓉西一街33号
八层南向91平方米
95,000元
1043.96
芙蓉二街18号
七楼60平方米
98,000元
1633.33
芙蓉西一街33号2栋
九层86平方米
95,000元
1104.65
康乐北路翡翠小区
七层88平方米
110000元
1250
芙蓉西二街新华苑
九层70平方米
88,000元
1257.14
康乐北路建和楼
八层117平方米
155,000元
1324.79
芙蓉街芙蓉大厦
二层103平方米
125,000元
1213.59
芙蓉西一街九号
七层85平方米
150,000元
1764.71
星荷豪苑
六层东238平方米
750,000元
3151.26
新世界花园
一层东125平方米
335,000元
2680
芙蓉路芙蓉雅居
八层75平方米
135,000元
1800
芙蓉路嘉士翠园
八层133平方米
355,300元
2671
芙蓉雅居
八层63平方米
140,000元
2222
芙蓉西二街康乐名庭
三层59平方米
140,000元
2372
芙蓉路芙蓉雅居
八层75平方米
135,000元
1800
芙蓉西街
六层58平方米
95,000元
1900
芙蓉花园
二层110平方米
220,000元
2000
4.项目附近雷同物业参考
雅居阁
距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价1850～1950元/m2，带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。
购房者多为投资者和年轻小资；
3、肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况
地点
内容
购房总额
单价（元/m2）
康乐北路单间
二层15平方米
32,000元
2133
天宁广场单间
二层22平方米
45,000元
2045
端州6楼康怡居单间
二层48平方米
55,000元
1375
南溪路（车库）
一层28平方米
75,000元
2678
康乐北路翡翠小区
二层21平方米
32,000元
1523
江滨路
九层24平方米
30,000元
1250
天南广场
七层31平方米
60,000元
1935
东雅苑
三层20平方米
50,000元
2500
梅花苑
一房一厅48平方米
85,000元
2125
天宁广场
一房一厅三层22平方米
45,000元
2045
东堤湾
一房一厅41平方米
75,000元
1829.27
幸福新城
一房一厅六层45平方米
80,000元
2000
租金汇报率
假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260，带装修部分家电出租600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下：
年收益：
600元/月×12月＝7200元
7200元/74260元＝9.6％
租金与按揭首期关系表（八成10年）
单价/元
平方面积
购房总额
首期款
月供
租金回报
2100
30
63000
12600
548.97
600元/月
2200
30
66000
13200
575.11
600元/月
2300
30
69000
13800
601.26
600元/月
2400
30
72000
14400
627.4
600元/月
三、项目定位
1、SWOT分析
优势分析
劣势分析
1、项目地理位置在芙蓉板块处于绝版
2、
3、项目整体为小户型单间
4、
5、项目此类产品是目前市场紧俏产品
6、
7、带有停车场
8、
9、具备小区物业管理条件
10、
11、带有电梯
12、
13、南北朝向
1、外墙略微残旧，消费者潜下二手楼意识的会给本项目高档价格造成直接压力
2、
3、项目作为较大量的单身公寓，自身缺乏相关如洗衣店、送餐、美容等配套
4、
5、项目套数较多，短期内市场难以瞬间消化
机会
威胁
1、项目建成投入市场正是黄金销售期
2、
3、项目发展商具有酒店物业的管理经验，可以考虑资源整合
1、
2、项目定位
3、
以下定位均可：
（1）酒店式公寓
（2）
（2）纯电梯公寓
4、价格定位
5、
6、目标消费群定位
7、
两大消费群：
（1）购房者：
（2）
●投资客——有一定空闲资金，追求稳定低风险回报的投资者和包二奶的老板（项目位置较为隐蔽）。
●
●单身贵族
●
●SHOW一族——创业者工作起居室
●
（3）租户——档次较高，品味高尚的未婚白领、单身贵族，离异男女、公关小姐
（4）
项目
租户
投资者
配套齐全，管理完善、安全卫生
档次高、生活要求较高，愿支付较高租金
地段好、投资回报率高、项目升值潜力高
8、项目形象定位
9、
（1）项目命名：
（2）
（3）项目形象定位：
（4）
10、发展商形象定位
11、
四、销售策略
1、销售、招租双管齐下，造势、造市并步齐进
2、
3、限量分批入市，低开高走，营造升值空间
4、
5、接受租户咨询，抬升租金水平
6、
7、产品信息前期通过销售人员、中介全城铺开，接受租售内部登记，公开发售日正式带租约销售。
8、
9、销售节奏安排
时间
阶段内容
五、广告策略
1、
六、物业管理
预祝合作愉快
项目马到功成
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