购房合同有效未登记Word格式.docx

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　　2、产权未登记过户，合同无效。

　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。

即使房屋已实际交付也属无效。

故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　3、产权主体有问题，合同无效。

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

　　4、侵犯优先购买权，合同无效。

　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

　　5、单位违反规定购房，合同无效。

　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。

凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

　　6、价格欺诈，显失公平，合同无效。

　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。

买卖合同生效后，双方均不

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　　得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。

但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

　　7、非法转让，合同无效。

　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（3）依法收回土地使用权的；

　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（5）权属有争议的；

　　（6）未依法登记领取权属证书的；

　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　有法律问题，上法律快车XX/

　　篇二：

浅谈未登记房屋租赁合同的效力

　　浅谈未登记房屋租赁合同的效力房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租赁期届满时，将承租房屋返还给出租人的协议。

房屋租赁合同的标的物是不动产房屋。

根据房屋的用途不同，可分为居住用房租赁，办公用房租赁和生产经营用房租赁等。

随着经济的发展，住房制度的改革，房屋租赁合同越来越多，因租赁合同产生纠纷，诉至法院的案件也越来越多，而在审判中发现，房屋租赁合同在房管部门登记备案的很少，不到20%.这时对合同的效力该如何认定呢？

审判实践中存在两种不同的观点，一种观点认为：

未登记的房屋租赁合同属成立未生效合同（登记生效主义），另一种观点认为：

未登记的房屋租赁合同属生效合同，但没有物权追及效力，不能对抗第三人（登记对抗主义）。

登记生效主义者认为：

国务院各部委规章是我国法律渊源。

宪法第九十条和立法法第七十一条均规定了国务院各部委可以在自己权限范围内制定规章。

我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照的效力。

建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定签订变更终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。

未办理的，缺少房屋租赁必备程序，其租赁行为应属无效。

而《合同法》第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。

故未登记房屋租赁合同不是无效，而是已经成立但未生效。

对此观点笔者不敢苟同，笔者认为应采登记对抗主义，其理由如下：

一、行政规章虽具有参照的效力，但因法律、行政法规、部门规章的效力层次不同，决定具体适用时的顺序不一样。

法律是由全国人大常委会颁布的立法文件，效力最高。

行政法规则指国务院法规，它不包括各个部门、各个地方所制定的红头文件，其效力仅次于法律。

规章包括国务院部门规章和特定的地方人民政府规章，其效力又次于行政法规。

在具体适用时，法律有规定的、首先适用法律规定；

法律无规定的、行政法规有规定的，适用行政法规的规定，但该法规的规定必须符合法律的基本精神；

法律、行政法规无规定的，规章中有相关规定的，在规章不违背法律法规的精神下可以适用，否则应当用法律的基本精神去理解。

二、《合同法》第四十四条明确规定：

依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。

这里的行政法规是指国务院颁布的行政法规，不包括地方法规。

从这一条文中我们不难看出，必须是法律、国务院行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，才从办理批准、登记手续后生效，否则不生效。

这一条文显然把部门规章是排斥在外，其中隐含如果部门规章规定批准、登记生效的，不能参照此条规定，也不能依据规章的这一规定，确认合同不生效的寓意。

其次，这一法条还包含法律、行政法规中规定应当办理批准、登记手续生效的，必须是该法律、行政法规的强制性规定，而不是倡导性规定，否则也不能适用该条规定确认合同不生效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》是法律，该法第四十四条规定：

“房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，从该条文中不难看出这里的“应当”明显是倡导性条款而不是强制性条款，且该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。

建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院规章，所以该《办法》中必须备案、登记，租赁行为才合法有效的规定，不能作为认定合同是否生效的依据。

[!

--]三、建设部《城市房屋租赁管理办法》中对房屋租赁合同登记、备案的规定，是行政管理行为，而不是司法行为。

新合同法判定合同无效的标准比经济合同法严格的多，以鼓励交易，充分尊重当事人意思自治为原则。

限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同范围。

只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。

对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定，由于关系到国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取发布有关司法解释的方式来解决这一特殊问题。

建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其房屋租赁合同登记备案生效的规定，尚未被最高院司法解释采纳。

故依此得出合同不生效的依据不足。

该规定是为了防止一房多头出租。

　　加强房屋租赁管理的行为，登记起明示作用，产生对抗第三人的效力，所以它是行政管理行为，而不是司法行为。

四、从《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓励交易，保证交易安全。

假设未登记房屋租赁合同成立不生效，则发生纠纷诉至法院时，法院可要求双方去办理登记备案手续，使合同生效。

可此时已发生矛盾，总有一方不愿让合同生效，故不会去办备案登记手续，此时租赁合同就是无效合同。

根据法律规定，无效合同自始无效，处理时适用返还原则，恢复到初始状态，这样，不仅合同双方的交易目的不能实现，还浪费了大量人力、物力、财力，起不到保障交易安全的作用。

五、从未登记房屋租赁合同的实体处理看，也是无效按有效处理。

如果一个房屋租赁合同，非因其它原因导致无效，只是未到房管部门登记备案被视为成立未生效合同后，通常情况是不会再去补办登记手续，此时合同无效，实体处理中，对实际履行部分按有效处理，而不是适用返还原则。

依据上述分析，笔者认为未在房管部门登记、备案的房屋租赁合同属生效合同，但不能对抗第三人的观念更加符合法律的基本精神，符合法律的相关规定，切合实际，被大家所认可。

　　篇三：

房屋买卖交付而未登记的法律效果分析

　　现实生活中发生的大量房屋买卖，尤其是住房的买卖，在履行合同时首先会发生开发商向买受人交付房屋的占有，而后才办理房屋过户的登记手续的情形。

办理过户登记手续的时间，虽然实践中已经有规定为3个月，但是一般情况下均超过这一时间，有的常常数年之后买受人才能得到房屋所有权证书。

如果买受人购买的是“部分产权”房屋或者“单位产权”房屋时，买受人取得房屋所有权证书的期限会更加漫长。

在这种已经发生物的实际交付、而没有办理登记手续的情况下，买受人实际占有房屋的权利非常值得研究，因为，绝大多数民众在购买房屋时不能立即解决不动产登记以及办理所有权证的问题，所以此时的权利状态对于许多民众的利益至关重要；

而理论界方面对此却存在着许多错误的看法，这些看法助长了损害民众利益的现象。

一、物权独立意思表示存在的客观性在我国物权法制定的过程中，曾经就这一特殊的、然而却有着重要意义理论问题发生过激烈的争议。

争议点在于：

这是的买受人也就是实际占有房屋的人，是否可以成为法律上的所有权人。

一种观点认为，既然物权法承认了物权公示原则，那么就应该坚持不动产登记对于不动产物权变动发挥决定性作用的原则，没有登记的，就不能认为已经发生了物权变动，因此，这时的买受人不能成为所有权人。

另一种观点认为，出卖人交付房屋的意思表示，和买受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他们就是依房屋的实际交付来移转所有权的，其成立完全符合处分行为的生效要件，这一意思表示合法合理；

按照这一生效的意思表示，买受人已经成为所有权人。

从这些争论就可以看出，上面所说的这一特殊的交易环节的法律制度建设所涉及的法律理论问题，就是是否采纳物权行为理论的问题。

而对于这一问题的不同解决方法，反映了一种理论是否科学其根据应该在于是否符合实践的要求，而并不在于坚持这种观点人数多寡这个最基本的道理。

近年来随着物权法知识的普及，那种依合同是否成立生效作为物权变动的更具的观点，已经被历史淘汰。

但是，由于我国民法学界大多数学者没有经受过潘德克顿法学的训练，因此在我国，很够确切解释物权变动与债权变动的法学原理以及法学律制度的观点，虽然已经开始为很多人理解，但还是有相当的一些人不能正确的理解其中的道理。

现在否定物权行为理论的学者的一般观点是，债权合同加公示方法就可以发生物权变动，物权独立意思表示是不存在的，或者说，有没有独立物权意思表示也可以不必要考虑。

这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。

这种观点于日本，曾经在我国泛滥一时。

我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。

考虑本文篇幅的限制，今天无法就此完全展开讨论。

但是我们必须看到，否定物权行为理论的作用，在房屋买卖已经发生交付而买有办理不动产登记的这种例子终究出现了严重的“故障”。

1.主张在不动产物权变动的时候，依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素确认不动产物权变动的效果的观点，最清晰的弊端就是不能彻底地坚持意思自治理论，不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果，而当做行政行为的结果。

行政行为真的是当事人交易发生的物权变动的原因吗？

当然不是。

因为任何交易，本质上都是当事人法律行为的结果，而不是行政确定的结果。

事实上现在很多不动产登记机构都认为，自己的登记是当事人权利合法性正当性的，因此他们一再依据“确权”的方式侵害当事人权利。

行政登记怎么能是民事权利的！

坚持这种观点，就是为这种做法提供根据。

2.这种观点严重损害买受人的利益。

因为老百姓买房子，都是先获得房屋的实际占有，之后很长时间才能办理登记获得权利证书（这个期限短的几个月，长的好几年）。

如果只承认不动产登记机构的作为，而不承认当事人以实物交付所体现的所有权转移的物权意思表示，那么，在登记之前，这些买受人的地位是什么人呢？

按照债权形式主义的观点，因为没有登记，不能承认他们的所有权人地位，法院也无法按照所有权人的地位对他们予以保护。

在一点对房屋购买人构成了实际的威胁。

如果开发商这个时间里对房屋有处分的行为，那么，卖房子的人就倒霉了。

不承认物权行为理论的学者主要来自于某大学，他们这些教授购买的房屋，已经居住数年了也没有登记。

那么他们现在是

　　房屋的什么人呢？

按照这些学者的观点，他们当然不是所有权人，而只是一个占有人或者还是债权法意义上的买受人。

有一个自己也买了房子但是没有登记学者提出，他们的占有是债权法意义上的占有。

但是我要问的是，如果是债权法意义上的占有，那么是基于什么债权意思的占有呢？

是租赁呢，还是借用呢？

你所主张的占有，能不能足够地保护你们的权利呢？

如果开发商将房子设置了抵押或者再次出卖，那么你们作为债权意义上的占有人还能保住你的房子吗？

因为按照债权形式主义的观点，这时候房屋的所有权还保留在开发商手里，开发商对于房屋的处分行为可以涤除债权意义上的占有。

由此可见，这种观点对于老百姓的利益损害极大。

3.这种观点不符合交易的实际。

其实，交付房屋占有乃是基于开发商和买受人之间的转移所有权的合意，这就是一个物权行为。

这种行为，在主观上以当事人之间独特的意思表示为要件，在客观上已交付房屋的实际行为为要件。

无论是从法理上看还是从事实上看，这个行为完全符合独立而且生效的物权行为的特征。

因此交付住房就是转移了所有权。

在接受交付之后，买受人的占有是基于所有权的占有。

如果只承认买卖合同中的债权合意，不承认交付中的物权合意，那么开发商仍然保有所有权，那么开发商就可以行使这种所有权，因此他既可以进行一物二卖，也可以将房子抵押出去。

由此可见，不承认独立物权行为存在的观点，不但不符合事实，而且也会对购买方造成非常有害的后果。

反之，如果承认物权合意，并且依据占有交付的客观事实，以确认所有权已经有效转移的事实（这就是物权独立意思表示加上物权公示行为发生物权变动的法理），就能够对于开发商形成有效的法律约束。

　　二、交易安全与第三人保护考虑到我国市场经济已经比较发达的事实，我国物权法的制定必须考虑到交易安全这个十分重大的问题。

而交易安全的制度，主要体现在物权变动的制度之中，原因非常简单：

债权意义上的合同只能发生债的请求的效果，所以交易安全的目标，主要依据物权法来实现。

这一点应该没有大的争议。

交易安全问题，在法理上涉及相互联系但是又有所不同的两个方面：

一，对第三人的安全。

关于什么是实体法上的第三人以及为什么要保护第三人的问题，我曾经在多篇论文和著作中谈到。

简而言之，实体法所谓第三人，就是指不参加当事人之间的法律关系但是和当事人之间法律关系的结果有直接利害关系的人，比如与合同债权人或者债务人的一方有直接法律关系的人，对合同的另一方面当事人而言就是第三人，或者说他们和合同的另一方面第三人互为第三人。

因为债权意义的合同对第三人不发生效果，所以债权意义上的合同生效或者效力变化，一般来说不会损害第三人，因此依据合同为第三人设定义务的行为是无效的（但是为第三人设定利益的合同是有效的）。

因此，债权法意义上的合同法律行为一般来说不涉及交易安全的问题。

但是因为物权具有排斥第三人的效果，而这种对第三人的效果，总是发生在物权变动之中，因此应该在物权变动的制度中建立保护第三人的制度。

保护第三人制度的核心就是依据物权公示原则，将物权变动对第三人公开展示，以达到保护第三人的效果。

对于房屋买卖这种交易来看，最好的公示行为就是不动产登记。

交易安全另一方面的问题，就是对于交易当事人的安全，尤其是物权取得人的安全。

比如在房屋买卖中，买受人就是这种物权取得人。

保护买受人的交易安全，就是要使得买受人所取得的所有权成为能够得到法律认定的所有权，也就是具有充分物权效力的所有权。

如果该物权取得人和他人发生物权争议，法律可以根据该方当事人的证据，认定其为物权人。

显然，如果买受人如果只是和出卖人订立了债权意义的合同，则该买受人无法被法律认定为物权取得人。

显然，只有在某种具有公示效果的行为成立后，法律才能认定买受人为所有权人。

对于房屋买卖这种交易而言，最好的公示行为当然还是不动产登记。

所以不论从交易安全的那一个方面来看，不动产登记都发挥着很好的作用。

但是在不动产登记之外，有没有可能存在其他的具有公示效果的行为？

依据债权形式主义观点来看，不可能存在其他的公示行为，而且不动产登记还不是民事行为，而是行政行为。

但是，依据潘德克顿法学科学，不动产登记之外，当然还有其他的公示行为。

因为，交易的基础是当事人之间的法律行为，也就是说，当事人之间权利义务关系的设立、转移、变更和废止等，是民法“意

　　思自治”这一原则的外在表现。

只有符合当事人内心真意的法律效果，在民法上才具有正当性。

因此，不动产登记的本质不是行政管理或者行政授权，而是不动产物权独立意思表示的公示方式，或者说是不动产物权法律行为客观表现方式。

所以，不动产登记的本质，不是行政管理。

既然不动产登记和动产占有交付是当事人之间内心真意的表达方式，那么，在不动产登记和动产交付之外，不论是从事实上还是在立法上都不应该排除还存在着其他方式，比如不动产占有交付的行为，也是一种典型的公示方式。

确认不动产交付占有作为不动产物权变动的公示方式，其意义十分重要。

从保护交易安全的角度看，至少在承认实际交付的时候转移所有权对于买受人也就是物权取得人非常必要，因为，买受人这时不论从心态上还是在事实上都是在行使着所有权。