土地增值税清算实例Word文档下载推荐.docx

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该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。

其中：

出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；

出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；

（2）首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。

公式：

（[前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元）

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”（高层普通住宅-毛坯房）及“商业”类每平方米建安造价金额。

（3）公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

3、房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

5、重新计算房地产开发企业加计扣除为

（362,560,000+386,880,000）*20﹪=149,888,000元。

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:

362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

（四）修正后的应纳税款计算

1、普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：

120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。

2、其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为266,769,500/263,230,500=101.34﹪

适用税率为50﹪

应纳土地增值税为：

（266,769,500*50﹪）-（263,230,500*15﹪）=93,900,175元

已纳土地增值税为：

5，000,000元

应补缴土地增值税为：

88,900,175元

六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：

（一）总建筑面积200,000平方米

（二）批准可销售面积170,000平方米

（三）已出售面积160,000平方米

（四）取得收入1,430,000,000元

（五）本次清算扣除项目总金额为：

1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。

4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。

5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。

（六）本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

土地增值税计算方法实例

2014-12-0108:

55:

37点击：

102586来源：

会计实战基地

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

土地增值税超率累进税率表

级数

土地增值额

税率%

速算扣除系数

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30

0

2

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的

40

5%

3

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的

50

15%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60

35%

例一：

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。

开发该写字楼有关支出为：

支付地价款及各种费用1000万元；

房地产开发成本3000万元；

财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。

试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

（2）房地产开发成本为3000万元

（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×

5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

允许扣除额=（1000+3000）×

20％=800（万元）

（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

（7）增值额=10000-6005=3995（万元）

（8）增值率=3995÷

6005×

100％=66.53%

（9）应纳税额=3395×

40％-6005×

5％=1297.75（万元）

例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。

每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。

问该公司应缴纳多少土地增值税?

计算过程如下：

转让收入：

180×

80=14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：

（14.8+0.2+50）×

80=5200（万元）

房地产开发费用扣除：

0.5×

80+5200×

5%=300（万元）

转让税金支出：

14400×

5%×

（1+5%+3%）=777.6（万元）

加计扣除金额：

5200×

20%=1040（万元）

扣除项目合计：

5200+300+777.6+1040=7317.6（万元）

增值额=14400-7317.6=7082.4（万元）

增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×

100%=96.79%

应纳增值税税额=7082.4×

40%-7317.6×

5%=2467.08（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：

主营业务税金及附加2467.08

贷：

应交税金-应交土地增值税2467.08

2.实际上交时：

应交税金——应交土地增值税2467.08

银行存款2467.08

房地产转让土地增值税计算举例

2009年10月21日

甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。

2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。

1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，（会计知识网）评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？

2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？

解答：

1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=（120-80）×

5%=2万元

②应缴纳城建税=2×

7%=0.14万元

③应缴纳教育费附加=2×

3%=0.06万元

④应缴纳印花税=120×

0.05%=0.06万元

⑤应缴纳堤围费=（120-80）×

0.1%=0.04万元

第二步，计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+（2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4）=112.7万元

②增值额=120-112.7=7.3万元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<

50%，适用30%税率

④应缴纳土地增值税=7.3×

30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=120×

2%=2.4万元。

例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。

2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。

1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？

2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？

1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

①应缴纳营业税=（1100-1000）×

5%=5万元

②应缴纳城建税=5×

7%=0.35万元

③应缴纳教育费附加=5×

3%=0.15万元

④应缴纳印花税=1100×

0.05%=0.55万元

⑤应缴纳堤围费=（1100-1000）×

0.1%=0.1万元；

①扣除项目金额=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15万元

②增值额=1100-1036.15=63.85万元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<

④应缴纳土地增值税=63.85×

30%=19.155万元。

2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=1100×

3%=33万元。

土地增值税计算举例

某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：

①支付地价款200万元；

②土地征用及拆迁补偿费120万元；

③前期工程费180万元；

④基础设施费200万元；

⑤建筑安装工程费1500万元；

⑥公共配套设施费200万元。

期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。

该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税（扣除比例为5%）。

参考答案：

（1）收入总额6000万元。

（2）计算扣除项目金额：

支付地价款200（万元）

房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）

应纳营业税=6000×

5％=300（万元）

应纳城建税和教育费附加=6000×

5％×

（7%+3％）=30（万元）

扣除项目金额=200+2200+500+（200+2200）×

5%+300+30+2（200+2200）×

20%

=200+2200+620+330+480=3830（万元）

（3）增值额=6000-3830=2170（万元）

（4）增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×

100%=56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。

（5）应纳土地增值税=2170×

40%-3830×

5%=676.5（万元）