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通过计划管理系统的建设,构建制度管控的公司运营系统,建立目标管理体系,合理控制工作节点与周期,为绩效考核提供量化指标,以提高企业运营的效率和效益。
1.房地产企业的运作系统
房地产开发工作头绪繁杂,接口千头万绪,只有通过计划,才能将这些工作,沿着项目开发的主线,构建成一个系统,使之能够顺畅运转,协调配合,并防范系统性风险。
2.目标管理的基础
大部分开发企业仍没有摆脱人盯人的原始管理方式,管理人员劳累不堪,管理顾此失彼。
只有通过计划,才能奠定目标管理的基础,使每个人主动的工作。
3.进度控制的工具
房地产开发周期长,周转慢,只有通过计划,才能加强各项工作的进度管理,提高项目周转速度和资金使用的效率。
4.绩效考核的标准
由于计划本身所具有的可量化属性,使得只有将计划考核作为绩效考核的量化指标,才能使绩效考核更公平、公正、公开,且具有可操作性,才能激励员工,提升企业的执行力。
适用范围
适用于房地产企业计划系统的编制、执行、监督、调整和考核的过程。
1.2定义
房地产企业运营系统
按照项目开发的周期与时间序列,将开发过程中的主要工作和任务节点排列成计划,作为各专业和各部门的工作目标和工作标准。
房地产企业的计划系统
房地产企业的计划系统由四级计划组成:
战略规划报告及五年发展规划(一级计划);
项目开发计划系统和公司年度经营计划(二级计划);
部门的年度/月度工作计划(三级计划);
岗位月计划/周计划(四级计划)
项目开发计划系统
以项目开发计划为主线的项目成本计划、项目投资计划、项目销售计划、项目现金流量计划和项目经营收益计划等计划系统
1.3流程关系
流程等级
母流程
子流程
关联流程
一级流程
无
1.《战略规划管理流程》
2.《项目开发计划及系统管理流程》
3.《年度经营计划管理流程》
4.《部门月度计划管理流程》
《月度计划考核管理流程》
1.4部门职责
部门名称
本流程中承担的主要职责
主办
部门
综合管理部/综合部
1.组织公司发展战略、五年发展规划及年度经营计划的制订;
2.组织年度经营计划的目标分解;
3.组织编制并监控公司项目开发计划、成本计划、投资计划、销售计划、现金流量计划和经营收益计划的执行;
4.组织编制和监控部门月度工作计划的执行;
5.通过计划会议及计划跟踪,及时发现计划执行中的问题,并向主管领导反映;
6.组织计划调整工作;
7.不断完善计划管理体系;
8.组织计划考核工作。
配合
成本管理部/成本部
1.参与编制项目开发计划,组织编制项目成本计划;
2.参与公司年度经营计划的的编制和评议;
3.根据公司年度经营计划编制部门年度工作计划、月度工作计划;
4.负责上述计划的执行与反馈。
财务管理部/财务部
1.参与编制项目开发计划,组织编制投资计划、现金流量计划、经营收益计划;
3.根据年度经营计划,编制部门年度工作计划、月度工作计划;
4.组织编制年度资金计划,并根据年度资金计划和实际业务需要编制资金月度计划;
5.负责上述计划的执行与反馈。
营销管理部/营销部
1.参与编制项目开发计划,组织编制销售计划;
2.参与公司年度经营计划的编制与评议;
3.根据年度经营计划编制部门年度工作计划、月度工作计划;
其他部门
1.参与编制项目开发计划;
2.参与公司年度经营计划的编制与评议;
3.根据年度经营计划,编制本部门年度工作计划、月度工作计划;
4.负责本部门工作计划的执行与反馈;
决策
重大事项评审小组
1.审批公司中长期发展战略、年度经营计划、项目开发计划及其他各专业计划;
2.审批公司重大计划调整。
1.5流程输入及输出文件
流程输入文件
流程输出文件
1.《房地产行业及区域市场分析》
2.《项目储备及开发情况》
3.《各部门下一年工作设想》
4.《公司消化遗留问题的安排》
1.《公司战略规划报告》
2.《五年发展规划》
3.《公司年度经营计划书》
4.《项目开发计划及系统》
5.《部门月度工作计划》
2图示
2.1系统示意图
3房地产企业计划的编制
3.1房地产企业计划系统(四级)
3.1.1房地产企业的战略规划及五年发展规划(一级计划)
房地产企业战略规划是企业的定位和发展方向及目标,设计发展路径和核心竞争力的培育,并计划战略发展的资源保障。
3.1.2房地产企业的项目开发计划和年度经营计划(二级计划)
房地产企业的项目开发计划是以项目开发计划为主线的计划系统(开发进度计划、成本计划、投资计划、销售计划、销售回款计划、现金流量计划和经营收益计划)。
年度经营计划是依据战略规划、市场条件和各项目开发计划要求制定的本年度公司运营计划系统。
3.1.3部门的年度/月度工作计划(三级计划)
部门的年度/月度工作计划是二级计划的分解与落实,其中的关键节点由公司控制,具体事项由部门安排其下属执行。
3.1.4岗位月计划/周计划(四级计划)
岗位月计划/周计划是三级计划的分解和落实,由部门或项目负责人监控下属完成。
3.2一级计划(企业战略规划)的编制
房地产企业战略管理是从全局和长远的观点,研究企业在竞争环境中的生存与发展,要回答企业成长中的两点一线问题。
第一点(企业定位):
我是谁,我在哪儿?
第二点(企业目标):
我要去哪儿,成为什么?
一线(发展路径与竞争能力):
怎么走,靠什么走?
具体战略管理分为三个关键步骤:
战略诊断、战略规划和战略资源保障。
3.2.1战略诊断
战略诊断要解决企业的定位问题,定位两点一线中的两点——现在是什么样的企业,将来要成为什么样的企业。
战略诊断主要分为四部分:
1)房地产行业分析
2)房地产企业诊断
3)企业的核心竞争力
4)企业战略发展方向与目标
3.2.2战略规划
战略规划就是解决发展路径和竞争能力问题,也就是画出两点一线中的一线。
1)成功企业的模式研究
2)目标市场选择
3)业务模式
4)商业模式
5)发展模式
6)中短期目标——五年发展规划
3.2.3战略资源保障
沿着正确的路线前行,需要企业的各种资源保障。
保证资源的供给,才能解决两点一线的落实问题。
1)专业资源
2)资金资源
3)管理资源
详见二级流程:
《战略规划管理流程》
3.3二级计划——项目开发计划及系统的编制
3.3.1二级计划是一级计划的分解。
根据一级计划中的五年发展规划,编制和协调各个项目的项目开发计划。
3.3.2项目开发进度计划是二级计划系统中的龙头计划。
在项目各阶段性设计成果完成后,按项目开发的逻辑关系和先后时间顺序,将重要的控制节点以计划的形式编制。
主要的内容包括:
1)项目控制关键节点
2)前期报批报建
3)成本管理
4)招采管理
5)设计管理
6)工程管理
7)营销管理
8)物业移交
9)项目决算
10)……
详见《项目控制关键节点(模板)》《项目开发进度计划(案例)》
3.3.3项目开发计划的配套计划系统
1)项目成本计划
项目的成本计划,主要通过对九大类成本(土地获取价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区官网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费、期间费用)进行估计,以估算出项目总成本。
并根据项目不同产品类型和其中的可售面积估算初步成本分摊。
详见《项目成本计划(模板)》
2)项目投资计划
将估、测、概、预不同版本的成本计划,按季度、月度分摊到整个项目开发周期,以明确按季度、月度的项目投资计划。
详见《项目投资计划(模板)》
3)项目销售计划及回款计划
营销管理部/营销部根据项目开发计划中的开盘、强销、促销、尾盘等销售节点,结合项目的经营目标预期,制定营销策略和营销工作计划,编制项目销售计划指标,包括各类产品的销售面积、预计销售单价、预计签约金额、预计销售回款、销售税金及其他费用、销售费用,并按季度,编制项目周期内的销售计划。
项目如有其它非销售类物业的其他营业收入,需由其主办部门负责编制专项收入计划。
详见《项目销售计划(模板)》
4)项目现金流量计划
财务管理部/财务部根据投资计划及销售回款计划,按季度、月度编制项目现金流入和流出计划,并根据现金流入和流出计划,计算各季度、月度净现金流量、累积现金流量、财务净现值、累积财务净现值,计算内部收益率(年)、静态投资回收期(年)、动态投资回收期,并汇总编制为项目现金流量计划表。
详见《项目现金流量计划(模板)》
5)项目经营收益计划
财务管理部/财务部负责根据项目成本计划及项目销售计划,综合考虑财务成本及税金等,编制项目经营收益计划。
根据需要,财务管理部/财务部负责根据公司制定的项目盈利目标,要求各业务部门调整营业收入及完全成本计划。
各业务部门在调整计划的同时,需相应落实产品定价、产品设计及交工标准等各专业工作,确保调整后的计划指标在业务工作中的落实。
详见《项目经营收益计划(模板)》
详见二级流程《项目计划体系管理流程》
3.3.4项目开发计划及配套计划系统滚动修订
根据项目的发展进程,需根据项目各阶段(强排方案、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段)设计成果,或在项目指标、其他条件发生重大变化时,对项目开发进度计划及配套计划进行更新迭代修订,以支持对项目总体开发策略及年度经营计划的及时调整。
详见《项目经济测算(案例)》
3.4二级计划——公司年度经营计划的编制
3.4.1将公司五年发展规划分解为各个项目的计划后,对跨年度的项目开发计划,按年度分解为年度内项目开发计划。
同时按部门专业分工,进一步分解为各专业的年度工作计划,汇总为《公司年度经营计划书》。
3.4.2公司年度经营计划书通常包括十个计划:
年度项目开发进度计划、年度报批报建计划、年度设计计划、年度成本计划、年度招采计划、年度工程计划、年度销售计划、年度资金计划、和年度管理计划、年度经营收益计划。
有的企业还有其它计划,如《客户满意度提升计划》。
3.4.3年度项目开发进度计划
年度项目开发进度计划是项目开发进度计划在本年的落实,应该根据未来一年的市场环境条件和资源拥有情况进行综合研判,必要时可以修改原项目开发计划。
年度项目开发进度计划是公司计划体系中的龙头计划,是其它各项计划编制的依据。
编制的主要步骤是
1)计划节点的选择
2)紧前条件的梳理
3)完成时间的确定
参见《项目开发进度计划(模板)》、《项目开发进度计划(案例)》
3.4.4年度报批报建计划
年度报批报建计划时年度项目开发计划在报批报建工作中的落实,应严格按项目开发计划中规定的相关节点,分解报批报建计划的工作节点和时间要求}Y
详见《年度报批报建计划(模板)》
3.4.5年度设计工作计划
年度设计计划是年度项目开发计划在设计工作中的落实,应严格按照项目开发计划
中规定的设计节点,分解设计计划的工作节点和时间要求。
详见《年度设计计划(模板)》
3.4.6年度成本计划
成本计划包括两个部分:
项目的目标成本和责任成本;
年度内主要成本管理工作的安排。
成本管理工作的计划要依据项目开发计划编制。
详见《年度成本计划(模板)》
3.4.7年度招采计划
招采计划包括需采购的项目,对应的工期,招采开始时间和结束时间要求,需要其他部门配合的重点事项等内容。
招采管理工作的计划要依据项目开发计划编制。
详见《年度招采计划(模板)》
3.4.8年度工程计划
工程计划是依据项目开发计划编制的甲方工程控制计划,包括甲方工程管控节点的选择、时间的安排、工程及甲供材设进场计划、工程资金计划等内容。
详见《年度工程计划(模板)》
3.4.9年度销售工作计划
销售计划编制的依据是项目开发计划和年度经营计划指标。
项目开发计划规定了销售的档期节奏,年度经营计划指标确定了销售任务。
详见《年度销售计划(模板)》
3.4.10年度资金计划
年度资金计划是保证项目开发计划得以实施的资金保证。
要根据项目开发计划,平衡资金流入与资金流出,必要时,可以调整项目开发计划,保证资金平衡。
详见《年度资金计划(模板)》
3.4.11年度经营收益计划
经营收益计划是依据公司制定的项目开发经营盈利目标而制定的,各专项计划应满足经营收益计划的要求。
详见《年度经营收益计划(模板)》
3.4.12年度管理计划
年度管理计划是项目开发计划的管理及人力资源的保证。
为保证项目开发计划实施,管理体系、管理制度和管理行为必须配套;
相应的人力资源必须到位。
详见《年度管理计划(模板)》
3.4.13年度客户满意度提升计划
一些标杆房地产企业每年还编制客户满意度提升计划,内容包括满意度提升的指标,以及保证产品满意和服务满意的举措。
详见《年度客户满意度提升计划(模板)》
详见二级流程《年度经营计划管理流程》
3.5三级计划(部门月度计划)的编制
3.5.1部门月度计划内容
三级计划是实操性计划,编制的根据依次为:
1、公司年度经营计划;
2、公司领导临时布置的工作;
3、部门负责人认为需要完成的工作。
三级计划又是跨界计划,公司综合管理部/综合部要监管其中的重点工作,部门负责人又要将具体工作安排给下属完成。
3.5.2计划编制要点
1)三级计划是二级计划的月度分解
2)计划的评审(工作目标是否客观)
3)计划的平衡(紧前条件是否具备)
4)完成标准的确定(时间与质量)
3.5.3计划的报批
详见《部门月度计划管理流程》,参加《部门月度工作计划(样本)》
3.6四级计划-岗位月计划/周计划的编制
1)四级计划是三级计划的分解
2)岗位计划与目标管理工作
3)界定职责,明确任务
详见《部门月度计划管理流程》
4计划的执行与监控
各职能部门和项目管理部门都是计划的执行部门。
计划就是命令,军令如山,计划必须保证科学性与严肃性,必须得到不折不扣的执行。
综合管理部/综合部是计划的监控部门。
如管理层级是三级:
一级计划总部管理;
二、三级计划由一线公司管理;
三、四级计划由部门或项目管理。
如管理层级是二级:
一、二、三级计划公司管理,三、四级计划由部门或项目管理。
4.1计划书
为保持计划的严肃性,各级计划应以书面形式表现,并由责任部门和监管部门共同签署。
常用的计划书有:
1)战略规划书
2)项目开发经营计划书
3)公司年度经营计划书
4)部门计划书
4.2计划会议
计划会议是公司经营管理会议的主要形式,也是公司或项目的运作系统。
计划任务书的作用明确工作与任务,计划会议的作用则是编制计划、监控计划、调整计划。
在计划系统取代人盯人的运作系统后,计划会议应该取代总经理办公会。
常见的计划会议有:
1)战略规划评审会
2)项目开发计划专题会
3)公司计划年会
4)月度计划例会
5)部门计划周会
详见《计划会议管理制度》
4.3计划的监控
计划监控的主要目的是及时发现计划执行的偏差,并及时纠正。
不能等到问题成堆,积重难返。
4.3.1计划监控系统
房地产企业计划监控系统主要是通过计划书、计划完成报表和计划会议组成。
计划书明确工作任务;
计划完成报表显示计划实时完成情况;
计划会议研究计划执行中的问题,并提出解决方法。
4.3.2计划监控办法
计划监控可以通过对比计划书和计划完成报表的方式,辅之于现场巡视,进行核对。
对瞒报、谎报现象一定严肃处理。
4.4计划的调整
一、二级计划是中长期计划,都是在反复论证的基础上,通过上下级反复沟通制定的。
因此,一、二级计划一旦确定,通常不做调整。
除非发生不可预见的外部条件变化或决策层重大的战略调整。
房地产公司的计划调整应该主要发生在中短期计划层面,主要指三级计划,即月度计划。
4.4.1计划调整发起
当因为各种原因,部门月度计划明显无法完成时,计划执行部门可以向综合管理部/综合部提出计划调整申请。
4.4.2计划调整评审
综合管理部/综合部申报有关领导同意后,可在计划会议进行计划调整的评审,充分考虑该项调整对其它部门和二级计划的影响后,慎重作出。
4.4.3计划调整审批
计划调整评审完成后,提交公司决策层审批,并正式下发新的计划。
5计划的考核
没有考核的计划就没有操作性。
计划管理系统要配备计划考核机制,并与绩效考核相联系,才能保证计划执行人重视计划的完成。
5.1计划考核的指标
计划考核指标包括以下:
1)战略规划指标系统
2)公司年度经营指标系统
3)项目经营指标系统
4)部门月度计划指标
以上计划指标中,战略指标、公司年度经营指标、项目经营指标是结果性指标;
部门月度计划指标是过程性指标(阶段性成果)。
5.2计划考核的方法
计划考核的实施需要计划监管部门和计划执行部门双向配合。
5.2.1计划完成总结
计划执行部门在每个阶段计划完成后,应提交计划完成总结。
5.2.2指标系统的考核
计划监管部门在计划完成总结的基础上,通过核对、比较等方式,提出考核意见。
5.3计划考核的结果应用
5.3.1计划考核的奖惩兑现
计划考核应与相应的收入部分(如绩效工资)挂钩,考核成绩直接影响此部分收入。
5.3.2经验推广与教训预防
考核的目的是加强计划管理,对考核发现的各种问题、应总结经验教训,通过一定机制促进计划管理的完善。