房地产项目全程策划30个步骤文档格式.docx

房地产项目全程策划30个步骤文档格式.docx

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第二、市场现状剖析。

通常通过对照近3-5年的成交量、供给量及成交价钱，结合本地居民的居住观念及开发商的开发模式，对本地市场现状进行深层次的剖析。

第三、以后走势预测。

在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅进展趋势等，做出预测（约3-5年）。

时期C：

项目所在地板块市场分析

第一、板块整体计划。

要紧包括其住宅计划、配套计划、道路计划、绿地计划等。

第二、板块功能定位。

是CLD仍是CBD等都是要加以区分的。

第三、板块开发动态。

已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的熟悉。

第四、板块物业价钱水平分析。

这是制定价钱策略的基础，因此必然要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。

时期D：

项目地块环境研究分析

地块环境研究报告一样的结构是：

对开发地块周围1-2千米范围内，和开发地块以后在城市进展走势中的地位研究分析。

第一、生活配套。

要紧包括交通状况、商业网点状况、休闲、运动场所、医疗、教育设施散布及以后进展预测

第二、交通状况。

各类交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各类公路交通工具维修点状况

第三、周边景观。

自然景观、历史人文景观等

第四、污染状况。

空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及侵蚀状况及以后转变

第五、社会治安。

第六、以后进展状况。

交通以后进展状况研究、教育及医疗以后进展状况研究、购物及休闲以后进展状况研究、体育及旅行景点以后进展状况研究

时期E：

项目地块特性分析

第一、项目地块的大体情形。

要紧有地理位置、占地面积、计划用途、计划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些大体情形。

第二、项目地块SWOT分析。

从区位、机会、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机遇和要挟分析。

步骤2：

对项目所在地市场情形再次进行调查

【要紧任务】深切了解房地产市场的需求情形，确信可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。

对该区域房地产市场环境作深切的调查与分析

第一、市场需求和消费者行为调查。

要紧包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求进展趋势、市场需求阻碍因素调查、需求动机与行为调查。

（注：

由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。

第二、房地产市场状况针对性调查。

要紧包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。

第三、房地产市场的营销手腕调查。

要紧包括房地产广告的时空散布及广告成效测定、房地产广告媒体利用情形、房地产广告预算与代理公司调查、各类公关活动对项目绩效的阻碍，和房地产市场营销方式的采纳情形。

对可类比项目进行全面分析

对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

第一、对可类比项目的硬件指标调查。

项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、计划户数等的调查研究。

第二、对可类比项目的软件指标调查。

要紧包括项目价钱层次、户型配比、社区配套、项目定位、要紧卖点、

第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

第四、对可类比项目销售渠道利用情形的调查和分析。

第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。

第六、对以后可类比项目情形的分析与估量等。

步骤3：

制订项目投资分析报告

对项目开发大体情形介绍

项目开发的本钱分析

项目开发的本钱要紧包括土地购买本钱、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、治理费用、财务费用及税费等。

项目开发的投资收益分析

第二时期项目概念设计及项目定位

可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

对可比项目分析的重点要紧有项目概况、市场定位、价钱、销售计谋、要紧媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手腕。

项目SWOT分析及整体思路拟定

项目的SWOT分析

从区位、机会、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市计划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机遇和要挟分析。

针对项目劣势所采取的应计谋略

项目整体思路的拟定

第一、战略部署。

制订项目的战略目标及划分实施步骤。

第二、软件平台构筑。

达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的计划时期就开始着手。

第三、硬件功能的配置。

包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。

项目潜在价值的挖掘

第一、挖掘项目先天的最大价值。

从品牌价值、机会价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。

第二、给予其适当且最大化的后天价值。

第一大类型卖点：

楼盘硬件价值

第二大类型卖点：

产品可感受价值

第三大类型卖点：

功能提升型价值

第四大类型卖点：

居住文化与生活方式

第五大类型卖点：

情感

第六大类型卖点：

身份

第七大类型卖点：

标准与指标荣誉与标准

第八大类型卖点：

直接促销功能

步骤4：

项目的目标客户群锁定

对以下问题进行研究

第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？

第三、买家什么缘故要买这些屋子？

第四、谁参与了买家的购买行动？

第五、买家以什么样的方式买房？

第六、买家何时买房？

第七、买家在哪里买房？

在研究了上述问题以后，咱们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特点、社会特点、个人特点和心理特点进行最全面、最准确的刻画。

目标客户群定位

目标客户群描述

项目与目标客户群的对接

第一、项目产品的整体特点描述。

第二、项目产品与目标客户群的对接。

目标客户群的消费心理研判及需求分析

第一、消费心理。

第二、需求分析。

第三、对项目主题的认知。

步骤5：

项目开发主题定位及形象定位

项目开发主题定位

为项目成立领先的、策略型的市场主题概念体系：

a.该体系不仅是一个主题概念的提出；

b.该体系紧扣项目与本地房地产市场的大势与机遇点；

c.立足于该项目资源优势与进展商自身优势之上；

d.具有充分的整合性。

该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点；

f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；

g.该体系能够与项目的建设与分期开发节拍及进展商的开发与推行相匹配，实现脉动状的市场推动功能。

项目形象定位

围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。

步骤6：

项目的产品设计及建议

项目总评计划

会同专业计划公司进行土地开发总平计划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原那么。

交通道路计划

第一、小区内交通道路计划。

第二、小区连接外部道路计划。

社区配套计划

户型设计建议

第一、户型比例配置。

二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。

第二、户型面积比例。

80平方米以下、80～100平方米等占几个百分点，需进行精准配比。

第三、户型设计特色。

单式、跃式、复式及功能分区等建议

建筑设计建议

第一、立面设计建议。

第二、整体风格建议。

第三、组团计划设计建议。

时期F：

园林景观计划

第一、绿化面积的确信。

第二、景观的主题提炼。

第三、景观的特色营造。

时期G：

智能化系统设计建议

坚持“适度先进”、“操纵本钱”及“特色营造”三个原那么，提出智能化系统设计建设。

步骤7：

项目开发策略拟定

分期进展策略

分期进展打算

第三时期项目的营销策划

推行策略的定位

品牌策略

第一、命名方案

第二、VIS系统的成立

价钱策略

第一、定价策略。

1、定价目标：

加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

二、定价的衡量因素：

建造本钱、建筑物产品特色、正常利润、市场价钱导向、周围市场行情和竞争状况等。

3、价钱策略：

着重于市场导向。

4、定价原那么：

地理位置、景观、房型计划、楼层、朝向等因素。

五、定价方针和付款方式：

付款一样以工程进度分期付款；

优惠折扣；

面积小、平面布局差订出最低价等。

第二、差价策略。

第三、入市价钱策略。

广告策略

第一、

媒介策略

活动策略

第一、公关活动策划。

制定市场进入方案

营销思路的表现

第一、客户群的再清楚化。

第二、要紧卖点的展现。

营销策略

第一、营销方式建议。

第二、公关活动策划。

第四部份项目入市预备及时期策略

项目入市预备

划分销售周期并确信各周期的工作内容

营销环境的营造

第一、售楼部的设计

第二、样板房的设计

第三、现场包装

项目入市

第一、入市机会选择。

第二、入市进机计划。

第三、销售模拟。

第四、公布认购。

时期活动策略

一、楼开销售期广告策略

二、内部认购期广告策略

3、入市预备期广告策略

4、公布发售期广告策略

五、销售时期期广告策略

六、促销期广告策略

7、强销期广告策略

八、品牌形成期广告策略

九、楼盘滞销期广告策略

10、尾盘销售期广告策略