物业设施设备方案 刘婷婷Word文档下载推荐.docx

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7.应急预案处理13

7.1电梯系统的应急预案13

7.1.1电梯困人的救援程序13

7.1.2电梯困人的救援步骤14

7.2水泵系统的应急预案14

7.3给排水系统的应急预案15

7.3.1供水故障15

7.3.2排水系统15

7.3.3给排水预防措施16

7.4空调系统的应急预案16

7.5消防系统的应急预案17

7.6安防系统的应急预案17

7.7照明系统的应急预案19

7.8电气系统的应急预案20

附录一21

国土学院设施设备管理方案

1.物业项目整体设计概况

1.1物业项目的基本概况

该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源和房屋职业学院，临边天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。

1.2项目的工作目的

亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。

2.物业项目设施设备管理人员配置的目的

定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。

3.设施设备人员的岗位职责

3.1设施设备的主要的岗位职责

每天对公共设备设施进行一次检查；

每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。

对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查；

完成领导交办的其它任务；

检查共公设施损坏情况，落实修理；

3.2设施设备技术人员的岗位职责

是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。

负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。

3.3设施设备维修人员的岗位职责

1．服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。

2．负责本学院维修工作，熟悉物业管理区域内共用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。

3．对学院区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。

4．发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。

5．定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。

6．工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。

7．积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。

8．发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。

4.设施设备人员的工作制度

1．工作人员必须每天准时出勤。

指纹打卡。

工程开工后，工作时间为九小时。

2．工作人员外出执行任务需要向项目经理请示，填写外勤任务单，获准后方可外出。

3.项目经理外出需向分管副总汇报。

4.为建立健全学院人事管理制度，进一步规范学院的请假制度，特制定此规范。

5.本规范适用于学院所有员工，包括临时工、合同制员工以及处于试用期的员工。

6.相关审批人员必须严格把关，保证员工请假的真实性，否则相关批审人员要承担相应的后果。

7.员工请假，应提前办理请假手续，填写《请假条》，因身体不适等紧急原因临时请假，应在上班前电话联系告知部门主管。

返岗后补办请假手续。

8.员工请假半天以内经部门主管批准同意：

请假半天以上部门主管同意后，需要总经办审核并上报总经理批准。

批准同意后，请假员工持《请假条》到总经办备案，否则请假不做生效。

因为特殊情况需请假的，应经部门主管批准和总经办同意，否则做旷工处理。

9.部门主管请假，须经总经理批准，并至总经办备案。

10.员工确因生病不能坚持工作，请病假3天以上的，应提交医院出具的病历本或病假证明，病假期限届满时，员工应返岗。

5.设施设备的操作规程

5.1水泵系统的操作规程及注意事项

运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。

由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员禁止操作水泵设备。

操作人员必须正确地执行安全操作规范

5.1.1手动启动前的准备工作

Ø

检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。

检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。

检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。

检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，安全罩是否盖好。

特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。

检查填料是否松紧合适，填料压盖不得偏斜。

检查地脚螺栓是否松动。

水泵附近不得放置任何杂物。

确定旋转方向是否正确；

5.1.2启动水泵

1．合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，启动水泵的启动按钮。

2．水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。

3．如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：

A）电机电流不允许超过铭牌额定电流。

B）电机电压波动范围控制在额定电压的5%，短时间可在正负10%范围内运行。

C）电机温升，不得超过70℃，如超过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。

D）泵轴承温度不得超过65℃。

E）经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指示稳定。

F）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规定，一般振动值应符合下表数值：

4．电机额定转数（转/分）300015001000

5．振动值（双幅度）（mm）0．060.1013

5.1.3水泵运转

1．确定运转时有无异常情况（如异常声响，异常气味等）。

2．检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。

维修完毕后再次按上述要求启动水泵。

若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。

然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。

3．控制柜元件正常，无过热，基本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号指示正确。

4．电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备安全。

5．运行中发现异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。

6．水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过10—20滴为宜。

如出现大量滴水，应做适当调整。

机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。

7．检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进行修理，重新检查达到合格为止。

8．注意水池水位变化，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪费。

如发现水位器失灵，必须检修。

9．注意观察，有下列情况之一者，必须立即停车检查：

10．①电流表波动较大，或电流超过额定值时；

11．②水泵有明显振动或异常声响时；

12．发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。

13．各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。

14．水泵及其它设备的巡视检查，每2小时巡查一次，记录一次。

5.1.4水泵停止

1．水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”（停止）位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；

如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。

2．为防止电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次启动水泵。

一般停5分钟以后才能再次启动。

3．每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟的时间，以防水泵生锈卡死。

4．平时应将转换开关打在自动状态位置；

水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。

5．将停泵时间记入运行记录。

6．对水泵各部分进行详细检查、保养，使之达到完好标准，处于备用。

5.1.5注意事项

1．非有关人员不得随意进入机房。

2．水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。

3．观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力异常应立即停机检查。

4．倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停机。

5．触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过80°

，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75°

，否则应停机检修。

6．检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。

7．不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。

8．发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。

9．应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。

10．每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否牢固。

11．应及时排除集水坑内积水。

12．消防给水泵每周检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态。

5.2电梯系统的操作规程

电梯必须经特种设备检验机构进行验收检验或定期检验，经检验合格并对安全检验合格标志予以确认盖章，经市质量技术监督部门办理特种设备使用登记证后，方可投入正式运行。

电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安全生产知识培训，取得特种作业人员证书后方可管理操作电梯。

5.2.1电梯技术人员在电梯运行前

1．在开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该楼层位置；

2．开启轿厢内照明；

3．每天开始工作前，必须将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用；

4．层门关闭后，从层门外不能用手扒开；

当层门、轿门未完全关闭时电梯不能

正常启动；

5．注意平层精确度应无明显变化；

6．经常清洁轿厢内、层门及乘客可见部分。

5.2.2电梯技术人员在电梯运行时

1．在工作时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应将轿厢停于首层位置，关闭操纵厢内锁匙按钮，关闭首层召唤箱按钮，然后断开电源并将厅门关闭锁好；

2．监督控制轿厢的运载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用；

3．不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯安全管理人员同意和批准并采取安全保护措施后才可装运；

4．严禁在层门开启的情况下，启动或保持电梯检修和正常运行状态，也不允许

用检修操作来代替正常电梯运行操作；

5．电梯的厅门、层门电气开关等安全装置不能短接，也不可用其他物件塞住，

使其失效而不能起到应有的安全作用；

6．不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运大物件；

7．在电梯行驶中，应劝阻乘客勿依靠在轿厢门上；

8．轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物；

9．在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开”或“停”，不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开动轿厢上下运行；

10．载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻偏载和避免在运行中倾倒；

11．不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；

12．关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；

13．下班时，应对电梯进行检查，将发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表。

5.3空调系统的操作规程及注意事项

5.3.1设备安全

1．查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常（正常值为365~415V）。

2．查看冷冻水系统，冷却水系统水量是否充足，水量不足应查明原因。

3．如属于正常消耗则补充。

4．如属渗漏或补水阀门未打开，则将渗透漏处修复或打开补水阀门。

5．查看管道阀门、电动阀是否处于正常状态。

6．查看冷却塔是否正常。

7．停机一周以上重新开机启用，必须先预热后再启动。

5.3.2设备操作

开机操作正常运行

1．手动开机

2．首先启动冷冻水泵，然后启动冷却水泵，再启动冷却塔风机。

3．水系统启动后，注意观察电机组的电流、电压、水量、水压是否正常。

4．调节分水罐，使供回水平衡。

5．确认以上无异常后，启动主机，主机运行后，观察压差，回油情况，出水温度及运转声音。

6．主机运行正常后打开风机柜，风机盘管总开关。

停机操作

1．正常停机

2．先停主机，保留总电源以便使主机处于预热状态（但若长时间停机则应停总电源开关）。

5.3.3注意事项

1．开机前要各设备状态标志是否良好，有良好状态标志时方可开机。

2．操作时要认真按时做好各设备的运行记录，设备运转时不得离岗。

3．操作时每两个小时要检查并记录一次温度表、压力表、压差计的指标是否在正常位置。

5.4消防系统的操作规程及注意事项

5.4.1消防报警联动控制柜

消防报警

1．系统自检：

主菜单下按系统自检数字键进入"

系统复位自检"

界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。

2．报警显示：

报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上,控制柜按"

火警"

按钮，可查到火警的具体位置。

3．系统复位：

现场报警器复位后,主菜单下按数字键"

7"

，进入"

界面，再按复位数字键将进行系统复位。

4．联动系统

5．联动系统自动启动：

主菜单下按"

自动"

按钮，进入"

联动启动方式"

设定界面。

按"

设置"

按钮设定联动设备自动启动。

按"

解除"

按钮,联动设备手动启动。

6．联动系统手动启动：

主菜单下按界面提示按下相应数字键进入"

联动设备信息显示及启动"

界面,再继续按提示按下相应数字键进入"

强制启动联动设备"

，选择相应的设备,强制启动联动设备。

7．联动设备停止：

系统自检和辅助系统"

界面，再继续按截面提示按下相应数字键进入"

停止所有联动执行"

停止联动执行。

8．联动手动盘操作:

主菜单上按"

允许"

键进入"

手动操作键设定"

界面，输入密码，允许手动操作。

在手动盘上选择设备，按“启动”键启动"

键启动设备，按"

停止"

键停止设备。

9．不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同,消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训,掌握相关操作程序、要领。

5.4.2消防电话

1．消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分机号码对话。

2．在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接与消防控制中心通话。

5.4.3消防广播

1．进行消防广播疏散时,按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮；

2．接通开关；

3．调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚；

4．向楼层开始广播。

发生火警需进行疏散,播放"

疏散"

录音带进行广播引导疏散。

5.4.4消防泵当有“火险”报警时

自动启动

1．消防泵控制柜处于"

位置,联动设备设为"

；

2．在楼层击碎"

消火栓报警按钮"

报警,联动控制柜发出声响报警；

3．消防泵自动启动。

手动启动

1．消防泵控制柜将选择"

自动/手动"

开关,置于"

手动"

位置上。

2．按启动钮"

启动消防水泵。

3．联动手动盘启动:

消防泵控制柜处于"

位，将手动盘置于"

操作方式，启动设备。

5.4.5喷淋泵当有“火险”报警时

1．喷淋泵控制柜处于"

位置,消防中心联动设备置于"

位；

2．喷淋头爆裂,水流掣动作,消防联动柜发出声响报警；

3．喷淋头自动启动。

1．将喷淋泵控制"

开关置于"

2．按"

启动"

按钮启动喷淋泵；

3．联动手动盘启动：

喷淋泵控制柜置于"

位，将消防中心手动盘置于"

5.4.6消防栓

室内消防栓

发生火灾后将消火栓箱打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；

按紧急报警按钮；

消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；

消防栓可以直接启动消防水泵供水；

取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；

按逆时针方向旋转消防栓手轮；

出水灭火。

室外消防火栓

用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；

接上水带（水枪）或吸水管；

用专用扳手打开阀塞即可供水；

使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。

5.4.7灭火器

1．将灭火器担到火场上。

2．拆下铅封，拔掉保险销。

3．在灭火器有效喷射距离内,将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。

4．按下压把后,开启密封，灭火剂喷出。

5．松开压把,间歇喷射机构复位，喷射停止。

6．喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射,防止回火复燃。

7．在室外操作时，应选择在上风方向喷射。

5.5安防系统的操作规程及注意事项

5.5.1开机

电源接通后，首先打开显示器电源开关，再按主机面板上的电源按钮，待显示器上提示输入用户名及密码时，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，电脑将开始运行并自动打开监控系件。

5.5.2关机

需要关闭监系统时，用鼠标点击屏幕右下关闭按钮，当系统提示是否确认退出系统音，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，系统将自动退出并关机。

5.5.3录像回放

用鼠标点击屏幕下方录像回放键，出现新的界面后，选择好日期、通道、时间后，点屏幕下面重拨键即可进行录像回放。

5.5.4注意事项

1．为保证系统正常运行，值班人员要定时检查系统运行情况，检查方法为查看屏幕显示时间是否正确，如发现时间不正确时，切断主机电源，1分钟后重新接通电源，后按开机方法进行操作，并报维护人员。

2．为防止因雷击造成设备损坏，打雷时，应及时关闭系统，并切造电源。

3．为防止因误操作造成系统故障，应按规程进行操作，不重进行强行关机。

6.设备维修与保养

6.1变压器

1．备用变压器在投入运行前增加保养一次。

2．处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。

保养步骤

1．先投入备用变压器，在把待保养变压器退出运行。

2．用高压操作手柄断开备用变压器高压侧高压环网柜的接地开关，确定断开位置后，合上高压环网柜的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后锁住高压环网柜。

3．逐级断开配电柜上的断路器。

4．断开并摇出待保养变压器低压侧受电开关柜主断路器，将转换开关置于停止位置，并在该受电开关柜上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。

5．断开待保养变压器高压侧负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后锁上该高压环网柜，并悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。

6．合上备用变压器低压侧受电开关柜主断路器，在逐级合上配电柜的各回路断路器。

7．打开需要保养的干式变压器的遮拦，首先用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，确认无电后在低压侧母线上挂接底线并将三相断路，然后检查变压器外壳、垫、垫片、母牌各相、接地等螺丝是否松动等。

瓷套有无破损以及母线有无变形现象，有破损的应该进行更换。

8．重新固定引线端子、销子、接地螺丝。

进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻接触面，用于感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，固定螺丝。

9．用干净的布条擦去变压器周围以及瓷器上的灰尘，用吸尘器清洁遮拦内的灰尘。

10．断开待保养变压器高压侧接地开关，用高压验电器确认无电后用2500兆欧表测变压器一次侧。

二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘地阻，一次侧绝缘电阻不低于300M，二次侧不低于200M。

在测试前应接好放电线，测试完后进行放电。

11．检查变压器防护栏内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上遮拦锁。

12．合上待保养变压器的高压负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警示标示牌。

13．合上带保养变压器的低压侧断路器，并合上各分路开关，观察变压器带负荷运行情况。

14．做好变压器的保养记录，试运行记录，保存好变配电倒闸工作票。

注意安全事项

1．严格遵守《工作票》制度并按照《倒闸操作票》进行操作。

2．倒闸操作及挂接地线应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。

3．未对变压器进行验电时，严禁触摸。

4．用兆欧表遥测电阻必须有两人进行，测试后要进行放电。

5．送电、停电等操作应有专人监护。

6.2开关柜

高压开关柜在调试、运行过程中由于各种各样的原因会发生故障，为减少故障频率应进行下列项目的检修:

1．检修程序锁和联锁，动作保持灵活可靠，程序正确

2．按断路器、隔离开关、操作机构等电器的规定进行检修调试

3．检查电器接触部位，看接触情况是否良好，检测接地回路

4．有手车的须检查手车推进机构的情况，保证其满足说明书的有关要求

5．检查二次辅助回路有无异常，二次辅助回路端子是否松动，并进行必要的检修

6．检查各部分紧固件，如有松动应立即紧固

7．检查接地回路各部分的情况，如接地触头，主接地线及过门接地线等，保证其导电的连续性

8．对SF6负荷开关须检查气体压力指标数据，视情况及时进行补气

9．清扫各部位的尘土，特别是绝缘材料表面的尘土。

10．日常运行时留意负荷较大时是否有异响，方便停机时进行加固。

11．继电保护装置端子的清洁及加固。

6.3消防设施设备

1．师生的烟感器每年由消防中心组织测检1～2次。

2．自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。

3．每季度由消防中心或水泵班防水检查一次师生地上消火栓。

4．消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。

5．气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。

6．学院防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。

7．消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次

8．学院种电气设备，每年联合进行一次检查。

9．备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。

10．各部位的轻便手提式10升、推车式65～100升的泡沫灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。

7.应急预案处理

7.1电梯系统的应急预案

7.1.1电梯困人的救援程序

为了规范电梯救援工作程序，确保师生梯的安全，杜绝安全事故的发生，保