生态欢乐世界项目建议书Word格式.docx
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第七章环境保护、绿化、消防和节能……………………51
7.1环境保护……………………………………………51
7.2林业资源保护和绿化………………………………53
7.3消防………………………………………………54
7.4节能………………………………………………54
第八章开发运营管理和市场营销策略……………………55
8.1开发模式和盈利模式………………………………55
8.2组织机构和人力资源开发…………………………55
8.3旅游产品与组合……………………………………57
8.4营销策略和促销方式………………………………59
8.5解决经营季节性问题的措施………………………62
第九章项目实施计划和一期开发工作安排………………63
9.1建设期工作计划及进度安排………………………63
9.2近期开发工作安排…………………………………64
第十章投资估算、资金筹措及使用计划…………………66
10.1投资估算……………………………………………66
10.2资金筹措及使用计划………………………………67
第十一章经济效益分析……………………………………68
11.1基本数据……………………………………………68
11.2指标计算与评价……………………………………69
11.3评价结论……………………………………………69
附图：
图1、“某市生态欢乐世界”项目区位分析图
图2、“某市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图
图3、某市“西山旅游带”景点卫星航拍图
图4、“某市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地形图
图5、“某市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图
图6、“某市生态欢乐世界”项目总体规划示意图
附件：
1、《某市生态欢乐世界总体规划》评审意见（2005.8.26）
2、《某市土地利用总体规划调整方案》听证会纪要（2005.8.8）
3、某市建设局关于卧佛山风景区等4个项目选址意见（2005.9.23）
4、某市环境保护局关于优山美地、生态欢乐谷项目的意见（2005.10.11）
5、某市旅游局关于“某市生态欢乐世界”项目的预审意见
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
某市生态欢乐世界
1.1.2拟建地点：
某市铜冶镇羊角庄村南、青龙山北区域
1.1.3承办单位简介：
公司名称：
某新天际旅游投资有限公司
注册地址：
某市中山西路48号
注册资金：
人民币3000万元
经营范围：
生态农业和旅游项目的开发
某新天际旅游投资有限公司成立于2002年，隶属新联合投资集团。
新联合投资控股有限公司（简称新联合投资集团）是经国家工商管理总局核准成立、无区域限制的大型投资集团，集教育、地产、旅游、传媒、投资五大产业于一体，旗下品牌有廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新天地旅游、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、某联合技术职业学院，总资产逾7亿元。
1.2报告编制依据
1.2.1河北省建设“生态省”规划和《河北省旅游业发展总体规划（2003～2020）》；
1.2.2《某市空间发展战略总规划（2003～2020）》和《某市旅游业发展总体规划（2000～2020）》；
1.2.3《某市旅游业发展总体规划（2005）》和某市关于建设“西山旅游带、省会西花园”的相关文件精神；
1.2.4项目投资方提供的基础数据、相关资料和铜冶镇发展规划；
1.2.5国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。
1.3报告编制原则
1.3.1严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；
1.3.2在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“某市西部旅游循环经济示范区”；
1.3.3坚持合理利用土地，发展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。
1.3.4积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；
1.3.5选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。
1.4本报告研究范围
本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的《旅游、饮食服务企业财务制度》，以国家标准《旅游区等级的划分和评定》及投资方提供的相关项目资料为依据，对“某市生态欢乐世界”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。
本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入－产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。
本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。
本报告不宜外传。
1.5项目概况、开发理念和建设目标
1.5.1项目概况：
“某市生态欢乐世界”是新联合投资集团积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”发展战略，在某市全面启动“西部山前地带开发工程”和某市打造“西山旅游带、省会西花园”的有利背景下，基于对我们农业和乡村旅游发展前景的分析，以下属“某新天际旅游投资有限公司”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅游和景观地产综合开发项目。
该项目选址位于某西南、某铜冶镇的青龙山以北、羊角庄村以南地块，项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境控制保护区”约1600亩。
项目规划总建筑面积31万平方米，总投资额6.78亿元，含六大功能分区，即：
拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊和生态农业保护区。
拟分三期开发建设，建设周期7～8年。
其中近期（2006～2008年）投资2.06亿元。
1.5.2开发理念：
打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“东方普罗旺斯”（度假胜地）。
1.5.3建设目标：
一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态旅游发展联合体”，努力将“某市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业＋景观休闲地产”为基本模式的“某西部旅游循环经济示范区”。
二是紧紧围绕旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“旅游路”修建的契机，将项目建设成为“西山旅游带（南区）旅游基地”。
1.6推荐方案和主要经济技术指标
1.6.1各功能区规划建设主要项目及内容：
功能分区
建设项目名称
规划用地
（亩）
建筑面积
（m2）
投资额
（万元）
建设年份
备注
拓展
教育
体验
磨难拓展训练营
160
1000
400
07～09
消防培训俱乐部
50
2000
500
联合影视文化公园
150
8000
1500
07～10
农村科普体验基地
180
5000
800
二十四孝馆
40
09～11
中华之魂园
60
600
网游动漫
水上网游娱乐区
500
700
08～11
陆地网游娱乐区
550
14500
08～13
玛歌庄园度假
白山会馆（会议中心）
250
40000
12400
06～12
旅游生态餐厅
10000
2400
06～08
青年艺术家旅馆
22000
4400
旅游基地商业街
36000
5400
09～12
含商业旅游项目
玛歌庄园度假村
240
70000
11200
产权式度假公寓
80000
10400
07～11
绿野仙踪游乐
大王庙（青龙道观）
100
1200
田园牧歌乡村俱乐部
1600
燕赵民俗风情欢乐园
08～10
VIP乡野情趣园（都市菜园）
200
07～08
绿色瓜果园（田园超市）
200
700
含温室大棚
特色花卉园（组培基地）
生态农业
万米情人葡萄廊
700
07～12
生态农业保护区
500
08～12
基础配套
供热、污水处理中心
30
此部分主要安排在“玛歌庄园度假区”规划分区范围内
电力设施配套
300
道路、景观及其它
2100
06～13
其它费用
财务费用
流动资金
合计
4100
310000
67800
1.6.2项目主要经济技术指标：
序号
名称
单位
数量
1
生态农业控制保护区
亩
2
项目核心规划区
2500
其中：
拟征建设用地
m2
936000
折合为1404亩
3
总建筑指标
4
容积率
0.33
5
建筑密度
13%
6
绿地率
65%
7
项目建设总投资
万元
自有资金
7000
含集团投入资金
银行借款和招商
12000
经营收益滚动投入
48800
8
营业总收入
173272
9
营业税金及附加
9357
10
投资利润率
%
6.68%
11
投资利税率
10.90%
12
投资回收期（税后）
年
9.8
1.7研究结论
“某市生态欢乐世界”项目的建设，将大大推动某“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。
从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。
结论：
本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。
第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性
2.1项目提出背景分析
2.1.1我国正大力提倡发展循环经济。
随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。
基于此，《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议》明确提出：
“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。
要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。
”
由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。
建设“某市生态欢乐世界”项目，打造“某西部旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。
2.1.2中央推进社会主义新农村建设。
近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。
全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。
但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。
正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。
“十一五”时期（2006～2010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。
提出“生态欢乐世界”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。
2.1.3某西山旅游开发期待新突破。
某市经济发展水平相当高，是全国百强县之一，多年来形成了以建材、冶金、轻工、食品为支柱的基本格局。
但是，从可持续发展角度来看，建材、冶金等第二产业的发展，必然受到原材料资源、能源、环境保护的制约，因此有必要在巩固现有经济发展成果的同时，调整产业结构，创造新的经济增长点。
某市已经提出“打造经济强市、建设生态某”的总体战略，并把旅游业作为城市发展的六大主导产业之一。
经过十几年的努力，某旅游业发展也取得了瞩目的成绩。
但我们还不得不正视的一个现实是：
某旅游开发比较乱、起点低；
生态资源很脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严重制约了某旅游业的发展。
因此，要用新思路、以循环经济理论为指导发展某旅游业，考虑“向生态要效益”。
通过建设“某市生态欢乐世界”，打造“某西部旅游循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态保护，让某在全国百强县中能脱颖而出。
2.2项目建设的必要性
2.2.1建设“某市生态欢乐世界”，打造“某西部旅游循环经济区”，符合我国当前大力提倡的“生态经济”、“循环经济”发展战略，和中央“科学发展观”保持一致。
2.2.2建设“某市生态欢乐世界”，将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，对某市域经济发展具有重要的战略意义。
2.2.3建设“某市生态欢乐世界”，能有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设。
2.2.4建设“某市生态欢乐世界”，可实现“向生态要效益”目标，带动周边村镇共同富裕，构建和谐社会，共创美好未来。
2.3项目建设的可行性
2.3.1某旅游资源丰富，历届政府领导对旅游开发极为重视。
某历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅游存量资源十分丰富，具有鲜明地方特色：
“西山旅游带”分布众多书院、寺庙遗址，山前地带自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会某的独特区位优势，为某发展以“书院、寺庙文化”为主题的文化旅游和依托都市的生态农业、休闲度假旅游奠定了良好的市场基础。
多年来，在某市各级政府的大力扶持和开发者的努力下，某旅游业基本形成了以“抱犊寨”、“龙泉寺“、“封龙山”为龙头的十大旅游景区，2005年制定了《某市旅游业发展总体规划》，确立了打造“西山旅游带、省会西花园”的旅游发展战略和创建“中国优秀旅游城市”的旅游区建设目标。
某政府开发旅游的决心和对旅游项目的支持，是项目实施的最大保障。
2.3.2项目建设顺应了某城市空间发展战略。
2003年，某市政府邀请中国城市规划院、同济大学城市规划院、南京大学城市规划院，对某市的空间发展战略进行规划研究。
确立了某城市发展的四个战略目标：
一是建设“立足冀中南，融入首都圈，步入更广泛区域合作的开发城市”；
二是建设“极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市”；
三是建设“回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市”；
四是建设“延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市”。
《某市空间发展战略规划总报告》确定：
在某主城区的西部，即某山前地带，以优化环境为主，可借助山体、环城水系，形成山水辉映、生态良好的城市空间形态，控制主城区西部的城镇建设规模，强调集中布局、集约化发展。
某城市空间结构将实现“从集中到分散”的转变，在某组团、西部山前地带安排居住和休憩用地，发展旅游产业，建设风景文化林、浅山经济林和生态农业、休闲观光经济区。
2.3.3投资方前期在项目地块做了大量的基础设施投入。
某新天际旅游投资有限公司自2003年即开始谋划“生态欢乐世界”项目。
三年多来，投资方对该项目倾注了大量的人力、物力和财力，多次派员外出考察学习，并邀请北京、上海和省内众多旅游、经济专家对项目进行了深入的专题研讨。
2003年5月，与项目所在地羊角庄村签订合作开发协协议，至今已累计投入500多万元用于规划方案设计、景观营造和基础设施建设，共硬化道路1.2公里、整修道路1.8公里；
架设电力电缆2公里、铺设供排水管路1000米；
整修办公环境1000平米；
绿化荒山荒地500亩，种植玫瑰和其它花木近18万株；
另建成花卉育苗圃一座，购置玫瑰干花蕾烘干设备、水利设备、电力设备各一套。
投资方前期付出的这些投入和努力，为“某市生态欢乐世界”后续开发，奠定了良好的基础。
2.4结论
综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“发展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致；
符合河北省、某和某市旅游业总体发展战略，顺应了某市城市空间发展战略规划和某市“西山旅游带”开发整体规划，对某市域经济发展具有重要的战略意义。
该项目的建设，将将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。
因此，本项目的建设是十分必要的。
某新天际旅游投资有限公司根据自身的实力和优势，依托新联合投资集团的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，抓住机遇建设发展，对“某市生态欢乐世界”项目的开发将会起到极其重要的作用。
第三章市场调查和前景分析
3.1基础数据调查
3.1.1居民收入与消费：
2004年末，某全市县及县以上单位从业人员87.6万人，在岗职工年平均工资为13412元，比上年增长9.0%。
年末市区单位从业人员为56.2万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%”。
到2005年3月末，某城乡居民储蓄存款达到1256.9亿元，较年初增加了67.4亿元，较去年同期多增了5.4亿元，人均达13700余元。
居民储蓄居高不下的原因，主要是春节前后的歇业资金和闲余资金惯性回流银行。
2004年全年某市区以及所辖各县（市）区的居民共计购买私家车30696辆。
截止年底，全市私家车保有量已达到161082辆。
以全市人口计算，平均每58人拥有一辆私家车。
而一年前，是全市每71人拥有一辆私家车。
据某市城调局调查资料显示，2004年上半年，居民人均消费性支出为3189.05元，同比增长12.7%，收支水平近7年来首次呈两位数增长。
这说明，随着人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。
（1）恩格尔系数下降。
（2）交通通信消费呈快速增长态势。
上半年，省会居民家庭交通通信类人均消费支出393.09元，同比增长54.2%，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到12.3%。
（3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。
人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。
社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。
上半年，人均教育文化娱乐及服务支出351.23元，同比增长10.0%。
其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均63.58元，增长65.8%；
教育支出人均175.80元，增长33.4%。
今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。
（4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。
生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。
上半年，省会居民家庭杂项商品及服务消费人均支出105.39元，同比增长51.7%。
其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长35.9%，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长71.1%。
3.1.2游客日益理性化：
2005年五一黄金周期间，某市共接待中外游客123万人次，旅游业总收入5.5亿元，均比上一年同期有大幅度提高。
在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。
在出游方式上，旅游主体由以前的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。
据统计，黄金周期间来石市旅游的游客中团队游占25%，散客自助游占75%。
游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出
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