生态欢乐世界项目建议书Word格式.docx

1、第七章 环境保护、绿化、消防和节能 51 7.1 环境保护 51 7.2 林业资源保护和绿化 53 7.3 消 防 54 7.4 节 能 54第八章 开发运营管理和市场营销策略 55 8.1 开发模式和盈利模式 55 8.2 组织机构和人力资源开发 55 8.3 旅游产品与组合 57 8.4 营销策略和促销方式 59 8.5 解决经营季节性问题的措施 62第九章 项目实施计划和一期开发工作安排 63 9.1 建设期工作计划及进度安排 63 9.2 近期开发工作安排 64第十章 投资估算、资金筹措及使用计划 66 10.1 投资估算 66 10.2 资金筹措及使用计划 67第十一章 经济效益分析

2、 68 11.1 基本数据 68 11.2 指标计算与评价 69 11.3 评价结论 69附图： 图1、“某市生态欢乐世界”项目区位分析图 图2、“某市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图 图3、某市“西山旅游带”景点卫星航拍图 图4、“某市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地形图 图5、“某市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图 图6、“某市生态欢乐世界”项目总体规划示意图附件： 1、某市生态欢乐世界总体规划评审意见（2005.8.26） 2、某市土地利用总体规划调整方案听证会纪要（2005.8.8） 3、某市建设局关于卧佛山风景区等4个项目选址意见（2005.9.23） 4、某市环境

3、保护局关于优山美地、生态欢乐谷项目的意见（2005.10.11） 5、某市旅游局关于“某市生态欢乐世界”项目的预审意见第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：某市生态欢乐世界1.1.2 拟建地点：某市铜冶镇羊角庄村南、青龙山北区域1.1.3 承办单位简介：公司名称：某新天际旅游投资有限公司注册地址：某市中山西路48号注册资金：人民币3000万元经营范围：生态农业和旅游项目的开发某新天际旅游投资有限公司成立于2002年，隶属新联合投资集团。新联合投资控股有限公司（简称新联合投资集团）是经国家工商管理总局核准成立、无区域限制的大型投资集团，集教育、地产、旅游、传媒、投资五大产

4、业于一体，旗下品牌有廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新天地旅游、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、某联合技术职业学院，总资产逾7亿元。1.2 报告编制依据1.2.1 河北省建设“生态省”规划和河北省旅游业发展总体规划（20032020）；1.2.2 某市空间发展战略总规划（20032020）和某市旅游业发展总体规划（20002020）；1.2.3 某市旅游业发展总体规划（2005）和某市关于建设“西山旅游带、省会西花园”的相关文件精神；1.2.4 项目投资方提供的基础数据、相关资料和铜冶镇发展规划；1.2.5 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3

5、报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“某市西部旅游循环经济示范区”；1.3.3 坚持合理利用土地，发展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操

6、作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度，以国家标准旅游区等级的划分和评定及投资方提供的相关项目资料为依据，对“某市生态欢乐世界”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5 项目概况、

7、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况：“某市生态欢乐世界”是新联合投资集团积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”发展战略，在某市全面启动“西部山前地带开发工程”和某市打造“西山旅游带、省会西花园”的有利背景下，基于对我们农业和乡村旅游发展前景的分析，以下属“某新天际旅游投资有限公司”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅游和景观地产综合开发项目。该项目选址位于某西南、某铜冶镇的青龙山以北、羊角庄村以南地块，项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境控制保护区”约1600亩。项目规划总建筑面积31万平方

8、米，总投资额6.78亿元，含六大功能分区，即：拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊和生态农业保护区。拟分三期开发建设，建设周期78年。其中近期（20062008年）投资2.06亿元。1.5.2 开发理念：打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“东方普罗旺斯”（度假胜地）。1.5.3 建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态旅游发展联合体”，努力将“某市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“某西部旅

9、游循环经济示范区”。二是紧紧围绕旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“旅游路”修建的契机，将项目建设成为“西山旅游带（南区）旅游基地”。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容：功能分区建设项目名称规划用地（亩）建筑面积（m2）投资额（万元）建设年份备 注拓展教育体验磨难拓展训练营160 1000 4000709消防培训俱乐部 50 2000 500联合影视文化公园150 8000 15000710农村科普体验基地180 5000 800二十四孝馆 400911中华之魂园 60 600网游动漫水上网游娱乐区 500 7000811陆地网游娱乐区550 1

10、45000813玛歌庄园度假白山会馆（会议中心）250 40000124000612旅游生态餐厅 10000 24000608青年艺术家旅馆 22000 4400旅游基地商业街 36000 54000912含商业旅游项目玛歌庄园度假村240 7000011200产权式度假公寓 80000104000711绿野仙踪游乐大王庙（青龙道观）1001200田园牧歌乡村俱乐部1600燕赵民俗风情欢乐园0810VIP乡野情趣园（都市菜园） 2000708绿色瓜果园（田园超市）200 700含温室大棚特色花卉园（组培基地）生态农业万米情人葡萄廊7000712生态农业保护区5000812基础配套供热、污水处理

11、中心 30此部分主要安排在“玛歌庄园度假区”规划分区范围内电力设施配套 300道路、景观及其它21000613其它费用财务费用流动资金合 计4100310000678001.6.2 项目主要经济技术指标：序号名 称单位数 量1生态农业控制保护区亩2项目核心规划区2500其中：拟征建设用地m2936000折合为1404亩3总建筑指标4容 积 率0.335建筑密度13%6绿 地 率65%7项目建设总投资万元自有资金 7000含集团投入资金 银行借款和招商12000 经营收益滚动投入488008营业总收入1732729营业税金及附加 935710投资利润率% 6.68%11投资利税率10.90%12

12、投资回收期（税后）年9.81.7 研究结论“某市生态欢乐世界”项目的建设，将大大推动某“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析2.1.1 我国正大力提倡

13、发展循环经济。随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议明确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设“某市生态欢乐世界”项目，打造“某西部旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1

14、.2 中央推进社会主义新农村建设。近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。“十一五”时期（20062010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大

15、举措。提出“生态欢乐世界”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。2.1.3 某西山旅游开发期待新突破。某市经济发展水平相当高，是全国百强县之一，多年来形成了以建材、冶金、轻工、食品为支柱的基本格局。但是，从可持续发展角度来看，建材、冶金等第二产业的发展，必然受到原材料资源、能源、环境保护的制约，因此有必要在巩固现有经济发展成果的同时，调整产业结构，创造新的经济增长点。某市已经提出“打造经济强市、建设生态某”的总体战略，并把旅游业作为城市发展的六大主导产业之一。经过十几年的努力，某旅游业发展也取得了瞩目的成绩。但我们还不得不正视的一个现实是：某旅游开发比较乱

16、、起点低；生态资源很脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严重制约了某旅游业的发展。因此，要用新思路、以循环经济理论为指导发展某旅游业，考虑“向生态要效益”。通过建设“某市生态欢乐世界”，打造“某西部旅游循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态保护，让某在全国百强县中能脱颖而出。2.2 项目建设的必要性2.2.1 建设“某市生态欢乐世界”，打造“某西部旅游循环经济区”，符合我国当前大力提倡的“生态经济”、“循环经济”发展战略，和中央“科学发展观”保持一致。2.2.2 建设“某市生态欢乐世界”，将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，对某市域经济发展具有重要的战略意义。2

17、.2.3 建设“某市生态欢乐世界”，能有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设。2.2.4 建设“某市生态欢乐世界”，可实现“向生态要效益”目标，带动周边村镇共同富裕，构建和谐社会，共创美好未来。2.3 项目建设的可行性2.3.1 某旅游资源丰富，历届政府领导对旅游开发极为重视。某历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅游存量资源十分丰富，具有鲜明地方特色：“西山旅游带”分布众多书院、寺庙遗址，山前地带自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会某的独特区位优势，为某发展以“书院、寺庙文化”为主题的文化旅游和依托都市的

18、生态农业、休闲度假旅游奠定了良好的市场基础。多年来，在某市各级政府的大力扶持和开发者的努力下，某旅游业基本形成了以“抱犊寨”、“龙泉寺“、“封龙山”为龙头的十大旅游景区，2005年制定了某市旅游业发展总体规划，确立了打造“西山旅游带、省会西花园”的旅游发展战略和创建“中国优秀旅游城市”的旅游区建设目标。某政府开发旅游的决心和对旅游项目的支持，是项目实施的最大保障。2.3.2 项目建设顺应了某城市空间发展战略。2003年，某市政府邀请中国城市规划院、同济大学城市规划院、南京大学城市规划院，对某市的空间发展战略进行规划研究。确立了某城市发展的四个战略目标：一是建设“立足冀中南，融入首都圈，步入更广

19、泛区域合作的开发城市”；二是建设“极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市”；三是建设“回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市”；四是建设“延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市”。某市空间发展战略规划总报告确定：在某主城区的西部，即某山前地带，以优化环境为主，可借助山体、环城水系，形成山水辉映、生态良好的城市空间形态，控制主城区西部的城镇建设规模，强调集中布局、集约化发展。某城市空间结构将实现“从集中到分散”的转变，在某组团、西部山前地带安排居住和休憩用地，发展旅游产业，建设风景文化林、浅山经济林和生态农业、休闲观光经济区。2.3.3 投资方前期在项目地块做了大量的基础设施投入。

20、某新天际旅游投资有限公司自 2003年即开始谋划“生态欢乐世界”项目。三年多来，投资方对该项目倾注了大量的人力、物力和财力，多次派员外出考察学习，并邀请北京、上海和省内众多旅游、经济专家对项目进行了深入的专题研讨。2003年5月，与项目所在地羊角庄村签订合作开发协协议，至今已累计投入500多万元用于规划方案设计、景观营造和基础设施建设，共硬化道路1.2公里、整修道路1.8公里；架设电力电缆2公里、铺设供排水管路1000米；整修办公环境1000平米；绿化荒山荒地500亩，种植玫瑰和其它花木近18万株；另建成花卉育苗圃一座，购置玫瑰干花蕾烘干设备、水利设备、电力设备各一套。投资方前期付出的这些投入

21、和努力，为“某市生态欢乐世界”后续开发，奠定了良好的基础。2.4 结 论综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“发展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致；符合河北省、某和某市旅游业总体发展战略，顺应了某市城市空间发展战略规划和某市“西山旅游带”开发整体规划，对某市域经济发展具有重要的战略意义。该项目的建设，将将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。因此，本项

22、目的建设是十分必要的。某新天际旅游投资有限公司根据自身的实力和优势，依托新联合投资集团的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，抓住机遇建设发展，对“某市生态欢乐世界”项目的开发将会起到极其重要的作用。第三章 市场调查和前景分析3.1 基础数据调查3.1.1 居民收入与消费：2004年末，某全市县及县以上单位从业人员87.6万人，在岗职工年平均工资为13412元，比上年增长9.0%。年末市区单位从业人员为56.2万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%”。到2005年3月末，某城乡居民储蓄存款达到1256.9亿元，较年初增加了67.4亿元，较去

23、年同期多增了5.4亿元，人均达13700余元。居民储蓄居高不下的原因，主要是春节前后的歇业资金和闲余资金惯性回流银行。2004年全年某市区以及所辖各县（市）区的居民共计购买私家车30696辆。截止年底，全市私家车保有量已达到161082辆。以全市人口计算，平均每58人拥有一辆私家车。而一年前，是全市每71人拥有一辆私家车。据某市城调局调查资料显示，2004年上半年，居民人均消费性支出为3189.05元，同比增长12.7%，收支水平近7年来首次呈两位数增长。这说明，随着人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。（1）恩格尔系数下降。（2）交通通信消费呈快速增长态势。上半年，省会居民家庭交通通信

24、类人均消费支出393.09元，同比增长54.2%，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到12.3%。（3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。上半年，人均教育文化娱乐及服务支出351.23元，同比增长10.0%。其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均63.58元，增长65.8%；教育支出人均175.80元，增长33.4%。今后几年，教

25、育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。（4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。上半年，省会居民家庭杂项商品及服务消费人均支出105.39元，同比增长51.7%。其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长35.9%，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长71.1%。3.1.2 游客日益理性化：2005年五一黄金周期间，某市共接待中外游客123万人次，旅游业总收入5.5亿元，均比上一年同期有大幅度提高。在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。在出游方式上，旅游主体由以前的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。据统计，黄金周期间来石市旅游的游客中团队游占25%，散客自助游占75%。游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出