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因此房地产企业需要在对现有资金市场充分认识的基础上，根据企业财务的实际状况和投放资金的需要，确定筹资渠道和方式，调整企业内部的资本结构，以保证企业总体战略目标的实现。
因为不同的筹资渠道和方式各有特点和适用性。
筹资规模、筹资渠道和方式不当会给企业带来很大的筹资风险，增加筹资成本，降低效益。
随着我国企业筹集资金的渠道和方式越来越多样化。
因此如何合理有效的筹集资金，是摆在企业面前的一个重要课题，也是企业财务战略管理的重要内容。
1.筹资相关理论研究
1.1筹资含义
从狭义上讲，筹资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。
也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
从广义上讲，筹资，是指企业为了满足其经营活动、投资活动、资本结构调整等需要，运用一定的筹资方式，筹措和获取所需资金的一种行为。
1.2企业筹资渠道
从筹集资金的来源的角度看，筹资渠道可以分为企业的内部渠道和外部渠道。
其中内源筹资主要是指企业的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分；
外部资金来源部分，主要包括银行贷款、经营性负责、房地产信托、股权融资和债券融资等。
随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内部协助企业筹资已经很难满足企业的资金需求。
目前，我国房地产开发企业的资金来源主要来源于银行贷款。
银行借款有长短期之分，关于具体的配比关系则需要根据企业的财务战略来安排。
跟房地产行业相关的银行贷款包括房地产行业的开发、经营、消费等活动有关的贷款，大体上包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等四个方面，这些贷款贯穿于房地产企业的生产经营的全过程。
迄今为止银行贷款仍然是我国房地产行业最主要的筹资渠道，至少有70％以上的房地产企业的资金仍然来源于银行系统。
比起银行贷款，房地产信托能降低产业整体的运营成本，还可以使资金在房地产企业较长久的使用。
另外企业可以根据本身运营需求和具体项目来设计资金信托产品，增大市场供求双方的选择。
1.3财务杠杆与企业风险的关系
财务风险主要由财务杠杆产生。
而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债融资而产生的由股东承担的额外风险。
如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。
反之，则会遭受损失。
这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。
这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。
通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于筹资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。
如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。
由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。
此时，财务风险较大。
相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。
财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。
负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。
同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。
若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。
所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。
但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;
其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。
资金只有投入生产过程才能实现增值。
若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。
所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。
因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。
1.4企业资金结构
资金结构，亦称资本结构，是指企业各种资金的构成及其比例关系。
资金结构有广义和狭义之分。
狭义的资金结构是指长期资金结构；
广义的资金结构是指全部资金（包括长期资金、短期资金）的结构。
在投资过程中，应考虑短期资产与短期负债，长期投资与长期负债等的匹配如果缺乏统一规划，就会导致资金长短结构配置不合理。
在筹资时如果较少考虑资本结构和财务风险等，不仅造成较高的财务费用，同时也会增大偿付风险。
2.绿城公司在筹资过程中存在的问题
2.1企业简介
绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。
自2005年10月首次介入杭州
江干区“
城中村”
改造暨安置房代建以来，绿城所承担的全国保障房项目总规模570万平方米，这些项目都比照绿城成熟产品系列标准来建设。
绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。
2.2企业筹资存在的问题及分析
2.2.1企业筹资渠道狭窄，方式单一
由于其他借款（主要为委托借款和信托借款）的途径和承担的风险都和银行贷款一样所以本文将其他借款归入到银行贷款中一起考虑企业的筹资来源。
从绿城的资金来源看（见表1），经营性负债（主要为购房者的预收款）所占的比例最大达到50%以上；
而绿城的银行贷款位居第二，银行贷款达到26%以上；
内源融资位居第三。
实际上作为绿城的最大的资金来源的经营性负债的资金构成中，预收款约占到60%，而从有关资料中了解到一般从购房者手中得到的房屋预收款的30%是来自于银行贷款。
另外，作为绿城的第三大资金来源的内源融资，据该行业的特征知道：
70%左右的资金来自于房屋建筑物的销售收入（另还有物业管理等），而这些资金大多来自于购房者的银行按揭贷款；
大约还有30%的资金则是通过流动资金贷款来提供。
从中我们可以看出，银行贷款的资金来源绿城占到68%以上，成为绿城名副其实的最大的资金来源尤。
表2.1
绿城各资金来源来源所占比例表
内源融资
银行贷款
经营性负债
债券筹资
信托相关金融工具
股权融资
2011
8.00%
26.65%
58.29%
0.34%
0.20%
0.13%
对筹资来源中占总资金量的比例或平均比例不到3%以上的（按一般数据分析的规律），本文将视为企业没有形成这一筹资渠道。
对资金来源进行进一步分析（见表1）可以发现绿城的资金来源中股权筹资只有1.66亿元仅占资金总量的0.2%，如此之小，相当与无，即绿城的股权筹资未形成企业的筹资渠道之一。
相同的我们可以看到绿城的信托相关金融工具筹资在资金总量中也只占到0.3%左右，该筹资方式也未能成为绿城的筹资渠道之一。
另外绿城在2011年回购之后，债券筹资仅剩4.32亿元（见表2）。
可以看出绿城基本没有过多的使用债券筹资这条渠道。
从而我们可以发现绿城较少利用资本市场筹资，筹资渠道更为狭窄。
表2
绿城资金来源表
单位：
亿元
资金总量
自发性经营负债
资产负债率
1253.59
100.33
334.11
730.70
4.32
2.51
1.66
91.86%
另一方面2011年全年六次提高存款准备金率，在2011年末还提高了对金融机构贷款的利率，其中一年期流动性再贷款利率由3.33%上调至3.85%；
一年期农村信用社再贷款利率由2.88%上调至3.35%；
再贴现利率由1.80%上调至2.25%。
从紧的货币政策令银行可贷资金减少，房地产调控力度仍在不断加强，这两者一起，导致将各地房贷政策普遍收缩。
从中国人民银行的公布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》便可以知道——2011年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。
其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；
房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；
个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。
而且这一现状在货币政策调整前很难改观。
这将对以银行贷款为主要筹资方式的房地产业带来打击。
对于自身（不包括预收款和销售收入中的购房款）就有26%以上的资金依赖银行借款的绿城则受其影响更加强烈同时通过银行借款的融资费用也将增加每一百亿元将增加5千万的利息（见表3）。
这将进一步增加绿城的资金压力。
由此看出绿城过于依赖银行借款的筹资方式令其对银行信贷政策的变化极其敏感，在房市不景气和银行信贷紧缩时将迅速增加企业经营的不确定性。
表3
银行贷款利率一览表
时间
六个月
一年
一至三年
三至五年
五年以上
2009年12月
4.85%
5.31%
5.35%
5.72%
5.90%
2011年10月
5.10%
5.56%
5.60%
5.97%
6.15%
2011年12月
5.81%
5.85%
6.22%
6.40%
2.2.2企业对财务杠杆的过高运用
企业在生产经营过程中举债是不可避免的，若企业大量举债，不能到期还本付息的可能性会较大，将导致企业所面临的财务风险急剧上升，对企业收益的实现产生不利影响。
而企业财务风险的大小，主要来自于财务杠杆的高低。
财务杠杆率反映了企业纳税付息前收益与普通股股东分配利润的关系。
在收益不变的情况下，企业举债比例愈大，负债利息愈多，其财务杠杆率愈高。
因此，财务杠杆率又反映了企业的资本结构和财务风险。
从资产负债率（见表2）可以看出，绿城的资产负债率逐年增加在2011年时达到91.86%，从中我们可以看出绿城采用了非常高的财务杠杆。
当企业房屋成交量大，企业内部资金充足，还款不存在问题时，高的财务杠杆为企业带来更多的价值。
然而我国房地产行业受政策影响较大，过高的财务杠杆没有有力的自有资金为后盾，当市场不景气时将增加企业破产的风险。
2.2.3企业资金的结构与资金的使用不匹配
由于房地产企业的投资开发房产的回收周期一般在两年以上，因此对存货中的土地储备和在建开发产品的所需的资金，本文将定义为长期的资金需求；
由于房地产的资金中的预收款是企业向客户收取的定金，可供企业长期使用，在本文将其定义为长期资金来源。
激进型筹资政策是短期资金不但融通临时性流动资产的资金需要，还解决部分永久性资产的资金需要。
激进的营运政策可以节省企业的筹资成本，但是存在较大的风险性主要包括利率上升、再筹资成本升高的风险以及旧债到期难以偿还和借不到新债的风险。
激进型筹融资政策是一种风险和收益均较高的营运资金政策。
通过分析资金的去向和长短期资金的量，发现绿城2011年在土地储备和在建开发产品上占用资金达766.22亿元，再加上回收周期更长的固定资产投资和长期股权投资的资金占用，绿城2011年被长期项目占用资金847.52亿元（见表4）。
对于847.52亿元的资金需求，绿城有长期资金797.79亿元（长期资金具体组成见表5）。
可以看出绿城的长期资金不足以支撑这些长期想的资金需求，还存在这49.73亿元的资金缺口，这部分资金缺口将由绿城的短期资金来补足，即有部分短期资金用于支撑长期资金的需求。
根据所搜集的资料，发现绿城采取的是激进的营运资本政策。
同时分析绿城的长期资本，发现企业的自有资金仅占到12.78%。
结合企业的资本结构可以预见绿城激进的营运政策背后蕴藏着巨大风险。
表4
绿城资金去向表
资金占用
土地储备
在建开发产品
完工开发产品
长期股权投资
固定资产和在建工程
其他应收
192.30
573.92
19.77
39.57
41.73
191.50
注：
土地储备主要包括拟开发产品和预付款（主要为预付地价款、土地保证金等）其他应收款主要是合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金。
表5
绿城长短期资金一览表
短期银行贷款
预收款
长期银行贷款
债券融资
117.89
475.27
216.21
3.给绿城筹资策略的建议
3.1使负债资金来源的多元化，争取资本市场的资金来源
单一的筹资渠道将造成风险集中，一旦银行信贷政策变化将给企业带来巨大冲击和影响，十分不利于企业健康稳定的发展。
尤其是现在在逐步弱化预售制度筹资功能且信贷资金收紧的大环境和大趋势下，企业应拓宽筹资渠道，改变外部筹资主要依靠银行贷款的负债筹资方式。
近年来随着我国金融市场和金融法规的逐步完善，资本市场也逐渐向企业敞开大门。
企业应抓住机会，争取多在资本市场进行筹资，分散风险。
其中备受亲睐的是房地产信托基金。
从1960年房地产信托投资法成立以来直到90年代中期，由于美国金融市场的流动性的严重不足，才使房地产信托得以迅速发展。
现在我国房地产企业也面临相同的情况。
我国选择的契约型房地产投资基金组织形式规避了公司型房地产信托带来的管理层和股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重的税收负担等缺点。
目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品即私募，没有基金的二级流通市场，流动性不及上市的美国的房地产信托基金，但仍可以进行改进：
财产信托后受益权转让方式或者分期发行形式。
信托资金投入房地产主要有以下四种模式：
信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型。
信托贷款型的条件较银行贷款更严格以及财产信托型的受益权转让的相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题，因此这两种方式在实务中较少采用。
股权投资型在集合资金后，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购。
权益投资型是信托公司用信托募集到的资金受让开发商在某一阶段的特定权益，该权益能够在未来期限内产生稳定现金流。
同时现在的房地产市场中存在着大量的增量房，而企业受到政府对房价的调控政策以致成交量低迷、大量的资金沉淀，企业迫切需要把这些项目转换成资本为企业缓解资金压力和提供发展的动力。
权益型房地产信托基金正好可以通过购买这些房地产项目加快房地产企业资金循环。
因此权益型信托融资大有发展空间。
房地产信托投资基金的推出把我国市场资金直接融通到房地产行业，是对以银行贷款为主要融资渠道的极大补充，同时优化
房地产业的资金配
置，弱化银行政策和政府政策对房地产行业的影响程度。
3.2优化资本结构，提高自有资金比例
在这个本身就受宏观经济和政府政策影响强烈的行业，超高资产负债率再加上冒进的投资行为无疑将为绿城的后续发展带来巨大的不确定因素。
因此企业应注意优化自身的资本结构。
较高的自有资金将在市场处于低迷状态时，可以缓解企业资金压力，也可为公司原先激进的营运政策提供后盾（若原先的筹资政策为激进型的）。
企业增加自身资本主要可以通过一下2个方面：
一是通过增加利润，相应的将增加未分配利润使自有资本增加，二是股权筹资，增加企业的股本。
利用企业的利润增加自有资本涉及到企业的股利分配政策。
通过观察发现我国的房地产企业由于自身需要大量的资金，因此在分配股利上已多采取低股利政策或剩余股利政策。
股权筹资的具体措施有公开发行新股、不公开发行新股、配股、上市等方式，它的特点是可以快速积聚资本，使自有资本规模出现显著增加，为未来战略的实施提供可靠有力的保障。
另外还有一种更灵活的融资模式——可转换债券筹资。
现在我国房地产企业正面临巨大的资金压力，股市也存在较大的不确定性，房地产行业因政策等因素成交量暂时低迷，股价相对较低，且证监会暂停了房地产企业再次发行股票的行为时发行此时发行可转换债券正好可以将其具有的债券和股票两种特性对风险进行有效对冲（当企业进行高风险投资时，可转换债券的债券价值将下降，但股权的价值可能上升，同时股价波动程度将扩大，进而增加了转债所内含的期权价值）：
利息较低，转股价格高于现在的股价，这样可降低融资成本，提高未来收益、缓解资金压力；
只要经营成功，有关负债可转为股本,企业自有资金增加从而增强企业实力。
同时可转换债券也增强了资本结构的转换弹性。
3.3资金的结构要与资金的使用相配合，优化债务结构
一些项目需要先垫支资金后经过较长时间才能够进行资金回收以及一些需要长期垫支以维持企业正常经营所需的最低流动资金至企业停止经营才能收回，一些项目只需要短期内垫支资金即可收回。
因此企业在进行筹资之前，应根据业务的发展需要，资金的需求形式和期限、项目未来的支付条件同时还应结合企业的历史材料、未来的宏观发展、行业发展以及企业的产品结构，并对企业预收款（定金或按揭贷款）和应付账款等经营性负债作出预测从而确定需筹资规模，而且一定要仔细分析并按垫支的时间长短并进行分类归集。
如何安排永久性资产和临时性流动资产的资金来源问题的政策将产生三种同类型的营运资本政策：
激进、配合、稳健。
稳健型是对经济环境中出现的风险及不确定性的谨慎反映，虽然有时它的资金成本会较高，但可以保证它的资金安全。
一个企业即使其资本结构合理,如果负债资金内部结构不合理,同样也会引发财务危机。
尤其是房地产行业本身的负债率就有所偏高，资本结构不太合理。
并不是说企业资金中长期资金支持流动资产的部分越多越好，而是要根据企业的融资环境和市场状况做出判断。
一般长短期资金因尽量与永久性资产和临时性资产相配合即以配合或稳健为主。
同时在确定企业的负债结构时,还要结合企业的营业现金净流量一起考虑。
因为企业的短期负债最终由企业生产经营中产生的现金流量来偿还,所以在确定用短期负债筹集资金时考虑营业现金净流量的大小（只要使企业在一个年度内需要
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