新化县马鞍山煤矿廉租住房工程项目可行性论证报告Word下载.docx
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1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的苦干意见（国发[2007]24号文件）
2、中央预算内投资对中西部财政困难地区新建设廉租房项目的支持办法（发改投资[2007]3676号文件）
3、湖南省人民政府办公厅文件湘政办发[2009]63号文件
4、湖南省人民政府文件湘政发[2007]34号文件
5、湖南省发展和改革委员会文件
湖南省住房和城乡建设厅文件
湘发展投资[2009]1239号、[2009]1223号
6、编制项目可行性研究报告的有关法规及规范性文件
7、国家、省、市有关设计和建筑规范标准
8、新化县马鞍山煤矿项目部文件
9、建设单位提供的相关资料
1.1.7、建设项目的社会效益
1、该拟建项目在规划上尽量做到以人性要求为目的，以合理规划为手段，以“美观、生态、环保、和谐”为主题，融入以“绿色、安全、文明”的开发理念。
以高起点、高规划设计要求，高质量、高建设管理，快速完成廉租住房的工程建设，为我县乃至在全市的廉租建设工程增加一个亮点，同时也为我县的房地产市场树立崭新的形象，也为促进新化房地产市场的发展起到一定作用。
2、该小区交通便利，居民无论是从购物、经商、娱乐、就医、学校都是十分便利，能够极大的促进居民居住环境的改善，提升城镇形象品位，增加城镇功能和规范物业管理树立榜样。
1.1.8、资金来源
本项目总投资为1315.75万元，其中公共建筑及基础设施投资为108万元，廉租房中央财政补贴拨款按500元/㎡计人民币727.24万元，地方政府配套资金588.51万元。
1.2、可行性研究报告编制单位
资质等级：
甲级
资质证书编号：
工咨甲12220070049
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
第二章项目背景及建设的必要性和意义
2.1、项目背景
新化县位于湖南省中部偏西、娄底市西部，盘依雪峰山东南麓，资水中游。
地处北纬27°
31′-28°
14′，东经110°
45′-110°
41′。
东北至东南与涟源、冷水江交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗边。
总面积3567平方公里，总人口159.16万人，是国家的一个贫困大县。
新化县管辖26个乡镇、2个国营林场、1个经济开发区。
境内多为山丘盆地，气候温和，环境宜人，素有“湘中宝地”之称。
自然资源十分丰富，特产甚多。
新化属中亚热带委风温润气候，四季明显，年平均气温18.8℃，降水量1453.5㎜，日照时数1488小时，无霜期281天，良好的自然条件孕育了新化农业的发展。
新化县是全国商品粮生产基地、农作物种子基地和粮食储备基地，是全县氨化秸杆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、玉米生产基地、速生丰产林基地和双季稻田成建制亩产过吨粮县。
又是国家农业综合开发、退耕还林、水土保持项目县。
新化工业已初步形成机械、电子、陶瓷、建材、冶金、煤炭、化工、食品、竹林加工等9大工业支柱增业，还是全国100个重点产煤县之一。
城镇建设迅速发展，老县城与城东梅苑开发区带由资江大桥连成一体。
新化是国家重点扶持的贫困县和新一轮扶贫开发工作重点县。
近年来，加快了脱贫致富的步伐，全县农民人平纯收入由1986年的329元增加到2002年的1273元，贫困人口由1987年的72.4万人下降到2005年的12.5万人，贫困地区生产生活条件得到了明显改善。
2005年，新化县财政总收入1.75亿元，增长9.7%，GDP为40.7亿元，增长9.1%；
社会消费品零售总18.16亿元，增长13.4%，居民可支配怍入5965元，增长4.1%。
正在逐步脱贫致富的新化人们，对居住条件改善的要求因而也日益强烈。
新化旅游资源数量多、种类齐、品位高、结合优。
全县共有地文景观、水文景观、人文景观、古迹遗址、宗教历史文化、动植物、民俗风情、休闲等8个类别的近几十处旅游景点景区，其中一级资源10处。
最具有代表性的是大熊山国家森林公园、梅山龙宫、紫鹊界梯田和以蚩尢为代表的梅山地方文化资源。
新化县城周围有湘黔铁路和S217、S312、S225三条省道通过，使新化县交通枢纽便利。
已规划新建的新化至怀化高速公路和娄底至新化高速公路及高速铁路的建成通车将为新化县经济发展起到动脉作用。
2.2、项目建设的必要性
1、促进新化房地产市场发展需要，本项目建设合乎贫困居民需求且符合房地产未来发展趋势，促进城市快速发展，改善人们休闲居住环境的需要。
目前新化县廉租住房小区建设处于起步的初级附段，新化县城目前尚没有配套设施较齐，物业管理规模，功能较为完善的居住小区，但随着居民生活水平的提高和人们对居住生活、购物、休闲等却提出了更高要求。
按国家提倡的廉租房近期目标，人均居住面积达到21.8平方米测算，新化县城镇居民住宅需求廉租住房约100万平方米以上。
改革开放以来，我国国民经济和各项社会事业持续较快发展，广大人民群众的物质文化生活不断改善。
特别是近些年来，随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，我县人均住房面积由1998年的18.6平方米增加到现在的28.9平方米，但在人民群众总体居住条件明显改善的同时，居民生活居住条件却依然很差，已无法跟上城市经济发展的步伐。
2、实施马鞍山煤矿社区廉租房建设是践行“三个代表”重要思想、落实执政为民宗指的具体体现。
贯彻“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为我们一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。
该社区大多数居民居住的环境差，房屋密度大，有的居民是三代乃至四代同堂，在一起居住面积不足10平方米，绝大部份群众是下岗职工和低保户、特困户等社会弱势群体。
而这部分人没有经济能力购买新房，他们的居住条件急需改善。
解决这些群众的生活居住困难问题，是各级党委和政府义不容辞的责任。
政府应从广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，认真抓好廉租房建设，更好地为广大人民群众谋利益。
3、实施马鞍山煤矿社区廉租房建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。
实施廉租房建设，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深经，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平、促进社会和谐。
同时，廉租房建设还要按照城镇总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，这将进一步完善城镇整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源。
4、实施廉租房建设是促进投资消费、推动经济增长的重要措施。
廉租房的建设对相关产业和消费的拉动，将有力地拉动固定资产投资，扩大内需，推动我县经济增长。
廉租房的建设对人们的生活环境有很大的改善作用，是改善民生环境工程，通过对室外基础设施、绿化景观、配套设施的建设，可以把廉租房小区建设成山青水秀、宜居住的和谐新型的生活小区。
综上所述，新化县马鞍山煤矿社区廉租房建设是势在必行，更要加快推动廉租房的建设，而无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。
第三章建设条件和项目选址
3.1、建设条件
3.1.1、自然条件
新化县地处湖南中部，属中亚热带季风气候区。
四季分明，但春温多变，寒潮频繁，4月份极端最低气温2℃，3、4两月历年平均有6.9次冷空气影响。
历年5月中、下旬出现低温天气。
气温35℃以上天数，平均每年23.4天，最多的1963年有49天。
“倒秋”阴雨天多，气温低，9月份日平均气温连续3天以上低于20℃，平均出现于9月26日。
地面温度年平均19℃，比气温高2.2℃，其变化趋势与气温基本相似。
一年最低月在1月为5.8℃，最高月在7、8、9月为32.8℃，温度越高与气温差值越大。
境内常年降水颇丰，县内各地年最大值2008.9毫米，最小值09.5毫米。
但时空分布不均，雨量多集中于春末夏初。
县内年降雨量大于或等于1300毫米的保证率。
境内全年日照925.3-1892.5小时，平均1488.0小时，日照率34%。
以7、8月最多，分别为227.9和221.9小时。
11月-3月均少于100小时，最少的2月仅61.2小时，其它各月均在100-160小时之间。
无霜期280天。
除4、5月份雨季外，其它均为施工良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。
3.1.2、公共设施条件
S217省道和规划中的高速公路等均由此经过，区域内道路宽广通畅。
邻近设有超市、银行、医院、学校、幼儿园、自来水厂、变电站、通信、电讯大楼等。
上下水管网、供电等市政基础设施俱全。
3.1.3、施工条件
本工程需要的建筑材料都可就近解决，施工用水、电由变配电所和自来水厂供应。
3.1.4、可供建设用地
总用地面积13344平方米，土地已经县国土局办理划拨手续，已具备好开工条件。
3.2、项目选址
3.2.1、地形、地貌
该地段地形为长方形，地势基本平整，土方工程量不大；
已通水、通电，地层结构好，无地震史，无踩空塌陷现象，是新建廉租住房的最佳位置。
3.2.2、地质
本项目为马鞍山煤矿廉租房小区，建设方已提供初步地质勘测资料建议项目在开工之前，建设方应依照相关法规，向地质环境监测部门申请进行建设用地灾害危险性评估，并慎重处理好地基础。
3.2.3、地震资料
根据国家地震国2001年2月发布的“中国地震参与区划图”（GB18306-2001）查得：
该区域地震峰值加速度为g=0.05，地震反应谱特性周期为S=0.35。
根据新化县总体规划要求，所有新建工程都必须按地震烈度6底构成设防。
第四章环境影响评估
4.1、项目区域周围环境质量现状
本项目位于新化县上梅镇马鞍山煤矿社区，经新化县环境监测站对本项目所在地区的植被、大气、水等进行的现场监测和统计分析表明，大气环境符合GB3069—96《环境空气质量标准》一级标准，项目区域的周围环境质量完全符合该项目的环保要求。
4.2、项目建设与运营对环境的影响
在开展项目建设中，既考虑经济效益，又要考虑保护环境的原则。
在施工建设中，避免噪声和灰尘对周边居民生活的影响，施工单位要严格按照《建设项目环境保护管理条例》执行，切实做了防治扬尘污染和控制噪声污染等工作。
4.3、环境保护标准
根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。
本项目环境保护工作接受新化县环保部门的监督，采用的环境保护标准为：
1、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
2、《地表水环境质量标准》（GHZBl-1999）；
3、《大气污染物综合排放标准》（GBl6297—1996）；
4、《建筑施工场界噪声限制》（GBl2523-90）；
5、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
6、《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；
7、《生活饮用水卫生标准》（GB5479-89）。
4.4、场址周边建筑与环境现状
新建项目拟选地位于新化县城上梅镇马鞍山煤矿社区，项目周边以山地、丘陵为主，大气污染和噪声污染较少，环境较好，交通便利。
4.5、环境影响初步分析
本项目的建设及使用将会带来一定的环境影响。
在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响：
1、大气污染源
项目对大气的污染主要来自车辆废气及施工期间的扬尘。
2、水污染源
项目对水体的水污染主要来自生活污水、施工废水。
3、固体废弃物
项目的固体废弃物主要是生活垃圾及废弃物。
4、噪声污染源。
项目的噪声污染主要来自建设期施工机械、运输车辆。
针对本项目建设与使用过程中污染物的产生特点，应采取相应的措施，以实现环境保护目标。
为控制运营期环境污染，本项目在建筑设计及设备选用时就应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。
4.6、环境影响及对策
4.6.1、废气
建设期的废气主要为施工期间产生的粉尘（扬尘）污染，为减轻污染程度，缩小影响范围，主要采取对策有：
1、对扬尘拟采取尽量避免建筑材料露天堆放、喷水除尘、控制车辆运行速度，尽量减少搬运环节等措施。
2、运输车辆尽量采取遮盖，密闭措施，减少沿途抛洒。
3、施工现场设置围栏，尽量缩小扬尘扩散范围。
4、选用高效低污染燃料。
4.6.2、污水
施工期间污水防治措施主要为：
1、采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。
2、施工现场因地制宜，建造沉淀池、膈油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经处理后方可排放，砂浆，石灰等废液集中处理，干燥后与固体废物一起处置。
4.6.3、固体废弃物
施工期间所产生的建筑垃圾，按照要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。
4.6.4、噪音
对噪声污染，施工单位应尽可能采用低噪音施工设备，并对各种机械设备进行定期维护；
对较高噪声施工设备的使用尽可能安排在昼间。
4.6.5、运营期环境保护
1、废气
项目产生的废气主要是车辆废气，卫生问产生的废气采用机械排风扇的方式处理，其余场所可以考虑自然通风和机械通风相结合的方式。
2、废水
排水采用雨水、分流制。
雨水通过雨水管网直接排放。
各卫生间粪便污水经化粪池处理后，餐饮、厨房含油污水经隔油池处理后排入污水管道汇集，最后由小区生态污水处理设施处理后排放。
生活垃圾分类收集，集中堆放，由专人收集至垃圾中转站，然后转运到指定的垃圾处理场进行集中处理。
4、噪声防治
各种机房机组选用低转速、低噪声、高效率产品，震动较大的设备及左己管道均设减震装置，由噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔音及吸音处理，以最大限度地降低机械噪声。
4.7、环境影响分析结论及建议
综上所述，该项目属于污染因素较简单、污染物种类少、毒性低的无特别环境影响建设项目，在施工及运营期，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会对原有环境产生多大影响。
建议对周边各种不利的环境景观，采取种植高大树木的措施，美化市场环境，减低周边环境的影响。
第五章安全、消防、节能及公共设施
5.1、规划、建筑消防设计
本规划居住小区，小区场址均选择在阳光充足、空气干燥、排水通畅、地势较好的地段。
小区均设置2个以上小区出入口，满足城市消防的要求。
小区内交通组织合理，车行路网和人行路网均布于整个小区，部分小区在适当处考虑人车分流。
小区内主干道宽5m，组团路宽4m，宅前进户小路宽2.5m，主干道转弯半径9m，满足消防车要求。
在尽端距小区主干道超过120m的地段均设有15×
15m的消防回车场地，住宅组团四周尽量设计环形消防通道，无环形通道的在尽端设计16m的消防车回车场。
沿街建筑超过80m长的均设有人行通道，超过150m的，均设有4m的消防通道。
小区内所有建筑山墙间距达6m以上，满足消防要求。
5.2、给排水消防设计
1、消防用水量（按最大一栋消防用水量做为消防用水量）小区（新建）消防用水量为35L/S,室外消防用水量为25L/S，室内消防用水量为15L/S一次性用水量为288m3。
2、消防给水均由居住小区环状管网保证，在居住主要马路上每80～100m设室外消火栓（型号为SSl00／65-1.0）保护半径不大于150米。
3、建筑室内按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140．2005设置一定数量的手提式ABC类磷酸铵盐干粉灭火器。
5.3电气消防设计
1．本工程各小区无消防用电负荷，本工程用电按三级负荷要求供电。
2．本工程内的公共建筑中的疏散走道设有疏散照明，公共通道、楼梯间、出入口均设带蓄电池的疏散指示及安全出口标志灯，蓄电池供电时间不小于30min。
正常及事故情况下均点燃。
5.4规划、建筑节能设计
依据《湖南省居住建筑节能设计标准》：
DBJ43／001-2004及《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005，本设计建筑朝向在总平面布置上主要考虑南北向为主或接近南北向，间距不小于1:
1，条式建筑体型系数小于0.35，外窗面积窗墙比应控制在小于0.35以内，其气密性等级应不低于Ⅳ级，建筑围护结构各部分传热系数（K）和热惰性指标（D）应符合节能设计标准。
为提高与改善居住建筑节能的热工性能，对住宅屋面采用坡屋面，以提高建筑保温隔热效果。
外墙外保温采用聚苯颗粒保温砂浆墙面，外窗采用塑钢中空玻璃窗，以提高其气密性等级要求，入户门为双层金属门板中间填充15～18厚玻璃棉板，屋顶采用挤塑聚苯板隔热，墙体应优先采用空心砖或空心砌块，建筑外墙采用浅色涂料。
5.5、给排水和电气节能设计
5.5.1、给排水节能
（1）住宅卫生间大便器采用蹲式大便器使用脚踏开关冲洗阀。
（2）各用水部门均采用计量收费
（3）每一住户设户用水表一只。
（4）公共建筑设计集中计量水表一只。
（5）绿化用水采用微喷滴灌方式浇灌，并设置单独用水计量装置。
5.5.2、电气节能
（1）小区内装两台400KV杆式变压器，杆式变压器位置均靠近自负荷的中心，供配电线路按经济电流密度选择导线截面，按载流量及电压进行校核，选用电导率р较小的铜芯导线及电缆，配电线路导线载面合理放大，并尽量减少导线及电缆长度，以有效地减少线路上有功损耗和降低降压，达到节能目的。
（2）、在变压器低压侧进行无功补偿，使功率因素大于0.9。
提高电网功率因素，减少配电变压器安装容量，减少送配电线路及变压器由于传输无功功率造成电能和电压损失。
（3）、照明均采用高效节能照明灯具，一般室内场所照明，采用节能型荧光灯，气体放电灯均采用耗能低的镇流器，安装电容器，补偿无功损耗；
室内采用效率不应低于70%高效灯具；
公共场所照明加装光电或定时自动控制装置。
第六章建设内容和建设方案及投资估算
6.1、建设内容
本项目建设内容包括：
住宅楼、商业面积及配套工程。
马鞍山廉租房1#、2#楼项目主要建设内容（表一）
序号
项目
面积（㎡）
备注
1
总用地面积
13344
1#、2#、3#、4#、5#楼
2
总建筑面积
6317.6
1#、2#楼
3
一层门面面积
1238.3
26个门面
4
住宅面积
5079.3
100余套住宅
马鞍山廉租房3#、4#、5#楼项目主要建设内容（表二）
8227.2
3#、4#、5#楼
168余套住宅
马鞍山廉租房项目建设内容（表三）
项目名称
13344㎡
14544.8㎡
1、2、3、4、5楼
268套住宅
1238.3㎡
道路
280m
12公分厚
5
小区绿化面积
4200㎡
6
下水排污管道
428m
管径600mm
7
给水管道
380m
每户一表，给水管DN150
8
电力设施
2台变压器
每户一表，低、高压
电线线路
9
综合通信管线
350㎡
建设工程估价表（表四）
单位：
万元
项目
面积
单价
总造价
建设成本
700
1018
按以建廉
租房价格
绿化
20
道路
15
图纸设计费
8.7
电力安装费
45
水安装费
28
地质勘探费
土地征收费
60
规划设计费
包干
10
规划测绘费
11
基础检测费
12
总建筑成本合计
1210.7
建设工程费用估价表（表五）
单位：
造价
费率
备注
不可预见费
3%
36
办公财务费
8‰
9.6
业务开支费
1%
其它开支费
5‰
报建手续费
按廉租房政策减半征收
监理费
6元/m2
11.64
安全文明措施费
10元/m2
14.54
劳保基金
5元/m2
7.27
合计人民币
105.05
投资构成分析表（表六）
造价
百分比
工程总建筑面积
建筑工程
1054.34
80%
基础设施
108
8.2%
2.7%
4.6%
前期费和其它费
57.41
4.4%
总投资
1315.75
6.2、建设方案
6.2.1、建设方案概述
本项目用地位于新化县上梅镇马鞍山煤矿社区，按住宅小区规划设计。
根据地块特点及其优势，合理规划住宅、停车场、公共绿地和休闲场所，尽可能地满足当地居民居住习惯。
6.2.2、马鞍山煤矿廉租房小区建筑初步设计方案（见附图）
6.2.3、本项目设计要打破新化县目前大多以传统建筑风格为主流的分布格局，廉租住房按50㎡设计（共计住宅268套），而创建出具有时尚建筑风格的产品，为现代、时尚的社区创造形象。
6.2.4、规划经济技术指标（以规划审批为准）
用地面积：
13344m2
总建筑面积：
17973m2
建筑占地面积：
2995.5m2
建筑密度：
22.4%
容积率：
1.35
绿化率：
49.5%
6.2.5、平面布局
本项目住宅小区有5栋楼，1#、2#、3#、4#、5#楼为廉租房，小区内交通组织便利，业态布局合理。
6.2.6、建筑结构
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