土地估价师《理论与方法》试题及答案卷五Word文件下载.docx
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（9）某比较实例成交地价为1000元/㎡，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7%，则年期修正后的地价为（）元/㎡。
A.966
B.986
C.1014
D.1035
（10）在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（）和实际已开发程度确定。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价方法
D.估价程序
（1）:
B
（2）:
D（3）:
B（4）:
D（5）:
C（6）:
A（7）:
B（8）:
C（9）:
C（10）:
B
1.在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。
因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。
答案：
√
解析：
基础考核点。
从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
2.从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。
3.为了社会公共利益的需要，国家有权依照法律规定对单位和个人获得的国有出让土地使用权提前收回，并给予部分补偿。
×
法规考核点。
《城市房地产管理法》第二十条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法
律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
4.土地是一种公共资源，其价格水平必须受到政府管制，不得随意涨价或者降价，因此政府实行土地价格备案制度。
调控地价水平是地价管理的重点之一，政府
可以通过一系列行政、经济、技术和法律措施对土地交易设置价格限制。
对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。
土地交易权利人转让土地使用权，
应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。
5.按照《中华人民共和国物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
《物权法》并未规定“挂牌方式”出让。
《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品
住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
6.国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或
单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。
一、《土地管理法实施管理条例》第二十九条:
国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让;
（二）国有土地租赁;
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
二、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月17日国家土地局令第8号发布，1998年3月1日起施行）第三条第二款规定，本规定所
称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管
部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。
签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理
土地登记手续。
租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，
抵押权实现时，土地租赁合同同时传让。
7.根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承
包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。
《农村土地承包法》第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承
包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
《物权法》规定，本法所
称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
土地承包经营权属于用益物权。
8.对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是
无弹性的。
土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。
它不受任何人为因素或社会经济因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。
9.我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源
的地区分布不平衡等特点。
我国土地资源中，土地面积绝对数量大，相
对数量小。
10.按照《中华人民共和国物权法》的规定，居住类出让土地使
用权期满可以自动续期，免交土地出让金，不必重新签订出让合同。
《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
并未规定，“免交土地出让金，不必重新签订出让合同”。
1.教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的（）。
A.增值税
B.消费税
C.个人所得税
D.营业税
E.企业所得税
标准答案：
A,B,D
2.《民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项
目涉及（）等。
A.开发土地的成本、费用
B.转让房地产发生的费用
C.与转让房地产有关的税金
D.取得土地使用权所支付的金额
E.新建房及配套设施的成本、费用
A,C,D,
3.在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是（）。
A.纳税人享受的营业税减免税
B.纳税人偷逃增值税被处的罚款
C.纳税人偷逃消费税被查补的税款
D.纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金
E.纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税
C,
4.按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有（）。
A.契税实行3%—5%的幅度税率
B.房屋买卖以评估价格为契税计税依据
C.国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据
D.房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税
E.土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契
税
5.货币的职能包括（）。
A.保险手段
B.贮藏手段
C.外汇手段
D.流通手段
E.支付手段
B,D,
6.税收制度是国家处理税收分配关系的总规范，税收（）是税收制度的主体。
A.法律
B.法规
C.规章
D.主管部门
E.监察
A,B,C
7.按照保险基金的来源不同，可将保险分为（）等。
A.商业保险
B.政策保险
C.财产保险
D.人身保险
E.信用保险
A,B
8.保险所具有的最基本的职能是（）。
A.分散危险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.提高社会福利
E.培养诚信风气
9.投资基金的特点包括（）。
A.化零为整
B.可通过专业手段降低风险
C.可以享受税收优惠
D.更广泛吸收国外资金
E.固定的收益保证权
A,B,C,D
10.下列各项中，影响年末未分配利润余额的有（）
A.净利润
B.提取盈余公积
C.盈余公积补亏
D.年初未分配利润
E.资本公积转增资
1.在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地附着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，是（）。
A.比较法
B.补偿标准法
C.成本法
D.收益补偿法
2.商誉评估理解不正确的是（）
A.商誉不能离开企业而单独存在，可与企业可确指的资产分开出售。
B.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不
能以任何方法单独计价。
C.商誉本身不是一项单独的.能产生效益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
D.商誉是企业长期积累起来的一项价值
A
3.自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一
次，报考人员考试合格成绩在连续（）个考试年度内滚动有效。
A.2
B.3
C.4
D.5
4.因受劳动教养.刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满（）年的，不予办理土地估价师注册手续。
5.土地估价师接受继续教育时间（）。
A.五年累计不得少于100学时
B.四年累计不得少于100学时
C.五年累计不得少于120学时
D.四年累计不得少于120学时
6.房产面积测算主要包括（）。
A.房屋用地面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
E.房屋套内墙面面积
7.在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括（ABCD。
）
A.各套套内建筑面积
B.作为独立使用的地下室
C.为多幢服务的警卫室与管理用房
D.人防工程
E.电梯井
8.房产图测绘是在控制测量的基础上，测定（）。
A.房屋平面位置
B.房屋四至归属
C.房屋装修与设备
D.房屋边长
E.权属单元产权面积
9.土地价格是土地权利和（D）的购买价格。
A.价值
B.有效需求
C.使用价值
D.收益
D
10.在资产评估中对一企业的某栋厂房进行评估，属于（）。
A.单项资产评估
B.部分资产评估
C.长期投资评估
D.整体资产评估
1.成本逼近法构成中，（）是成本逼近法无法估算，这正是成本逼近法的缺陷所在
A.征地拆迁费
B.增值地租
C.土地开发费
D.开发利润
2.根据《土地管理法》，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值的（）倍
A.6
B.10
C.15
D.30
C
3.成本逼近法中的基本成本包括（）
A.土地取得费
B.土地开发费
C.土地出让金
D.利息
AB
4.成本逼近法一般不适用于（）估价
A.新开发土地
B.工业用地
C.商业用地
D.住宅用地
CD
5.土地开发费用包括（）
A.基础设施配套费
B.公共事业建设配套费
C.拆迁安置费
D.小区开发配套费
ABD
6.（）是在初步设计前期各个阶段工作中，作为论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件。
A.投资估算
B.设计概算
C.修正概算
D.总概算
7.在基本建设中，不论大中小型建设项目，在报请审批初步设计或扩大初步设计时都必须要附有（），否则就不能作为完整的技术文件。
A.设计概算
B.设计预算
C.初步估算
D.修正概算
8.（）是直接用于建筑施工管理中的一种定额，也是建筑安装
企业的生产定额。
A.施工定额
B.劳动定额
C.材料消耗定额
D.机械台班定额
9.建设项目总概算书是指一个建设项目从筹建到（）全过程建设费用的总文件。
A.基本竣工
B.竣工验收
C.可以使用
D.验收交付使用
10.单项工程组成部分中最基本的构成要素是（）。
A.单位工程
B.分部工程
C.分项工程
D.建设项目
1.在通货膨胀严重时，多采用（）
A.选择性货币政策
B.紧缩性货币政策
C.补充性货币政策
D.扩张性货币政策
2.把需求表的有关数据描绘在以（）的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。
A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标
B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标
C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标
D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标
3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的
缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为（）。
A.市场供给过剩
B.市场失灵
C.不成熟市场
D.市场匮乏
4.证券保证金比率属于（）
A.选择性货币政策工具
B.一般性货币政策工具
C.补充性货币政策工具
D.特殊性货币政策工具
一般性货币政策工具：
法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。
选择性货币政策工具：
优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。
补充性货币政策工具：
道义劝告和金
融检查。
5.风象、气温、日照等属于（）
A.地貌条件
B.地质条件
C.水文条件
D.气候条件
6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的价格类型有（）。
A.所有权价格
B.使用权价格
C.理论市场价格
D.其他权益价格
7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使
用方式，然后看（）。
价值是否最大。
A.程序上可执行
B.法律上许可
C.经济上可行
D.技术上可能
B,C,D
8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是（）。
A.民用建筑
B.农业建筑
C.工业建筑
D.公共建筑
B,C
9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是（）
A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。
D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。
A,C
边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;
当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;
当两者相等时，平均报酬最高
10.建筑的基础埋在地面以下.承受建筑物全部荷载，并将其传递到地基上。
按其构造特点可分为（）
A.条形基础
B.单独基础
C.联合基础
D.箱形基础
1、“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于（）。
A.总量指标
B.平均指标
C.相对指标
D.变异指标
总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。
其表现形式为有计量单位的统计绝对数。
在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。
2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是（）。
A.会计科目
B.会计等式
C.会计方法
D.会计制度
会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。
3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益
调查属于（）。
A.动态调查
B.静态调查
C.统计报表
D.专门调查
专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。
如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。
各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。
4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用
的资金属于（）。
A.流动资金
B.固定资金
C.企业负债
D.银行借贷
储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;
属于流动资
金。
5、城市布局主要有（）两种基本形式。
A.多中心布局和单中心布局
B.组团布局和星状布局
C.带状布局和环状布局
D.集中布局和分散布局
城市布局主要有集中和分散两种基本形式。
集中形式，即
城市各项建设用地基本集中连片布置。
按照城市规模大小及其内部差异，又有简单集中式和复杂集中式两种不同情况。
分散布局形式，即
城市各组成部分分散布置在城市规划用地范围内。
根据布局分散的程度和外部形态的差异，又有分散组团式、一城一区式、城镇组群式几
种布局形式。
6、某企业6月份销售A产品一批，货款200000元，下月才能收回，6月份销售B产品一批，货款150000元已收讫;
6月份收回上月赊销给思达公司的A产品货款300000元，按权责发生制原则，该企业6月份的收入应为（）元。
A.350000
B.450000
C.500000
D.650000
根据会计中的权责发生制原则，该企业6月份的收入为销
售A产品货款200000元加上B产品货款150000元，共为350000元.
7、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（）。
A.清算价格>
市场价格
B.清算价格=市场价格
C.清算价格<
D.续用清算价格=市场价格
8、采用平均年限法计提折旧，折旧额应根据（）乘以折旧率计算。
A.固定资产预计净残值
B.固定资产净值
C.固定资产应提折旧总额
D.固定资产原值
9、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营
权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，（）。
A.不得从企业抽回所投资金
B.可以从企业抽回所投资金
C.可以抽回但不得转让所投资金
D.不得抽回也不得转让所投资金
10、在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过（）。
A.价格评估机构评估确定
B.市场的供求关系形成
C.政府有关职能部门决定
D.生产企业的成本核算形成
1、（）是统计资料的搜集阶段，也是统计工作的基础环节。
A.统计设计
B.统计调查
C.统计整理
D.统计分析
统计调查是根据预先设计的统计指标和指标体系，运用科
学有效的调查方法，有组织地搜集与之有关的各种原始资料的过程。
2、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增加8500亿元，则“九五”期间年平均完成住宅投资（）亿元。
A.1700
B.2125
C.4200
D.5250
“九五”期间年平均完成住宅投资21000/5=4200亿元.
3、市场经济运行中最重要、最基本的规律是（）。
A.价值规律
B.竞争规律
C.供求规律
D.调控规律
4、由于劳动生产率的提高，使原有设备的价值相应降低，这种
情况属于（）。
A.有形资产损耗
B.有形损耗
C.无形资产损耗
D.无形损耗
5、建设单位未依法取得（），则不能开工建设。
A.《建设项目选址意见书》
B.《规划设计方案批准书》
C.《建设工程规划许可证》
D.《建设用地规划许可证》
6、在下列指标中，（）属于数量指标。
A.小区建筑覆盖率
B.小区人均绿地面积
C.小区建筑面积
D.小区土地出让价格
数量指标又称总量指标，是用于说明总体规模大小和数量多少的指标，一般用统计绝对数形式表现。
只有选项C符合。
7、某城市，一级土地住宅用地的基准地价相当于三级土地住宅
用地基准地价的1.5倍，从统计学看，该指标属于（）。
A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.动态相对指标
D.比较相对指标
该题主要考察结构相对指标与比较相对指标的区别，结构相对指标又称结构相对数，是总体中部分数值占总体全部数值的比重
或比率，用于反映总体内部的组成状况，比较相对指标又称比较相对数，是同一指标在不同空间数值的比值，用于反映同类现象在不同空间的静态差异程度。
8、城市性质应是城市（）的体现和反映。
A.现状职能
B.主要职能
C.全部职能
D.用地功能
城市性质应是城市主要职能的体现和反映。
9、总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为（）。
A.总体单位总量和总体标志总量
B.数量指标和质量指标
C.相对指标和平均指标
D.时期指标和时点指标
总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为总体单位总
量和总体标志总量。
前者是用于反映总体单位数的总量指标，如城镇土地使用权出让宗数等;
后者是用于反映总体单位标志值总和的总量
指标，如城镇土地使用权出让总面积和出让总金额等。
10、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米。
则该路段样点地价的中位数为（）元/平方米。
A.1150
B.1175
C.1200
D.1296
应首先将样点地价按高低依次排序，为2000、1500、1300、1200、1150、1120、1100、1000，由于共有8种样点地价，故中位数
求取为（1200+1150）/2=1175。
1、编制建设预算文件的正确顺序是（）。
A.由下至上，由大到小
B.由上至下，由大到小
C.由下至上，由小到大
D.由上至下，由小到大
c
2、建设项目总概算书是指一个建设项目从筹建到（）全过程建设费用的总文件。
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