新旧土地管理法对照表Word文件下载.docx

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宅）

2依法登记

3三分之二以上集体经济组织成员同意

此次修改取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，是重大的制度创新，也是本次修改的最大亮点。

重点三：

新增宅基地自愿有偿退出机制

此次修改允许已经进城落户的农村村民在符合一定原则下退出宅基地。

其原则是：

1自愿原则。

政府不能强迫任何村民退出宅基地。

2有偿退出。

即农民退出宅基地应有合理的补偿，但具体的补偿标准尚未明确。

该修改旨在通过其他途径保障农村村民的居住权，缓解农村地少人多的紧张现状。

同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》

下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人

民政府审批。

重点四：

对基本农田进行永久性保护。

新法把旧法的“基本农田”全部修改为“永

久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。

体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。

第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何

单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本

农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。

同时，原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市

必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，所以这次新法作了一个

微调，具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定

重点五：

为“多规合一”改革预留法律空间

建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多

规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。

随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和

城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规

划所取代。

考虑到“多规合一”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定：

国家建立国土空间规划体系。

经依法批准的国土空间规

划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。

为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管

理法》还明确：

已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。

同时在附则中增加规定：

编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

重点六：

合理划分中央和地方土地审批权限

长期以来，地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。

新《土地管理法》适应放管服改革的要求，对中央和地方的土地审批权限进

行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。

今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。

同时，按照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的

规定。

重点七：

土地督察制度正式入法

土地督察制度旨在解决土地管理中存在的地方政府违法高发多发的问题。

从2006年开始，国务院

就决定实施国家土地督察制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。

在充分总结国家土地督察制度实施成效的基础上，新《土地管理法》在总则中增加第五条，对土地督察制度作出规定：

国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。

以此为标志，国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。

二、对房地产开发的影响

此次修法后，对房地产的开发以及目前的房地产格局会产生什么的影响呢：

问题一：

新法允许集体经营性建设用地入市，是否意味着小产权房即将转正

答：

集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。

目前农村的集体建设用地分为三大类：

宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。

新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经

营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定

为集体经营性建设用地的。

问题二：

集体经营性建设用地入市，是否意味着开

发商可以直接获取集体经营性建设用地进行开发，有何

限制

农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以

通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用

地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。

但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保

持~致。

问题三：

集体经营性建设用地入市，对楼市意味着什么，对目前的房价是否会有影响

根据官方的回复，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业

等经营性用途。

第二个，它必须要经过依法登记。

第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。

另外，

即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。

因此从这几

个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击，而且新法是2020年才开始实施，目前对房价

不会产生太大影响。

附：

《土地管理法》新旧对比表

条款

修改前

修改后

第一条

为了加强土地管理，维护土地

为了加强土地管理，维护土地的社会

的社会主义公有制，保护、开

主义公有制，保护、开发土地资源，

发土地资源，合理利用土地，

节约集约和合理利用土地，切实保护

切实保护耕地，促进社会经济

耕地，促进社会经济的可持续发展，

的可持续发展，根据宪法，制定本法。

根据宪法，制定本法。

新增第

“国家实行土地督察制度。

国务院设

六条

立国家土地总督察，代表国务院对省、自治区、直辖市人民政府和国务院确定的其他城市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。

”

第十一

农民集体所有的土地，由县级

国家实行不动产统一登记制度，依法

条改为

人民政府登记造册，核发证书，

对土地以及房屋、林木等定着物进行

第十二

确认所有权。

登记。

条

农民集体所有的土地依法用于

农民集体所有的土地，由县级以上人

非农业建设的，由县级人民政

民政府不动产登记机构登记造册，核

府登记造册，核发证书，确认

发证书，确认所有权。

建设用地使用权。

农民集体所有的土地依法用于非农

单位和个人依法使用的国有土

业建设的，由县级以上人民政府不动

地，由县级以上人民政府登记

产登记机构登记造册，核发证书，确

造册，核发证书，确认使用权；

认建设用地使用权。

其中，中央国家机关使用的国

单位和个人依法使用的国有土地，由

有土地的具体登记发证机关，

县级以上人民政府不动产登记机构

由国务院确定。

登记造册，核发证书，确认农用地使

确认林地、早原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规疋办理。

用权和建设用地使用权；

其中，中央

国家机关使用的国有土地的具体登

记发证机关，由国务院确定。

删除第

十二条

依法改变土地权属和用途的，

应当办理土地变更登记手续。

第十七

各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

各级人民政府应当依据国民经济和

社会发展规划、国土规划、国土空间

开发和资源环境保护的要求、土地供

给能力以及各项建设对土地的需求，

组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

第十九

土地利用总体规划按照下列原

则编制：

（一）严格保护基本农田，控

制非农业建设占用农用地；

（二）提高土地利用率；

（三）统筹安排各类、各区域

用地；

（四）保护和改善生态环境，

保障土地的可持续利用；

土地利用总体规划应当坚持创新、协

调、绿色、开放、共享的发展理念，

综合考虑资源环境承载能力，按照下列原则编制：

（一）严格保护永久基本农田，控制非农业建设占用农用地；

（二）节约集约用地，提高土地利用

率；

（三）优化土地利用结构和布局，统

（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

筹安排各类、各区域用地；

（四）保护和改善生态坏境，保障土地的可持续利用；

（五）占用耕地与开发复垦耕地相平

衡；

（六）维护群众合法权益，保障群众共享发展成果。

第二十

县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。

乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。

全国土地利用总体规划和省、自治区、直辖市土地利用总体规划应当对土地开发利用和保护作出总体部署和统筹安排。

市、县土地利用总体规划应当划分土地用途分区，明确土地用途和管制边界。

乡（镇）土地利用总体规划应当确定每一块土地的用途，并予以公告。

地方人民政府可以编制村土地利用规划，作为乡（镇）土地利用总体规划的组成部分。

编制土地利用总体规划应当广泛听取公众意见。

一条第

二款

省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。

省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地

全国土地利用总体规划，省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及跨省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。

利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

第三十

国家保护耕地，严格控制耕地

国家保护耕地，严格控制耕地转为非

一条

转为非耕地。

耕地。

县级以上地方人民政府应当采

国家实行占用耕地补偿制度。

取措施，确保土地利用总体规划确定

非农业建设经批准占用耕地

的本行政区域内的耕地保有量不减

的，按照“占多少，垦多少”

少、质量不降低。

的原则，由占用耕地的单位负

非农业

责开垦与所占用耕地的数量和

建设经批准占用耕地的，按照“占多

质量相当的耕地；

没有条件开

少，补多少”的原则，由占用耕地的

垦或者开垦的耕地不符合要求

单位负责补充与所占用耕地的数量

的，应当按照省、自治区、直

和质量相当的耕地；

没有条件补充或

辖市的规定缴纳耕地开垦费，

者补充的耕地不符合要求的，应当按

专款用于开垦新的耕地。

照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕

省、自治区、直辖市人民政府

地开垦费，专款用于补充新的耕地。

应当制定开垦耕地计划，监督

县级以上地方人民政府应当制定补

占用耕地的单位按照计划开垦

充耕地计划，监督占用耕地的单位按

耕地或者按照计划组织开垦耕

照计划补充耕地或者按照计划组织

地，并进行验收。

补充耕地，并进行验收。

国家实行基本农田保护制度。

国家实行永久基本农田保护制度。

下

四条

下列耕地应当根据土地利用总

列耕地应当根据土地利用总体规划

体规划划入基本农田保护区，

划为永久基本农田，严格管理，实行

严格管理：

特殊保护：

（一）经国务院有关主管部门

（一）经国务院有关主管部门或者县

或者县级以上地方人民政府批

级以上地方人民政府批准确定的粮、

准确定的粮、棉、油生产基地

棉、油、糖等重要农产品生产基地内

内的耕地；

的耕地；

（二）有良好的水利与水土保

（二）有良好的水利与水土保持设施

持设施的耕地，正在实施改造

的耕地，正在实施改造计划以及可以

计划以及可以改造的中、低产

改造的中、低产田；

田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田；

（五）国务院规定应当划为永久基本

（五）国务院规定应当划入基

农田的其他耕地。

本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的永久基

各省、自治区、直辖市划定的

本农田应当占本行政区域内耕地的

基本农田应当占本行政区域内

百分之八十以上。

耕地的百分之八十以上。

永久基本农田划定以乡（镇）为单位

基本农田保护区以乡（镇）为

进行，由县级人民政府土地行政主管

单位进行划区定界，由县级人

部门会同同级农业行政主管部门组

民政府土地行政主管部门会同

织实施。

永久基本农田应当落实到地

同级农业行政主管部门组织实

块，设立保护标志，并由乡（镇）人

施。

民政府将其位置、范围向社会公告。

禁止占用基本农田发展林果业

“禁止占用永久基本农田发展林果

六条第

三款

和挖塘养鱼。

业和挖塘养鱼。

第四十

任何单位和个人进行建设，需

删除

三条

要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；

但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民

集体所有的土地的，或者乡

（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

原第四

建设占用土地，涉及农用地转

十四条

为建设用地的，应当办理农用

改为第

地转用审批手续。

四十三

批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批

准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第二款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收：

“

（一）国防和外交的需要；

“

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

“（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福禾1」、市政公用等公共事业的需要；

“（四）由政府组织实施的保障性安居工程、搬迁安置工程建设的需要；

“（五）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由政府为实施城市规划而进行开发建设的需要；

四十五

条第一

款

征收下列土地的，由国务院批

准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超

过三十五公顷的；

“征收下列土地的，由国务院批准：

（一）永久基本农田以外的耕地超过

三十五公顷的；

（二）其他土地超过七十公顷的。

（三）其他土地超过七十公顷的。

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规疋期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等主要内容在拟征收土地所在的集体经济组织范围内进行公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民意见。

市、县人民政府根据征求意见情况，必要时应当组织开展社会稳定风险评估。

相关前期工作完成后，市、县人民政府应当组织有关部门与被征地农民、农村集体经济组织就补偿安置等签订协议，测算征地补偿安置费用并保证足额到位。

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

七条

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地

征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益，给予公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征地补偿安置费用包括土地补偿费、

安置补助费、农民宅基地及房屋补偿、地上附着物和青苗的补偿费，以

及被征地农民的社会保障费用等。

被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土

地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

【删除】

九条

贝米取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿，保障被征地农民的居住权。

具体办法由省、自治区、直辖市规定。

第五十条改为第五十一条

地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。

市、县人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民养老保险补贴。

有条件的地区，市、县人民政府可以根据情况安排一定数量的国有建设用地或者物业由被征地的农村集体经济组织长期经营。

地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。

第五十一条改为五十二条

大中型水利、水电工程建设征

收土地的补偿费标准和移民安

置办法，由国务院另行规定。

大中型水利、水电工程建设征收土地

的移民安置办法，由国务院另行规

^定。

第五十

二条改为第五十三条

建设项目可行性研究论证时，

土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

建设项目在项目审批、核准前，土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划、国家供地政策和土地使用标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

有卜列情形之一的，由有关人

有卜列情形之一的，由有关人民政府

八条改

民政府土地行政主管部门报经

土地行政主管部门报经原批准用地

为第五

原批准用地的人民政府或者有

的人民政府或者有批准权的人民政

十九条

批准权的人民政府批准，可以

府批准，可以收回国有土地使用权：

收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（一）为公共利益需要使用土

（二）为实施城市规划进行旧城区改

地的；

建，需要调整使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧

（三）土地出让等有偿使用合同约定

城区改建，需要调整使用土地

的使用期限届满，土地使用者未申请

的；

续期或者申请续期未获批准的；

（三）土地出让等有偿使用合

（四）因单位撤销、迁移等原因，停

同约定的使用期限届满，土地

止使用原划拨的国有土地的；

使用者未申请续期或者申请续

（五）公路、铁路、机场、矿场等经

期未获批准的；

核准报废的。

（四）因单位撤销、迁移等原

依照前款第

（一）项、第

（二）项的

因，停止使用原划拨的国有土

规定收回国有土地使用权的，对土地

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第

（一）项、第

（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

使用权人应当给予合理补偿。

第六十

国豕建立城乡统一的建设用地市场。

符合土地利用总体规划的集体经营

性建设用地，集体土地所有权人可以

米取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单