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200

距主干道距离

100

100~200

200~300

300~400

400

距长途客运站距离（米）

600~800

800~1000

1000~1200

1200

基础设施配套状况

各项都有充分保证

五项有充分保证

四项有充分保证

三项有充分保证

其它

距火车站距离（米）

人口密度

30000

30000~25000

25000~20000

20000~15000

15000

临街状况

两面临街

一面临街

不临街

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规整

不很规整

很不规整

临街宽度

15

15~10

10~7

7~4

4

表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）

4.23

2.12

0

-2.12

-4.23

2.34

1.17

-1.17

-2.34

1.44

0.72

-0.72

-1.44

0.45

0.23

-0.23

-0.45

1.98

0.99

-0.99

-1.98

1.08

0.54

-0.54

-1.08

0.27

-0.27

3.15

1.58

-1.58

-3.15

表2-21二级商业用地修正系数指标说明表

300

300~600

600~900

900~1200

150

150~300

300~450

450~600

800

800~1100

1100~1400

1400~1700

1700

表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）

-2.94

-5.88

-1.63

-3.25

-1.00

-2.00

-0.31

-0.63

-1.38

-2.75

-0.75

-1.50

-0.38

-2.19

-4.38

表2-23三级商业用地修正系数指标说明表

400~800

800~1200

1200~1600

1600

200~400

400~600

900

900~1300

1300~1700

1700~2100

2100

六项或七项有充分保证

25000

15000~10000

10000

表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）

5.88

2.94

3.25

1.63

2.00

1.00

0.63

0.31

2.75

1.38

1.50

0.75

0.38

4.38

2.19

表2-25四级商业用地修正系数指标说明表

1600~2000

2000

220

220~440

440~660

660~880

880

1000~1500

1500~2000

2000~2500

2500

表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）

-3.53

-7.05

-1.95

-3.90

-1.20

-2.40

-1.65

-3.30

-0.90

-1.80

-2.63

-5.25

表2-27五级商业用地修正系数指标说明表

1200~1800

1800~2300

2300~2800

2800

五项以上有充分保证

三项或四项有充分保证

20000

10000~5000

5000

表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）

7.05

3.53

-1.76

3.90

1.95

-0.98

2.40

1.20

-0.60

-0.19

3.30

1.65

-0.83

1.80

0.90

5.25

2.63

-1.31

四、商业用地宗地地价个别因素修正

（一）容积率修正

基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。

调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。

商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。

表2-31商业用地容积率修正系数表

容积率

1

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

修正

系数

0.746

0.806

0.860

0.910

0.957

1.000

1.040

1.078

1.114

1.148

2

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

1.180

1.211

1.240

1.268

1.294

1.320

1.345

1.368

1.391

1.413

3

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.9

1.434

1.455

1.475

1.494

1.513

1.531

1.548

1.566

1.582

1.599

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

1.614

1.630

1.645

1.660

1.674

1.688

1.702

1.715

1.729

1.742

5

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

5.8

5.9

1.754

1.767

1.779

1.791

1.802

1.814

1.825

1.836

1.847

1.858

6

1.868

商业用地容积率大于6的修正系数以6为准，容积率小于1.0的不做修正。

（二）使用年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系数见下表。

表2-32商业用地使用年期修正系数表

剩余年期

修正系数

0.0853

0.1635

0.2353

0.3012

0.3616

0.4170

7

8

9

10

11

12

0.4679

0.5145

0.5573

0.5966

0.6326

0.6657

13

14

16

17

18

0.6960

0.7238

0.7493

0.7727

0.7942

0.8139

19

20

21

22

23

24

0.8320

0.8486

0.8638

0.8778

0.8906

0.9023

25

26

27

28

29

30

0.9131

0.9230

0.9321

0.9404

0.9480

0.9550

31

32

33

34

35

36

0.9615

0.9674

0.9728

0.9777

0.9823

0.9865

37

38

39

40

0.9903

0.9938

0.9970

1.0000

（三）宗地用途修正

表2-33商业用地宗地用途修正系数表

商业用地宗地用途修正系数表

指标标准

大型商店、大型商场、大型超市、宾馆3星级以上、写字楼3星级以上

批发市场、银行、保险、证券、信托、期货、高档饭店、中型商店、中型商场、中型超市

餐厅、旅馆、渡假村、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、高尔夫球场、加油站、商业性办公楼、大型洗浴中心、普通宾馆写字楼饭店、小型商店、小型商场、小型超市

招待所、企业性办公楼、旅行社、俱乐部

维修网点、照相、理发、洗浴、文体、其他

说明

1.05

0.95

0.9

五、住宅用地宗地地价因素修正

表2-34一级住宅用地修正系数指标说明表

宗地修正因素

500

500~800

1100~1500

1500

距主干道距离（米）

距公交车站距离（米）

距中小学距离（米）

20000~24000

20000~18000或24000~28000

18000~16000或28000~32000

16000~14000或32000~35000

14000或>

35000

距医院距离（米）

500~1000

大气污染

全无

夜间无

夜间无、白天轻微

白天较严重、夜间轻微

全天较严重

噪声污染

距长途客客运站距离（米）

朝向

南

东南、西南

东、西

东北、西北

北

表2-35一级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）

1.30

0.65

-0.65

-1.30

2.60

-2.60

3.10

1.55

-1.55

-3.10

0.70

0.35

-0.35

-0.70

1.40

-1.40

1.10

0.55

-0.55

-1.10

0.60

1.60

0.80

-0.80

-1.60

0.40

-0.40

表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表

700

700~1100

表2-37二级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）

距长途