关于我区老旧小区提升改造和物业管理的建议Word格式文档下载.docx
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2018年,省政府办公厅出台《**省推进老旧小区改造工作方案》,公布了全省老旧小区改造的“时间表”,即2018年,启动老旧小区改造工作,年底前各市完成总改造项目的20%;
2019年年底前,累计完成总改造项目的70%;
2020年底前,完成全部改造任务。
同年衡水市住建局起草制定了《**市推进老旧小区改造和管理工作实施方案》,拟通过2018年-2020年三年的努力,完成全市老旧小区改造工作。
从几个时间点可以看出,老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。
调研参观的唐山、秦皇岛等市区也是于近年开始规划、部署老旧小区改造方案,开始标杆小区建设。
唐山计划利用三年时间,按照2018年改造30%、2019年改造40%、2020年完成剩余30%的计划,对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造;
秦皇岛在XX年将市内老旧小区改造列入政府规划,研究谋划了88个老旧小区改造提升工程,计划在加强硬件改造的同时,注重软件建设,开展思想文明教育,提高社区服务品质。
改造工作已于2018年5月份全面推开。
目前总体来说,各地老旧小区改造工作正处于起步阶段,现在着力于打造标杆工程。
如唐山的草场街社区,是唐山震后恢复建设的老小区,占地面积136311平方米,现有楼房56栋,居民2074户4024人。
自XX年开始社区建设,XX-XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造,完善的社区服务体系。
目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络,实现了楼宇片区网格化,构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。
社区居委会开展便民设施投入,配置了触摸式终端查询系统,供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目,安装了电子显示屏,定期滚动播放用工信息,政策知识。
同时建立了网络微平台——掌上小区,实时发布社区信息,小区居民可以足不出户享受各项社区服务。
**区老旧小区改造工作是自XX年开始的,计划改造的老旧小区【注解2】范围定为XX年之前建成且5年之内不列入拆迁规划的小区。
XX年区财政投入70万,完成改造小区5个,XX年完成改造小区7个,2018年预算投入300万元,计划改造小区12个。
目前**区老旧小区改造涉及的都是基础类改造【注解3】,与外部相比存在资金投入相对较少,改造标准不突出,社区配套服务不健全等问题。
二、老旧小区改造过程基本工作环节
老旧小区改造的前提——拥有一个强大的领导组织。
通过走访调研,我们了解到老旧小区改造基本涉及拆,清,改,管,提升五个环节。
一拆是指首先对小区内的违建进行拆除;
二清是指对对楼道或场地内堆积的杂物进行清理;
三改是指对小区内公共用地重新进行规划设计,改造、完善相关的配套设施;
四管是指改造完成后,引入物业服务,建立可持续性的管理体制;
五提升是指开展社区服务,党建教育,协调社区内各方面的关系,营造和谐的人文环境,提升小区文明形象及素质水平。
这五个环节是环环相扣,逐步提升,但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。
老旧小区改造涉及居民的切身利益,通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级,在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改,对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及。
串联各单位工作,促进各单位相互配合,这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。
在走访秦皇岛海港区时了解到,海港区老旧小区改造时,秦皇岛市委书记田向利曾亲自到实地进行调研,强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事,务必要精心组织、细致谋划,把好事办到群众心坎上。
海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组,经常深入改造中的小区,现场督办工作。
XX年海港区改善提升小区43个,违建拆后复建小区22个,改造工程总建筑面积220万平方米,投入资金2亿元,惠及居民3万多户、10万多人。
三、老旧小区改造普遍遇到的难点
老旧小区改造的难点——改造标准、资金来源和构建管理体系。
1、老旧小区的改造标准如何确定?
俗话讲:
万事开头难,而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。
改造标准涉及到工程的定价和完成后的改造效果评估,是一项必须前期规划确定好的事项。
由于各地发展及各小区情况不同,目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准,只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。
这样规定虽然增加了小区改造的灵活性,但缺乏统一的规范标准不利于老旧小区改造的广泛性建设,也不利于向居民明确老旧小区改造的范围和特点,所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准,是需要考虑的首要问题。
2、老旧小区改造的资金来源如何筹集?
省里出台了鼓励老旧小区改造的文件,对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持,各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造,但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强,缺乏花钱买服务的意识,导致自筹经费收集困难,工程无法开展。
如何提高居民积极性,激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作;
据了解,当前物业维修基金使用效率不是很高,大笔费用长期挂账闲置,如何利用好这种资金来支援老旧小区改造,需要政府出台一个明确的使用办法;
扩充资金来源,能否整合资源,集中力量共同推进,如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分,如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程,申请其他项目专项资金多措并举,由发展任务转为发展动力,是需要政府谋划的一项规划。
3、老旧小区改造管理体系如何构建?
老旧小区环境亮化、美化及基础设施改造完成后,需要完善小区治理体系,如何通过政府补贴以及居民自筹引入物业公司,实施规范化、可持续化物业管理,需要确定相关标准;
老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序,保障居民基本的居住条件,还在于协调社区内各方面的关系,化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾,营造和谐的人文环境,所以如何搭建社区服务体系,开展社区服务,如通过增加为老年人服务的配套设施,小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等,解决老年人居家养老【注解4】的需求,通过提高小区生活品质,增设绿地、停车位和电动汽车充电设施,解决提升需求品质的家庭刚性住房需求【注解5】等社会问题,是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键,需要系统谋划;
此外,社区服务和物业服务如何搭配,社区管理、服务人员身份如何定位,都需要制定详细计划。
四、老旧小区改造的建议
建议一:
统筹规划
将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中,整合部门和资源,协同推进,让资源更有效的利用。
打造我市的可持续性发展特色工程,申请省级以上专项项目资金补贴,在扩展资金来源的同事,将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。
建议二:
打造标杆工程
目前,各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造,主要基于两方面优点:
1、从高标准老旧小区改造获取经验,探索老旧小区改造四方面机制【注解6】,总结可复制、可推广的措施和方法。
即有利于可以作为样板,向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特点,又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。
2、标杆工程的打造可扩大影响,通过舆论宣传,让小区居民体会看得见的改造效果,从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。
同时,标杆的打造可获得上级专项资金,更容易打造成为亮点工程、明星工程。
建议三:
提高公众意识
加强老旧小区改造的政策宣传,运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导,用老百姓一读就通一看就明白的形式,公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事,政府会提供什么服务,居民该承担什么样的义务。
可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。
老旧小区改造是一项综合性的系统工程,需要时间、资金和精力的长期投入,其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。
这就要求在推进老旧小区改造的进程中,政府拿出魄力和力度,发挥主导作用,多措并举,着力寻找出适合老旧小区治理的途径,进而才能提高老旧小区居民的幸福指数,才能圆满完成全面建设小康社会的目标。
注解1、“小区环境亮化、美化及基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造,供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级,小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等;
注解2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全,且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼;
注解3、老旧小区具体整治内容分为基础类和自选类。
基础类是必须改造整治的内容,自选类是在已实施基础类改造整治的前提下,根据居民意愿确定的改造内容。
在老旧小区的楼本体改造中,基础类项目包括:
拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等,自选类项目包括:
增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。
在小区的公共区域中,基础类改造项目包括:
修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等,自选类项目包括:
增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。
在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规范化物业管理等。
注解4、中国社会老龄化倾向越来越明显,养老院的数量明显不足,大多数老人不得不居家养老,居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。
注解5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多,家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求,然而房价不断上涨,普通家庭对商品房的购买力却有限。
若能在花费较少的情况下,对旧房加以改造利用,提高生活品质,将会缓解购房压力。
注解6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指:
政府社区居民分工:
探索政府统筹组织、社会具体实施、居民全程参与的工作机制;
谁受益、谁出资:
探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。
按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造;
建立社区工程师、社区规划师等制度:
探索因地制宜的项目建设管理机制。
强化统筹,完善老旧小区改造相关标准规范,建立社区工程师、社区规划师等制度,发挥专业人员作用;
加强基层党组织建设:
探索健全一次改造、长期保持的管理机制。
加强基层党组织建设,指导业主委员会或业主自治管理组织,实现老旧小区长效管理。