石家庄社区改造项目协议书Word文档格式.docx

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三、规划方案

为保障项目品质，在项目地块公开出让前，乙方协调有关规划部门对丙方设计并提交的项目规划总平面图（包括项目配套设施要求等）进行确认、批准。

三方明确，丙方设计并提交的项目规划总平面图应标明本协议第七条所述居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房的位置。

四、运作模式

1、在项目规划方案预批准后，乙方尽快促成项目地块整体“现状挂牌、净地交付”方式一次性公开出让，且公开出让公告中包括如下内容：

（1）项目为石家庄市城中村改造项目，并享有石家庄市政府颁发的“石政发（2008）5号文件《关于进一步加快城中村改造的实施意见》的相关政策，及一切优惠政策。

（2）项目用地规划指标和挂牌底价符合本协议相应约定。

（3）竞买人或其控股子公司具有国内一级房地产开发企业资质。

（4）竞买人（含其子公司，下同）在国内已建成开业不少于3个大型商业中心，且每个商业中心建筑面积不少于20万平方米；

同时，竞买人需具备五星级酒店开发经验。

竞买人在资格审查时应当提供相应的权证资料及五星级酒店认证文件。

（5）竞买人具有近三年（2005年1月1日以来）在国内开发大型商业项目经验，且近三年商业项目累计建筑面积不少于200万平方米。

（6）项目大商业部分中至少12万平方米建筑面积不得分割销售。

（7）竞买人需支付1亿元的竞买保证金，缴纳的竞买保证金可转为公开出让成交的组成部分。

（8）竞得人在项目内向裕华区尖岭社区居民委员会无偿提供建筑面积为45万平方米的居民回迁安置住宅，建筑面积为5万平方米的商业安置用房，以及建筑面积为6000平方米的办公安置用房。

2、丙方按照本协议约定参与项目地块的竞买、摘牌。

如丙方竞得项目地块，丙方在裕华区成立子公司（下称“项目公司”）具体进行项目地块开发。

五、挂牌底价及公开出让成交价的支付方式

1、项目地块挂牌底价为5亿元（大写：

伍亿元）人民币；

如以底价成交，即为公开出让成交价。

该价款为甲方和乙方履行本协议约定全部义务和交付达到交地标准的项目地块所涉及的全部费用，不因项目地块面积、规划指标调整、拆迁法规政策变化等任何原因而作调整，具体包括：

（1）项目地块征收费用及达到交地标准的拆迁费用。

项目地块的全部征收费用。

项目地块达到交地标准（“七通一平”，见附件四）所涉及的全部被拆迁对象（含全部的企事业单位、所有住宅、其他建筑物和构筑物、树木及其他需拆迁安置的对象等）的全部拆迁安置补偿费，包括但不限于土地收回、整理、拆迁补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、安置房源费用、拆迁管理委托费、拆除清运费、附属物及装修费、设施迁移费、回迁被拆迁户发生的税费等项目地块达到交地标准及回迁所发生的全部费用。

（2）项目规划地上建筑面积和地下建筑面积应缴纳的全部土地出让金（即土地出让收益）。

（3）甲方和乙方履行本协议义务而发生的其他全部费用。

2、如丙方竞得项目地块，丙方或项目公司应在摘牌后10个工作日内支付4亿元成交价款，在项目公司取得达到“三通一平”交地标准（见附件四）的全部项目地块后10个工作日内支付1亿元成交价款。

六、优惠政策

鉴于项目投资巨大、开发周期长等因素，为支持项目开发，如丙方竞得项目地块，乙方同意给予并协调有关政府部门给予如下优惠政策，且及时为丙方及项目公司办理上述优惠政策的正式政府批准手续：

（1）将项目列为市、区重点招商引资项目，并将该工程列为市重点工程。

（2）将项目列为石家庄市城中村改造项目，享有省、市、区关于城中村改造项目的全部优惠政策，包括但不限于[居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房免收渣土处置费、墙改费等]。

（3）全额免除项目规划地上建筑面积和地下建筑面积应缴纳的城市基础设施配套费。

（4）对于规划要求的项目配套文化设施、体育设施及相应配套社会车位，丙方可在项目大商业中建设、招租经营，并有偿对外开放。

七、居民回迁安置费用、居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房：

1、如丙方竞得项目地块，丙方或项目公司应在摘牌后10个工作日内支付4亿元成交价款，在项目公司取得达到交地标准的全部项目地块后10个工作日内将1亿元成交价款支付至项目地块挂牌出让文件载明的收款银行账户，由甲、乙双方自行协调政府将该成交价款划拨至乙方区财政账户，并全部用于项目地块的居民拆迁、过渡等。

2、如丙方竞得项目地块，项目公司在取得达到交地标准的全部项目地块后2年内在本项目B地块东侧，C地块全部的建华大街两侧（具体位置见附件一）为甲方无偿提供建筑面积为45万平方米的居民回迁安置住宅及按照国家规范规定所必须配套的地下建筑（车库、自行车库、人防等），在大型购物中心用地内提供5万平方米的商业安置用房及在不限定的位置提供6000平方米的安置办公用房（包括信用社3000平方米），用于甲方安置项目地块内涉及到的被拆迁居民和部分单位。

居民回迁安置住宅（包括国家规范规定所必须的地下建筑）、商业安置用房具体位置、面积、层数、朝向、结构形式以及所包含的必须配套设施需要在总体规划确定后由三方商议确定。

居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房的交房标准见附件三。

3、在丙方竞得项目地块后30日内，甲方应向丙方提供居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房的户型及户型面积、功能要求等，以便项目公司进行规划、建设。

4、项目公司统一将前述居民回迁安置住宅、办公安置用房及商业安置用房交给甲方（由甲方向被拆迁户分配），并向甲方统一承担开发商依法应承担的质量和保修责任。

居民回迁安置住宅、办公安置用房及商业安置用房过户手续由甲方和被回迁户自行办理，并承担所发生的全部税费，项目公司提供必要配合。

5、鉴于商业安置用房为项目商业的重要组成部分，为保证项目商业整体运营及尖岭村商圈建设，双方明确：

（1）商业安置用房的物业管理统一纳入项目商业物业管理，并按照统一标准缴纳物业服务费。

（2）商业安置用房由项目公司或项目的商业管理公司（下称“商管公司”）代为经营管理（包括但不限于经营业态规划、布局、招商等），但商业安置用房的招商租赁合同应由商业安置用房相应产权人与商户签订，并由该产权人直接向商户收取租金。

商业安置用房相应产权人应在商业安置用房移交前与项目公司或商管公司签署委托经营管理协议。

6、如甲方及回迁的被拆迁户同意居民回迁安置住宅及办公安置用房的物业管理统一纳入项目住宅及办公物业管理，并按照统一标准缴纳物业服务费，则丙方同意居民回迁安置住宅及办公安置用房统一纳入项目住宅及办公区物业管理。

八、交地标准、进度及证照办理

1、甲、乙双方负责完成项目地块的征收、整体公开出让、达到交地标准的拆迁安置补偿、回迁等全部工作，甲方配合乙方保证项目地块达到“七通一平”（见附件四）净地标准。

2、如丙方竞得项目地块，甲方配合乙方保证在丙方竞得项目地块后4个月（120日）内向丙方或项目公司交付达到“三通一平”净地交地标准（见附件四）的全部项目用地。

对于交地后应完成的项目地块“七通”标准（见附件四），甲方和乙方保证在交地后30日完成。

3、在丙方摘牌后30日内，乙方促成项目公司取得全部项目地块的建设用地规划许可证；

在项目地块交付项目公司后30日内，乙方促成项目公司取得全部项目地块的国有土地使用证。

九、三方的主要责任

1、甲、乙双方依据规划要求，积极协调丙方快速办理项目的立项、规划、用地等有关前期手续，并负责完成项目地块的土地征收、拆迁、安置、补偿、回迁等工作。

2、乙方负责按本协议确定的条件和时间等将项目地块予以公开出任公告。

3、甲方和乙方应完成本协议约定的其他责任：

（1）完成征地与拆迁工作，与被拆迁户进行签约补偿安置。

甲方和乙方确认所完成的项目地块拆迁不存在因土地征收、拆迁、拆除、搬离、回迁、安置、补偿等所可能发生的任何遗留问题，并确认任何有关项目地块的拆迁纠纷、所有权和使用权纠纷、经济财务纠纷、抵押权以及临建纠纷等其他任何纠纷均与丙方和项目公司无关，甲方和乙方应负责自行处理并承担全部责任，不能因此影响丙方和项目公司的施工或损害丙方和项目公司其他任何合法权益，否则因此造成的损失由甲方和乙方承担。

（2）在丙方或项目公司支付公开出让成交价时，项目公司可取得与其所支付的公开出让成交价等额的计入项目开发成本的合法票据，且乙方应及时促成土地部门将该价款全部用于项目地块的拆迁安置补偿等。

（3）项目商业中心内的步行街形式建筑体及地下室的消防审批，由乙方负责协调市消防部门解决。

4、在项目地块公开出让公告和净地公开出让条件等符合本协议约定的前提下，丙方参与项目地块的竞买，并在被确定为项目地块竞得人的前提下，履行本协议约定的义务。

5、丙方应按照有关国家规范及石家庄市的城市总体规划和区域有关规划要求，以及本协议约定进行项目规划建筑方案设计和建设。

6、如丙方竞得项目地块，丙方应按照本协议约定按时足额支付公开出让成交价，并按照本协议提供建筑面积为45万平方米的居民回迁安置住宅以及按照国家规范规定所必须配套的地下建筑、5万平方米的商业安置用房及6000平方米的办公安置用房（包括信用社3000平方米）。

十、违约责任

1、如本协议约定的公告前应完成的事项未完成而进行公告的，或项目地块出让挂牌条件等与本协议约定不符，则丙方有权选择不参加竞买，并不承担责任。

2、甲方和乙方未按本协议约定时间完成项目地块达到“三通一平”交地标准的项目净地交付给丙方，或未按本协议约定时间完成项目地块的“七通一”标准，则每拖延1日，应付丙方已付公开出让成交价0.5‰的违约金。

若拖延时间超过90日，丙方还有权解除本协议，甲方和乙方应返还丙方已支付公开出让成交价，并按照公开出让成交价的10%向丙方支付违约补偿。

如丙方不解除本协议，则从第91日开始，甲方和乙方每拖延1日，应付丙方已付公开出让成交价0.8‰的违约金。

3、丙方未按本协议约定时间支付公开出让成交价，则每拖延1日，应承担应付未付款0.5‰的违约金。

若拖延时间超过90日，甲、乙双方还有权解除本协议，甲方和乙方应返还丙方已支付公开出让成交价，但丙方应按照公开出让成交价的10%向甲方支付违约补偿。

如甲方和乙方不解除本协议，则从第91日开始，丙方每拖延1日，应承担应付未付款额0.8‰的违约金。

4、丙方未按本协议约定时间向甲方提供符合本协议约定的居民回迁安置住宅、商业住宅用房及办公安置用房，则每拖延1日，丙方应向甲方支付未按约定提供的前述回迁房屋成本价0.5‰的违约金。

5、如一方有其他违约行为发生，则违约方应赔偿对方因此遭受的损失。

十一、不可抗力

1、在协议期内，因地震、洪水、战争、法律、法规的禁止性规定等不可抗拒的因素。

造成本协议部分或全部不能履行，互不承担违约责任，另行协商解决。

2、遇有本条第一项情况的一方，应在48小时内，将相关事件及可能引发后果等以书面形式通知另外两方，并且在事件发生后的15个工作日内，向另外两方提交有关权威部门的证明，及本协议不能履行或延期的报告。

3、发生不可抗力时，三方均应采取补救措施，减少经济损失，并应就协议书终止或延期履行等进行协商，努力达成一致意见。

十二、争议解决

三方同意如因本协议签订、履行等发生争议，应友好协商解决。

经协商无法解决的，任何一方均有权向甲方住所地、丙方住所地、有权管辖权的人民法院提起诉讼。

十三、其他约定

1、三方均对本协议的签订、内容、执行，以及因本协议签订而了解到的信息负有保密的责任。

2、本协议如下附件的组成部分，与本协议具有同等法律效力：

（1）附件一：

项目地块的位置及各地块划分。

（2）附件二：

项目规划指标。

（3）附件三：

居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房的交房标准。

（4）附件四：

“三通一平”和“七通一平”的交地标准。

3、本协议未尽事宜，三方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4、三方明确，如丙方未竞得项目地块，则本协议自动终止。

5、本协议自三方签字、盖章之日起生效。

本协议一式六份，三方各执二份，具有同等法律效力。

石家庄市裕华区尖岭社区居民委员会乙方：

授权代表：

授权代表：

丙方：

签订日期：

二ＯＯ八年七月[]日

附件三：

居民回迁安置住宅、商业安置用房及办公安置用房的交房标准

一、居民回迁安置用房整体程序、设施、设备、环境标准

1、工程竣工并经综合验收合格后，经过相关部门确认，符合入住的条件和使用功能，取得《石家庄市新建住宅交付使用意见书》后方可交付使用。

2、主体工程和配套设施建设符合规划要求，经市规划部门验收并取得建设工程规划验收合格证明；

3、工程的勘察、设计、施工和监理，符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，并经建设行政主管部门备案，取得《石家庄市房屋建筑工程和市政工程备案证明书》；

4、环境保护设施已经建成并经环境保护部门验收合格；

5、生活用水设施和水质符合卫生、节水相关标准，使用城市公共供水的纳入城市公共供水管网，并正式供水；

除正常使用费外，不再发生其他费用。

6、排水设施符合相关标准并经验收合格，雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；

7、用电纳入城市供电网络，并正式供电；

8、供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；

9、完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，保证燃气供应；

10、电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视纳入市属区域性有线电视网；

11、庭院的绿化、道路等配套设施建设符合规定标准和设计要求，社区道路、绿化、夜景照明等环境设施必须按照规划到位，保证回迁部分品质与销售部分一致，并经验收合格；

12、庭院做到清洁、平整，施工机具、临建工程、建筑垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕。

13、已按规定选聘前期物业管理企业，双方签订《前期物业服务合同》，物业管理方案齐全；

14、物业管理用房、物业经营用房及公建配套的房屋、设施设备、场地已按要求向相关部门移交，并办理承接验收手续；

15、取得商品房面积实测技术报告书。

二、居民回迁安置住宅交房标准（包括现行规范、规定应该配套的地下建筑）

1、外墙：

采用高级釉面砖或高级外墙涂料，空调机位统一设置，符合河北省节能要求。

2、阳台：

断桥铝合金全封闭，符合节能要求。

3、电梯：

符合规范高品质电梯（合资以上），运行速度状况符合规范要求。

4、设备：

水、电、暖、天然气、网络、电话、闭路电视等基础设施安装到户。

5、安全：

可视对讲门铃，一楼安全网统一安装到位。

6、节能：

预留太阳能设施安装条件，符合规范和节能建筑要求。

7、公共部门：

建筑公共部门必须达到精装修标准（石材铺地、吊顶等）。

8、内墙：

刮腻抹平，刷白色涂料；

卫橱墙面为全瓷砖墙面。

9、顶棚：

10、墙面：

所有房间（包括阳台）均为高级瓷砖地面，其中卫、厨卫防滑瓷砖地面。

11、门：

入户门为防火、防盗门，室内门为木门。

12、窗：

所有窗均为断桥铝合金配双层中空玻璃。

13、厨房：

预留上下水接口，防水处理符合规范、设计要求，各种管道到位，布置合理。

14、卫生间：

预留上下水接口，防水处理符合规范、设计要求，各种卫生器具齐备。

15、地上、地下建筑均应该符合相关规范防水、防火等标准要求。

16、除以上条款外回迁部分所有标准都不低于销售部分标准。

三、商业、办公安置用房交房标准

1、符合居民回迁安置住宅交房标准所有要求。

2、所有公用设施必须到位：

包括电梯、自动扶梯等。

3、地面均为高级瓷砖地面，公共部分为石材。

4、必须完成统一吊顶和灯具配置。

5、楼梯部分为石材。

6、外装修必须整体统一到位。

7、除以上条款外回迁部分所有标准都不低于同类别销售部分标准。

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附件四：

“三通一平”和“七通一平”的交地标准

一、交地时项目应达到的“三通一平”标准

三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：

水通、电通、路通和场地平整。

水通，专指给水接到施工现场具备施工条件；

电通，是指施工用电接到施工现场具备施工条件；

路通，指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件；

场地平整，指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。

1、甲方和乙方负责将项目地块用地范围内的地上建筑物、构筑物，土地达到自然平整，费用已经包含在公开出让成交价中。

2、丙方将根据项目规划方案明确予以保留的树木，由丙方和项目公司处置，且丙方和项目公司无需就保留的树木向政府部门支付费用。

本项目地块中丙方未予保留的树木，由甲方和乙方移出项目地块，费用已经包含在公开出让成交价中。

3、道路：

甲方和乙方根据批准的丙方规划要求、手续及时间将市政道路接通至项目用地建筑红线。

4、甲方和乙方根据批准的丙方规划要求将丙方本项目施工用水、用电接通至项目用地建筑红线。

5、项目地块现有的市政设施指标全部无偿保留。

二、交地后项目应达到的“七通”标准

1、达到如下要求的市政七通工程接口到项目地块红线上的全部费用已包含在项目地块公开出让成交价内，如实际有超过费用由甲方和乙方承担，并且甲方和乙方为项目公司办理相关手续。

（1）雨水：

甲方配合乙方根据批准丙方报装手续及时间，按所批准市政配套施工图，负责完成雨水市政干线到项目用地建筑红线上接口点的建设并承担全部费用。

（2）污水：

甲方配合乙方根据批准丙方报装手续及时间，按所批准市政配套施工图，负责完成污水市政干线到项目用地建筑红线上接口点的建设并承担全部费用。

（3）自来水：

甲方配合乙方根据批准丙方报装手续及时间，按所批准市政配套施工图，负责完成自来水市政干线到项目用地建筑红线上接口点的建设并承担全部费用，并同时落实市政水源供给。

（4）电力：

甲方配合乙方负责为丙方项目提供约10KV的供电接入能力。

将供丙方项目使用的10KV供电线路（含电缆或架空）无偿引至距丙方项目变电室用地红线边。

若需布点建设110KV/10KV变电所的，该变电所的所有建设费用由甲方和乙方承担。

（5）电信：

甲方配合乙方根据批准丙方报装需求计划及时间，负责完成干路的管线工程并通到项目用地红线上指定接口并承担全部费用。

负责落实丙方项目电信的建设，满足项目物业使用的需要。

（6）燃气：

甲方配合乙方根据批准丙方报装手续及时间，按所批准市政配套施工图，负责完成燃气市政干线到项目用地建筑红线上接口点的建设并承担全部费用。

（7）热力：

甲方配合乙方根据批准丙方报装手续及时间，按所批准市政配套施工图，负责完成热力市政干线到项目规划红线上接口点并承担全部费用。