房地产企业工程招投标综述Word格式.docx

房地产企业工程招投标综述Word格式.docx

《房地产企业工程招投标综述Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业工程招投标综述Word格式.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

原因是这类产品有其特定的使用对象（消费群体）。

我们可能在专业的报刊上找到这类广告。

但这些专业期刊对于想进入该行业而又尚未进入者来说，本身就是一个未曾发现的信息源。

改革开放之初，国内许多厂家为了引进先进设备却又苦于信息不灵，盲目委托在境外的熟人进行寻找，获得一鳞半爪的信息，便兴师动众出国考察，满世界地找。

即使不辞千辛万苦能把要买的设备买回来，没有上当受骗，花费的冤枉钱还是不少的。

而国外真正名牌厂家虽然相继花巨资在中国设立了办事处或分支机构，也同样因为信息不灵未能在中国找到买主。

从这里我们可以发现，买卖双方都为了采购合适的产品或推销自己的产品而花费不少钱财。

用经济学的概念来说，交易双方在成交之前的合同搜索过程太长，成功率太低，从而造成搜索成本即交易费用偏大。

这对于交易双方都是一种损失。

究其原因，主要是市场交易信息不畅。

　成熟完善的市场经济的标志，不仅是市场主体的行为规范，还应包括可以平等和最便捷地获取市场交易的信息。

招标投标是市场经济条件下一种有组织的，规范的交易行为；

其第一个特点就是公开；

其公开的第一个内容就是交易机会的所在。

按照招标投标的惯例，采购人若以招标的方式选择交易对方，必须首先以公告的方式公开采购内容，同时辅以招标文件，详细说明交易的标的物以及交易条件。

在买方市场的条件下，公开交易机会，可以极大地缩短了对交易对方的搜索过程，节约搜索成本；

同时也使得市场主体可以平等和最便捷的方式获取市场信息。

　专职招标代理机构的存在，为买卖双方缩短搜索时间和节约搜索成本，起到了积极的作用。

既是由于招标工作的需要，同样也是招标工作提供的方便，招标代理机构积累了大量的产品信息和卖方信息。

当采购人为寻找交易对方而求助于招标机构时，后者可以利用自己的信息积累，及时地提供有效的服务。

如浙江省国际技术设备招标有限公司、湖南省招标有限责任公司、福建省机电设备招标公司等招标代理机构，都在内部建立了计算机局域网，这些信息经过计算机处理，使检索和查询都成为“弹指之间”的事，极大地方便了采购人对交易对方的搜索。

全国机电设备招标代理机构的计算机联网也正在加紧筹划之中；

这些都将使得上述信息的共享更为快捷，为采购人提供的服务将更全面。

　采购信息的发布，也是搜索交易对方的一个重要环节。

相对采购人而言，专职招标机构拥有固定的采购信息发布的载体，而且倍受供应商的关注。

采购人利用这些载体发布自己的采购信息，既经济，又能及时地将信息传递到预期的或潜在的交易对方，从而大大地缩短搜索时间，节约搜索成本。

　传统的比价谈判采购方式，最为明显的不足是采购信息未能在最广泛的范围传播，买方只能同有限的几家卖方进行谈判，完成所谓的“货比三家”这一过程就心安理得地拍板成交。

相比之下，凡采用招标方式进行采购，业主或受委托的专职招标代理机构必须按惯例公开采购信息及标的物。

专职招标代理机构还可从积累的投标商信息中进行检索，向业主介绍有实力的投标商并通知这些投标商前来竞标，从而最广泛的招徕潜在的卖方即投标商，形成最广泛、最充分、最彻底的竞争。

由于采购信息的公开，竞争的充分程度大为提高。

我们知道交易费用的大小是和竞争的充分程度相关的。

竞争的充分程度越高，交易费用越低。

因为充分竞争使得买卖双方都节约了大量的有关价格形成、避免欺诈、讨价还价以及保证信用等方面的费用。

　2、规范竞争行为

　市场经济本质上是一种竞争性经济。

在经济学家的眼中，“天下熙熙，皆为利来；

天下攘攘，皆为利往”。

作为市场主体的企业在参与市场竞争的过程中，往往动用一切可能的手段来获取更多的利润或更高的市场占有率。

这些手段中，有价格方面的如搞价格协定、指导价格、默契价格等等；

也有非价格方面的如广告宣传、促销活动，甚至还包括一些“寻租活动”。

在市场发育并不完全，法律体系尚不完善，信息传递相对落后的初级市场经济阶段，市场竞争行为经常处于无序的状态。

　竞争是招标投标机制中最为根本的内涵之一。

招标投标采购方式，我们考证它的起源，就可以发现，它诞生于竞争。

没有竞争仍然可以有交易，但是没有竞争就没有招标投标。

招标投标之所以不同于一般的交易方式正是这一点。

也正是这一点说明了招标投标机制最具市场经济的特性。

然而需要特别指出，与市场经济中的其他交易方式不同的是，招标投标方式下的竞争，是一种有序竞争。

　前面的分析已经说明，招投标的特点是交易标的物和交易条件的公开性和事先约定性。

这是事先公布“游戏规则”、有组织的、规范的交易行为；

参与者只能“循规蹈矩”，实事求是地介绍自己的产品，承诺自己的服务范围，以此谋求合理的平均利润。

既不能毫无根据地夸大自己能力，更不能有任何欺诈行为。

随意诋毁竞争对手的言行最终将导致对自己不利的评标结论。

　其次，招标程序设计上，就有对投标人进行资格预审这一过程。

它有助于规范市场行为。

招标强调凭实力竞争，而非靠高额回扣、行贿或“上级指定”；

加之程序上要求查验买卖双方资信，提供保证金，籍此可避免交易过程中上当受骗，杜绝任意违约和“三角债”。

在引进项目的采购中，可有效地将不法商人拒之门外。

　再次，专职招待立标机构的介入，使得现时的买方和潜在的买方在无形之中形成了一个群体，将卖方置于更大的竞争压力之下。

如机电产品国际招标代理机构在已经逐渐形成全国性网络体系，他们不仅通过计算机网络共享技术信息、专家信息，同时也交流投标人的资信信息。

每次招标活动一开始，招标代理机构就明白无误地告诉投标人，投标人参与投标的每一次活动，无论中标与否，都由招标机构记录在案，并可随时通报其它招标机构，作为今后评标的依据之一。

如有欺诈行为或未能严格履约，不仅影响其下一次的投标，甚至影响其在整个大陆地区的投标。

如此重压之下，投标人在交易过程中，只得循规蹈矩，不敢轻许诺言，更不敢有欺诈之念。

　招标投标机制有助于解决无序竞争的问题，促进建立统一、开放、竞争、有序的市场体系。

　3、促进有效竞争

　利用市场机制进行资源配置，而市场机制中最为关键的、起主导作用的是竞争机制。

竞争机制的诸多作用能否顺利“尽情”发挥，很大程度上取决于竞争方式优劣和竞争是否充分、是否有效。

而竞争机制发挥的程度，最终对资源配置是否优化产生作用。

　我们知道，竞争具有动力功能，它象一个动力场。

任何人、任何企业一旦置身于这个动力场，就会不由自主地产生一种紧迫感、压力感。

这种紧迫感和压力感把人的积极性、创造性、牺牲精神和冒险精神调动起来，同时也不可避免地将人们一些潜在的投机取巧心态也激活了。

在传统的比价谈判采购之中，卖方在竞争压力之下，常常寄希望于所谓的“关系”、“回扣”，甚至行贿送礼。

竞争成了“关系”的竞争、“回扣”的竞争和行贿的竞争。

不用讳言，这种现象在当今社会经济生活中，俯拾皆是，屡见不鲜。

经济学称这是一类是非生产性的、不能增进社会财富反而白白消耗社会经济资源的“寻租”活动。

这类“寻租”活动的存在，大大损伤了竞争的公平性、充分性和有效性；

换言之，这时候的竞争是于社会无益的无效竞争。

其危害性是扭曲了竞争者的心态，赢者的投机取巧心理得到助长，输者并不服输，或归咎于竞争环境不规范，或有甚至归咎于“关系”“回扣”不到位。

竞争者争优创新的积极性受到挫伤，而急功近利、投机钻营者却因为有利可图而更加变本加厉。

只要有“寻租”行为参与其中，竞争机制就会受到扭曲，竞争成了于社会无益的无效竞争。

长此以往，必然对社会的经济正常发展，对资源优化配置都会造成直接危害。

　与之相反，招标投标方式下的交易，是一种有效竞争；

是一种“有用的”、“健康的”、起积极作用的竞争。

在这种竞争方式之下，“寻租”活动无从展开，正常公平的竞争激发了人们正常的积极性、创造性、牺牲精神和冒险精神，从而使交易中的竞争有效。

所谓有效，就是真正作到存优汰劣。

之所以如此，其根本的原因是招标投标保障了竞争机制的充分发挥，较之一般的比价采购如买方以谈判方式采购，“有过之而无不及”地体现了竞争的诸多作用。

在这种竞争动力场的作用之下，卖方不能心存侥幸，寄希望于“寻租”行为；

而是要凭实力参与竞争。

招标方式下的竞争结果，必然对所有参与竞争的投标人（卖方）起到积极的促进作用。

赢者要考虑如何保持竞争优势，输者只能自取其咎，更有必要进行反思，从自身寻找差距。

各家企业可能各有其招，但是总的来说，只能靠不断地改善经营管理，加强经济核算，不断进行技术革新，积极开发新产品；

努力提高员工素质，提高劳动生产率，降低成本，节约开支，以最小的投入取得最大的产出。

事实上，这就是一个资源优化配置的过程。

只有在公平规范的市场竞争中，企业注重“练内功”才会有直接的回报。

而只有当竞争真正导致优胜劣汰，作为市场主体的企业才会积极投身于生产性的，能够增进社会福利活动；

整个社会的资源才能得到优化配置。

　4、交易信息对称

　双方都完全明了所交换的商品的各种特性。

但是，“在现实生活中，完全竞争市场所假设的前提条件是不会充分存在的，它只是一种理论抽象”。

任何经济机制都是在不完全信息条件下运转的。

市场机制也不例外。

　我们知道，量大面广的资源配置过程，是通过市场交易行为得以完成的；

而市场交易行为是受到市场机制的制约和导向。

但是，市场上买卖双方各自掌握的信息是有差异的。

交易过程中的信息，主要是指交易标的物、交易价格以及与此紧密相关的供求关系、交易条件以及交易的社会许可（如国家对某一产品生产、销售和使用的有关法规或政策规定）。

交易信息常常由于某种原因而处于不完整状态，其分配更是不对称的。

对于交易信息的掌握程度，通常情况下是卖方优于买方。

如设备制造商对自己的产品性能、先进性、使用寿命、价值和价格以及在什么条件下可以成交和成交后可以提供什么样的售后服务，往往比买方要了解的清楚。

而对于有意购买这一产品的采购人来说，掌握的信息却远非如此之多。

在一般的交易谈判中，卖方总是自觉或不自觉地根据谈判的进度，向采购人提供自己产品的信息。

自觉提供的，大多是有关产品优点的信息，其中也难免有夸大的成分。

不自觉提供的，往往是因采购人要求不得不提供的，其中有卖方不太想告知买方的技术诀窍，同时也有有关产品不足甚至缺陷的信息，但往往也是轻描淡写，大事化小小事化了。

总之，卖方提供信息，其前提总是在于己有利的条件之下。

买方也总是不会主动地放弃对有关信息的搜索。

其根本原因是由于双方都受到利益驱动。

正因此如此，一般商务谈判过程中，交易双方的信息交换过程也往往是旷日持久的，艰难的。

　交易双方信息的不完整和不对称常常导致不公平交易，不公平交易势必造成资源浪费或资源配置失误。

当卖方有较完全的信息，买方有不完全的信息时，竞争就不对称，市场价格便不能将有关信息全部反映出来。

例如，如果买方对商品质量无法检验区别，那么质量下降这一变动就不能通过竞争反映到价格中去，即价格并不因质量下降而下跌。

这种一方掌握着另一方所没有的知识的信息结构，被称为不对称信息。

在不对称信息条件下，价格机制不仅不能有效率地配置资源，因为价格已经不能作为一个有效的信号工具。

市场机制也因此而失效。

　当某一机制在特定的信息条件下无法胜任协调经济活动使命时，其它更有效的机制便应运而生，取而代之。

在不完全信息条件下，市场机制有着严重缺陷。

于是其他非价格机制便应运而生，其中之一便是招标投标机制。

　招标投标机制是市场经济的产物，同时也是信息时代的产物。

在市场经济的条件下，社会资源的优化配置与组合，大多是在市场交易过程中实现的。

潜在交易对方的搜索，只是交易行为最初始的信息交流。

交易结果是否符合社会资源优化配置的原则，还取决于交易双方是否是在信息相对对称的条件下成交。

　招标投标机制可以促使交易双方沟通信息并有效缩短沟通的过程。

招标投标过程，实际上是一个有效解决交易双方信息不对称矛盾的过程。

机电产品采购实行招标的实践充分说明了这一点。

　自从招标这一采购方式被采用至今，国际上已形成了一套相对固定的操作模式。

多年来我们机电产品招标代理机构借鉴这套做法，并在招标的具体操作过程中，结合实际进行了积极的探索，逐步摸索出了投标前进行技术交流的方法，以此来解决交易双方信息不对称的矛盾。

招标前技术交流的方法，使我们有机会比较全面地，低成本地收集世界先进的技术信息并加以利用。

　招投标方式有助于解决交易双方信息不对称矛盾的另一个原因是，较之单独商务谈判，投标商在投标过程中所承受的竞争压力是要大的多，对整个竞争的态势更是有切肤之感。

在这种重压之下，投标商为了在竞争中保持优势，以期最后赢得合同，就不得不主动提供有关自己产品的各种信息。

在此信息对称的条件下，买方才能做出正确的选择，交易才能公平，资源才能得到优化配置。

　推销商往往不喜欢以参与投标竞争的方式推销产品。

但是凡有商业机会，无论是投标还是独家谈判，他们都趋之若鹜。

其实他们心里很清楚，失之东隅，收之桑榆，投标商通过竞标赢得合同，虽然往往在利润上不如单独商务谈判成交，但中标所带来的信誉和广告效应，也是不可忽视的无形资产。

这就是为什么中标商十分看重中标通知书的原因所在。

　5、传导准确价格信息

　运用招标投标交易方式进行采购，其结果不仅仅使特定的这次采购决策能够符合资源优化配置的原则，采购到的标的物价廉物美；

事实上每一次招标投标的结果都传导了比较真实的价格信息，竞争越是充分、完全，价格信息越趋真实准确，最终促进社会资源的优化配置。

　经济学常识告诉我们，市场机制通过供求的相互作用，把与交易有关的必要信息集中反映到价格之中。

由于市场价格包含全部必要的信息，市场主体根据价格变动而作的调节，不仅对自身有益，同时对整个社会也是有利的。

但是，我们还知道，市场机制作为一个理想的模型，其前提是完全竞争。

市场的均衡价格，是供求双方抗衡的结果。

为使这种抗衡有意义，买卖双方必须“势均力敌”。

假若一方对另一方占有压倒优势，抗衡便名存实亡，其所产生的价格不可能正确反映社会供求状况，因而也不可能最优地配置有限的社会资源。

　上述常识告诉我们两个道理：

一是竞争具有定价功能；

二是导致价格准确反映社会供求状况的竞争有助于社会资源优化配置。

　所有的竞争最终总是围绕着价格进行的。

我们知道，决定价格的竞争有三个方面：

一是卖方之间的竞争，这种竞争促使他们竞相降价；

二是买方之间的竞争，这种竞争反过来提高他们所需商品的价格；

三是卖方和买方之间的竞争，前者尽量想卖得贵一点，后者总想买得便宜点，竞争的结果如何取决于双方的力量对比。

　第二种情况在拍卖中最为常见，但在招标投标中不存在。

我们需要讨论的是第一种和第三种情况。

　垄断必然造成不完全竞争，但它不是造成不完全竞争的唯一原因。

传统的比价谈判采购，常常也处于一种不完全竞争的状态。

究其原因，往往是信息不充分。

或是卖方对采购信息一无所知，或是买方对卖方的搜索不彻底，造成最具实力、最具代表性的卖方无缘参与竞争。

似此，整个交易谈判过程就处于一种明显的不充分竞争和不完全竞争。

买方和卖方之间的竞争，由于买方的单一性和交易的一次性，都使买方在力量对比上，难以取得主动地位。

由此而来，作为竞争结果的价格，就不能真实反映市场的供求关系；

继而对社会资源的流向，起了扭曲的导向作用，最终造成资源的浪费。

　招标方式下的采购，尤其是有专职招标代理机构介入的情况下，竞争相对要更加完全。

专职招标机构的信息发布渠道，以及由于自身工作需要所积累的信息和驾轻就熟的信息搜集网络，远比单一买方“临时抱佛脚”对交易对方的搜寻要来得充分、彻底；

由此就有可能营造出充分竞争的氛围。

因为，卖方的增多，对竞争起到一种“自乘”作用，使竞争加剧；

再者，招标机构的介入使单一的买方成为整个买方群体中的一员，也使卖方对潜在的需求有了更为清晰的了解，尤其是对潜在的利润有了更多的企盼。

这一份企盼同样对竞争也起到催化剂的作用。

相对买方自行比价谈判采购而言，此时的竞争要激烈的多，造成的价格下降幅度也要大的多。

招标代理机构的介入还使买方不再形单影只，和卖方在力量对比上发生根本性变化，在整个招标过程中始终处于主动地位。

在这种竞争态势之下，作为竞争结果的价格，就比较准确地反映了供求状况；

它对社会资源流动提供的是正常的导向信息。

　完全竞争才能最优地配置有限的社会资源。

理想的境界是难以实现的。

但是我们可以尽力而为。

招标投标交易方式就给我们提供了一种创造近乎于完全竞争的方法，因此，运用招标投标方式进行的采购，不仅符合市场经济的竞争原则，同时还促进了竞争，规范了竞争，最终促进了社会资源的优化配置。

6、招标投标运用的社会效益

招标投标在不同领域的应用，其功用或目的也是不尽相同的。

有关招标的研究资料表明，最初的招标，是在买方市场的条件下，具体买家所采取的一种交易方式，其基本目的只为了降低购买成本，用我们现代的话来说，追求的只是经济效益。

社会效益也许是客观存在的，但当时的人们并没有去发现它，因此也未去计较或追求它。

招标投标产生于商品经济，并在市场经济的条件下日趋完善。

考察招标投标的起源，我们不难发现，最早采用招标方式进行采购的目的，是为了降低成本；

其具体的手段是营造规范公平的竞争局面。

这时候招标的目的和手段都是比较单一的。

人们对招标投标的认识，也同样比较简单。

即使到了今天，许多人谈及招标投标，也只是了解或认为招标可以降低价格。

虽然这样的看法并不全面，但却也道出了招标投标最为基本的目的和作用。

在招标投标日趋完善的过程中，人们发现，运用招标投标所带来的结果不仅仅是得以降低一次特定采购的成本，事实上它产生了于买方甚至整个社会都有益的综合效益——它使资源得到优化配置。

这一发现使得人们更为积极主动地运用招标投标机制。

所谓主动，就是将社会所需要的综合效益，如规范市场竞争行为、优化社会资源配置等等，作为利用招标投标的目标去追求。

　历史进入21世纪，招标得到了很大的发展。

欧美国家立法规定政府采购必须实行招标，既是为了优化资源配置，更是为了防止腐败，向纳税人负责。

在国际贸易中，发展中国家运用招标投标机制，主要是为了改善本国进口的质量，减少和防止国有资产流失；

发达国家如欧盟国家采用招投标机制，则是服务于其实现消除贸易壁垒，促进货物，资本，人员流动这一目标的一种具体手段。

国际金融组织采用招标投标方式，则是为了减少或降低贷款或投资风险，世界贸易组织GATT的东京回合谈判通过的《政府采购协议》要求成员国对政府采购合同的招标程序作出规定，以保证供应商在一个平等的水平上进行公平竞争。

但究其实质，恐怕政治因素多于经济因素。

等等。

仔细观察招标投标机制的发展历史及其在不同领域的应用，我们可以发现它有两个“万变不离其宗”的最基本的功用和目的：

一是按市场原则实现资源优化配置；

二是以廉政为原则防止腐败。

前者可以称为招投标的自然属性，后者则是其社会属性。

这也就是我们常说的经济效益和社会效益。

至于出于政治而被运用的目的，则另当别论。

这两个基本目的能否“万变不离”地得以实现，则取决于招标投标固有的“公开，公平，公正”特性能否得以顺利发挥。

　我们正处于改革开放的年代，目前我们正致力于转变经济增长模式和培育新的经济增长点。

同时，我们又在同腐败现象作艰苦持久的斗争。

因此，在现阶段推行招标投标机制具有十分重要的现实意义。

（二）实施工程招投标的作用

1、有利于控制工程投资。

国际国内历年的工程招投标证明，经过工程招投标的工程，最终造价可节省约8%。

这些费用的节省主要来自于施工技术的提高、施工组织的更加合理化。

此外能够减少交易费用。

节省人力、物力、财力，从而使工程造价有所降低。

2、有利于鼓励施工企业公平竞争，不断降低社会平均劳动消耗水平。

施工单位之间竞争的更加公开、公平、公正，对施工单位是冲击又是一种激励．可促进企业加强内部管理．提高生产效率。

3、有利于保证工程质量。

已建工程是企业的业绩，以后不仅会对其资质的评估起到作用，而且对其以后承接其他项目有至关重要的影响，因而企业会将工程质量放到重要位置。

4、有利于形成由市场定价的价格体制．使工程造价更加趋于合理。

5、有利于供求双方更好地相互选择，使工程造价更加符合价值基础。

6、有利于规范价格行为，使公开、公平、公正的原则得以贯彻。

（三）工程招投标范围及投标决策过程

1、工程招投标范围

我国2000年1月1日实施的《招投标法》指出，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。

（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。

（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

2、工程招投标决策程序

从基本建设程序图中，我们可以了解到招投标在基本建设中所处的地位。

基本建设程序图

一个投标单位，要想成功中标，需对整个投标报价过程做周密部署，其决策过程如下：

投标决策过程的流程图

（四）招投标方式

1、招标方式

建设工程招标发包的方式，主要有公开招标、邀请招标和议标。

在公开招标和邀请招标中，还常常采用两阶段招标方式。

所谓两阶段招标，是指在工程招标投标时将技术标和商务标分开，先投、先评技术标，如同时投技术标、商务标的，也须将两者分开密封包装，先开、先评技术标，经评标后淘汰其中技术标不合格的投标人，然后再由技术标通过的投标人投商务标，或再开、再评技术标通过的投标人的商务标。

公开招标，又称无限竞争性招标，是指由招标人通过报纸、刊物、广播、电视等大众媒体，向社会公开发布招标公告，凡对此招标项目感兴趣并符合规定条件的不特定的承包商，都可以自愿参加投标的一种工程发包方式。

邀请招标，又称有限竞争性招标或选择性招标，是指由招标人根据自己的经验和掌握的信息资料，向被认为有能力承担工程任务经预先选择的特定的承包商发出邀请书，要求他们参加工程任务的投标竞争。

议标，又称非竞争性招标或谈判招标，是指由招标人选择两家以上的承包商，以议标文件或拟议合同草案为基础，分别与其直接协商谈判，选择自己满意的一家，达成协