深物业A资本结构案例分析报告Word下载.docx

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1999-2003的白银时代，房地产行业繁荣发展，2008年房市转淡，2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。

2012年至今，受益于整体经济回暖和相关政策松动，行业逐步回暖。

据住房和城乡建设部统计，2013年房地产投资占GDP比例高达16%，直接来源于房地产的税收收入约2.6万亿元，占全国税收收入的19.8%,房地产成为我国名副其实的支柱产业。

1.1.2研究意义

房地产行业作为我国负债比率仅次于金融业的第二大产业，在我国经济中占有重要地位，另外房地产行业是典型的资本密集型产业，房地产的运营开发与投融资密切相关，而投融资又与资本结构决策紧密联系。

资本结构是公司进行融资决策的核心问题，关系到公司的筹资成本和效率问题。

并且长远来看，合理的资本结构关系到其未来生存与发展。

随着国家对房地产的宏观调控，以及利率的不断提高，行业竞争的加剧，要求房地产公司加强运行管理及资本运作。

因而研究我国房地产公司的资本结构具有一定的理论和现实意义。

1.2深圳市物业发展股份有限公司概况

深圳市物业发展股份有限公司成立于1982年，是中国第一批房地产开发公司、第一批深交所上市公司，证券简称：

深物业A，证券代码:

000011，曾开发出新中国第一高楼——深圳国际贸易中心大厦。

邓小平、江泽民、胡锦涛党和国家三代领导人都莅临深物业视察并题字留念。

该公司是以房地产开发、物业租赁与管理为主业的大型房地产专业公司。

作为中小型的国有公司，其近年来一直保持保守经营的态势，2014年前三个季度的公告显示，深物业实现营业收入为8.13亿元，比上年同期减少45.16%。

1.3研究方法

本文在理论与实践相结合的情况下，根据对“深物业”这一公司进行案例剖析，借助比较分析、比率分析、趋势分析等基本分析方法，进一步挖掘公司财务指标数据，分析该公司资本结构存在的问题，寻找优化其资本结构的可靠路径。

定量分析方法是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析的方法。

本文主要采用了定量分析的方法，通过对深圳市物业发展股份有限公司财务数据的计算、比较，确定了该公司指标变动的数额，试图分析出存在其背后的影响因素。

同时，在分析深物业有关的历史资料、现在情况的有关数据变化基础上，将其与国内房地产巨头万科、及整体房地产行业进行了多方面的指标比较，进而从财务指标角度深刻分析其影响公司资本结构的因素。

第2章深圳市物业发展股份有限公司的财务分析

2.1偿债能力分析

表2-1深物业偿债能力指标变化表（资料来源：

巨潮资讯网）

2009-2013年深物业偿债能力分析

年份

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

资产负债率

76.64%

69.96%

67.68%

62.47%

53.43%

速动比率

57.91%

40.03%

45.20%

40.49%

57.50%

长期负债与营运资金比例

0.4969%

0.3910%

0.0125%

0.0212%

0.0874%

图2-1深物业偿债能力指标变化趋势图（资料来源：

从2009年到2013年，深物业公司资产负债率持续下降，降至53.43%，共降低了23.21%，表明公司大量缩减负债经营的规模。

而同期行业标杆万科集团的资产负债率有较大上涨，达到约77%，并保持稳定。

速动比率在09到13年呈“W”型变化，2010年大幅下降，降低了17.88%，在2011年稍有回升后，于2012年继续下降，但在2013年又迅速上涨。

深物业长期负债与营运资金比例在2010年下降了0.1%，在2011年下降了约0.38%，表明公司长短期偿债能力有显著增强，随后两年都较平稳，略有上涨。

2.2盈利能力分析

表2-2深物业盈利能力指标变化表（资料来源：

2009-2013年深物业盈利能力

销售毛利率（%）

48.9149

32.1875

60.2404

54.7664

53.9998

主营业务利润率（%）

31.6413

23.8658

35.5079

33.3373

34.6836

销售净利率（%）

11.4665

17.6201

18.2782

20.1377

18.5793

总资产收益率（%）

3.4199

6.0069

7.3569

9.3549

7.7671

净资产收益率（%）

14.65

20.02

22.78

24.96

16.69

图2-2深物业盈利能力变动图（资料来源：

深物业公司的销售毛利率和主营业务利润率都于2010年大幅下降，主要由于2009年下半年房价快速飙升，投机日盛，政策加大了对房地产市场的宏观调控。

并在2010年出台了房地产史上最严厉的宏观调控《国十条》，房地产市场交易严重萎缩。

到2011年迅速回升到最高值，其原因是公司及时抓住市场机遇,加大销售力度,创新营销手段,使得在售项目取得较好的业绩，2012年和2013年销售毛利率和主营业务利润率略有下降且保持平稳，可以看出经过国家调控，房地产市场涨幅趋缓。

但从总体上看，销售净利率，总资产收益率，净资产收益率从2009年到2013年还是有所上升的，公司获利能力在一定程度上得到了提高，因而公司会有更多的内部资金来满足发展需要，这也导致了深物业资产负债率的降低。

2.3同行业资产负债率对比

表2-3同行业资产负债率对比表（资料来源：

2009-2013年资产负债率横向比较

深物业

万科

67.00%

74.69%

77.10%

78.32%

77.99%

平均行业水平

61.58%

62.25%

59.52%

59.77%

60.92%

图2-3同行业资产负债率对比图（资料来源：

从上图可以看出，深物业的资产负债率从2009年开始一直呈现下滑的趋势，直至2013年的53.43%，说明公司正不断减少债务融资，减轻公司的财务负担，使得其长期偿债能力更强。

从房地产行业来看，虽然深物业资产负债率在前几年都高于行业平均水平，但它也不断向其靠拢，甚至在2013年时低于其平均水平，该现象也反映了公司对财务结构进行的一种微调，更倾向于形成稳定的财务结构，从而进一步降低公司的财务风险。

但对于房地产巨头万科来讲，它一直保持着较高且平稳增长的资产负债率，远高于深物业，这可能是受公司自身的发展扩张战略的影响。

2.4杜邦分析体系

经过对深物业和万科2009年至2013年数据整理，运用杜邦分析体系对两家公司的指标进行分析。

表2-4深物业2009年-2013年杜邦分析指标变化表（资料来源：

年度

权益净利率

权益乘数

总资产净利率

营业净利润率

总资产周转率

2009

16.78%

4.28

3.92%

11.47%

34.19%

2010

20.28%

3.33

6.09%

17.62%

34.56%

2011

24.81%

3.09

8.03%

18.28%

43.93%

2012

26.57%

2.66

9.99%

20.14%

49.59%

2013

16.42%

2.15

7.64%

18.58%

41.10%

表2-5万科2009年-2013年杜邦分析指标变化表（资料来源：

15.16%

3.03

5.00%

13.15%

38.06%

19.77%

3.95

17.43%

28.71%

19.81%

4.37

4.53%

16.16%

28.05%

21.39%

4.61

4.64%

15.19%

30.55%

19.36%

4.54

4.27%

13.51%

31.57%

从上表分析可以看出，深物业和万科在2009年-2012年权益净利率均呈现上升趋势，2013年权益净利率均出现下降，但造成各自上升和下降的驱动因素是不同的。

首先，将权益净利率分成了两个驱动因素，即权益乘数和总资产净利率，从上表发现，深物业权益乘数从2009年的4.28降为2012年的2.66，资产净利率却从3.92%升为9.99%，说明公司经营效率提高了，但是却忽视了发挥财务杠杆作用。

万科却刚好相反，在总资产净利率从2009年的5%下降到2012年的4.64%的情况下，却调整资本结构，将权益乘数从2009年的3.03调整到2012年的4.61，将权益净利率提高了。

其次，2013年深物业权益净利率下降了38%，而万科只降了9.49%，原因从上表可以看到,深物业权益乘数和净资产均下降，而万科却提高了财务杠杆，避免了利润大幅度下降。

从上面的分析中我们发现，深物业作为一个地域性的小公司，营运效率比较高，但是却因为负债水平不断降低，财务杠杆未发挥应有的效果，造成公司错失更好的发展机会。

因此我们得出资本结构是制约深物业发展的一个关键因素。

第3章

深物业资本结构存在的问题

通过前面章节的分析，我们深入分析深物业的资本结构现状，并就相关指标与万科及同行业平均水平做了对比，因此本章着重讨论该公司资本结构存在的些许问题。

3.1债务规模偏低

一般来说，公司在融资方面不外乎两种融资途径，即外部融资和内部融资。

一方面，深物业在近五年内，盈利能力取得了一定的提高，公司有更多的内部资金来满足其发展需要，因而使得公司减少了外部融资。

另一方面，公司外部融资主要包括债务筹资和股权筹资。

而资产负债率就是公司债务规模的具体体现，深物业的资产负债率从2009年开始一直呈现下滑的趋势，直至2013年的53.43%。

而同行业的“龙头”万科一直在上升，并且高于行业的平均水平。

资产负债率偏低已成为我国上市公司资本结构的通病，根据罗斯的不对称信息理论，越是发展前景好的公司，债务筹资水平越高。

相反，深物业公司不断地减少债务融资，减轻了财务负担，体现了公司经营趋于保守，同时也向投资者传达了公司处于低速发展阶段的信息。

3.2负债结构不合理

负债结构是指公司负债中长短期负债的数量比例关系，特别是指短期负债资金的比例。

就整个房地产行业来看，深物业的流动负债比例远高于同行业平均水平，在2004年甚至达到90%，其负债结构严重不合理。

在公司负债结构中，由于流动负债相比长期负债具有低成本性的优势，因此备受我国上市公司的青睞。

而深物业也不例外，导致其长期负债比例相对偏低。

虽然公司流动负债的增加可以提高其盈利能力，但同时也会为其带来较高的财务风险。

公司保持高比例的流动负债，是想来解决公司短期内的流动资金短缺问题，但这样一种激进的债务结构在一定程度上会给公司带来更大的现金流动性风险，增加了公司运营中的财务风险。

这种不合理的负债结构将严重影响到公司的举债经营能力，并成为影响公司资本结构优化的重要因素之一。

图3-1同行业流动负债比例对比图（资料来源：

3.3股权结构失衡

股权结构的含义分为两个方面：

一种是指股权结构就是股东所持公司股份比例的分散程度，另一种是指所有权多元化情况下不同所有制股权的构成（引用《股权结构对资本结构的影响及相关政策研究》南开大学：

杨赢张尚学）。

我们从股权分散程度和不同所有制两个方面说明深物业股本结构失衡对资本结构的影响。

表3-12013年深物业前10名股东明细表（资料来源：

股东名称

股东性质

持股比例

深圳市建设投资控股公司

国有法人

54.33%

深圳市投资管理公司

国有法人

9.49%

深圳市国贸物业管理有限公司

0.32%

深圳市免税商品企业有限公司

法人

0.29%

基金公司

基金

无

其他自然人

自然人

均小于0.2%

表3-22013年万科前10名股东明细表（资料来源：

比例

华润股份有限公司

14.70%

刘元生

1.21%

中国人寿

0.97%

HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINA

外资法人股东

0.95%

银华深证100指数分级证券投资基金

0.93%

南方富时中国A50ETF

0.74%

博时价值增长证券投资基金

0.73%

新华人寿

0.71%

融通深证100指数证券投资基金

0.68%

易方达深证100交易型开放式指数证券投

通过上表分析我们不难发现深物业控股股东占54.33%，股权比较集中，而万科控股股东只占14.70%，相比较而言股权较为分散；

并且两家公司第一大股东均为国有法人股，但深物业国有法人股合计占总股本的64.14%，占有绝对的控股地位，对公司经营、财务决策有垄断地位，这就必然造成如下问题。

首先，国有股独大使得行政化管理深入深物业，造成管理层缺少动力去优化资本结构。

深物业直接归属深圳市国资委管辖（占63.82%），具有明显的行政性，而且董事会和管理层都是来源于原来的国有公司，经营业绩的好坏并不真正和管理层挂钩，根据委托代理理论，在信息不对称情况下，存在更大的道德风险—即管理层并不关心如何去优化资本结构，也没有动力去促进公司价值的提升，只是追求不要“犯错”，享受自己的高级管理职位。

其次，国有股独大禁锢股权内部结构调整的动力，降低机构投资者对公司的热情，阻碍了资本结构的调整，加剧了资本结构失衡，进而限制了调整资本结构的可能性。

深物业国有股占到63.82%，和万科国有股的14.70%比例相比，大大削弱了证券市场潜投资者的并购意图，同时也削弱了代理权争夺对管理者的监督作用。

这也是深物业股权内股结构自上市以来几乎不变化的原因。

第4章深物业股份有限公司资本结构优化及建议

4.1合理进行债务融资

中国宏观经济的大好形势加上人民收入水平的不断提高，广大居民对住房的需求给房地产业带来大好的市场前景。

房地产市场竞争激烈，公司需要大量资金来保持在市场竞争中的优势地位，负债水平也应随公司规模扩张而上升。

适度负债可以借助税收政策、信号传递理论（Ross，1977）等作用提高公司的价值。

但是过度的负债也会因破产风险的增加而导致公司价值下降。

因此深物业应当以公司目标为准绳，将资产负债率作为目标进行管理，提高对资产负债率的重视程度，权衡负债风险和收益，合理适度负债经营。

4.2适度调整债务结构

由于深物业的融资渠道狭窄，当公司遇到较好的投资机会时，管理当局往往通过外源性融资来筹资，其中一定的债务资本是必不可少的。

但由于资本市场信息的不对称性，使得商业银行等债权人对公司的风险等把握不准，从安全方面考虑，他们更愿意出借短期资金。

因为短期借款对于债权人来说不仅风险相对较小，而且相对于长期借款而言，它们的可控性强，确保了债务本息的回收。

但从公司的角度来看，过多的短期资本会为公司带来更大的财务风险，使公司在短期内背负重大的债务压力，甚至造成公司以贷还贷的情况。

所以，公司应正确调整债务结构和负债到期的结构，通过发行公司可转换债券、加强公司自身信用观念建设来争取银行更多的长期借款、或者考虑与房产信托合作等长期负债融资途径努力改变短期债务过多的局面，使得公司短期借款和长期借款保持在一个适当的比例内，避免给公司造成过多的财务风险和短期偿债压力。

4.3优化股权结构

股权结构从根本上决定了资本结构的特征，因此股权结构的优化是资本结构改善的基础。

想要对公司形成有力的控制和约束，让公司具有活力，最重要的是改变股权过于集中问题，降低国有股比例，引进战略投资者，培育相对控股模式，重新构建新的代理模式，减少行政色彩，引入外部投资者对管理层的监督，降低代理成本，提高效率实现股权所有者多元化。

因此，合理的股本结构也是解决公司资本结构问题的关键。

结论

一个公司其资本结构是否合理将直接或间接地影响公司的经营成效和自身的长远发展。

公司的资本结构直接关系到公司的投资决策和筹资决策，关系到公司股东财富最大化是否能够实现，债权人是否能取得与其承担风险相对应的收益率。

因此，本文选取了深圳市物业发展有限公司为研究对象，对其资本结构进行了研究分析，并发现该公司资本结构存在债务融资偏低，负债结构不合理，股权结构失衡等方面的问题。

针对该公司资本结构存在的些许问题，本文选取了深圳市物业发展有限公司为研究对象，对其资本结构进行了研究分析，并发现该公司资本结构存在的问题，提出些许建议。

当然，对深物业公司资本结构问题的初步探索必然存在诸多不足，但希望能为该公司提出一些可行性建议，促进该公司、甚至是我国房地产行业资本结构的不断优化。