房屋租赁中的律师业务操作技能 王宇Word格式文档下载.docx
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“我有一个制式的合同，交给你，你除了能够协商租金的高低以外，剩下的别聊，直接咱们就签。
愿意干你干，不愿意干你别来。
”比较强势。
但是真碰到比较大的品牌的时候，这个强势地位会倒过来。
三、世贸天阶中心的租约合同内容
今天我就给大家带来一个北京市非常有名的商业项目，叫世贸天阶中心的租约，今天整个内容，我带着大家把这个租约从头到尾过一遍。
我们刚才谈到很多拍脑门想到的原则在合同里面大约都有体现和涉及。
同时我们更可以从租约的条文我们一点一点去体会商业地产难弄在哪儿？
在租赁概念之下，我们律师有哪些事情是要意识到，落到纸面上？
这个项目在我以前的一些聊天包括一些所谓的课程和一些同行交流的时候，经常提到这个项目，因为这个项目确确实实很独特，他的最独特的地方有一个亚洲第一、世界第二的大的天幕，就把这个项目整个一个商业特点和其他的商业地产整个脱离开了，不仅仅是一个单纯卖东西的地方，他的功能更加丰富。
这个地产项目本身也是我们从头到尾参与，从他开始拿这一块地，有开发的创意开始，一直到最后，就是整个租约的谈判，招商的完成，包括后期的一些与各个小业主，各个小商户之间的纠纷，和一些潜在问题的处理有过全过程的参与。
包括这份合同，可以说是在这个项目里面，几方的律师都参与了审定和修改，有房地产开发商的律师，就是我们。
有一个招商代理机构的律师，有打算往里投资的金融机构的律师，有给项目贷款的金融机构的律师和开发商未来打算跟人家有战略联盟的律师都参与意见了。
律师的背景有大陆的，有日本的，有台湾的，还有一个美国的。
（一）介绍这个合同的原因
为什么把这份合同介绍给大家？
就是说能够完整地看出来，在这样一个商业项目里面我们都关心什么事情？
这个项目大家都去过吧？
都去过。
这个项目背景简单给大家介绍一下，他是一个民营企业开发的一个项目。
他本身当时在CBD拿了这一块地以后，经过N次论证。
到底做什么？
后来就想到把优势地段的地产价值发挥到最大。
后来等于排除了单纯的写字楼，排除了酒店，最终觉得做住宅也是不能够把这一块地段地产的价值最大限度地发挥。
最后锁定的是做一个商业地产项目，这个开发商有魄力，就是不卖。
整个有效的商业运营面积是4.7万平米，相当于三个燕莎那么大。
这个单纯的在它推出的时候，它的单体营业面积是北京最大的，我们看到的是一些商场，比如说赛特、燕莎这种大开间，然后统一来布局，统一来收银，统一来管理。
世贸天阶做的是两条商业街，做的精品店式的这种布局。
每一个品牌，各自有一个相对独立的房间，在这样相对独立的空间里面做运营，根据他业态的不同，分不同的区域。
后来为了把这两条商业街，南街、北街的整个营业氛围给带起来，他在中间这条路上，离地30米，做了一个宽30米，长260米的这么一个大的电子屏幕，站在这个街上，平的，一头翘起来。
这样的话，就形成一个景观。
大的屏幕的作用是在于，一个小时放一次片子，这个片子是特制的，10分钟左右，这个片子可能是目前采购成本100多万人民币出头，这么一部10分钟左右的片子，全是3D特别制作，放完了以后，在下一个小时还会再放别的题材的。
所以勾的这些来看片子的人在中间这个时段没有处可去，那怎么办？
那就购物。
实际上变为了一个招揽客户的手段，这个手段很成功。
因为这个最先运用的是在美国的拉斯维加斯，他在拉斯维加斯的老街用这种方式和新街形成了抗衡。
这个项目推出以后，目前来看，单纯从天幕本身是成功的，从他运营的角度而言，他需要养几年，因为你要改变，一个固有人群的购物的习惯，据有关统计，是需要七年时间。
在这个天阶等于是竖起来以前，他周边的地段，但是如果熟悉的话，可能想一下。
离他北边不远的有一个蓝岛，离他南边不远，有赛特，更近一点的还有贵友，还有秀水二号和秀水街。
等于是几个传统固定的购物中心已经在那儿了，他出现以后要改变很多人群的购物习惯，确实需要一段时间。
从这段时间，整个是起起落落，商业是来了又走，半截有的退租，有的甚至跑掉。
我自始至终伴随这个合同修订、谈判、签署、履约这个过程。
来看这个合同里很多条款，当时看，觉不出什么意思，觉得可能是格式化的或者是怎么样的，但是做活了以后，有很多条款当时设计的确确实实还是有道理的。
现在租赁的背景下，商业地产租赁相对来说比较复杂，我们干脆今天耐下心我们从第一条开始整个走一遍，走了一遍以后，大家就活灵活现地知道商业物业的租赁状态和思路。
这个你掌握以后，你再回头看住宅和单纯的写字楼就简单得多，大家知道这个方式好不好？
（二）租赁合同内容
1.“鉴于条款”：
鉴于甲方——出租人，一家依照中华人民共和国法律成立并存续经营的房地产开发企业，开发建设了坐落于北京市朝阳区光华路9号，名为世贸天阶的房地产项目，并拥有建成房屋的所有权和相应土地使用权，现同意将本合同下面的产地及附属设施出租给乙方，乙方改变承租人。
2.乙方——承租人，一家依照XX国家，法律成立并存续经营的XX性质的企业，并依法有权在中国境内开展商业活动。
现愿意向甲方承租本合同下的产地及附属设施。
3.基于共同经营、共同努力将世贸天阶中心，打造成具有国际一流水平的商业项目的理念，秉持平等互利原则，经友好协商，现根据《中华人民共和国合同法》第13章、《中华人民共和国城市管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及其他有关法律、法规、规章的规定，就乙方承租甲方场地及附属设施事宜订立如下协议。
前面的“鉴于条款”，中规中矩，把基本的法律基础和背景点出来了，交代了他的权属。
（三）实质内容
1.租赁标的
1.1租赁标的
甲方将其所有的世贸天阶几座几层几号场地及附属设施出租给乙方使用，租赁标的的具体平面位置图见合同附件
（一）就是房屋楼层示意图，这个很重要。
因为在商场里面，不像住宅，有明确的分割的空间。
在很多商场里面，尤其是大开间似的商场，除了一些柱子以外，没有墙，也没有隔断，有的就是柜台，当然这个柜台的位置就非常重要了。
很简单的讲，在商业地产里，位置不一样，租金就差不多，很简单，我这个柜台，我守着电梯口的一出口，这绝对是最佳位置，好过我到调角一个旮旯里。
那儿可能还有房围挡着我，这个租金就太大了。
所以我做惯了住宅这种事务的，一问说均价多少？
开发价多少？
1.3万，1.8万。
你们大概有一个概念，这个就不一样。
商业地产里面没有法问这个价钱，因为一个位置一个价钱，原来我们给中关村鼎好店的商城，我们也是它的法律顾问，也帮它做租赁事务，也是如此，他更是很大一个空场，全做非常非常小的柜台，几平米一个，他的一个区分完全要看图。
找相互之间的位置。
比如说我们几门几号，你进来，门一开，这里面都是你的。
那个不是，门一开，一大片，全是大家的，你得找你的柜台，柜台怎么量，怎么设定，和你当时的买卖合同或者是和你当时的租赁合同是否对的上，这个里面很有学问。
所以说在租赁标的里面，上来最重要的就是一个房屋的楼层示意图，而且示意图务必要做到准确。
这里给大家提示一下，在商业地产的整个租赁的状态之下，我们一定要有一个意识，比单纯的住宅、单纯的写字楼要复杂得多。
1.2租赁面积
本合同下的租金按照本合同附件二中的租赁标的面积示意图。
前面是一个楼层的示意图和位置的示意图，这个是一个面积的示意图中用红线标识的范围内的面积及租赁面积指出该租赁面积为多少平米。
如果对该租赁面积有异议，则以甲方委托的北京市房地产行政主管部门认可的专业测位机构，按照本合同附件中的租赁标的的面积示意图中确定的标识范围，进行实际测定的面积为准。
因为商业地产最近很贵，差一点就可能造成商家利润的巨大损失，尤其是新开业的商场要养，所以说在养的过程中，收益额、销售额、利润率都比较低。
在这种情况之下，如果说你再给他计算面积，再给他计算大了，从商家而言是很亏的，所以他对你的面积的准确度要求非常高。
下面一段，甲方按照本合同第10条约定，进行租赁标的的交付时，乙方如果对租赁面积有异议，应该在租赁面积交付当日提出，双方可以委托，双方共同认可的，具备合法资质的专业机构，按照附件
（二）的租赁标的面积示意图对租赁面积进行测量，如果该测量得出的面积与本合同与确定的面积差异在2%以内，则租赁面积不予调整。
有关测量费用由提出测量一方承担。
2%以内的就属于合理误差。
如果说这个租赁面积误差超过2%，则租赁面积以新测面积为准，有关测量费由甲方承担。
实际上它是两段两种情况不并存。
因为诉讼标的这一块而言，我们大概有一个判断，由于开店面积有大有小，有的可能是临时划定，即便像世贸天阶这样的项目，绝大部分有明确的精品店。
但是仍然有一些中低品牌，在地下层，我们逛街楼层是一层。
所以所有大牌子都选一层，一层轮不着了，才往二层。
绝对不会再往上或者是往地下走的。
相对来说我们知道，地下有超市，有餐饮，还有一些小的美容美发，小物件，小的一些家庭用品，小一些铺位在地下一些位置。
所以在任何一个商业物业里面，地下开间基本上是以临时划定为主要的处理原则。
所以这种临时划定就对于面积的精确度的要求就更高。
2.大的租赁用途
2.1租赁标的的用途。
租赁标的仅供为乙方用于经营附件（五）承租人、经营内容中的品牌、业态和主要商品种类服务。
这句话告诉我们什么？
就是说承租人你来承租商业物业的时候，你不但是做商业物业的性质、大的用途不能变，事先来报的品牌和业态服务内容也不能变。
因为这和后面很多内容是相关的，你不能说我是来做零售的，给你报的服装，突然服装不弄了，变成了食品、首饰，不可以。
因为在商业物业里面有一个全局协调性和整体业态的统一安排，这个区域，比如说做服装的、鞋帽的，就是服装鞋帽的。
所以我们到大的规范的管理的商场，不乱。
不像天意、万通这种小商品市场。
有一个铺位就可以随便调整，那种即便是小商品批发市场，对大的区位也是有限制的。
规范管理也同样如此，承租人报什么，一定是品牌也不能变。
比如说你报的，咱们随便举一个例子，比如说皮尔卡丹衣服。
你就得是皮尔卡丹衣服，你突然变成金利来了，这个不行。
因为品牌牵扯到与别人商业竞争的关系。
在这里上来租赁用途就和我们一般理解的，只要大的不变都可以，是不一样的，要求的更加细致。
租赁标的的用途仅限于乙方根据其有效的营业执照（见附件三）承租人资料，所规定的经营范围且因符合上述附件五载明的经甲方同意的承租人营业内容，以什么商号经营什么品牌的什么店之用。
乙方应于先如本合同同时，提供其合法营业，依照需要与租赁标的作为新注册公司法定地址的，应当在取得营业执照的30天内，将其取得该营业执照的有效证明文件提供给甲方备案。
也就是说承租人租赁的地方，就极有可能要到工商局登记的地方，不大可能出现我在某一个地方先把公司注册了，然后再挪到世贸天阶里面来经营。
这种情况可以不可以？
有，也不是不可以。
但是相应的异地经营的手续得办，但是还有很多商家是直接以这个地方来作为他的自己的注册地。
乙方同意甲方有权无偿使用上述乙方的名称、商号、商标、标志以及乙方经营所使用的品牌对外进行宣传，包括大幕宣传广告。
严格地讲这个涉及到知识权保护的问题。
一般而言，它的品牌、自己的宣传一定是自己来，很难授权别人，因为你不知道对整个企业主旋律的把握，但是作为开发商，作为商业物业的持有人，有义务要对它整个商业的业态服务的内容，服务的品种或者相关的优惠政策对外进行宣传，这个不但是对它自己有好处，打形象打品牌，更对于每一个商家都有好处。
但是这里就有一个明确的要给他一个笼统的授权，就是乙方要同意。
比如说LV进的商场了，不能说不让你说，不让你说话人家怎么知道你进来呢？
所以对外打的各种广告里面，宣传材料里面肯定要把这个商场里面著名的品牌或者是有特色的店或者是服务要打出来，这个也要事先获得一个授权。
2.2用途的变更和禁止
除非得到甲方提前的书面同意，乙方不得变更上述租赁用途，否则甲方有权终止合同，这个很容易理解。
乙方不得在租赁标的内从事任何违反公序良俗或者是中国法律法规禁止的活动，不得将危险物品、有害物质令人反感物品等带入或者是存放在租赁标的内。
在这个条款的制定上，几拨律师的意见不同，按照我们大陆律师的意见，危险物品、有害物质基本上可以找到一个界定，基本上有一个标准，什么叫危险、什么叫危害。
最终我们从诉讼的角度而言，我们能够找到一个举证责任的底线。
大不了我去检测。
你还要对人畜有害的化学成分，我还可以称之为有害。
如果你对人体的安全，人身的人身财产安全，造成隐患，我可以称之为危险。
第三个极令人反感的物品带入或者是存在租赁标的内。
这个我们当时反对，说：
“你这个说法太笼统，而且无法界定，很弹性。
但是有海外背景的律师，就坚持要放进去。
说：
“必须要放。
”他举了一些东西，他说：
“比如说他把一些与商场经营无关的一些法轮功的东西放进来了，与宗教有关的东西放进来了，和一些所谓的一些不太好的，但又说不上违法的一些乱七八糟的东西放进了，比如说是一个很高档的店，突然出现了一些让人感觉不是很高雅的东西。
甚至有的店员把自己养的宠物给带进来了，这种情况你说在法律上怎么界定？
只能界定为令人反感。
”我说：
“你这个令人反感你只能具体到某一个东西的时候，可能大家说反感或者是不反感，但是在法律上无法有一个准确定义。
”当时留了一个口子在。
如果说有的品牌明确提出要删去，有可能删去。
但是如果没有人提出，就放在这里，但是如果说未来确确实实因为他店里的东西引发了一些后续的纠纷。
再拿令人反感的物品这几个字去套它是不是可以把违约责任给锁定了，这个就作为一个所谓的妥协的产物，就放在这里。
类似于这种表述，我在其他文本里也见到过。
这是用途。
3.租赁期限
3.1本合同下的租赁期限自装修免租期起始日起，至付租期届满至日止。
这里面出现一个词叫装修免租期，大家能理解吧？
本合同的付租期为几个月？
这个时间界定，不是租期多少，是你付租期是多少，就是你付房租的期间有多少。
为什么？
因为装修免租期有可能长有可能短，因为装修的过程中，既取决于承租人自己的工作安排，也取决于出租人是不是能够保证承租人有一个比较顺利的装修环境。
付租期的起始日在本合同向下简称为租金起始日，租金起始日为本合同第12条规定的正式营业日，本合同有效期自本合同签署之日起至乙方按照本合同第17条的约定，返还租赁标的之日至。
他给你一段一段的起算，卡的非常严格。
你什么时候进驻，多长时间装修？
从你交租的时间开始算，再怎么算这个时间，他给你相对灵活的打乱，为什么要打乱呢？
因为你中间没法从头到尾用一个词来表述，因为中间可能有故事，故事就在于你的装修是否政策能够一致，能够顺利，更重要的是什么？
你的招商能否顺利。
因为大的商业环境，不是你进去一家就能开的，当时世贸天阶中心是160个可出租单位。
有单独的房间，精品间。
有大有小，有几千平米的，有的几十平米的。
都算起来，160个。
你要是说赶紧开业，谁去啊？
肯定有一个招租率、开业率的问题。
但是你这个招租率控制不了，并不能准确的来判断说：
“我一定火。
”我一开始招租就哗啦哗啦全来了。
这个过程非常非常艰难。
我先来的，我肯定要问你：
“你什么时候能开业？
你开业的时候，能有多少家跟我一起开？
”这个是很自然的问题。
你要是说住宅，或者是写字楼，没有这个事吧？
哪怕是这个大楼就是你第一家入驻的，你进去就完了，你该办公就办公，可能还安生呢，停车场也好停，电梯也不用等，非常方便，商场就不太靠谱吧？
偌大的一个商场就一个店，你也不敢去啊。
所以说从整个时间上起算上，一下就和其他类型的租赁就不一样了，因为全是不同的故事。
3.2装修免租期
3.2.1
本合同规定的装修免租期从甲方向乙方发出的书面通知中载明的租赁标的物的交付日起至XX年XX月XX日止。
它先给你界定一个时间，当然这个只是一种良好的愿望，到时候你招商不成功，你只能往后延。
装修免租期内，乙方无须缴纳租金及物业管理费，但是除租金物业管理费之外的其他费用，包括但不限于装修管理费、公用设施费用等。
乙方仍应支付。
什么叫公用设施费用？
水、电。
你装修肯定得用这俩。
乙方应该在装修免租期起始日之前五日，支付在装修免租期内的装修管理费及公用设施费。
就是先把你的这个费用先扣在手里，最后给你结算。
这是一个控制经营的手法。
3.2.2
乙方应按照前述书面通知书中所载明的期限内，与甲方办理租赁标的的交接，并在装修免租期内完成对租赁标的的设计和装修工程，装修免租期不得延长，如因乙方装修完工的延期导致消防及其他法律规定的验收迟延以及试营业日的延期，乙方应当承担本合同第12条中规定的违约责任和对世贸天阶其他承租人的赔偿责任。
这里面实际上也是谈到一个什么问题？
还是谈到假设，我预定的那个开业日，我必须在那里开，还是放在这么一个背景下，但是这里面有一个问题，假如你定的是2010年的9月30号开业，或者是10月1号开业。
但是我来，你把我招来的时间就已经到的9月5号了，这么短的时间我怎么可能装修好？
对吧？
不可能。
开发商说：
“我就到开业前的两个月之前我就停止招商了，不招来了，我就不要了，我宁可空这个面积，不能让人家开业的时候乱。
”这种想法是不可能的，它但凡有一寸空着，他也希望能招满，是这个概念吧？
所以说这个装修免租期在这个时候尤其在开业前定，也是一种良好的愿望。
因为这个招商工作是在它整个开业之前很长时间就开始了。
这段时间它有充分的去说服人家来这里营业、来做买卖、去招商的空间和时间。
但是随着整个开业日的临近，这个会越挤压越紧。
所以这里对于装修免租期也是一个弹性的，真是你租了一个很大的面积，你开业前10天租了，他也高兴。
他无非就是让您装修的活动限定在一个相对特定的时间，就是人家营业的时候你别在给你打断了，你可以进行无噪声的装修，人家关门了，晚上你再进行噪音施工。
无非就是这种手法。
3.2.3
在装修免租期期日日至租金起始日时间，你在这个时间，装修免租期的起始日到租金起始日。
这个概念有了吧？
如果因乙方原因导致本合同提前终止的，视为乙方违约，则乙方应按照本合同约定支付各种费用，还要支付各种违约金。
各种费用就包括租金、装修管理费和公共设施费。
3.2.4
乙方按照本合同第15条购买的保险应当自装修免租期开始日起生效。
若乙方未能在进场之前向甲方提供购买前述保险的有效证明，甲方有权拒绝乙方进场装修。
这里面直接就把一个保险的问题提出来了。
作为我们在公共的场合，我要去营业的话，有几项保险是必买的，咱们直接跳到第15条，看看保险。
15条保险，乙方应向在中国注册的信誉优良并经甲方认可的保险公司为租赁标的内的财产（包括但不限于自方完成的装饰装修，乙方的商品、货物和乙方自行购置的设施设备及其他可能发生的各种风险自费购买保险）包括但不限于财产一切险，并制定甲方为附加被保险人，第三方以及公众责任险，并制定甲方为附加被保险人，其中第三方以及公众责任险每次事故赔偿额不少于人民币1000万。
保险赔偿额因没有限定，保险期限应自乙方装修免租期起始日开始至乙方向甲方返还租赁标的至日止。
并且应当在此期间内保持该等保险全部持续有效。
乙方应当在购买上述保险后向甲方提供购买该等保险的有效证明。
所以说你想整个商铺里，假如卖的都是珠宝、钻石的话，这些东西很值钱，万一失窃了，你怎么解释？
如果说你不买保险的话，不买财产险的话，这个官司有得打了，损失会很大。
还有一个所谓的公众责任险。
比如说我在你这里逛着逛着，在你店铺里面看东西的时候，你的装修物脱落，打到我了，灯掉了。
或者一个什么地方爆了，伤到了客户怎么办？
这些都需要通过保险的手段来化解。
所以说你在进场之前，你就必须给这个出租人提供证明，证明你买了保险。
而且是买了前面条款里面说的各种符合条件。
你如果没有买我不让你进。
这又比我们租房住、办公又复杂一些。
4.租金
租金这一点应该比较简单，要说我们通常的理解，无非工业一平米多少钱，商业地产不是。
成熟的商业地有可能是固定租金，固定租金的收取简单，按面积算钱简单。
成熟的商业地产，因为对整个周边的人群的购买力，对整个商业中心的整体的形象和每年大致的营业额有一个固定的概念，我这个品牌我要进入到里面来，我肯定做过周密的市场调查，能不能赚钱，我事先大概来算出来，能赚我就来，我就给你交固定租金，不能赚不来。
比较简单好判决。
但是对于新开业的商场不一样，因为对于它能否赚钱，能否把不特定的顾客都吸引过来，这个事情不一定。
为什么新商场都养三到四年，就是培养一个新的商业中心的购物范围，在这个范围里大家会来形成一个固定的购买的消费模式。
我们可以想一下，除非特别原因，你不会超过你们家五公里以外买东西，我说五公里范围都算大的，你想你自己买衣食住行的东西，特别贵重的，或者是那个品牌只有那一家有，或者你非要买那一个品牌不可的，千里迢迢你也愿意去。
但是如果说大路货，基本差不多的，你没有特殊的品牌要求，或者是特殊的品牌要求，基本上就近。
按照商业需求计算的话，你的购物半径三公里。
超过这个你基本不太愿意去，这个是一般人购物习惯。
这样对于一个新商场就处于一个不确定的事，因为人家已经有了一个固定的购物习惯了，放弃原来购物场所，来你这里凭什么？
而且由于你一开始的时候，你的品牌忠诚度不够，稳定度也不够,经常换来换去的。
可能我在这里买了一个包，过了半年包坏了，我来你这里来修，结果发现卖这个包的那一家已经走了，这种情况经常出现。
这样一来，就造成了新开业的商场，营业额不稳定，很难预料，那么他的利润也就很难预料。
如果在这种情况下，你如果再收或者只收比较高的固定租金的话，那么对于品牌而言，就很难过来，因为他没有把握，过来养你房子，让他自己赔钱，他不可能干，他干脆不来，即便要来，他给你谈的是什么？
非常低的固定租金加流水倒扣。
这是新商场收租金的一种或者是大部分的模式。
4.1固定租金和提成租金
本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和提成租金中数额较高的为准。
固定租金是指甲方为保证基本收益。
按租赁面积每月向乙方收取固定数额的租金（还不包含物业管理费）。
自租金起始日起算，第一年的固定租金收取标准为，几元人民币一天一平方米。
自第二年起，每月的固定租金按照本条4.2款的规
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