物业考察报告4篇Word文件下载.docx
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（四）全方位、多角度解决物业收费问题。
一是通过煤体加强物业管理宣传工作，二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位，三是物业企业的服务承诺要到位，四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位，单位解决不了的起诉法院，五是要求业主委员会成员带头交纳，不能拖欠，也不能领导业主集体拒缴或组织上访，深圳市物业平均收费率达98%。
二、我市与深圳市物业管理的差距。
（二）经济基础的差别，深圳是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在深圳人们追求的是高收入、高消费，深圳市物业收费每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。
（三）、物业市场的差别：
深圳具有一个庞大的物业管理市场，全市注册企业898家，一级企业50家，管理项目3500余项，管理面积6000万平方米。
我市注册物业企业25家，全为三级以下企业，管理项目30项，达5万平方米以上只有8个小区，管理面积173万平方米。
（四）业主委员会管理机构设置差别，深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会，有利于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调，我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。
（五）水电抄表的差别：
深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户，水除高层二次加压外，也全部抄表到户，我市截止目前水电抄表到户仍没有落实，是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。
三、几点建议。
物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与深圳有许多不同之处，但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：
（一）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。
（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。
（三）不断完善物业管理政策法规，目前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实施办法》和《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但针对性政策缺位，应加快出台《安康市物业管理投诉受理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法规，进一步完善政策法规体系。
（四）加强领导，建立物业管理相适应的组织机构，一是应建立物业管理高层次的议事，决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越信访部门，物业主管部门权限的热点、难点问题，尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题;
二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会，提升物业管理自我约束，自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责。
（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。
一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致;
二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用;
三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。
四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开，五是加大物业从业人员技能培训，把坚持持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。
[物业公司学习考察报告]物业考察报告
（2）|学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进枊州福来物业。
在对#、#两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。
考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。
一、市场
市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。
根据数据，中国民营企业的平均寿命是2.86年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。
但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。
现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。
况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。
同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。
从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济的炮灰。
前几天看到一份资料，介绍龙湖物业XX年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明XX的中国房地产平均销售增长率达到54%，中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划XX年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。
龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。
对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何快速市场扩张。
龙湖物业把市场当作公司发展的重头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销的重要性。
柳州福来，XX年成立，比我们的历史短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然，其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。
据称，连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业管理市场上。
回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划，如果我们有把握将春风物业的写楼物业做成精品物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现春风物业整体素质的三级跳。
在南宁乃至广西这个市场上，越来越多的外来军团（鹏基、盛天、保利、广州恒大的金碧）陆续到来，广西物业市场的竞争日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、发展和壮大。
建立健全科学、系统、完善的市场营销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管理工作之中。
另外，我们还要做好完善市场营销体系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、制定市场战略、进行市场调研与预测、信息收集、人员管理、市场管理等多方面工作。
二、经营
做好经营是提高服务水平的前提。
作为物业行业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过成立房地产中介业务来补充物业服务费。
这种情况不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国所有物业服务企业所面临的困境。
在春风物业，由于已管项目的实际情况（北湖和新城的低端项目、苹果园和国金未实际盈利项目），我们的经营困境更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延续而已，难以从根本上解决经营困境。
从这一角度上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。
三、管理
管理是保障。
德鲁克管理理论认为，管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。
作为物业管理企业，要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。
将德鲁克的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一愿景。
分开来讲，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑；
在内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心地完成既定任务。
四、服务
服务是基础。
此行时间仓促，未深入观察、研究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服务，*在文说明的基础上，用图片展示的形式来介绍自己的所见所想。
1、物业团队管理严谨、训练有素、忠于职守。
秩序维护员站立如松，衣冠齐整，站立不动，有如军人；
他们行走规范，步履有力，见人敬礼、微笑、问好；
在岗员工，神态严谨，不见嘻笑；
指挥车辆，手势准确、有力，有如交警。
在小区内，任何一条道路、小径，不见一张纸屑、垃圾，中午时分，仍见在清扫、保洁。
可以想见，这样的队伍，一定具有较强的活力、战斗力和竞争力。
由表及里，可以反映出福来持之以恒的决心。
另外一点，在尔海·
南山御景，他们的保安、保洁年龄基本上都在四十岁左右。
也就是说，在不是特别高档的小区，配备年纪大一点的基层员工比较稳定、比较节约成本。
2、生态化、人性化经营。
保护树木，树名牌用线绑，而不是用钉；
地下停车场内开孔为了保留一棵树。
生态化并不是一味地非要买多少棵名树，而是有了树，令人感到生态理念。
这样表面上看虽然是浪费了一些精力和一些资金，但是给业主带来的感受就是这样非常生态，小区整个档次就提高很多，我认为我们的苹果园可以借鉴这个理念。
3、小区内每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令业主非常方便。
另外，值得我们关注的是，福来根据小区的具体档次，配备不同的设备，但都保证小区功能的完善4、小区绿化非常细致、时尚、美观。
盆花精巧地挂在树上、草坪梳成一个方向、树根旁边用石子堆围着、不同的水景用不同的花草装饰、停车道用绿化隔开、地下车库入口设计非常美观、大方。
5、公示、提示到位。
无论是对业主和住户的温馨提示、物业服务的公示、内部检查的标示，福来物业都做得非常美观、完善
6、每个单元下面的公示栏里都把负责这栋楼的工程人员和房管等人员照片和联系方式等基本信息公布出来，我认为这点做得很好，让业主有事知道找谁，让管理处知道事情没处理或没有处理好时该问谁的责。
另外，公示牌很大，几乎有二分之一的位置都是可以空出来的，可以利用这块地方让别的公司做广告，这种文明、卫生、美观的广告也不会令业主反感。
这样的话，别的墙角或者一些不该出现广告的地方就干净了，创收也做起来。
改变企业现状，完善市场、经营、管理、服务都是非常重要，也都需要我们花费大力气去钻研、去提高。
在这里，若想把提高我们春风物业实力这个概念表述清楚，市场、经营、管理、服务，这四个方面中的每一个方面都需要大篇幅去分析和把握。
*就这几个方面谈一些不成熟的想法，请领导和同事指正。
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物业考察报告（3）|大连豪之英物业考察报告
第一部分考察简况
时间：
9月29日
参加人员：
姜总、行政办逄金伟、贾晓静、质量办蒋坤艳、经营部张亚举、王小丽、王英会、开发部初军、秦承航、客服董春晖、工程部李海涛共11人
主要安排
上午：
1、观看该公司宣传片
2、参观森茂大厦
3、姜勇、逄金伟、张亚举与豪之英公司于总会谈。
其他人员学习该公司部分体系文件（主要是工程和保洁方面），王经理、潘经理陪同并解答问题。
下午：
参观GE大厦和大连软件园。
取得的资料：
公司简介画册一份、该公司自办刊物《豪之英物业之声》一份、员工手册一份
由于该公司不允许拍照及摄相，所以未取得图片资料。
第二部分豪之英公司简介
该公司是享誉世界的日本最大的综合物业管理公司―日本豪之英株式会社（日本ハウズイング株式会社）于1994年9月在中国大连成立的专业化物业管理企业。
公司创立以来，不仅将日本物业管理的全新理念和日本本社40多年所积累的丰富管理经验引入中国，而且将国际先进的专业技术和管理模式与中国的实情结合起来，形成了有中国特色的'
;
日式物业管理模式'
，并取得了骄人的业绩，深受国内外开发商和广大业主的好评。
现有管理现场60余个，管理面积超过200万平方米，业务遍及大连、北京、上海、青岛、沈阳等城市。
所管理的物业类型包括高级写楼、五星级酒店、高档住宅、别墅、大型商场和购物中心、政府办公大楼等，客户中有众多世界五百强企业和国内外知名企业。
公司现有员工余人，各类专业技术人员150余人，是目前国内实际管理项目数量最多、标准最高的专业化物业管理公司之一。
3月，公司在全国物业管理行业中率先通过了ISO9001：
国际质量体系认证。
第三部分学习到的内容
一、人事与培训
1、员工录用方面，重视入门关。
（1）员工录用要求：
有严格的组织纪律性//乐观开朗，有强烈的事业心，对未来充满信心//有良好礼貌，道德素质和良好的职业习惯。
（2）保安员除了身高1.78米、35岁以下、本地人、相貌良好，身体健壮等条件外，要对其父母进行调查与谈话（看家教情况），还要由公司开出证明，到派出所盖章，确认员工无犯罪记录。
（3）严格执行录用考核制度。
（4）拥有三个月以上的实际管理业务经验者方可上岗。
（3）工程技术人员除了看证件，还要面试，主要是技术方面的，解决一些实际问题的面试。
（4）员工手册签，以表示同意遵守公司各项规定。
（5）部门经理级的聘用，由总经理亲自主持面试，三个月试用期，看有没有管理能力，责任心等。
明。
2、新员工培训
（1）入职后由人力资源部人员进行公司规章等内容的简要培训，具体内容发给《员工手册》自己学习。
（2）由本社日本专家对新入职员工进行礼貌及素质教育，现场完全推广全日式礼貌礼节服务，全面提高员工素质，创建日本豪之英物业的软式服务品牌。
礼貌教育将由公司长期组织进行，并纳入员工考核制度中，接受总公司质量管理部门的监督。
（3）到部门后，由部门负责人简要介绍部门情况及职责。
（4）培训务实。
主要培训由所在部门主任（相当于我们的主管）在现场进行，大约培训一周（根据工种难度不同而有区别），由负责人亲自在现场示范整个工作流程，讲解工作职责、工作内容、应变能力（这个岗位主要会遇到什么情况，遇到了该怎么处理）等，达标后才能正式上岗。
培训的主要方法是模拟现场。
该公司各部门都有一个目标，就是上岗前培训合格率100%。
（5）培训目标不同，一个月的员工和三个月的员工的目标是不同的，要定期考核。
3、在职员工培训
（1）最大特点是，以本人专业为主进行全面教育，既让员工学习不同专业的知识，使员工全面掌握各专业知识，实现一专多职的目的。
（2）培训每天都在进行，利用早课时间，新的一天开始了，自查仪容，讲评前一天工作，布置当天工作。
（3）中层干部的培训主要采用谈话式，由总经理与中层干部亲自面谈，主要是管理能力方面的，目标是让上级少操心，晚上不会被公司的电话打扰。
4、每年派几个人到日本强化培训。
5、外语培训：
（1）对外语水平需求高的高层管理人员，有的是送到外语学院脱产学习半年的。
（接待我们的王经理从一线干起，是该公司第一个穿日本式警服的保安员兼翻译，在大连外语学院进修半年日语。
）
（2）其他普通员工只要会普通的问侯语就可以了，如你好再见等。
要求对什么国家的人用什么国家的语言问侯。
（3）提高重要岗位的警员简单外语会话能力，以期对日益增多的外籍客户提供最满意的服务
6、同一岗位工资标准根据现场自然条件不同、用人标准不同而略有区别。
差价50-100元。
7、培训讲求实效，一线员工培训较好，员工工作时精神饱满，面带微笑，是发自内心的。
员工的沟通能力和表达能力很强。
访问一个保洁员，衣着整齐，淡妆。
谈起工作来头头是道，语言流利，态度亲切。
素质也很高。
这还是一个刚上岗两个月的新保洁员。
二、日常管理
1、简况：
森茂占地4000平方米，建筑面积40000平方米，每层2400平方米，其中公共面积600平方米。
2、每个项目的物业费标准都不一样，量身定做，
3、监督检查：
（1）各岗位由其主管负责检查；
（2）人事部门每月每个项目去两次，现场检查，然后形成一个报告给现场。
（3）各项目之间互相检查，互相促进，取长补短。
4、质量监督保证体系，有本公司的质量管理部门定期对业务进行巡回检查，且每天由工程部长和主任对现场进行巡回检查，及时纠正管理中出现的问题。
每天进行全体员工早会和晚会，相互交流当天的工作，及时将工作中出现的问题反馈给所有员工，避免同样的问题二次发生。
每周进行例会，对管理进行讨论研究，及时修正管理漏洞，完善管理体系。
5、检查细化：
（1）带什么工具、表格、确定检查标准
（2）检查顺序是什么（3）检查内容（4）检查后要出具检查报告（5）注意事项与补充说明
6、负责综合性物业管理的项目经理由总部管理，负责单项业务管理（如只提供保洁服务的项目）的负责人由总部的相关支持人员管理。
（大致情况，没搞很清楚）
7、每个岗位上岗前有10分钟早礼，很多员工主动提前上班，养成了习惯
8、办公室墙上有一个白板，写明日期、人员去向、离开时间、返回时间、备忘等。
9、认为ISO比较虚，是为了品牌花钱买的。
重点是与现场实践相结合，重视现场管理，ISO要抽出精华来。
10、管理日报制度：
每个部门一份，根据部门业务性质而不同，填表人、实施人签名或盖间，然后层层交上级审阅。
总经理每日审阅并盖章确认。
主要项目（以工程部为例）：
日期/天气/重大事项/工单情况（时间几点几分、维修内容、实施人）；
11、每月工作汇报内容：
综述/重大事件/人员变动情况，增加，减少，需求等/下月计划/合理化建议/违纪情况记录、填表人、审核人等。
12、重视前期介入。
只有从建设阶段开始跟进，才会全在脑子里，不用到处找。
另外，盖楼时要设计开水房、垃圾房等，硬件搭配好了，软件就跟上了。
13、全面质量评估体系
（1）建立相关人员QC小组。
（2）每天工作结束后，本部门全体员工要召开工作总结会，并及时将信息反馈给所有员工。
（3）由质量保证监督员对现场作业进行抽样检查。
（4）定期对作业现场进行量化评估，评估结果反馈到所有员工。
（5）定期征求业主意见，并进行汇总总结
三、客户综合管理
1、客户有事可以打到项目部办公室（相当于物业管理中心），也可以根据需求不同打到项目部下的保洁办公室、警卫办公室等。
任何一个人接到需求都会传达到相关部门。
客户有各部门的电话，想找谁就找谁，内部沟通渠道非常畅通，不允许说“这活是工程的，不归我管”之类的话
2、客户如果有什么需求，让物业公司换地毯，我们可以推荐专业单位，但通常自己不做。
因为通常能住到这里的都是大公司，有自己的企业文化、统一色调等，一般也不会换。
4、装修：
（1）押金、管理费根据面积而定。
（2）所有手续都在二楼项目部办。
（3）有两个人专门负责装修管理。
（4）装修时收恢复费，通常由几家固定的协作单位装修公司来完成，然后物业公司验收，不能以现装修代配。
（5）通常墙面最多钉钉子，不会有大动作。
只有铺地板、换天棚等、简单间隔。
（3）如果下一个客户满意现有装修，那么恢复费就成为物业公司利润。
（4）装修监管很严格（未透露具体措施），以保证其他客户的正常办公。
5、客户入住给客户一份通知书，具体到冷气暖气几点开。
标明各项有偿服务内容，透明化。
6、报箱在一个专门房间，上面不光写号码，还有公司名称。
用密码锁，感觉上档次。
7、食堂外包。
事先制定菜单发到客户手里，放过报箱里。
食堂不送餐，外面的可以。
8、前台：
负责客户接待、报纸
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