王家大院保护性开发可行性报告Word格式文档下载.docx
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c投资主体可以获得一定的经济回报。
d可以推动沿滩的经济发展，增加税赋，解决就业，满足城市住房需求，实现政府城市规划建设目标。
第三部分项目可行性研究
3.1市场分析预测：
见第四部分
3.2项目地块分析：
盐商府邸（王家大院）地处沿滩新城西南地段，西
邻文化娱乐、行政办公地块，南接体育地块，北连教育、商业金融
地块，通过古盐商道与快速路、川云路、内宜路连接。
区域位置较
好，交通便利。
3.3项目规划方案及步骤
第一步建筑用地规划和建筑设计的审批，基础设施建设和项目场内住户的拆迁。
第二步聚集人气：
到2013年，盐商府邸（王家大院）居民人口达1.6万。
首先在王家大院东西两面开发商住楼，聚集人口0.8万人。
按国家居民用地标准：
18.0~28.0平方米/人。
由于盐商府邸项目的特殊性，宜取较大值25.0平方米/人。
故政府应向盐商府邸首期开发提供土地299.98亩。
盐商府邸二期规划应向东南延伸，开发与一期大致的面积，以此实现2013年底聚集人口1.6万人的目标。
注：
以上土地面积不含道路、广场、绿地用地。
第三步在盐商府邸一期动工后，开始王家大院的保护性开发，与盐商府邸一期同期段竣工，实现政府规划目标。
王家大院项目内容如下：
主体建筑修缮
主
体
装饰构件
内围墙
损毁建筑重建
檀
门
前院及耳房
荷花池
服务性建筑新建
三星级宾馆
盐帮（商）菜馆
盐浴保健馆
盐商文化
生活、文史藏品陈列
雕塑、蜡像
书刊、影视重现
与政府规划认识不同的是—
政府规划中，对王家大院的文物地位和景观价值的期望过高，原因是规划中没有对整个自贡的盐文化遗迹进行比较。
其实，在自贡浩瀚的盐业历史中，王家大院只是浪花一朵。
因此，王家大院的文物地位和景观价值决定了她的人气指数极低。
只有通过盐商府邸的打造，聚集一定数量的人口，再重塑出有特色、有档次的盐文化服务设施，才能使整个王家大院重焕生机，才能实现规划目标的市场价值和社会价值。
并且，沿滩新城整体开发，也应该以盐商府邸（王家大院）项目为发端，以此来提升沿滩新城招商引资的品质。
3.4盐商府邸（王家大院）项目工程进度计划
时间
2007.8-2008.12
-2007.12
-2008.12
规划设计审批
拆迁、基础
道路、供电
排水、气主管
2007.8-2009.12
-2008.4
-2009.9
-2009.12
盐商府邸-1
基础
主体
装饰、配套
2007.8-2009.5
-2009.4
-2009.5
主体建筑修缮-王
2009.5-2010.5
-2009.10
-2010.5
损毁建筑重建-王
檀门
2009.12-2010.12
-2010.12
-2010.6
服务性建筑新建-王
2009.5-20010.6
盐商文化-王
影视重现
2010.2-2013.12
-2013.2
2013.12
-2013.12
盐商府邸-2
3.5-1投资估算及资金筹措
a王家大院保护性开发项目的估算
土地及古建筑费用
征地
11亩Ｘ15万元
165万元
9亩Ｘ25万元
225万元
动迁补偿
拆安3500M2Ｘ0.1万元/M2
350万元
农房补差35户Ｘ5万元
175万元
购买
4536M2Ｘ0.2万元/M2
1000万元
小
计
1915万元
新增建设费用
主体建
筑修缮
主体修缮4536m2
453.6万元
装饰构件修缮
80.0万元
内围墙修缮
损毁建
筑重建
50.0万元
前院及耳房2100M2x0.38万元/M2
798.0万元
185.0万元
服务性
建筑
盐帮客栈（三星级）8000M2x0.5万元
4000.0万元
盐帮（商）菜馆1200M2x0.38万元
456.0万元
盐浴保健1200M2x0.38万元
680.0万元
75.0万元
盐商在文化书刊、影视载体重现
400.0万元
公共设施
路道、广场、绿化
350.0万元
8063.6万元
间接费用
建管费、勘察设计费、监理质检、预备费
1045.68万元
管理费用
工资、办公、交通、通讯、业务接待
200.0万元
财务费用
（贷款3000.0万元）利息，利率9.36三年
842.4万元
2088.1万元
合
1，2066.7万元
b盐商府邸一期项目的估算（设计容积率为2）
直
接
费
用
土地费用
299.98亩x35.0万元
10，499.3万元
前期工程费用
25，395.8x5%
1，269.8万元
建筑安装工程费用
399，933M2x635元/M2
25，395.8万元
基础设施建设费用
25，395.8x30%
7，618.7万元
公共配套设施建设费用
25，395.8x19.5%
4，952.2万元
其他成本支出估算
25，395.8x5%
计
51，005.6万元
2，550.3+2，662.8
5213.1万元
销售费用
71，988x0.5%
359.9万元
300.0万元
土地抵押贷款0.6亿元，利息9.36三年
1，684.8万元
各种税金规费支出
71，988x12%
8638.6万元
16，196.4万元
销售收入
399，933M2x1800元/M2
71，988.0万元
利
润
4，786.0万元
3.6-2单壹王家大院项目经济指标评价
王家大院项目主要财务数据
项目投资资金
金
额
收
益
自有资金
8，224万元
利息-251.6万元
自筹资金（贷款）
3，000.0万元
利息-280.8万元
固定资产摊销（50年计）
1，2066.7万元x1/50
-241.3万元
小计
-773.7万元
主营年收入
人
数
消费基数
收入
利润
宾
馆
5，000
60元
30万元
12.5万元
菜
10，000
50元
50万元
20.0万元
盐
浴
2，000
40元
8万元
4.8万元
门
票
30，000
10元
24万元
其
他
10万元
71.3万元
合计
年投资收益
-702.4万元
注1：
主营收入指数参考了盐业历史博物馆、恐龙博物馆、富顺文庙、三多寨、宜宾李庄相关数据，并根据王家大院的文史价值作了调整。
注2：
附以上馆址经营情况的调查统计表
景
点
门票及价格
门票年收入
餐饮娱乐
盐业历史博物馆
20元/人
22万元
无
恐龙博物馆
40元/人
288万元
富顺文庙
5元/人
1．5万元
三多寨
26万元
宜宾李庄
48万元
根据以上财务数据，我们可以计算出王家大院项目投资的盈利能力，对此，用以下经济指标表示：
a、投资回收期：
50-1+-702.4x50/-702.4=-1
这表明，在固定资产50年折旧摊销完全的时间内，没有可能收回投资，投资回收期无限。
b、净现值：
（-702.4+-899.072x1.28+-1150.812x1.28…-44054.528）x1/50x1/-22476.8<
这表明，本项目的报酬率低于所选用的折现率，按投资经济学原则，应该放弃投资方案。
c、投资利润率：
-702.4/12066.7x100%=-5.8%。
这表明，每100元投资年净亏5.8元，并呈递增亏损态势。
基于以上几个指标的表现，没有必要继续其他指标的计算。
单一王家大院项目投资指标的分析结论是：
项目竣工投产即亏损，投资回收期无限。
按投资经济学原则，应该放弃投资方案。
第四部分 市场研究
一.市场供给
1.1自贡区域内商业房过去五年供给量及结构情况调查
“十五”期间，自贡市房地产开发投资稳步增加，市区开发企业共计完成投资57.521亿元，完成商品房竣工面积404.58万平方米，其中住房301.6万平方米；
自贡市区商品房销售面积331.01万平方米，其中住房287.04万平方米，除营业性商品房有一定空置外，商品住房供需保持基本平衡，小户型商品住房呈现较大的需求空间。
2002-2007年度全市房地产开发数据统计表
单位：
亿元、万M2
年份
指标
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
平均数
完成投资
10.74
12.462
12.649
11.05
13.346
12.049
其中：
住房
6.74
10.48
6.47
7.53
9.9368
8.2314
施工面积
245.04
257.79
250
294
498.015
308.969
170
175.71
190（估计）
204
376.026
223.1472
新开工面积
86.24
93.69
91.71
100.6
137.445
101.937
61.1
60.59
82.82
108.129
74.6458
竣工面积
105.52
129.55
69.71
91.26
48.825
88.973
83.32
94.58
53.6
62.4
29.316
64.6432
销售面积
76.31
98.8
69.86
82
97.48
84.89
67.08
85.23
61.21
70
88.48
74.4
说明：
2006年，住房销售88.48万M2，同比增长26.4％,住房销售量占商品房销售量的90.77％；
但是,商业营业房仅销售9万平方米，同比减少33％，商住楼中混合修建的营业房销售困难。
其次，商品房空置量增大，商业营业房空置占大多数。
1.3自贡区域内2007年-2008年6月商业房供给量及结构情况调查
从自贡市规划建设局2006年1月—2007年6月5日批准的43个市区用地规划许可证（见附表）看，实际批准商业用房总用地面积为921,535平方米。
据此，可以推算出自贡市区2007年1月—2008年6月的竣工商业用房面积为2,764，605平方米。
其中住房面积2,211,684平方米，办公和商业房552,921平方米（含自贡市国有资产经营投资有限责任公司开发的“中国盐文化特色旅游配套设施”约26万平方米）。
2007年5月自贡市预售商品房统计数：
住宅75,134.12平方米，商铺8,800平方米。
二.市场需求
2.1自贡区域2007年1季度商业房的租用情况抽查
人民币元
地段和用途
住宅
写字楼（含小区商铺）
主街商铺
M2月租
空置率
自由路
10
0．8%
18
2．8%
65
0．6%
同心路
9
1%
15
3．4%
38
檀木林
8
16
1．8%
52
0．5%
光大街
6．5
3．2%
32
大安街
6
4．7%
22
1．3%
汇东（东西）路
8-12
22-30
8．7%
42-80
9．6%
汇川路
11%
26
18．6%
贡井
5
11
3．8%
28
12．3%
沿滩
4
1．4%
2．6%
3%
7．45
1．04%
16．4
41．1
5．3%
2.2自贡区域2007年1-5月在售商业房销售情况抽查
商业楼盘
仁和半岛
青岗丽景苑1期
绿洲花园
均价
1800元
1600元
营业
4600元
3500元
3300元
销售率
60%
35%
95%
85%
80%
90%
三．市场预测
3.1自贡区域内商业房未来需求量及结构情况调查预测
自贡市区2007—2013年各年度住房总需求量预测表
年
份
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
每年新增城市人口（万人）
1.0
1.1
1.15
1.25
1.35
人均住房建筑面积（m2）
25.5
26.5
27.5
28.5
28.0
新增城市人口住房需求量
（万m2）
31.35
32.2
34.37
35.78
城市人口（万人）
62
63
64
65.1
66.25
67.5
68.85
上一年度城市人口居住面积达标需求量（万m2）
外地人购房及空置房面积
8.75
8.95
9.15
9.645
9.845
10.18
10.46
各年度总住房需求量（万m2）
96.25
98.45
100.65
106.1
108.30
112.05
115.09
1、外地人购房及空置房面积=（新增城市人口住房需求量+上年度城市人口居住面积达标需求量）×
10%。
自贡市区2007—2013年各年度住房总量和结构预测表
总住房需求量（万m2）
106．1
736．89
中低价位、中小户型普通商品房占总需求的百分比（%）
60
中低价位、中小户型普通商品房需求量（万m2）
57.75
59.07
60.39
61.50
64．98
67．23
69．05
439．97
廉租房、经济适用房
占总需求的百分比（%）
廉租房、经济适用房需求量
9.6
9.8
10.6
10．8
11．2
11．5
73．5
其他商品住房占总需求的百分比（%）
30
其他商品住房需求总量（万m2）
28.88
29.56
30.20
30.86
32．49
33．62
34．53
223．42
结论：
到2006年底，自贡市商品房累计空置63.47万平方米。
其中营业房空置占73.6％；
住房空置16.756万平方米，同比减少20.6％。
未来七年自贡市商品房总需求量为736．89万平方米。
但是，仅仅2007年1月—2008年6月可以竣工的商业用房面积就为276.46万平方米。
其中住房面积221.17万平方米，办公和营业房55.29平方米。
超过年平均需求75%。
在可以预见的未来，自贡市区商品房市场总体趋势是供大大于求。
3.2销售及租赁价格预测
2009—2013年各年度预测销售及租赁表
单位：
元/平方米
20011
住宅均价
销售
2100
2200
2300
2350
2400
租赁
7．6
7．75
7．8
7．85
8．00
商用均价
4200
4500
4600
4800
4900
57．5
58．5
61．5
62．5
2007年1季度，城区普通商品住房均价1600—2000元/平方米，90平方米住房总价在14.4—18万元左右，2006年城市居民人均可支配收入8576，以每个家庭3.2人计算，90平方米住房总价与家庭年均收入比在5.2：
1－6.6：
1之间，已经超过国际公认的6：
1价格合理区间。
结论：
在可以预见的未来，自贡市区商品房价格走向是：
涨幅空间不大，投资利润趋微。
四.市场推销
4.1推销方式及措施
A投资主体成立专业的“盐都文化推广传播有限责任公司”。
功能是：
推广盐商文化精神，销售富蕴盐商文化的物质载体—盐商府邸。
B经营模式是：
盐都文化推广传播有限责任公司以1800元/M2的价格整体包销盐商府邸，价格可以适当波动。
C针对客体：
成都昆明重庆等外地经商的某地域的人，沿滩新城占地农民安置，外地来自贡工作的白领，成渝经济圈的商人，其他有需要的客户。
D经营过程：
本地房展和外地巡展相结合，个体客户和众体客户的推广相结合。
4.2推销费用预测：
项目名称
传媒推广
本地房展
外地巡展
见面会
次
3时间段
2时间段
3次
10次
费
用
200万
60万
39．9万
359．9万
以上单项费用含沙盘制作、平面宣传制作、影视制作、奖品。
第五部分 项目研究
一.项
升级会员 