深圳红岭大厦管理方案docWord文档下载推荐.docx
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展望未来，公司全体员工将一如既地秉承“敬业、奉献、创新”的企业精神，始终坚持“业主至尊，服务至上”的企业宗旨，针对新接的高档小区（大厦）管理难度大、业主要求水准高等特点，在全面实施ISO9002国际质量标准管理的基础上，进一步推出一系列星级酒店式的便民服务项目，以便让所有业主更加称心、满意，让南山物业公司的物业管理工作早日迈上新的台阶。
公司全称：
深圳市南山物业管理有限公司
公司地址：
深圳市蛇口半岛大厦118号六楼
联系电话：
669509066950916695092
传真号码：
6680933邮编：
518067
●服务内容
本公司于物业接管之日起，即时提供实质管理运作服务。
各项服务如下：
物业管理运作服务
－物业管理人力资源
－楼宇维护
－日常维修
－设备保养服务
－清洁服务
－财务及租赁管理
－处理租户投诉
－园艺保养
－节目布置
－公共关系
－用户联系及管理报告
－管理运作进程
●管理目标
一、南山物业公司新派员工全部持证上岗，培训合格率达到100％，原中贸发物业公司员工半年后均达到同一标准。
二、接管后三个月内做到大厦物业管理严格按照ISO9002国际质量标准体系运作。
三、接管后一年内物业管理水平达到福田区优秀管理小区标准（85分）。
四、接管后二年内各项管理指标符合深圳市优秀管理小区考核要求（90分）。
五、接管后每半年对用户进行一次意见征询，服务满意率超过96％。
六、接管后全年设备完好率达到98％，火灾发生率为零。
●人员设置
受深圳中贸发有限公司委托，由深圳市南山物业管理有限公司为红岭大厦提供专业化物业管理服务。
鉴于红岭大厦目前实际管理人员情况，结合南山物业公司运作需要，考虑到人员稳定工作平稳过渡等因素，在不增减现有人员情况下，作以下人员安排：
●物业经理人1人：
负责红岭大厦物业管理全面工作，由南山物业公司委派
●物业副经理3人：
分管维修、行政和财务工作
●事务助理3人：
分别负责塔楼、商铺和办公区域的日常物业管理工作
●行政助理2人：
分别负责文档和物料保管以及日常采购工作
●财务2人：
分别负责会计和出纳工作
●维修5人：
其中包括空调工1人、电工1人、水工1、土建工1人
●清洁工5人：
负责大厦外围及楼层日常保洁工作
●绿化工1人：
负责大厦楼层内绿化工作
说明：
电梯保养、中央空调保养、垃圾清运均采用外包形式，不包含在上述责任范围之内。
●费用测算
序号
支出
类别
支出项目
计算方式
月支出
（元）
备注
一
人
工
费
用
1
员工工资
22人
3600元×
16人＋1000元×
6人
63600
A.员工工资中管理人员平均3600元／月.人，保洁员1000元／月.人。
B.员工保险占员工工资总额的30％，包括工伤.就业.住房.医疗.养老.保险。
C.福利基金占员工工资总额的12％，包括员工福利.加班补贴.员工服装等费用支出。
D.工会经费.培训教育经费分别占员工工资总额的2％和6％。
2
员工保险
占30％
63600元×
30％
19080
3
福利基金
占12％
12％
7632
4
工会经费
占2％
2％
1272
5
培训、教育经费
占6％
6％
3816
小计
95400
二
办
公
交通费
综合测算
3000
通讯费
手机.BB机.办公电话
办公用低值易耗品
办公用设备保养
800
办公用水、用电费
600
书报费
300
6
其它、业务费用
1000
8700
三
公共设施日常维护费用
公共房屋维修养护
5800
本公共设施维护均属日常维护，重大维修工程从专用基金动出。
公共设施日常维护费
900
化粪池清理维护
350
雨水井检查清理维护
100
路灯.吸顶灯等维护费
标识牌.宣传栏
7550
四
环
境
管
理
园林绿化保养费.修剪.施肥.喷药.被种.机具维护.损耗.用油
垃圾清运费
1200
除四害消杀费
400
保洁工具.损耗.清洁用品消耗
低水箱清洗.消毒
500
3900
五
设
备
日
常
维
护
电梯维修保养费用
3部
1200元/月×
署部
3600
生活水泵（含水管.阀门）日常维护
1300
消防泵（含水管.阀门）日常维护
柴油发电机清洗.二次保养.油耗
变配电设备维护
250
消防自动报警系统维护.消防喷淋.消火栓等系统维护
1600
7
制冷设备维护
2500
8
电视接受系统维护
126800
11250
六
其它支出费用
税金
（一至五项）×
5.2%
6594
不可预见费用
5%
6340
管理佣金
12%
15216
28150
七
费用支出
合计:
人民币壹拾伍万肆仟玖佰伍拾元（154950元）
品味人生
1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。
想象力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。
2、想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚;
想回过头去重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。
因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过，所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。
3、真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。
4、温暖是飘飘洒洒的春雨;
温暖是写在脸上的笑影;
温暖是义无反顾的响应;
温暖是一丝不苟的配合。
5、幸福，是一种人生的感悟，一种个人的体验。
也许，幸福是你风尘仆仆走进家门时亲切的笑脸;
也许，幸福是你卧病床上百无聊赖时温馨的问候;
也许，幸福是你屡遭挫折心灰意冷时劝慰的话语;
也许，幸福是你历经艰辛获得成功时赞赏的掌声。
关键的是，你要有一副热爱生活的心肠，要有一个积极奋进的目标，要有一种矢志不渝的追求。
这样，你才能感受到幸福。
6、母爱是迷惘时苦口婆心的规劝;
母爱是远行时一声殷切的叮咛;
母爱是孤苦无助时慈祥的微笑。
7、淡淡素笺，浓浓墨韵，典雅的文字，浸染尘世情怀;
悠悠岁月，袅袅茶香，别致的杯盏，盛满诗样芳华;
云淡风轻，捧茗品文，灵动的音符，吟唱温馨暖语;
春花秋月，红尘阡陌，放飞的思绪，漫过四季如歌。
读一段美文，品一盏香茗，听一曲琴音，拾一抹心情。
8、尘缘飞花，人去楼空，梦里花落为谁痛?
顾眸流盼，几许痴缠。
把自己揉入了轮回里，忆起，在曾相逢的梦里;
别离，在泪眼迷朦的花落间;
心碎，在指尖的苍白中;
淡落，在亘古的残梦中。
在夜莺凄凉的叹息里，让片片细腻的柔情，哽咽失语在暗夜的诗句里。
9、用不朽的“人”字支撑起来的美好风景，既有“虽体解吾犹未变兮”的执着吟哦，也有“我辈岂是蓬蒿人”的跌宕胸怀;
既有“我以我血荐轩辕”的崇高追求，也有“敢教日月换新天”的豪放气魄。
33我是一只蜜蜂，在祖国的花园里，飞来飞去，不知疲倦地为祖国酿制甘甜的蜂蜜;
我是一只紫燕，在祖国的蓝天上，穿越千家万户，向祖国向人民报告春的信息;
我是一滴雨点，在祖国的原野上，从天而降，滋润干渴的禾苗;
我是一株青松，在祖国的边疆，傲然屹立，显示出庄严的身姿。
10、母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;
母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。
11、青春是盛开的鲜花，用它艳丽的花瓣铺就人生的道路;
青春是美妙的乐章，用它跳跃的音符谱写人生的旋律;
青春是翱翔的雄鹰，用它矫健的翅膀搏击广阔的天宇;
青春是奔腾的河流，用它倒海的气势冲垮陈旧的桎梏。
12、失败，是把有价值的东西毁灭给人看;
成功，是把有价值的东西包装给人看。
成功的秘诀是不怕失败和不忘失败。
成功者都是从失败的炼狱中走出来的。
成功与失败循环往复，构成精彩的人生。
成功与失败的裁决，不是在起点，而是在终点。
13、母爱是一缕阳光，让你的心灵即便在寒冷的冬天也能感受到温暖如春;
母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘仍然清澈澄净。
14、不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你也已经沐浴在了爱河里。
15、奉献是爱心，勇于付出，你一定会收到意外之外的馈赠。
16、人生就像一条河，经历丰富，才能远源流长。
伟大的一生，像黄河一样跌宕起伏，像长江一样神奇壮美。
人生就像一座山，经历奇特才能蔚为大观。
伟大的一生，像黄山一样奇峰迭起，像泰山一样大气磅礴。
经历就是人生的硎石，生命的锋芒在磨砺中闪光;
经历就是人生的矿石，生命的活力在提炼中释放。
经历就是体验，经历就是积淀。
没有体验就没有生存的质量;
没有积淀，就没有生存的智慧。
人生的真谛在经历中探寻，人生的价值在经历中实现。
17、生命不是一张永远旋转的唱片;
青春也不是一张永远不老的容颜。
爱情是一个永恒的故事，从冬说到夏，又从绿说到黄;
步履是一个载着命运的轻舟，由南驶向北，又由近驶向远。
18、过去与未来，都离自己很遥远，关键是抓住现在，抓住当前。
19、采一点晨曦，装点一天的清新，捧一把阳光，温暖一季的心情。
雨中潇洒走一回，去释放心底的罗曼蒂克。
一段白云下的遐想，找回的是心灵空间的宽广和飞翔。
听一曲欢快流畅音乐，脸上没有了忧郁的浮云，心中燃烧着一团艳阳。
把笑意写在脸上，人生四季的良辰美景，即如小桥流水，也如风清月明!
20、生命本是一场漂泊的漫旅，遇见了谁都是一个美丽的意外。
我珍惜着每一个可以让我称做朋友的人，因为那是可以让漂泊的心驻足的地方。
有时候会被一句话感动，因为真诚;
有时候会为一首歌流泪，因为自然。
要快乐，不止此时，而是一生!
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