土地Word格式文档下载.docx
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原国家土地管理局1992年出版的《土地管理基础知识》中这样定义土地：
“土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。
”因此，从土地管理角度，可以认为土地是一个综合体，是自然的产物，是人类过去和现在活动的结果。
土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。
按照不同的目的和要求，有不同的分类。
我国的土地目前大致有三种分类：
（１）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；
（２）按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；
（３）按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。
从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的《土地管理法》，科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
《土地管理法》定义：
"
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，其方法是按照《土地利用现状调查技术规程》中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和覆盖特征等因素，将我国土地分为了８大类、４６小类。
８大类土地是：
耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。
土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。
在现行制度下，土地分为农用地和非农用地，后者又包括商业用地和非商业用地。
土地交易就至少有三类不同的价格：
一种是土地“农转非”时政府支付给农民的价格；
一种是商业用地通过“招标、拍卖或挂牌出让”（简称“招拍挂”）形成的价格；
还有一种是非商业用地通过“协议出让”的价格。
土地管理
土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。
一般而言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。
因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和管理活动。
土地管理即土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地权属、地籍、土地利用、土地市场和土地税费等在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的总称。
土地管理的范围，包括全部土地资源，涉及到所有土地利用单位。
主要内容有：
①地籍管理。
包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理。
地籍管理为土地管理的各项工作提供基础资料和科学依据，是整个土地管理工作的基础。
②土地权属管理。
包括土地所有权或使用权的审核和确认、土地权属变更（土地征用、划拨、出让、转让等）、土地权属纠纷的调处、对违法侵犯土地所有权与使用权行为的查处等。
土地权属管理是为贯彻、执行基本国策、合理组织土地利用所采取的一系列法律的、行政的、经济的和技术的手段和措施。
③土地利用管理。
包括土地利用总体规划、土地利用专项规划（土地的开发、整治、保护规划）、土地利用计划（中期和年度计划）、土地利用动态监测等。
土地利用管理主要是合理组织土地利用，实现土地的宏观控制和计划管理，是土地管理工作的核心内容。
在私有制社会中，土地管理的主要目的是维护和巩固土地私有制，维护大土地所有者对土地的私有权及买卖、出租土地的自由。
社会主义制度下的土地管理，主要是维护和巩固土地的公有制，并根据客观规律的要求，对土地资源的分配、利用、保护和改造进行经常性的监督和科学管理，为保护和合理利用土地资源，发展生产力服务。
土地管理的基本依据及资料，包括：
①土地法规；
②全国各地区和各土地使用单位的土地利用现状图，土地利用现状的调查分析材料，土地面积调查统计资料，土地质量评价图及说明书；
③土地权属证明文件。
如土地证、土地划拨批件等；
④有关土地纠纷和违反土地法行为的调查核实资料。
中国土地管理的任务体现在六个方面：
①查清土地的数量、质量与分布，并进行综合评价。
②制定并贯彻执行国家的土地法规和地方行政机构的土地管理条例以及企业事业单位各项土地管理办法。
③确定和保护土地的所有权和使用权，主要是确定和保护各土地利用单位的土地所有权和使用权。
包括国家对所有土地利用单位进行土地登记；
进行土地证明、借用审批和土地的划拨工作；
调整和处理土地权限的争议和纠纷，制止乱占滥用现象；
调整土地利用单位的边界，消除土地利用缺点，如土地分散、土地插花、土地揳入等。
④掌握土地的数量和质量状况及动态变化。
用数字和图表资料系统地记载各类土地资源的数量、质量以及各单位使用土地情况，包括编制土地统计图和土地年报、建立土地登记簿和田块档案等。
⑤对土地的利用、保护和改造进行经常性的监督。
包括开展区域性和农业企业的土地规划，审批土地规划方案，确保土地资源的合理利用；
对开发土地资源和兴建各项基本建设工程（如开荒建场、采伐森林、兴建大型水利工程、扩建城镇和兴建交通运输路线、工矿企业等）进行审批，以防止对当地气候、水土保持、环境卫生、自然环境和水产资源等造成不良影响。
同时，对各农业企业的土地利用情况进行经常性的监督和检查（如土壤肥力、土地生产率、耕作制度、土地集约利用程度、水土保持、土地保护和利用情况等），及时总结经验，发现问题，提出意见。
⑥建立健全土地管理体制及相应的管理机构。
土地制度
土地制度有广义和狭义的概念之分。
广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。
狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。
在新中国成立后的一个很长的历史时期内，由于特定的历史原因，在人们的传统观念上，习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。
改革开放特别是实行社会主义市场经济以后，随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。
新的观点摆脱了旧的思想观念的束缚，更强调广义的土地制度，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度，诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。
土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。
它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。
我国现阶段的土地制度是以社会主义土地公有制为基础和核心的土地制度，包括了上述广义土地制度的全部内容。
我国社会主义土地公有制的内容主要包括：
（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。
（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。
（4）城市市区的土地全部属于国家所有。
（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。
（6）实行国有土地有偿使用制度。
7、土地法的制定
中华人民共和国主席令第28号《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日通过，现予公布，自公布之日起施行。
中华人民共和国主席 胡锦涛
二○○四年八月二十八日
全国人大常委会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》作如下修改：
一、第二条第四款修改为：
“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
二、将第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”。
本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国土地管理法》根据本决定作修改后，重新公布。
中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）
第二节 土地管理法
一、土地所有权
（一）概述
土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的支配性权利。
我国的土地所有权有以下特征：
1．土地所有权人（土地所有者）及其代表由法律明确规定。
我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为法定的特殊主体，即国家和农村集体经济组织。
2．土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定。
这是我国公有制下土地所有权的一大特征。
如，集体土地所有权的取得需经县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；
集体土地所有权可因国家征用而丧失。
3．土地所有权禁止交易。
我国宪法和土地管理法均规定禁止买卖土地。
我国实行土地公有制，非公有主体不能通过市场交易取得土地所有权，公有主体之间也不能通过任何方式进行土地所有权交易。
我国地产市场的土地交易仅为土地使用权交易。
（二）国家土地所有权
国家土地所有权是以国家为所有权人，由其代表代为行使对国有土地的支配性权利。
1．国家土地所有权的客体。
依据土地管理法实施条例的规定，下列土地属于国家所有：
（1）城市市区的土地；
（2）农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地；
（3）国家依法征用的原集体所有的土地；
（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
2．国家土地所有权的主体及其代表。
在我国，国家土地所有权的主体由宪法规定。
土地管理法在国家土地所有权问题上的立法重点是对行使国家土地所有权的代表作出规定。
土地管理法规定，国家土地所有权由国务院代表国家行使。
同时，国务院可通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。
例如，在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合同。
上述行使国家土地所有权的代表称为国有土地所有者代表。
国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能、处分权能，应依法经有审批权的人民政府审批，下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。
3．国家土地所有权的特征：
（1）国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由主体代表代为行使所有权。
这一点明显区别于集体土地所有权。
集体土地所有权主体完全可以亲自行使所有权。
（2）国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的全部四项权能。
国家不能亲自行使占有、使用权能，即使是代表国家行使占有、使用权能的人，其身份也是土地使用权人。
因此，要实现国有土地的利用，必须将土地所有权的部分权能让与用地者，而国家以一定方式享有实现土地经济效能的收益权。
而集体土地所有权主体本身及主体代表却可以亲自行使土地所有权的全部使用权能，例如对未实行承包经营的集体土地，村民可实行集体占有、使用和收益。
（3）国有土地所有者代表对土地保有最终的处分权。
这是国家土地所有权的一个十分重要的特征。
以是否具有最终的处分权来衡量，国家土地所有权更符合所有权的完全性与绝对性特征。
国家可以决定国有土地的最终命运，也可以决定集体土地的最终命运，这一点集中体现在国家对土地的用途管制上。
可以认为，国家的这种决定土地最终命运的权利超乎土地所有权这一民事财产权利可以包容的范畴，而具有公法上的国家主权与行政权色彩。
（三）集体土地所有权
集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。
1．集体土地所有权的主体及其代表。
依据土地管理法的规定，我国集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：
（1）农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。
（2）在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。
（3）农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织作为所有者代表经营、管理。
2．集体土地所有权的确认。
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
3．集体土地所有权的限制。
集体土地所有权是受限制的所有权，其限制表现在丽方面：
（1）受国家法律和政府管理的限制。
集体土地所有权在收益权和处分权两方面受到限制。
在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若用于房地产开发必须先由国家征用转变为国有后再由国家出让给发展商，这就使集体土地所有权中的收益权能受到限制。
在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等，这就使集体土地所有权中的处分权能受到相当大的限制。
（2）受农民集体意志的限制。
集体土地所有权经常由所有者代表行使，集体土地所有者代表行使处分权，应受农民集体这一集体土地所有权主体的限制。
一般来说，对集体土地的重大处分应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。
二、国有土地使用权
国有土地使用权是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，与所有权相分离的，对国有土地所享有的用益性民事财产权利。
1．国有土地使用权的特征：
（1）主体的广泛性。
在我国，国有土地使用权主体多为一般主体，对其身份资格多无特别限定。
境内外法人、非法人组织及公民个人可依法取得国有土地使用权。
而集体土地使用权主体多为特殊主体。
（2）取得方式的多样性。
国有土地所有者代表可依法通过出让（含以出让金作价出资或入股）、租赁或划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。
据此用地者原始取得国有土地使用权。
用地者也可依法通过市场交易的方式，继受取得国有土地使用权。
（3）内容的差异性。
在我国，国有土地使用权可因不同方式而取得，而取得方式之不同将导致权利内容具有实质性差异。
2．国有土地使用权的确认。
国有土地使用权需经法定登记予以确认。
土地管理法规定，单位和个人使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
3．国有土地使用权的内容与限制。
国有土地使用权人对国有土地享有占有权、使用权，并依权利取得方式之不同享有不同的收益权、处分权。
但对于依法律或依约定不属于国有土地使用权客体的土地空间范围及物，不得行使上述权利。
国有土地使用权人行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务和权利设定时约定的义务。
4．国有土地使用权的终止。
国有土地使用权因法律规定的情形而终止。
一般说来，国有土地使用权终止的主要原因是国家依法收回土地使用权。
除此之外，使用权人放弃使用或因特定原因停止使用；
使用权人为自然人的，使用权人死亡后无人继承，也可导致国有土地使用权的终止。
土地管理法规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
其中因上述
（1）、
（2）项情形收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。
（二）出让土地使用权
出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。
1．出让土地使用权的主体。
境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。
但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。
2．出让土地使用权的取得。
出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。
城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。
没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。
采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让土地使用权。
依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的，在未付清全部出让金前，土地使用者领取临时土地使用权证。
国家可将出让土地使用权作价出资或入股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。
3．出让土地使用权的年限。
根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或者其他用地50年。
此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。
国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。
4．出让土地使用权的内容与限制。
出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。
分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。
该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。
出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地，不得在法定或约定的期限内闲置土地。
土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。
（三）划拨土地使用权
划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
1．划拨土地使用权的范围。
下列用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
2．划拨土地使用权的取得。
用地者申请取得划拨土地使用权需征用集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费。
申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的，经依法批准后，可无偿取得。
3．内容与限制。
划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。
划拨土地使用权人占有、使用划拨土地所获收益归其享有，依法经批准处分土地所获收益按有关规定上缴国家后，余额归其享有。
划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。
划拨土地使用权人不得擅自改变土地用途，转让、出租和抵押其权利须符合法定条件并履行法定手续。
三、集体土地使用权
集体土地使用权是符合法律规定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。
1．集体土地使用权的特征：
（1）主体的特定性。
农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡（镇）、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。
集体土地使用权主体一般为特殊主体，对其身份资格多有限制，主要由农村集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织担当，只有法律规定允许的个别情况下，才可由农村集体经济组织以外的单位和个人担当。
这与现行法禁止或限制非农集体土地使用权流转是一个问题的两个方面。
因此，从总体上来讲，集体土地使用权是静态的权利，集体土地使用权人对集体土地所有者一般具有身份上的归属性或依赖性。
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（2）用途、取得
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