海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心Word下载.docx
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1.4.1项目建设地址
海南省文昌市文城镇英城社区，海文高速文城出口处，高速路以东、迎宾路北侧、职业学校西侧。
1.4.2项目建设内容
项目规划占地250亩，计划总投资12亿元，总建筑面积30万平方米，设计年交易量20万吨，交易额20亿元，建设期为一年半，主要建设内容有：
（1）2层农副产品综合性加工配送中心5000平方米；
（2）8栋钢结构交易大棚35200平方米；
（3）1栋三层多功能冷藏库，共10000平方米；
（4）2栋一层商铺，共2350平方米；
（5）1栋八层综合办公大楼16000平方米；
（6）1栋八层百货大楼22400平方米；
（7）1栋八层酒店餐饮大楼22400平方米；
（8）30栋配套商品房180000平方米；
（9）1栋六层职工倒班宿舍7200平方米；
（10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、道路及绿化等。
1.5项目投资及资金筹措
1.5.1项目投资
项目计划总投资12亿元，其中市场基础设施建设3.8亿元，市场经营流动资金估算需要2000万元，配套商品房建设8亿元。
1.5.2资金筹措
项目建设资金主要通过四种途径筹措，即企业自筹、政府扶持、银行贷款和社会投资。
项目计划总投资12亿元，其中企业自筹1亿元，计划争取政府扶持1亿元，银行贷款2亿元，社会投资8亿元。
1.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目总投资
万元
120000
1.1
建设投资
118000
1.2
流动资金
2000
2
经营总收入
6492.70
第5年
3
经营总支出
4822.05
4
经营利润总额
1670.65
5
财务内部收益率
%
10.61
6
财务净现值
1120.55
7
投资回收期
年
6.99
1.7可研编制依据
1、《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（2013年中央一号文件）；
2、国务院办公厅《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发[2011]59号）
3、《商务部关于贯彻落实<
中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见>
的实施意见》；
4、海南省商务厅、海南省财政厅《关于申报2013年农产品流通体系建设中央专项项目的通知》（琼商务建[2013]331号）
5、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》；
6、《海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）》；
7、《海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）》；
8、海南省经济特区制定的投资鼓励政策；
9、《2011年海南省统计年鉴》；
10、《文昌市2009年国民经济和社会发展统计公报》；
11、海南永青绿色农业食品加工有限公司提供的相关资料。
1.8研究结论与建议
1.8.1研究结论
（1）项目建设目标明确。
项目针对目前文昌及海南东北部其它地区农副产品生产、储存、流通、加工等环节存在的问题，通过建设规范的区域综合批发交易市场，保障市场供应、减少流通环节、降低流通成本，符合国家和海南发展农副产品流通体系的产业政策。
（2）项目方案设计合理。
市场以农副产品批发交易和仓储配送为中心，配备信息管理和检验检疫功能，布局合理、流程科学、管理规范，能够实现农副产品高效率、低成本的流通。
项目还规划配套了酒店餐饮、百货大楼、商业住宅等设施，将为来往客户、市场商户及周边居民提供良好的生活服务环境，有利于市场的繁荣和稳定。
（3）经济社会效益显著。
项目建成运营后，将带动市场周边房产、酒店、餐饮、物流、包装等相关产业发展，创造相当数量的劳动就业岗位，同时可为政府“保供稳价”工作提供稳定抓手，有利于解决居民“买菜难、买菜贵”和农民“卖菜难”问题，对于发展当地农副产品生产和促进地区农副产品流通将起到积极的作用。
综上所述，项目建设具有充分的必要性，项目用地、业主资质、建设资金等条件均已具备，项目建设是可行的。
1.8.2建议
项目建设目标明确、规模合理、方案可行，具有较好的经济社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。
第二章项目背景与建设必要性
2.1项目背景
2.1.1政策背景
随着我国现代化进程的加快，现有的农副产品流通体系已经不能完全满足日益增长的消费需求，国家、部委、省市政府都很关心农副产品流通体系建设，颁布了一系列文件支持农副产品批发市场建设。
2013年中央一号文件《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中提出要“提高农产品流通效率，统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地、优势农产品产地市场建设。
加强粮油仓储物流设施建设，发展农产品冷冻贮藏、分级包装、电子结算。
”；
《商务部关于贯彻落实<
的实施意见》中提出要“加强农产品批发市场建设”，其中要求“重点加强集散地批发市场建设，支持市场实行电子结算，不断完善市场功能，提升市场交易信息服务能力。
”
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》中提出“要加快琼北大型农产品批发中心、农产品贮藏保鲜和冷链物流体系建设。
《海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）》中提出“要集中力量抓好农产品信息、批发、集散、冷藏、包装、检测一体化的大型热带农产品物流中心建设。
支持实施农产品批发市场升级改造工程，完成海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚、乐东、东方、儋州、澄迈、屯昌、保亭等12个区域性标准化农产品批发市场升级改造任务。
”此外，《海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）》、文昌市政府工作报告等省市政府文件也都对农副产品批发市场建设提出了要求。
2.1.2行业背景
目前，我省农副产品一级批发市场基本集中在海口和三亚两个城市，蔬菜、水果、粮油等批发市场比较分散，市县需要到海口、三亚市场采购，然后再在当地进行二级批发，增加了农副产品流通环节，而且不利于终端销售主体的集中采购，从而增加了流通成本，推高了农副产品价格。
文昌、琼海、定安等地是我省农业生产比较发达的地区，农业资源非常丰富，是岛内蔬菜、水果、禽类、水产的主要产区。
但是到目前为止，还没有形成大规模的产地集散市场，交易分散且比较依赖海口等集散市场。
此外，文昌、琼海和定安等地区经济水平处于全省前列，区域农副产品消费规模较大，年消费量、销售额分别达到了40万吨和40亿元，已经具备了建设一级批发市场的条件。
2.1.3建设背景
随着文昌市经济社会发展，居民消费水平不断提高，区域内农副产品消费规模不断扩大。
目前，文昌农副产品年消费规模已达20万吨，年消费金额达20亿元，已初步达到建设较大规模批发交易市场的标准。
但是，文昌农副产品批发交易市场却还停留在上世纪50年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的消费需求。
落后的交易市场，造成居民“买菜难、买菜贵”、农民“卖菜难”、质量安全得不到保障等问题长期存在。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是经济社会发展对农副产品流通的必然要求
目前，文昌农副产品年消费规模已达20万吨，年消费金额达20亿元。
随着航天城和三沙市的建设，文昌旅游经济的增长，桂林洋及美兰机场片区的发展，以及琼海、定安等周边市县农副产品需求的增加，文昌及周边地区农副产品消费规模将不断增大。
初步测算，文昌及周边地区农副产品年消费规模在40万吨左右，年消费金额在40亿元左右。
但是现有批发交易市场还停留在上世纪50年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的消费需求。
因此，文昌亟需建设一个高标准、规模适当、功能完善的批发交易市场。
2.2.2项目建设将有利于保障农副产品供应和稳定市场价格
市场的建设将为政府“保供稳价”提供工作抓手，市场建成后就形成了一个稳定的农副产品供给主体，市场能够依托冷库等基础设施形成农副产品储备调节机制，政府通过补贴引导等方式就能够有效地保障农副产品市场供应和稳定市场价格，从而达到降低地区CPI的目的。
市场的建设也将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题，公司将在山东、福建等全国蔬菜主产区建设生产基地，直接从生产基地进货，并改变传统运输模式，通过火车、海运将蔬菜运回文昌存储销售，从而减少省外及海口批发等2-3个流通环节，降低流通成本5-10%，年节约流通费用1-2亿元，能够有效降低农副产品价格和丰富保证居民“菜篮子”、“果盘子”。
2.2.3项目建设将有利于保证农副产品流通品质和质量安全
文昌现有的批发市场规模小、档次低、功能配套不完善，很难做到对农副产品的检验检疫，农副产品质量得不到保证，无法满足消费者对农副产品品质越来越高的要求。
项目建成后，依托市场配套的现代化检验检疫系统，将实现对农副产品的定期筹建，确保进场农副产品质量安全、品质优良，让老百姓买的放心、吃得舒心。
2.2.4项目建设有利于带动本地区经济发展和创造就业岗位
市场的建设将带动相关产业发展，市场建成后形成的车流、物流、人流等，能够带动市场周边餐饮、住宿、物流、包装等相关产业发展，从而创造出相当数量的劳动就业岗位。
根据市场估算交易规模测算，市场建成后将创造直接就业岗位1000个、间接就业岗位4000个。
此外，市场的辐射带动作用能够很好刺激文昌及周边地区经济发展，从而起到促进地方财税收入增长的作用。
2.2.5项目建设将有力促进文昌及周边地区农业产业化发展
文昌是农业大市，农业资源丰富，盛产蔬菜、水果、文昌鸡、福寿鱼等农副产品，但目前还没有一个规范的批发交易市场。
市场建成后，将为文昌土特产销往全岛、全国甚至全世界搭建一个展示交易平台。
通过市场衔接产销的作用，为农户提供种养殖信息指导，为本地农副产品提供销售场所，整合农副产品产销链条，促进农业种养殖良性发展，从而推动实现农业产业化。
第三章市场分析与预测
3.1文昌本地市场规模
3.1.1文昌人口规模
2011年，文昌总人口59.4万人，其中常住人口54万人，人口年均增长率为0.54%。
我们以常住人口作为测算依据，文昌常住人口中，城镇人口25.6万人占47.4%，农村人口28.4万人占52.6%。
2011年，文昌城镇居民家庭人均消费性支出中食品支出为5989元，全省农村居民家庭人均总支出中食品支出为2138元。
2011年，文昌农村居民家庭人均纯收入比全省数据高出12.4%，以下仅假定文昌农村居民家庭人均总支出中食品支出与全省数据相同。
3.1.2文昌消费规模
根据文昌人口规模及相关消费数据，测算本地消费规模如下：
以2011年全省城镇居民家庭人均年主要食品购买量和农村居民家庭人均主要食品消费量为基准，对文昌居民消费规模测算如下：
表3-1文昌常住居民农副产品消费规模测算表
品类
城镇居民
农村居民
合计
（吨/年）
消费量（kg/年）
消费总量（吨/年）
粮食
57.23
14650.88
141.59
40211.56
54862.44
油料
8.12
2078.72
5.79
1644.36
3723.08
鲜菜
102.14
26147.84
68.79
19536.36
45684.2
水果
35.78
9159.68
6.39
1814.76
10974.44
猪肉
27.56
7055.36
16.44
4668.96
11724.32
牛羊肉
3.97
1016.32
1.24
352.16
1368.48
家禽
19.85
5081.6
14.44
4100.96
9182.56
8
鲜蛋
3.89
995.84
1.75
497
1492.84
9
鲜奶
3.37
862.72
-
10
水产品
26.08
6676.48
16.85
4785.4
11461.88
11
酒类
1.74
445.44
6.53
1854.52
2299.96
12
茶叶
0.14
35.84
0.16
45.44
81.28
13
糕点
2.96
757.76
14
食糖
0.68
193.12
小计：
292.83
74964.48
280.65
79704.6
154669.08
备注：
城镇人口25.6万人，农村人口28.4万人。
本地常住居民食品年消费总额
=城镇人口*城镇居民食品支出+农村人口*农村居民食品支出
=25.6*5989+28.4*2138（万元）
=21.4亿元
其中，食品支出主要包括粮食、油脂、肉类及其制品、蛋类、水产品、菜类、干鲜瓜果、奶及其制品、烟草、酒和饮料以及其它食品。
根据以上测算，文昌本地常住居民农副产品年消费规模已经达到15万吨和20亿元以上。
3.1.3交易规模调整
第一，以上数据是以零售终端价格为计价标准，从批发到零售环节农副产品价格会增加一定比例；
第二，以上数据是以文昌本地常住居民人口数量为基础测算出的数据，考虑到流动人口、旅游人口、学生、航天城人员、驻军部队、外出务工人口等其他人口，文昌本地消费群体要多于54万人；
第三，以上数据是以居民全部品类食品消费支出金额为基础测算出的数据，而实际上食品中烟草、酒和饮料、其它食品等可能不进入市场批发，区域内农副产品部分市场将被海口等地批发市场分流，市场也会经营日用品等其它相关产品的批发交易。
基于以上几点考虑，我们结合这几个影响因素，做如下三个假设：
一是假定零售价格比批发价格增加20%；
二是假定其他人口占到文昌本地常住居民20%的比例；
三是假定市场建成后占据文昌市场50%农副产品的批发交易量。
根据以上三个假设，我们对消费规模进行调整。
那么，市场实际年交易规模应该为：
[21.4亿元÷
（1+20%）]×
（1+20%）×
50%=10.7亿元。
因此，预测文昌本地批发市场年交易额在10亿元左右。
此外，根据后两个假设，预测文昌本地批发市场年交易量在10万吨左右。
综上所述，预测文昌本地农副产品年交易规模、年交易总额在20万吨和20亿元以上。
项目建成后，文昌地区每年通过市场交易的农副产品交易总量和交易总额将达到10万吨和10亿元的水平。
3.2辐射区域市场规模
市场建成后，依托文昌文城镇的区位交通优势，不仅能覆盖整个文昌市，还将辐射到三沙市、海口东南部、琼海北部和定安东部地区。
市场辐射区域内人口分布详见下表：
表3-2市场覆盖辐射区域内人口分布汇总表
市县
地区
人口（万人）
文昌
本地常住
54
航天城
30
三沙市
三沙
海口东南部
三江镇
1.87
红旗镇
2.33
大致坡镇
3.27
三门坡镇
3.8
大坡镇
1.13
甲子镇
2.4
桂林洋片区
美兰机场
定安东部
雷鸣镇
3.05
龙湖镇
2.1
龙门镇
2.3
15
黄竹镇
16
琼海北部
大路镇
3.9
17
长坡镇
4.72
18
塔洋镇
2.64
19
潭门镇
3.1
20
总计：
134.71
未来5-10年，市场辐射范围内消费人口粗略估算将达到135万人左右，考虑到旅游人口、外来就读学生、本地驻军、200万文昌外出人口节假日返乡等消费规模影响因素，估算未来市场辐射范围内总消费人口规模将达到150万人，是文昌本地消费规模的两倍以上。
那么，如果按照50%的市场占有率计算的话，未来每年通过市场批发交易的农副产品交易总量和交易总额将达到20万吨和20亿元以上。
3.3市场发展前景预测
根据成都、武汉、福建等地农副产品流通体系建设的经验，海南东北部文昌农副产品交易市场将建成功能齐全、服务配套、设施完善的批发交易市场。
通过以上对文昌及周边地区农副产品供需两方面现状的描述，我们可以大致的对海南东北部文昌农副产品交易市场发展前景有一个初步的了解与认识。
在市场没有根本性改变的前提下，在可预见的5至10年之内，文昌及周边地区对农副产品的需求将会越来越大，市场保供稳价的重要性将越来越明显。
据测算，到2015年，文昌及周边地区农副产品年消费规模、年销售总额将达到40万吨和40亿元。
如仍使用现有批发交易市场，农副产品流通领域的矛盾将更加突出，落后的交易环境将会成为制约文昌及周边农副产品高效率、低成本流通的瓶颈。
由此可见，建设海南东北部文昌农副产品交易市场前景十分看好。
第四章项目选址及建设条件
4.1项目选址
经多方比选，综合考虑城市规划、交通区位、市政设施、消费群体等因素，项目选址定在海南省文昌市文城镇英城社区，具体位于海文高速文城出口处，海文高速以东、迎宾路北侧、职业学校西侧，规划占地面积250亩。
英城社区是市区的自然延伸，距离市中心仅5km，距离新规划市区也在10km以内。
项目选址于此具有如下优势：
（1）区位交通优势
项目选址位于文昌市文城镇英城社区，在海文高速文城出口处，距离海口市59km、美兰机场48km、桂林洋50km，距离文昌市中心仅5km、文昌最北部70km，距离琼海嘉积镇60km，距离定安龙湖镇50km。
市场方圆60km内能够覆盖文昌全境，并辐射到海口东南部、琼海中北部和定安中东部地区，区位优势十分明显。
市场周边道路交通十分便利，有海文高速直达海口，区域内省级交通干道四通八达，覆盖文昌全境并能方便到达海口东北部、琼海中北部和定安中东部等辐射地区。
市场距美兰机场48km，距文昌火车站3km，距清澜港15km，海陆空运输条件十分优越。
（2）市政配套优势
市场所在地英城社区作为文昌市区的自然延伸，水、电、气、通讯等基础设施以及银行、医院、交通、工商、派出所等市政设施能够很好地服务到市场建设运营，而且能够充分利用到市区现有住宿、餐饮、娱乐、商场等城市功能为市场相关主体提供生活服务。
因此，项目建设在英城社区非常有利于批发交易市场的形成和发展。
（3）传统市场优势
文昌本地消费市场规模较大，传统农副产品批发交易市场已存在多年，形成了一大批稳定的经营客商。
项目建成后，通过政府引导和企业运作，吸引老市场客商整体搬迁到新市场，形成市场经营主体。
同时，交易环境的提升和综合市场的形成，也将吸引周边市县农副产品经营客商入驻市场交易。
此外，英城社区周边地区现已形成相当规模的居民和学生群体，具备了一定的消费能力。
因此，区域及周边拥有较好的消费基础和稳定的经营主体，对于市场建成运营非常有利。
4.2建设条件
4.2.1地理交通条件
（1）地理条件
文昌市位于海南省东北部，地处东经110°
28′至111°
03′，北纬19°
20′至20°
10′之间，北面是琼州海峡，东面和南面是南海，西面与海口市相邻，西南面与定安县和琼海市接壤。
全市平面轮廓近似半月形，南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里。
全市土地面积2347.48平方公里，折合352.万亩，占全省的7%。
文昌市东、北、南三面临海，海域辽阔，海岸线长206.7公里，有大小港湾40个，海域面积2347.98平
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