水映岛可行性分析报告改730Word文档下载推荐.docx
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户数与面积：
总户数：
1647户
其中：
花园洋房（3、4+1、5+1层） 42174㎡
小高层电梯公寓（11层） 15153㎡
高层电梯公寓（24+1、26+1、28+1、30+1、32+1层）142845㎡
高业用房 2744㎡
物管用房（门卫） 707㎡
机动车位（包括地上地下两部分） 25433㎡
非机动车库 3000㎡
设备用房 1971㎡
公用配套：
临街绿化景观带，儿童游乐场所，中庭景观，林荫大道，车库、车位
建设期限：
36个月
投资估算：
总投资34485万元
开发模式：
分期、滚动开发。
第二部分项目宏观市场背景分析
一、成都市商品房市场整体形势
1、成都市整体房地产市场情况
（1）、供需两旺，商品住宅市场表现活跃
五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。
2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米。
（2）、供求关系得到根本缓解
成都市新建商品房供销比、商品住房供销比分别为1.17、1.09；
五城区商品房、商品住房供销比分别为1.19、1.05。
（3）、五城区累计成交商品房1008.80万平方米
（4）、五城区商品房均价4472元/平方米
（5）、成都商品房个人购买者仍以本市人为主
外地人购房占39.7%，市区人购房占45.9%，市郊区个人购房占14.4%。
从2006年五城区住宅走势可以看出，除了2月份因为春节原因成交较少以外，上半年受国家调控政策影响，成交逐月走低，下半年则逐月走高，12月份达到99万平方米。
去年房地产市场一个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长，虽然受到宏观调控的影响，市场在去年中期一度沉寂，但全年大成都总成交面积仍然达到了2000万平方米。
其中，住宅成交1333万平方米，同比增长5.12%。
五城区商品房成交面积1008.80万平方米，同比增长2.25%；
从总体上看。
在宏观政策调控背景下，成都市房地产市场仍然表现出了一种增长态势，说明成都市场在调控之前是比较健康的，泡沫较少。
从五城区住宅逐月价格来看，2006年，整个住宅的交易均价仍在波动中上扬，只是上涨速度在减缓。
（6）居民住宅消费趋势
成都三环内不再批准多层住宅，城市向高密发展，导致喜好低层住宅的客户流向城市主城区外围。
2、成都市近郊区房地产开发形势
（1）开发量：
统计数据表明，成都市郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发量的50%左右，而在2005年间郊区开发投资约占全市29.2%，在建规模占全市37.4%，其中尤以双流、龙泉、温江、新都等四大“卫星城”区域最为集中，达到郊区开发总量的60%以上；
（2）产品供应量：
去年上半年，成都市建筑面积供应总量已达800多万㎡；
其中郊区建筑总面积供应体量已经占到300万㎡以上，在全市的占有率高达40%左右。
青城山、龙泉、温江的后续供应比重较大，主要因为大盘居多，这些大盘开发周期长，开发期数较多；
另外各个区域的土地市场的调整以及市政配套的完善等都将影响区域开发市场的发展；
（3）产品类型：
多层是郊区住宅市场的主力产品，占到了住宅市场的60%。
主要是在开发商看来，多层建筑开发风险较低，在市场客户选择看来，多层是工薪阶层的主要选择。
别墅产品的供应量也较大，比重接近20%；
，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60%以上为别墅物业；
（4）市场价格：
郊区住宅价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右，各种物业的价格差距巨大。
其中：
——别墅的价格集中在6000元/㎡以上，麓山国际以一平方米近万元的价格成为郊区别墅的领头羊；
——多层花园洋房价格集中在4000元/㎡左右，以温江、华阳、龙泉等区域的均价最高；
——普通公寓价格从高到低依次是华阳、温江、青城山、龙泉，目前清水房的均价也达到2500元/㎡以上。
3、温江区域房地产开发形势
（1）土地市场：
2004年底至今新城区的土地市场成交面积约176万㎡，目前，待开发面积约121万㎡这些地块开发将以电梯公寓、多层洋房为主，辅以少量别墅。
2004年底至今老城区的土地市场成交面积约105万㎡，目前，待开发面积约52万㎡。
这些地块开发将以电梯公寓、多层洋房为主，辅以少量别墅。
（2）价格趋势：
统计显示，温江区是成都郊区商品住宅房价上涨最快的区域。
温江老城区内2001年仅600元/㎡左右的住宅价格，由于“金强广场”的开发迅速拉升到1600元/㎡；
2003年，杨柳河沿线的“边城水恋”项目卖到1800元/㎡；
光华大道侧的“奥林匹克花园”精装修房均价卖到了2000元/㎡以上，“森宇音乐花园”、“海峡新城”的公寓卖到1400元/㎡；
2004年，“置信·
柳城谊苑”的房价开始接近3000元/㎡；
2005年销售的商品住宅项目均价超过2500元/㎡；
而“繁华时代”商铺则高达18000元/㎡。
2006年，春天大道电梯公寓突破4000元。
今年温江在售的楼盘中，春天大道电梯已达到了4600元的均价。
随着和记黄埔、置信、华新国际、金瑞泰、意大利科恩等一大批国内外开发商纷纷抢滩温江，今年即将推出的温江项目价格都普遍在3000元以上，部分项目均价将达到4000元/平方米。
而产品形态上也多以高品质的住宅面市，电梯公寓、别墅等形态比例在逐渐增加。
二、城市功能属性
1、城市功能的质变：
近年来，成温邛高速、光华大道相继通车，温江撤县建区对温江城市功能定位带来了本质性的影响。
尤其是新开通的光华大道，这条双向8车道、宽50米、全长14.6公里的城西快速出城通道，将温江与主城区的距离缩短在了10分钟车程内。
由于光华大道的连通，温江首次真正融入了成都市主城区。
2、温江城市功能定位
（1）城市定位：
在成都市新一轮城市规划中，温江的城市定位是：
“主城区城西部份区域中心，以食品、印刷、高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区”。
到2020年城市规模达到32.8平方公里、人口达到33万。
（2）国际级规划：
着眼于温江新的城市功能定位，2002年温江区政府引入欧洲最大规划咨询公司——“阿特金斯”为温江新城作战略性规划；
根据该规划，光华大道温江段两侧将成为占地面积19.8平方公里的未来“温江新城”。
未来的“温江新城”规划了完善的配套设施：
包括6所中学、13所小学、25所幼儿园、21处农贸市场、3所医院、2处门诊所、3个体育场及居民运动场，商业、金融、邮电设施按服务半径300-500米布局，同时配套行政管理和社区服务。
各大楼盘更有完善的生活配套设施体系，超市、菜市场、会所、学校、书店、网吧、医疗、保健、电影院，使居家生活更加舒适方便。
三、温江与成都其它近郊区房地产业发展潜力比较
1、总体结构特征：
近几年，随着成都市房地产开发的重心向近郊城市的发展，温江、华阳、都江堰、龙泉、新都等地的房地产开发都如火如荼的进行。
但真正的开发热点还是集中在温江和华阳，而潜力较大的则是温江、新都区域。
这一点从开发商的实力和圈地面积的对比上也可以得出结论。
华阳片区有蓝山美树、远大都市风景、世纪城、蜀郡、麓山国际社区等大盘；
而温江片区则吸引了和记黄埔、置信房产、蓝光地产、华新国际、春天等颇具实力房地产开发商，形成了成都房产开发的两大热点片区。
2、区域比较：
对比温江和华阳这两大片区，我们发现在居家生活方面温江明显优于华阳。
原因是华阳的城市规划不理想，生活配套差，居家生活不方便，使得华阳房产的入住率很低。
虽然成都市城南副中心的建设已正式启动，但要想拉动和改变华阳片区生活配套上的劣势，至少还需要几年时间。
龙泉由于政策的原因，近两年房地产发展明显放慢了脚步；
都江堰太远，房地产开发主要面对的还是5+2度假型生活方式的人；
新都由于蜀龙大道的开通及北新干道的建设，交通问题已经得到解决，在万科等地产巨头的推动下，发展潜力巨大，但短期内难以形成大的气候。
四、新城市功能定位下的温江房地产价值空间
1、现状：
在上述城市功能定位下，随着光华大道等快速通道的开通，温江对成都主城区不再是一个遥远的地域概念，而是“大成都”的一个“大社区”，因此温江房地产价格与成都核心城区日益“接轨”可以期待。
温江目前在售商品住房价格总体在3000元/平方米左右，远远低于成都市5城区商品住宅2006年平均4500元/平方米的水平。
而从温江土地拍卖情况来看，地价已早于房价提前上扬。
由此不难推断，在未来一年之内，温江商品住房价格将随之上涨。
2、房地产增值前景：
温江区作为成都平原基本农田主要保护区、成都西部上风上水的通风口及生态屏障，其用地指标、房地产开发和发展规模受到严格控制发展，其产业布局也将限制大污染项目。
随着光华大道的开通，在外光华大道沿线，以花博会展场为中心，外光华大道周边已经开工和即将开工的项目包括森宇音乐花园二期美茵河谷、华新国际锦绣森邻、塞纳河畔、宏信房产与达义房产联袂开发的西花汀等，此外，和记黄埔、科恩集团在花博会附近的地块也将随后进入开发阶段。
据不完全统计，在这个区域相继亮相的楼盘将有近20家之多。
以花博会展场为核心，外光华大道沿线房产开发已呈如火如荼之势。
业内人士认为，根据成都城市规划，向西“受限”，外光华大道不仅连通了城西金沙、光华片区与温江板块，而且，其沿线自身蓬勃的开发潮更是将这几个区域串联成了整体意义上的一片。
与南延线不一样，外光华大道除了本身快速通道的职能外，更重要的还体现在其作为区域人居引擎的功能上。
根据温江新城规划，该新城将是一个以光华大道为主轴，具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的带状城市综合新区，围绕着花博会园区，这个板块分为“行政文化会展组团”、“花博会区域组团”以及光华大道两侧的两个“生态居住组团”四部分。
未来整个“外光华”板块将形成“三纵三横”的规划布局，三横为光华大道、江安河以及光华大道南侧板块的一条人工河流；
三纵则是建信奥林匹克花园附近的南北干道、温泉大道以及政务中心区的268亩绿地。
“外光华”板块很大一部分都是在“温江新城”的规划之内。
这个区域将彻底地建设为“生态园林城市”。
随着芙蓉大道的开通，光华北以芙蓉古城为核心具有浓郁人文气息的中式高端居住区也将更为成熟。
因而，作为居家“宝地”，温江区商品住宅将拥有日益增长的市场需求，另一方面由于上述原因其市场供给又将受到严格限制。
因此，根据经济学的基本供求原理，该区域商品房地产价格增长将获得相对较高的成长空间，对于已经取得开发用地的开发商及其项目的投资收益将得到可靠的政策与市场保障。
五、区域商品住宅客户市场分析
1、区域商品住宅目标客户性质
通过本公司市场调研部门对目前本项目所在温江区域内商品住宅目标客户市场情况调查结果，其主要目标客户市场特征可描述如下：
（1）年龄
主力客户人群在“35-45岁”年龄段为主；
其次为“25-35岁”、“45岁以上”年龄段；
（2）区域
主力客户群主要来自于成都市区（并且其中由于“地利”原因，以居住在城西“青羊区”、“金牛区”、“武侯区”的客户为主）；
次主力消费人群来自于温江本地；
省内二级城市及省外部分客户为边缘客户群；
（3）职业
主力客户人群的职业以国有企业、政府机关、个体经营户为主；
其中高端消费者以企事业单位中、高层管理/技术人员及个体工商户为主；
（4）个体生活特征
主流目标消费群大部分处于事业平稳期（也可以说是事业有成），家庭、事业压力比较小；
心理特征从容、淡定；
注重生活品质、注重修身、养性；
（5）住房消费特征：
相对于同类近郊区域，该区域主流客户人群商品住宅消费方式有其特点：
支付方式：
主力客户人群购房时选择一次性付款的比例较高，对银行按揭依赖程度较低；
户型偏好：
目标消费人群在选择户型时大部分更愿意选择100-150平方米之间的舒适型套三户型；
其它：
目标消费人群在选购房屋时更加注重社区园林绿化、社区配套等。
2、区域主流客户住宅消费动机
（1）主流客户置业动机：
在温江购房的消费者大部分为二次或多次置业者，并且考虑将温江作为第一居所，其动机以现实或未来“居家”为主，兼有“短期度假”并兼顾“投资”动机；
（2）内在动因
居家型：
主力消费人群在温江购房的主要目的是“居家、养老”等，看中的是温江良好的空气质量、人文因素、自然生态环境等；
度假型：
由于同样的原因，部分“5+2”高端客户群的主要目的则是“休闲”、“短期度假”，并兼顾未来的“居家养老”需求；
投资型：
由于看好温江房地产增值潜力，“投资性置业”成为房地产投资者及部分居家型客户的内在动因。
第三部分区域市场竞争分析
一、区域楼盘研究
本公司市调部门近期对项目区域（项目同区域的老城区）商品住宅产品进行了市场调研，其结果如下：
经过近年区域房地产开发的发展，温江区新城区为区域性开发“热点”：
1、新城区：
集中于光华大道温江段两侧，主要以品牌开发商的大盘开发为主，楼盘项目定位普遍较高，主要面对有较高收入的二次或多次置业者。
现代表楼盘有春天大道、上林宽境、七彩花都、锦绣森邻等；
2、老城区：
由于在柳城干道的末端是温江的教育规划区，西南财大2000亩、交通学院1000亩、教育学院3000亩、中医药大学3000亩，校园经济的巨大拉动作用使得该区域成为房地产开发的热点区域。
现代表楼盘有海峡新城、那城、上上城等。
表：
温江现售商品住宅楼盘信息对比表
新城区
仁和春天大道1期
电梯
二批次均4800，3700-5000
七彩花都2期
多层
均3500
美茵河谷
6+1电梯洋房
均B区3700
锦绣森邻
小高层、洋房
均4500
优取舍
小高层、多层洋房
均2900
塞纳河畔2期
电梯、多层
电梯均3000；
多层均3300
老城区
那城
小高层、多层
1期电梯均2950；
多层均3000
棠湖泊林小镇
多层、小高层
均3100
锦里光华
静水香榭
均2500
海峡新城4期•
西岸
多层、洋房
预计均3500
爱家天地
均2900-3000
温江现售商品住宅楼盘主力户型对比表
87-170㎡
90-160㎡
50-220㎡
110-200㎡
85－205㎡（洋房170-205㎡；
电梯85-130㎡）
87-160㎡
西花汀
90-200㎡（主力110-140㎡）
75-161㎡
80-170㎡
89-172㎡
117-170㎡
75-210㎡
75-179㎡
红泰翰城
高层、多层
130-300㎡
二、温江商品住宅市场竞争前瞻
近年来，在政府的大力推动下，温江区房地产市场发展较快，和记黄埔、建信、成都置信、华新国际、蓝光、春天、天祥这样的地产豪门竞相角逐，“圈地运动”高涨，其中仅光华大道沿线用于商品房开发的土地储备就高达5000亩以上。
从近年温江区土地交易情况看，国内外各大知名开发商拿地目标地主要集中在光华大道温江段两侧。
第四部分项目SWOT分析
一、分析
1、项目优势：
项目濒临江安河，便于营造“水文化”、“岛居”等目前市场认同度较高的主题卖点；
从温江地区作为住宅区的未来发展前景看，本项目具有显著的大区位优势；
项目所在区域空气质量、水环境质量优良；
项目地块临知名楼盘“锦绣森林”，便于借势；
——项目临公金路、与光华大道仅数百米之遥，未来交通通达性较好；
2、项目劣势：
项目所在地总体上尚未形成成熟的居家氛围；
目前周边治安、卫生环境较差；
3、市场机会：
地处规划中的“温江新城”中心区，升值空间较大；
住宅市场需求“升级、高端化”；
同区域品牌大盘项目云集，有利于“借势”；
随着城市交通的便捷，温江已融入成都主城区；
成都控制城市向西发展，温江作为成都西部上风上水的通风口将通过用地指标的分配、基础设施和发展规模，严格控制发展，产业布局上也将限制大污染的项目。
对已取得开发用地的开发商及项目无疑是一大有利的政策保障。
4、市场威胁点：
光华大道温江段明后年将面市的巨量住宅项目将可能分流本项目的部分潜在客户。
第五部分总体发展构想
通过上述市场调研结果、项目SWOT分析，在充分认识、把握项目面临的市场机会及本案项目建筑特点的基础上，旨在建立本项目“差异化优势”，建议本项目的市场定位为：
一、项目目标客户定位
1、目标客户市场定位
基于上述本项目SWOT分析结论及所面临的最有利市场机会，建议项目目标客户可定位于现状客户群体的中、高收入阶层，他们可以称之为：
社会中产阶级
这是一个日益壮大的、收入稳定的现代社会主流人群（“橄榄形”社会），他们有较高的文化修养，追求舒适、优雅生活，渴望回归自然，要求社区居家环境优美，有休闲、交流、娱乐、健身场所等。
2、目标客户性质
（1）主力购房人群在35-45岁为主，25-35岁、45岁以上为辅；
（2）主力消费人群一般为大学本科以上学历，有较高的文化修养；
（3）主力消费人群主要来自于成都市区，次主力消费人群来自于温江区，其它省内二级城市及省外客户为边缘客户群；
（4）在温江购房的消费者大部分为二次或多次置业者，并且考虑将温江作为第一居所；
（5）主力消费人群的职业以国有企业、政府机关、个体经营户为主的企事业单位中、高层领导及个体工商户为主；
3、目标客户置业动机
（1）主力消费人群在温江购房主要看中的是温江良好的空气质量、自然生态等；
（2）目标消费人群在选购房屋时更加注重居住社区是否具有高尚的居住风格，是否具有完整的配套设施，特别是康乐设施、主题公园以及时尚园林；
（3）大部分目标消费人群更愿意选择100-150平方米之间的舒适型套三户型；
部分人群开始偏向于200平方米以上的“准别墅类”高端物业。
他们为什么选择温江？
在上述项目目标客群看来，住成都或温江，生活水平已经完全一样了：
一样的汽车、洋房，一样的吃穿玩乐；
有的只是都市和乡野的区别，只是繁华和宁静的选择；
无疑对他们的居家选择而言，只是更多地偏爱“乡野之静”、“林壑之美”，之所谓“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”。
二、项目产品定位
1、整体定位
“舒适型”多层花园洋房和电梯公寓社区
2、概念定位
“温江区升级版宜居时代”为主题概念
三、总体发展思路
倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。
完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。
以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品设计思路。
精心打造主题环境，利用园林环境形成项目的主要竞争优势之一。
通过起步区对整个太阳城项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。
实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊、示范校、高标准业主会所等等。
控制开发节奏，降低市场风险
四、总体规划理念
通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现“造城”的概念。
通过整合的规划设计手法，充分考虑居民的各种需求，强调社区生活服务设施、室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市功能系统。
结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。
综合考虑居住区规划结构的整体性、系统性、规律性和可持续性，最终形成集商业、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系统。
在公建的配置上遵循减少数量、扩大规模、提高质量、服务便捷的原则。
在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。
在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体现。
第六部分初步投资可行性报告
一、项目投资可行性分析研究目的
通过基于市场调查的预可行性研究，预测分析开发项目的市场前景和投资收益水平。
二、项目可行性分析研究思路
1、对于项目地块而言，本次调研主要是依据市场供求状况、消费者调研、临近区域周边竞争楼盘及项目所在地资料，预测项目市场前景、土地升值潜力及房地产项目的投资绩效，从市场可行性层面为委托方提供决策依据。
可行性研究主要从项目所在地自然条件，法律条件和财务指标三个方面进行分析评估，具体包括下列内容：
◆评价地块的自然条件和法律条件
◆预测项目市场需求，结合竞争分析，预测项目销售价格和预期利润率
◆成本预测
◆建立并评价项目现金流量表
2、在项目开发决策中，经营风险和其他风险目前暂不考虑，当前应重点分析达成投资财务目标的风险，意即预期实现利润与实际实现利润之间差别原因，缩小预期实现利润与实际实现利润之间差距的概率。
3、财务可行性研究分析报告编制依据及原则
◆《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》
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