大型商场房屋租赁合同书 定稿文档格式.docx

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乙方的法人代表或者乙方书面通知甲方的授权机构、代理人，在本合同中仍表述为乙方；

（五）合作协议：

是指甲乙双方于2006年12月15日在中国成都市签署的关于建筑物建造与租赁的《建造租赁合作协议书》（见附件3）；

（六）商业广场：

即成都万达商业广场，是指甲方根据本合同第二章的约定，在成都市二环路东五段（）号建造的全部建筑物群。

即使该楼房因行政区划调整发生街道名称变更，或者甲方改变楼宇（群）名称，只要是本合同附件规划文件所确定的建筑物群，即是本合同所称商业广场。

（七）百货超市：

是指在下述经营范围的商业销售、服务行为：

日用百货；

服装鞋帽；

服饰系列配套商品；

纺织品；

针织品及原料；

化妆品及卫生用品；

其他日用品（钟表、眼镜、箱包、灯具）；

工艺美术品；

家用电器（含小家电）；

五金交电；

文教用品；

厨房设备；

卫生洁具；

日用杂货；

中西餐饮；

食品；

粮食及其制品；

副食品；

水产品；

蔬菜；

水果；

烟；

酒；

代客服务（除专项规定外），常用药品；

计划生育药具等。

（八）本出租楼：

是指商业广场百货楼地下二层至地上四层部分；

（九）租赁物：

本合同第四条约定的甲方提供给乙方使用的租用房屋、设施及关联权益，即本合同租赁标的物；

（十）租用房屋：

承租方独立占用控制，用于营业、加工、储存、办公、生活福利等经营活动的用房，以及由承租方独立使用的电梯、自动扶梯等设施占用部分的房屋。

承租人在合同约定和法律规定的范围内，自由和不受对方出租人、其它承租人和第三人干涉地使用该房屋及其设施。

本合同另有约定的除外；

（十一）技术条件：

即经双方签署确认的《万达项目IY设计要件及注意事项》（附件4），《万达项目IY装修、设备标准及工程划分要求》（附件5），包括在设计、施工过程中，经甲乙双方商定修改后的这些技术条件要求（文件、图表）；

（十二）交接日：

本合同甲方向乙方交付租赁物的时间；

（十三）起租日：

本合同关于租赁期限的起算、租金开始计算的时间；

（十四）准备期：

乙方在进入租用房屋后，为开店准备的期间；

（十五）租金：

在本合同履行中发生，经双方约定支付的乙方使用租赁物的价款；

（十六）物管费：

甲方或者其委托的物业管理企业，以商业经营的手段管理物业，为业主和包括乙方在内的承租人提供高效、优质和经济的服务，乙方为此支付的价款；

（十七）费用：

在合同约定的租金、物管费之外，依照本合同的约定由合同一方或双方负担的开支；

（十八）转租：

承租人将租赁物的部分或全部租赁物以出租人的名义租赁给第三人使用，获取利益的行为；

（十九）保证金：

一方向对方支付的保证履行合同义务的经济担保；

（二十）翻修：

协议双方按照约定，对房屋及附属物、设施进行的全面综合性修缮和改造，包括但不限于全面重新装修、结构调整、改造。

（二十一）不可抗力：

因战争、动乱、空中飞行物体坠落或者其他不能归责于甲乙方责任的爆炸、火灾、水灾、地震等自然灾害。

第二条合同文件及其解释顺序

（一）合同文件应能相互解释，互为说明。

除合同另有约定外，合同文件的组成和解释顺序如下：

1、《房屋租赁合同》；

2、《物业管理合同》；

3、洽商、变更等明确双方合同权利义务的纪要、协议等文书；

4、租赁物交接的书面文件和图纸；

5、构成合同一部分的其他文件；

6、当上述文件出现含糊不清的情况，而合作协议或者本合同签订前双方的其他合同文件（协议、纪要等）能够解释，这些文件可以作为本合同的解释依据。

（二）合同文件按照上述解释顺序仍出现含糊不清或者不能克服的不相一致时，在不影响本合同履行的情况下，由双方协商解决，双方协商不能达成一致意见，依照第三十三条争议解决条款处理。

第三条合同文件使用的语言文字、标准和运用法律

（一）合同文件使用中文和日文译本，两种文体具有同等效力，但对合同文件的解释、说明则使用中国汉语普通话。

（二）适用合同文件的法律是中国国家的法律、法规以及国家相关主管部门的部门规章和行业规章，四川及成都市的地方性法规、规章。

第二章租赁物

第四条甲方租赁给乙方的租赁物

本合同租赁物是甲方商业广场约定区域的房屋、设施及相关权利，租赁物包括以下内容：

（一）用于计收租金的租赁物包括以下内容：

（1）租用房屋：

（地下二层建筑面积约1,648.74平方米；

地下一层建筑面积约9223平方米；

一层建筑面积约8604.57平方米；

二层建筑面积约8922.79平方米；

三层建筑面积约8922.79平方米；

四层建筑面积约9094.58平方米；

屋面建筑面积约129平方米；

公用面积约274.71平方米；

以上面积合计46820.18平方米）。

包括租用房屋紧急疏散楼梯、电梯、自动扶梯的占用面积（如图所示：

附件6《万达项目IY占用面积分布表》表一）。

（2）专用卸货场，共计1277平方米，位于地下一层乙方租用房屋（货场）进出口处（如图所示：

附件6《万达项目IY占用面积分布表》表二）。

（3）员工专用自行车停车场，实际面积约1500平方米，（包含一个约500平方米的夹层，按250平方米计算租金）位于地下一层（如图所示：

附件6《万达项目IY占用面积分布表》表三），最终按照1250平方米计算租金。

最终以实测面积为甲方计收租金的面积依据，但无论任何测算方式，租用房屋二、三楼中部留空的天庭不计入面积，不收租金。

在实测建筑面积测出之前，依据上述原则以图测建筑面积为依据计收租金。

2、不用于计收租金的租赁物包括以下内容：

（1）本出租楼外墙四个外立面各一个乙方店招位及外墙四个外立面广告位总面积三分之一的广告位（附件7《万达项目IY广告分布及面积示意图》）。

店招具体位置及大小（在乙方提供的店招尺寸的基础上）以政府主管部门最终批复的结果为准（附件8《万达项目IY店招设计示意图》）

（2）租用房屋乙方一楼商场出入口专用促销活动场地，面积分别为A：

50平方米，B：

50平方米（如图所示，附件9《万达项目IY专用促销活动场地分布图》）。

乙方专用促销活动场地的面积是指乙方举办促销活动时，搭建舞台、陈列商品等乙方实际占用面积，不包含顾客、流动人员的占用面积。

（3）甲方将在商业广场内为乙方设置形象标志（鸽子塔）；

（具体尺寸、位置、布局见附件11《万达项目IY鸽子塔设计图》）。

（4）本出租楼外墙四个外立面分别布置、安装的乙方鸽子标志形象广告小灯箱（具体分布位置、布局、大小尺寸见附件12《万达项目IY鸽子灯箱分布图》《万达项目IY鸽子设计图》）。

（5）本出租楼乙方专用设施，租用房屋内部所有设施、墙面、空间，租用房屋外部门框、门眉、门房通道。

第五条，为保证乙方正当行使租赁权，乙方享有与承租权有关的下列物用权

（一）本出租楼设施的使用权。

包括但不限于使用本出租楼的排污、排水、供水、供电、燃气、通讯、空调、计算机线路、设施、设备。

（二）按照本合同的约定使用商业广场室外停车场、地下停车场、自行车停车场地（包括但不限于出入通道及设施等）以及它们和甲方专用货场与本出租楼外出入的通道、空地。

（三）按照本合同约定对本出租楼的屋面、楼梯井、墙面及其空间的使用权。

（四）在不妨碍商业广场内的其它商家对商业广场公共部分按照该设施本身的设计功能或用途正当使用的条件下，乙方有权优先、优惠利用本出租楼及商业广场的空地、空间和设施进行商品促销、商业宣传或者广告活动的权利。

（五）其他设施及权益，包括但不限于乙方为行使租用部分的租赁权而应当享有的本出租楼沿街人行道、空地的通行、用地，租用部分的采光、通风、通行；

租用房屋水电、空调、通讯线路设施的维护保养的通行、用道权利。

第三章交接、进入、验收、租赁期限

第六条租赁物的交付条件

（一）甲方向乙方交付租赁物应当具有下列条件：

（1）本出租楼的建造工程已经按照技术条件要求（除本条第

（二）项规定应当在起租日前完成或交付的事项外）施工完毕，乙方可以合法并安全的进入租用房屋，甲方和甲方委托的建造承包商的主要施工人员已经撤离现场；

（2）租赁物及其相关联部分的内外装修与各种设施设备的性能、规格及其他一切约定条件均达到技术要求规定的标准，能够承受正常使用；

（3）除甲方、本出租楼的建筑商必要的监管和个别收尾工程需要外，乙方没有任何法律上和事实上的限制与妨碍可以自由进入本出租楼。

（4）甲方在商业广场与乙方租赁物相邻物的建设活动，不存在影响乙方进驻、装修与经营的事实与行为。

（二）甲方在本合同第九条约定的起租日前完成下列事项：

（1）完成所有收尾工程施工事项，甲方及施工单位工程建设人员全部离开，所有因建筑安装所需的设施、设备已经全部撤除，建筑垃圾已经清理干净。

（2）依照法律规定应当在房屋交付使用前缴纳的有关税费已经缴清；

（3）办理完成《国有土地使用权证》，并向乙方提交经与原件核对后的复印件各一份；

（4）通过消防验收，并向乙方提交经与原件核对后的消防验收证明复印件一份；

（5）开通正式电力供应；

（6）办理并具备商用楼出租营业的法律手续；

（7）消灭土地、建筑工程方面可能影响乙方开店的物权或债权的争议；

（8）为乙方提供本出租楼竣工图一份。

（三）在起租日后12月内办理完毕房屋所有权证，并在取得房屋产权证之时向乙方提供一份与原件核对一致的《房屋产权证》复印件。

第七条租赁物的交接日

甲方应当于2007年10月31日向乙方交付符合本合同第六条交付条件的租赁物。

第八条租赁物的交接与验收

（一）交接日，甲方应当向乙方提供一份说明房屋及设施修建安装情况的《房屋交接确认书》，以备乙方验收，乙方应当在接到甲方房屋交接通知单后，按照通知单内约定的交接日期于10天内（验收期）验收完毕。

（1）《房屋交接确认书》的项目内容不符合约定的技术条件，乙方有权拒绝接收房屋与《房屋交接确认书》；

（2）验收期间，乙方依照双方约定的交接验收标准（技术条件）和《房屋交接确认书》对接收的租赁物进行验收。

（3）乙方验收合格的，应当在甲方《房屋交接确认书》签字认可；

乙方验收不合格的，应当书面形式向甲方提出，指明验收不合格的项目名称和情由，并可以提出整改意见。

乙方未在验收期间验收租赁物并签署《房屋交接确认书》，或者验收后未以书面形式指明验收不合格的项目名称和情由的，则应当视为验收合格并接收了租赁物，本合同另有约定的除外。

（二）乙方验收不合格的，甲方应当在起租日前完成整改，且不得影响乙方在租用房屋的装修施工和乙方的开店准备工作。

甲方未在起租日前完成整改或者影响乙方如期开店的，应当视为对起租期限的延误。

甲方整改影响乙方的装修施工，乙方赶工的费用应当由甲方承担。

（三）乙方在起租日以后或者开店后发现甲方交付的租赁物确属甲方原因不符合交付标准的事由，即使乙方已经就此项目向甲方提交了认可书，仍有权要求甲方整改和重做，但是这种情形除影响乙方正常经营外，甲方不再承担延期交付的违约责任。

（四）乙方进场后，应全面负责租赁物自己控制区域内房屋、设施、设备的日常管理（本合同或者物业管理合同另有约定的除外）。

因管理不善出现的房屋、设施、设备的损坏，物品的丢失等，应当由乙方承担修复或赔偿的责任，但本合同另有约定的除外。

（五）甲方应当在起租日完成的事项，在起租日前未完成的，应当视为验收不合格。

（六）甲乙方对验收有争议的，按照本合同争议解决条款处理。

除非有不可克服的事由，任何一方不得阻挠或者拒绝开业。

第九条乙方准备期的安装与装修

乙方应当在进入租用房屋（交接日）后90天为准备期，完成开店准备。

1、当乙方收到甲方说明租赁物符合交付条件要求交付房屋通知时，乙方可以指派自己的雇员、代理商、承包商自交付之日起不受限制地进入租用房屋的任何部分。

2、自交接日起，乙方可以对租用房屋专用部分实行封闭管理，安排和进行设施、设备和物件的移动、安装、设置和施工。

包括乙方电话、计算机、POS、保安布线、冷藏冷冻用冷煤管线等交叉工程的安装施工。

3、乙方装修方案及施工不得涉及破坏租赁物的房屋结构或从事危及房屋结构安全的行为；

不得损坏甲方已施工完毕的公共设施、设备及租赁物结构、外墙，不得影响或妨碍公共设施的正常使用，不得影响公共设施的正常维护、维修、保养和消防验收。

4、甲方或者经甲方同意的第三者在乙方封闭准备期间，需要进入乙方封闭区域，应当经乙方许可，办理相关手续后入场，乙方并有权指派人员陪同进行。

5、乙方自行安装、装修的工程必须与甲方共同施工或者需要甲方施工单位予以配合的，甲方应当安排合理的施工人员予以配合施工。

第十条起租日和租赁期限

起租日为交接日后第90天，租赁期限为二十年。

即年月日起算，至年月日结束，但本合同发生起租日延迟的情况除外。

第四章租赁权相关安排与承诺

第十一条租赁使用权及配套服务

（一）乙方将租赁物用于包括但不限于销售场所、商品库房、办公室、员工食堂、休息室、商品出入口以及在这些场所内设置商品陈列展示区、饮食店（制作与销售）、游乐场、检验室、更衣间、停车场、通道以及为顾客购物、浏览、停车、休息、通行活动提供便利等一切为经营综合商场所需要的一切合理方式。

（二）在整个租赁期间，甲方将在商业广场修建至少1200个商用车位的地下停车场，满足商业广场消费人流的需要。

除本合同约定的内容外，停车场由甲方独立经营管理。

在整个租赁期间除非经过乙方同意，甲方不得将为整个商业广场提供服务的停车场划定为特定单位、个人的专用停车场，确有必要划定的，不得超过总停车位的10%，不得将停车场改变用途或者挪作他用。

为保障商业广场消费圈的形成，甲方的地下停车场在乙方开业后，将为消费者提供一个免费停车期，免费期的具体时间由甲方根据顾客到店流量等实际情况确定，届时甲方将尊重乙方的意见来确定免费期限的终止时间。

免费期届满后，甲方按照成都市有关停车场收费标准收取停车费用。

如果乙方为其消费者代付停车费用，甲方将给予优惠。

（三）本出租楼外墙广告位，除本合同第四条约定免费提供乙方使用的外，在甲方完成规划设计及政府审批后，乙方可以优先优惠租赁。

广告位的划分与使用双方遵循下列原则：

1、乙方所有广告的内容不得出现房地产企业和与甲方广场内主力店户具有竞争关系的企业广告内容。

2、根据双方合作协议的约定：

甲方外立面广告位的设计规划和甲方所属三分之二外墙广告位出租及内容的确认由双方协商确定。

据此：

甲方应当在本合同签订后日内，向乙方提供外墙店招、广告位的设计规划及明确给乙方免费使用部分的位置、面积。

乙方在收到甲方规划后日提出修订意见，双方协商后形成的文件是本合同的附件。

甲方广告位规划中，本出租楼乙方店招位上部及下部的垂直墙面区域不得规划、设置广告位。

3、乙方没有租赁甲方剩余三分之二的其它广告位，或者双方没有就剩余三分之二广告位的租赁事宜达成一致，甲方有权将其对外出租。

但甲方承诺将不登载对乙方经营有妨碍的广告内容。

4、除通过规划并审定的广告位以外，甲方或者任何人不得在商业广场增加或者设置新的广告位。

经过双方商定变更的除外。

（四）在毗连本合同第四条乙方专用促销场地的商业广场公共区域（在面向二环路十字路口乙方方向的绿化带至本出租楼体的公共区域范围内，如附件9图例所示），在双方事先协调的情况下，任何一方均可以举办与各自经营相关的促销活动。

一方举办活动，另一方不举办。

但乙方认为甲方组织的促销活动影响其营业时，有权要求立即排除对乙方营业活动的妨碍，甲方有不同意见的，在排除乙方认定的妨碍后由双方协调解决。

在提前知会乙方的前提下，甲方可以利用广场公共区域（包括乙方的专用促销活动区域）举办大型非营利性社会公益活动或广场整体宣传推广活动。

广场整体宣传推广活动限于本合同有效期前两年。

（五）对租用房屋内部，在不影响商业广场结构安全，不妨碍商业广场其他使用人正当使用，不违反法律的情况下，乙方经通报甲方，可以不受次数限制的对该部分进行改善和变更，包括但不限于重新装修、重新设置设施、撤换或改变现有设施以及实施广告工程等。

（六）甲方为保障乙方行使租赁权，将设立（或者委托）专业物业管理公司，对商业广场房屋、设施及公共区域进行专业的物业管理，保障乙方正当行使租赁权包括但不限于合理有效使用公用广场、公用走道、紧急疏散楼梯、电梯、自动扶梯、消防电梯井道及其它商业广场的公共设施、设备，合理有效的通行、采光、通风、消防、排污、用电、用水、使用燃气、空调设施、通讯线路以及其他基础设施和附属设施。

（七）乙方在本合同约定的范围内，自主决定商业广场外部墙面乙方广告位的商标象征标志、商业广告标志，以及在商业广场外部安装、使用的商品搬运出入口、广告塔、户外广告牌、频道文字的规格、使用材料和调整、更换这些广告工程的时间、内容和方式。

（八）为了实现本条约定之权利，乙方有权向甲方要求对租用房屋或者商业广场及其附属设施进行维修、保养、修缮和翻修的权利。

（九）为了实现本条约定之权利，乙方有权要求甲方排除因行使这些权利所遇到的任何阻碍与妨碍。

第十二条乙方的转租权

（一）乙方为经营综合商场之目的，有权将租用房屋的一部分，以自己的名义转租给第三人。

这种转租第三人是指必须与乙方分开经营并独立办理营业登记的第三人。

对于乙方为不具有这种独立性（分开经营并独立办理营业登记）的第三人提供场所，联合经营（包括但不限于乙方“店中店”）的行为，不属于转租的范畴。

（二）乙方将租用房屋的一部分转租给第三人时，必须事先取得甲方同意。

除非发现以下情形，甲方必须同意转租：

（1）转租违反有关法律规定；

（2）乙方转租面积之总和超过其全部租赁物总面积的25%或者单店面积超出1500平方米；

（3）转租接受方经营内容为国家有关法律明令禁止的；

（4）转租接受方无经营业务法定手续及行业许可；

（5）转租协议的约定超出了租赁合同约定的权利义务内容，或者期限超出乙方剩余的租赁期限。

（三）乙方的转租仅限于租用房屋，不得将本合同约定的其它租赁物转租，包括但不限于乙方专用停车场、专用卸货场等。

（四）甲方应当为乙方转租的事由协助办理作为房屋所有人的相关登记手续。

接受转租的第三人享有与乙方同样的权利，甲方不得对其权利加以限制。

乙方不因转租行为而免除作为承租人的合同义务。

第十三条禁止不正当竞争条款

甲方自主经营商业广场，并有权根据商业广场的经营需要，经规划部门批准变更本出租楼以外商用营业楼的使用功能。

但甲方不得引进超市项目及与乙方类似百货商场项目。

第十四条乙方品牌的持续使用

乙方保证租赁期限内，将持续使用“伊藤洋华堂”字号、品牌、商标对外经营。

未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更公司的字号、品牌、商标。

第十五条本出租楼或租赁物的转让与抵押

（一）在租赁期限内，如甲方将本合同项下租赁物转让给大连万达集团（或甲方）其它战略投资合作伙伴（非乙方同业竞争企业）或关联方，在甲方书面通知乙方的前提下，乙方同意放弃在同等条件下的优先购买权。

但甲方必须在转让成立之时以书面形式通知乙方，并向乙方提供租赁物受让者对租赁合同确认的书面文件。

因上述转让，应当签订租赁合同出租方主体变更三方协议，将出租方（即甲方）变更为受让人。

甲方或者受让人要求签订主体变更三方协议，乙方拒不签订的，不影响上述转让的效力。

上述转让应当在租赁合同签订以后进行。

非前述受让人或者受让人的再次转让不得妨碍乙方的优先购买权。

（二）甲方或者上述受让人（取得本出租楼后），将以本出租楼为抵押向中国有关银行及国际银行融资,乙方表示理解。

但甲方应当确保甲方或者受让人在进行抵押担保融资时，将以书面方式通知乙方。

第十六条购买与租赁的优先权

在本合同租赁期限内，甲方经乙方同意转让租用房屋的，在同等条件下，乙方有优先购买的权利；

本合同租赁期满，甲方继续将租用房屋全部或者部分出租的，在同等条件下，乙方有优先承租的权利。

第十七条新增资产的所有权

租赁期间，甲方投资形成的新增资产所有权属甲方，乙方投资于租赁物或为使租赁物具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物所有权属乙方。

第五章租赁关系双方的责任

第十八条甲方的责任

甲方应负责：

（一）建造并完成商业广场的建设。

包括建造并完成租用房屋的建筑物的结构和双方约定的内外装修；

安装必要的给排水、煤气、电、供暖、空调、电梯、自动扶梯、自动灭火、火警，防火系统、电讯设施，以及闭路电视和计算机系统的空管，建筑物的管理系统和有关办公室的必要安装。

这类建造和安装的所有费用和开支均由甲方承担。

（二）维护、维修商业广场及租用房屋的给排水、煤气、电、供暖、空调系统，共用部分的电梯，自动扶梯，火警，防火系统的机械装置。

甲方承担这类维修的费用，甲方具有自己实施这类维修工作的专有权力，亦有委托信誉良好的分包商进行这类维修的权力，无论以何种方式，因为这类维修而引起的所有费用和开支应由甲方承担。

（三）保持租用房屋建筑物和结构及公用区域和停车场处于良好状态，保证乙方的顾客使用的停车场。

基于乙方的要求，排除共用区域、共用设施的障碍和妨碍，保证乙方对共用部分的合理有效使用。

（四）除本合同另有约定的外，甲方或者根据本合同第十五条

（一）款的受让人应当独立享有商业广场土地使用权和房屋有所有权,保证不会有第三人对上述权益发生争议,保证第三人不对租赁物主张权利,以防止乙方对租赁物的使用权在租赁期间受到侵害。

（五）在租赁期间,乙方按照约定使用租赁物时,甲方不得干涉。

甲方不得实施影响乙方对租赁物合法权益的其他行为,包括但不限于甲方在对商业广场租用房屋以外的部分实施改造、装修、维修工程时影响乙方正常营业的行为。

（七）除本合同第十五条

（二）项的约定外，在租赁期间内，甲方对商业广场（包括它的所有设施及附属物）以及商业广场所在地的土地使用权设定任何（有效或者无效的）担保物权，或者甲方将对乙方享有的权利设定抵押、质押或转让给其他第三人时，甲方应当取得乙方的书面同意。

（八）除本合同另有约定的外，在租赁期间，没有经过乙方的书面同意，甲方不得转让租用房屋。

甲方转让商业广场的其他部分（不包括租用房屋部分）时，应当保证转让行为以及转让后的受让人的行为不影响乙方对租赁物的合法权益。

经过乙方书面同意的对包括租用房屋在内的转让，必须以受让人全面接受并有能力履行本合同为前提条件。

（九）甲方应当至少每5年对租赁物进行一次彻底翻修，以保证租赁物的正常使用。

甲方每年对租用房屋外墙进行清洗（大理石墙面清洗一次，玻璃幕墙清洗两次），保证本出租楼外部装修以及租赁物的正常使用，因为这类翻修、清洗所发生的费用均由甲方承担。

（十）甲方应当与乙方协作，根据有关法规在本合同签订后六个月以内完成租赁登记，协助乙方办理防灾、消防、卫生的登记核准