传奇置业关于某一期项目策划合作框架及初步工作计划Word格式.docx

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●项目分析与评估（包括市场环境、竞争环境评判、经济条件评判）；

●客户群体分析（包括客户群区域特点、需求特点、心理偏好等）；

●项目定位（包括市场定位、目标客户定位、形象定位）；

●核心竞争力再造及实施（包括项目隐性竞争力、显性竞争平台再造）；

●成本分析依照融资能力、渠道、开发规划、开发策略（周期、投资方式、回收方式）等确定项目开发步骤的综合安排；

（2）、项目营销策划

●在项目策划的基础上进一步进行目标客户群细分；

●价格策略制定：

依照销售目标和销售时期，以加权系数定价法及综合比较法的方式，具体落实不同楼层及房号的价格；

●入市时机选择、入市姿势的确定；

●卖点规划和销售策略的制定

●现场及“五路一线”的方案确定及具体布置

●促销活动的安排和时机把控

●现场销售体系及流程建立

●依照产品与市场的各个方面制定价格策略；

●推广、销售工作的和谐安排等。

市场决策咨询

传奇置业营销的服务与市场变化同步，以系统的资讯体系作为效率提升的平台，包括市场、广告、营销、产品等各个方面人才积聚的专业团队和实践体会，能够对市场进行全面系统的分析，能够提供完善的专业技术和全方位的顾问服务。

●定期对市场进行全面系统的分析，能够为本项目整体运作提供完善的市场动态把控。

●定点对周边项目及周边区域进行市场把控，为本项目的整体运营及时期性营销方案的执行提供决策性意见。

●定期对区域内其它项目的广告投入与销售成果的调查，使之与本项目的广告投入和销售产值实现情形进行分析，得出本项目的时期性广告评估结果，以便于下一时期广告打算的制定、调整并实施。

销售治理及指导

传奇置业已形成自身的信息反馈机制，秉承“可连续经营”的服务理念，努力爱护和进展同客户的长期联系，追求“让更多的人享受真正的地产服务”，并为开发商提供及时、准确的广告成效分析表、竞争对手的市场信息，在代理过程中做到“一切为销售服务”。

日常运作中的客户登记制度、成交档案制度和客户资讯系统为客户网络建设提供了保证；

而广告宣传跟踪表等信息反馈制度为广告成效监控、广告要紧诉求点把握提供了强有力的市场证据。

1、差不多战略服务

●挖掘项目地块价值，并形成进展实施战略

●项目定位和客户定位，据此提出符合市场需求的建议

●形象和展现，形成价格和营销策划方案

●销售人员项目培训、建立专项运营部

●实现价值的系列营销方案

2、专业服务

全面实施置业顾问制度，致力为进展商提升和推广业绩，为业主提供专业咨询意见。

3、严格实施置业顾问考核

所有置业顾问，均须严格培训，才能就位服务，严格实行竞争机制的治理体系。

1）、项目经理的考核

项目经理的岗位综合考核每半年一次，由销售总监依照各项检查及述职情形对项目经理进行综合考核。

项目经理每次任命有效期限为半年，期满由部门依照其任职情形综合评估后决定继任、调岗、降职或解聘。

2）、置业顾问的考核

●置业顾问的综合考核由销售经理要紧负责，销售部协同参与。

对考核优秀的职员，部门将给予一定的物质奖励。

（具体依照本项目的实际情形而订立切合项目实际的考核制度）

●项目经理以基层人员素养模型为基准对本项目销售代表进行综合排序，排名最后三名的进入预备剔除名单；

●销售部评定小组将对预备剔除名单所列人员进行访谈、综合考评，并对名单上所列人员进行综合排序，排名靠后的将确定剔除，最终剔除人数不低于所有销售人员的10％；

3）、实习售楼员的考核

●实习售楼员上岗后，由项目经理每周向销售部提交一份实习情形报告。

●实习售楼员3个月实习期满后，销售部将依照基层职员素养模型和项目经理每周提交的实习售楼员实习情形报告进行排序，排名最靠前的约80％可转正成为销售代表，排名靠后的剔除，每批剔除率不低于20％；

专业培训

业前培训：

全体销售人员均同意不定时期的房产营销训练

专项培训：

楼盘开售前为期一个月的市场调查和专项训练

日常培训：

项目组例会的个案研讨、部门周训的技能演练、公司月训的专题讲座和形势宣讲。

4、平面设计工作内容：

传奇置业将充分利用广告创意设计资源优势，为项目提供形象视觉设计与广告创意。

完成本时期的工作时刻原则上不超过30个工作日。

本时期的要紧工作内容为：

●项目VI系统手册

●项目开盘广告作品集

●项目时期性广告表现

工作一：

项目整体VI系统设计

传奇置业与进展商进行充分沟通并对本项目进行充分了解后，传奇置业将针对项目情形，开展项目的整体VI系统的设计创作工作。

项目VI识别手册的目的确实是将项目每个信息传达的设计要素，以阐明正确的图解来说明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指标，将之加以治理、整合，以达成统一设计的目的。

视觉识别手册内容明细：

●项目总案名

●基础部分

1.标志概念

2.标志的组成要素及制作规范

3.标志的组合规范

4.标志的用色规范

5.标志的辅助形式

6.标志的禁用组合规范

7.规范字体

●办公系统

1、项目信封、信纸、纸等设计规范

2、项目名片、工作牌等设计规范

●公关系统

1.礼品袋的设计规范

2.请柬、邀请函的应用规范

●广告系统

1.户外广告牌（横版、竖版）应用规范

2.报纸广告（横版、竖版）应用规范

3.影视广告标版应用规范

4.道旗的设计规范

●展现系统

1、展现板的应用规范

2、公司形象宣传活动的主题背景板应用规范

工作二：

首度公布发售广告稿设计工作

传奇置业与开发公司就项目的VI系统详尽沟通后，传奇置业主创人员开展项目销售资料与宣传资料的设计与首度公布发售的部分报纸广告创意设计工作。

部分工作量较大的销售资料，比如：

项目楼书则需要一个较长的工作时刻，一样设计完稿的时刻不超过30个工作日。

开盘前广告稿明细：

1、销售现场包装设计（展板、道旗、广告牌、指示牌等）

2、各类销售资料的设计（包括：

楼书、海报等）

3、项目开盘的系列报纸广告

4、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等）

第二部分合作框架及项目初步工作打算

一、项目的合作框架

1、本项目合作范畴及方式

合作范畴为“XXXX”一期项目（即广场、加油站旁地块），我们依照本项目的市场情形和项目进展情形，期望在本项目的合作中采纳全程代理的方式进行合作。

2、工作纲要

①、项目的营销策划；

项目的前期策划要紧包括项目区域的市场研究、项目形象的总体定位、项目的营销策划、项目的推广策划等内容。

②、项目的销售执行

按照项目的整合营销方案开展销售工作，尽快为开发公司去化体量、回收资金。

③、项目的广告推广及平面设计

二、项目的初步工作打算

从我们对XX房地产市场的初步了解和市场调查，我们觉得XX作为楚雄洲的一个重要都市，不管是消费依旧投资置业，都有着庞大的市场潜力。

贵公司的土地具有极大的开发价值和增值潜力。

我们建议本项目应以作XX中高档楼盘的开发思路来运作本项目，在这种开发思路的指导下，我们建议本项目的运作共分为以下几个时期：

营销时期

时间

主推产品

销售率

备注

蓄水时期

2009年6月～9月

储备客户

形象宣传期

开盘时期

2009年10月初～11月底

二、三房为主、保留部分优质单位

20%

产品落地期

强销时期

2009年12月～2010年5月

二、三房为主、保留单位，其它户型为辅

45%

品牌加固期

连续时期

2010年6月～12月底

所有剩余户型

品牌巩固期

尾盘时期

2011年1～5月

15%

第一时期项目的前期工作

1、时刻：

2009年6月28日~2009年9月28日

2、目的：

开始全面展开本目的施工建设、销售预备及推广策略策划时期。

3、工作内容：

（1）由开发公司组织建筑公司人员对项目地块进行开工建设并制定本项目的施工进度时刻安排。

（2）由传奇专业工作小组前往XX，对市场状需求、个案、模式、目标客户的心理价值取向、物业形状、经营状况、价格、销售状况及速度等方面进行详细的调查研究，并以本项目的工程进度安排时刻节点制定本项目的时期性推广打算及推广费用预算。

（3）由传奇专业工作小组进行项目定位和客户定位，据此提出符合市场需求的建议，挖掘项目地块价值，并形成进展实施战略，形成价格和营销策划方案

（4）开发商对传奇置业提出的项目策划案、推广打算及费用预算审核。

（5）平面设计创意，并依照本项目的具体特点树立卖点，制定销售策划案。

（6）由传奇组织对销售员进行相关的培训。

（7）销售人员项目培训、建立专项运营部

第二时期：

项目的开盘期销售工作的开展

2009年10月2日－2009年11月30日

2、工作目的：

工程进度全面展开、销售正式铺开、推广力度加强。

（1）、取得预售许可证。

（2）、由传奇置业指派销售经理全面指导销售工作的开展。

（3）、由传奇置业负责按该时期的推广打算的落实并合理调整，开发商安排人员配合。

（4）、由传奇置业定期对销售部人员培训。

（5）、由传奇置业负责对该项目的广告投入进行评估，有利于操纵本项目的推广费用。

（6）、由传奇置业制定下时期的推广打算并提交开发商审核通过。

（7）、由传奇置业与开发商一道制定并落实本时期的推盘打算及相关的促销政策、活动。

第三时期项目的销售强销期工作

2009年12月1日-2010年5月30日

在工程顺利进行的同时进行销售工作。

（1）、由传奇置业负责按该时期的推广打算的落实并合理调整、开发商安排人员配合。

（2）、销售部销售工作全面加强，做好定期对销售部人员培训。

（3）、由传奇置业负责对该项目的广告投入进行评估，有利于操纵本项目的推广费用。

（4）、由传奇置业制定下时期的推广打算并提交开发商审核通过。

（5）、由传奇置业与开发商一道制定并落实本时期的推盘打算及相关的促销政策、活动。

第四时期工程建设的全面展开及销售工作的开展

2010年6月1日-2010年12月30日

以工程建设的进度保证各项销售工作的顺利进行。

第五时期清盘、进行项目交房、全面终止本项目一期工程

2011年1月1月－2011年5月30日

全面完成本项目的工作建设，按时向客户交房，并将项目移交给物业治理公司。

（1）、由开发公司负责在2011年5月前全面完成本项目的各项工程建设。

（2）、由传奇置业负责按该时期的推广打算的落实并合理调整、开发商安排人员配合。

（3）、销售部销售工作全面加强，加大尾盘销售力度。

（4）、由传奇置业合理操纵广告投入配合项目清盘。

（5）、由销售部协助开发公司、物管公司进行交房。

（以上打算的具体工作内容及时刻，可依照项目的实际情形进行调整，最终以项目进展为准。

）

第三部分本项目服务工作的合作方式及收费标准

1、合作方式：

依照该项目具体情形，本司建议采纳以下合作方式：

全程营销代理方式（由我公司组织策划人员、置业顾问及承担以上人员相关费用，我公司进行对销售员进行培训及卖场治理，并由我公司全面制定本项目一期的营销策划等工作。

2、收费标准：

我公司针对本项目的具体情形，其收费标准如下：

以每月完成的销售总额（合同金额）的1％予以提取。

溢价部分以3：

7分成

注：

以上收费的细则以合作协议约定为准。

（以上纲要及打算的具体工作内容，只是我公司单方面初步制定，在具体实施过程中也可能依照实际情形进行修改和调整，如有不全之处望开发公司领导补充完善，最终以项目具体进展及双方约定为准，敬请贵公司领导审议。

顺祝：

商祺！

邻近一：

本项目人员组成介绍

※项目总负责人：

项目营销总负责人、有房地产营销实战运营体会有丰富房地产全程营销体会，主持参与的项目有：

三星·

锦绣苑、阳光雨林、名仕景苑、黄金·

涪畔、遂宁东城一品、莱茵河畔、永兴名都、致远·

翡翠城、贵州黔龙·

新城、威尼斯蓝湾…….

工作职责：

1、全面负责项目的营销、推广工作

2、与项目负责人进行对接与沟通，和谐项目营销工作的整体推进.

※策划总监：

房地产开发及投资策略分析师、房地产策划师、，有资深商业实践运作体会。

主持参与项目：

成都·

天府汇城、成都·

锦秀工坊、遂宁·

春天广场、绵阳·

小岛花园、广汉·

中央欣城、南充·

帝都商业步行街、遂宁东城一品、威尼斯蓝湾…….

1、跟进本项目的进展以及营销策划；

2、制定营销活动方案；

※销售部经理：

※房地产项目销售经理、有大型房地产项目治理体会、项目销售操作体会，主持参与项目：

长帆·

世纪花园、三星·

锦绣苑、名仕景苑、明珠苑·

畅谷、贵州黔龙·

1、负责项目销售、制定销售部日常治理制度的制定；

2、完成销售架构的建立，全面负责销售人员的培训及卖场治理工作；