第六讲 房地产交易法律制度文档格式.docx

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③依法收回土地使用权的；

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的；

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

进行商品房预售的，应当符合下列条件：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

②持有建设工程规划许可证；

③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时期；

④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人还应当按照国家有关规定将预售合同报县级以人民政府房产管理部门及土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。

（2）进行交易的房地产权属清晰，无争议。

公民和法人及其他经济组织只能就自己拥有合法产权的房地产去与他人进行交易行为，当产权关系不能依法确定时，任何组织和个人不得围绕上述房产进行交易行为。

房产处于争议之中或非自己合法拥有的房地产，不能进行文易。

（3）不属于限制的房地产权属。

在我国，由于房地产法律制度的特殊性，决定了一些房地产进行交易时受到一定的限制，具体表现在：

①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

②以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关。

③房地产开发商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准许卖给境内组织或个人；

属于外销商品房的，持其《外销商品房销售许可证》或外销批文，应当卖给境外的组织或个人④房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。

⑤城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。

⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；

职工购买旧房居住或经营一定期后（5年），允许出售，但原出售单位有优先购买权。

《城镇住宅合作社管理暂行办法》第二十四条规定：

“合作社住宅不得向社会出租、出售。

社员家庭不需要住宅时，须将所住住宅退给本住宅合作社。

住宅合作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款”。

3、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押

（1）房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让

（2）地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让

（3）房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让

（4）房地产抵押时，房屋的所有权及其土地使用权同时抵押

4、房地产交易应符合法律规定的形式要件

房地产交易作为一项民事法律行为，必须依法具备一定的形式要求，这种形式要求具体体现在

（1）房地产交易双方应当签订书面合同

（2）进行房地产交易需要有关部门审批的，应当报有批准权的部门审批。

如以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

（3）进行房地产交易应当依法办理权属登记。

（4）进行房地产交易需要备案的，应当向有关部门备案

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋租赁双方当事人签订书面租赁合同，应向房产管理部门备案。

二、房地产价格管理制度

（一）房地产价格管理的范围和内容

1、房地产价格管理的范围

（1）基准地价。

基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格。

基准地价主要反映地价总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，是国家对土地使用权价格进行宏观控制，管理和引导房地产市场中土地使用权价格的依据；

同时又是国家征收土地使用税、参与土地收益分配、防止各地竞相压价和地价狂涨的衡量标准。

（2）标定地价。

标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它是以基准地价为依据，根据市场行情、地块大小、形状、容积率、微观区位和土地使用年限等条件评定的具体某一块地块在某一时间的价格。

标定地价为地方人民政府政府管理土地使用权的价格、防止土地使用权价格的暴涨暴跌，维持合理的地价水平，提供了依据。

标定地价要求准确，尽量接近市场价格。

（3）房屋的重置价格。

房屋的重置价格是指按照当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋的价格。

由于房屋的建筑结构、式样、质量不同，所以现实生活中不可能存在适用于所有房屋的重置价格，而只能存在各类房屋的重置价格。

房屋的重置价格，对于房屋拆迁中，价格补偿等，具有十分重要的现实意义。

2、房地产价格管理的内容

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产价格管理的内容，主要是指定期确定和公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。

定期确定和公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，就是指城市人民政府或者其授权的部门应当根据经济和社会发展的情况，在一定的时期内评定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并予以公布。

具体来讲，就是城市人民政府或者其授权的部门每隔一段时间，按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格，并予以公布，即定期确定和公布基准地价；

根据市场行情、地块大小、形状、容积率、微观区位和土地使用年限等条件评定的具体某一块地块在某一时间的价格，并予以公布，即定期确定和公布标定地价；

按照当前建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格，并予以公布，即定期确定和公布各类房屋的重置价格。

为了促进房地产业的健康发展，应当将基准地价、标定地价和各类房屋重置价格的确定和公布纳入法制的轨道。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：

基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的确定和公布的“具体办法由国务院规定”。

（二）房地产价格评估制度

1、实行房地产价格评估制度的意义和作用：

（1）实行房地产价格评估制度，有利于规范房地产交易市场秩序，保障国家利益不受损失，同时也有利于维护房地产权利人的合法权益，防止各种欺诈行为的发生。

（2）为土地使用权的出让和房地产的转让提供基础价格。

城市人民政府进行土地使用权的出让活动，必须有一个基础的价格，用来作为拍卖的底价或者招标的标底，通过房地产价格的评估，城市人民政府可以确定每一块地块的基础价格，保证国家收益不被流失。

土地使用者取得土地使用权后，进行了房地产的开发活动后进行转让，也需要一个基础的价格用来作为转让的基本价格，通过房地产价格评估，就可以确定转让的基础价格。

（3）有利于促进房地产抵押业务的发展。

房地产作为不动产，自古以来就被用于债务履行的担保。

为了确定房地产这一抵押物的价值，需要对房地产进行价格评估，以保障抵押权人和抵押人的利益。

过去，我国房地产业不发展，房地产的抵押也很少，目前我国正在发展社会主义市场经济，房地产的抵押活动必然会增多，所以实行房地产价格的评估，有利于房地产抵押业务的发展。

（4）有利于国家的税收征收。

房地产是一个价值极大的商品，房地产税收是政府的重要财政收入来源。

在国外，有关房地产的税种很多，目前我国对房地产征收的税收也不少，如土地增值税、土地使用税、房产税等，这些税收都是以房地产的价值或者价格作为课税的依据。

因此，实行房地产价格评估，有利于政府通过房地产价格评估正确确定房地产的基础价格，保证税收收入。

如按照1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，或者提供扣除项目金额不实的，或者转让房地产的成交价格无正当理由低于房地产评估价格的，税务部门将按照房地产评估价格计算和征收土地增值税。

（5）房地产价格评估可以为房屋拆迁补偿、解决房地产纠纷案件、企业兼并、企业破产清算等提供依据。

2、房地产价格评估的原则

房地产价格评估实行公正、公平、公开的原则。

公正、公平、公开的原则，简称“三公”原则，这是市场经济中的普遍性原则

（1）房地产价格评估的公正性原则，是指房地产价格评估机构在进行房地产价格评估的过程中，应当公正地对待每一个要求房地产价格评估的委托人，不得有所偏向。

公正性原则要求房地产价格评估机构做到公正地受理房地产价格评估的委托、公正地反映房地产价格评估委托人的情况、公正地办理房地产价格评估事务。

（2）房地产价格评估的公平性原则，是指房地产价格评估中的各方享有平等的权利和承担平等的义务。

房地产价格评估机构在受理房地产价格评估的委托时，不得要求委托人承担不公平的义务；

同时，委托房地产价格评估机构进行房地产价格评估的当事人，特别是行政机关作为委托人的，不得要求房地产价格评估机构承担不公平的义务。

（3）房地产价格评估的公开性原则，是指房地产价格评估的程序、标准等应当向社会公开，以便于社会公众知晓，从而保证房地产价格评估的公正。

3、房地产价格评估的标准和程序

4、房地产价格评估的方法

（三）房地产成交价格申报制度

1、实行房地产成交价格申报的意义和作用

房地产成交价格申报，是指房地产权利人转让房地产时，必须将买卖价格向国家申报，要求房地产权利人将转让房地产的成交价格报告给国家，具有重要的意义和作用：

（1）有利于国家加强税收管理，保障国家税收收入。

（2）有利于国家了解和掌握房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。

2、申报的义务和机关

国家实行房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人在转让房地产时，必须如实申报成交价格。

房地产权利人必须如实申报成交价格。

接受房地产权利人申报成交价格的部门由县级以上地方人民政府规定。

三、房地产服务中介机构

（一）房地产中介服务机构的概念和种类

1、房地产中介服务的概念

房地产中介服务——是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询——是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估——是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产经纪——是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

2、房地产中介服务机构的种类

从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。

中介服务机构应是具有法人资格的经济组织，它包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构等。

（1）房地产咨询机构。

房地产咨询机构，是指从事房地产开发、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等咨询业务的组织。

具体来说，房地产咨询机构主要承担房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位、公民个人需要咨询的有关房地产业的知识和情况。

如公民个人之间签订房屋租赁合同，需要向房地产咨询机构咨询有关的方针、政策、法律、价格等情况；

房地产开发企业开发房地产，需要向房地产咨询机构咨询土地使用权的取得条件和取得方式、国家对房地产开发的原则要求和具体条件、如何进行房地产的交易等情况。

因此，房地产咨询机构在房地产业的发展过程中，具有十分重要的作用。

（2）房地产价格评估机构。

房地产价格评估机构，是指从事房地产价格评估业务的组织。

建立房地产价格评估制度，包括确定房地产价格评估的原则、房地产价格评估的程序、房地产价格评估的方法和房地产价格评估机构的设立等内容。

而房地产价格评估机构的设立，是开展房地产价格评估的前提条件之一。

房地产价格评估机构的主要业务是受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人有关房地产价格评估的委托，进行房地产价格评估活动。

（3）房地产经纪机构。

房地产经纪机构，是指为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务业务的组织。

房地产经纪机构在房地产交易中的作用和功能就是为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务，促成交易。

在现在生活中，往往出现由于房地产权利人对市场行情、交易对手的不了解等而无法达到交易的情况。

而有了房地产经纪机构，房地产权利人就可以通过房地产经纪机构的服务，准确、及时地了解房地产交易市场的行情和交易对手的情况，比较稳妥地进行房地产交易活动。

因此，在市场经济条件中，房地产经纪机构在房地产交易市场中处于一个十分重要的位置。

（二）房地产中介机构的设立条件和程序

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七的规定，设立房地产中介服务机构必须具备下列条件：

1、有自己的名称和组织机构

2、有固定的服务场所

3、有规定数量的财产和经费

4、有足够数量的专业人员；

5、法律、行政法规规定的其他条件

（三）中介服务人员资格管理

（四）房地产价格评估人员的资格认证

1、房地产价格评估人员的任职条件

房地产评估师，是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格后，按照本办法的规定注册，取得《房地产估价师》执业资格证书，并从事房地产估价活动的人员。

国家实行房地产估价师注册制度。

经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，即具有申请房地产估价师注册的资格。

省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价师的注册管理工作。

房地产估价师执资格注册和管理应当接受国务院人事行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府人事行政主管部门的检查和监督。

2、房地产价格评估人员的资格认证

实行房地产价格评估人员资格认证制度，所有从事房地产价格评估工作的人员，都必须经过人民政府确定的有关主管部门的资格审查，经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内申请注册。

国务院建设行政主管部门或者其委托的部门为房地产估价师的注册管理机构（下称注册机构）。

省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构（下称注册初审机构）。

申请房地产估价师注册，按照下列程序办理：

（1）申请人向聘用单位提交申请报告、填写房地产估价师注册申请表；

（2）聘用单位审核同意签字盖章后，连同《房地产估价注册管理办法》第10条第2、3、4项规定的材料一并上报注册初审机构；

（3）注册初审机构自接到注册申请之日起30日内，作出是否受理其注册申请的决定；

（4）注册初审机构决定受理申请的，签署意见后，统一报注册机构审核。

经注册机构审核认定，对符合《房地产估价注册管理办法》条件的申请人，应当予以受理注册手续，颁发《房地产估价注册证》。

有下列情况之一的，不予注册：

1、不具有完全民事行为能力的；

2、因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；

3、因在房地产价格评估或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满2年的；

4、受吊销房地产估价师注册证书的行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满5年的；

5、不在房地产价格评估机构内执业或者在两个或者两个以房地产价格评估机构内执业的；

6、有关法律、法规规定不予注册的其他情形。

全国房地产估价师执业资格统一考试合格人员，逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的，其资格自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起可保留2年。

在资格保留期限内申请注册的，经审批符合注册要求的，准予注册。

2年满后再申请注册的，需参加中国房地产估价师学会或者其指定的机构组织的估价业务培训，并达到继续教育标准的，方可准予注册。

申请房地产估价师注册需提供下列证明文件：

1、房地产估价师注册申请表；

2、房地产估价师执业资格考试合格证原件，该证件自签发之日起超过2年的，应当附有达到继续教育标准的证明材料；

3、工作业绩证明材料；

4、所在单位推荐意见及单位考核合格证明。

根据《房地产估价注册管理办法》注册的房地产估价师，其注册有效期自注册之日起计为3年。

3、对房地产价格评估人员的监督管理

实行房地产价格评估人员资格认证制度，有关主管部门应当加强对房地产价格评估人员的监督管理，建立健全有关的规章制度和管理措施，如建立房地产价格评估人员的培训、考核制度，制定房地产价格评估人员的业务规程、技术标准等，保证房地产价格评估队伍的质量。

房地产估价师有下列情况之一的，由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书：

1、本人未申请续期注册的；

2、有效期满未获准续期的；

3、完全丧失民事行为能力的；

4、受刑事处罚的；

5、死亡或者失踪的；

6、脱离房地产估价师工作岗位连续时间达2年以上（含2年）的；

7、以不正当手段取得房地产估价师证书的；

8、按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。

撤销注册，按照下列程序办理：

1、聘用单位、当地房地产行政主管部门、房地产估价师学会或者有关单位及个人提出建议；

2、注册初审机构对事实进行调查核实，并将调查结果报注册机构；

3、注册机构批准撤销注册并核销房地产估价师注册证书。

房地产估价师自被撤销注册、收回房地产估价注册证书之日起，不得继续执行房地产估价师业务。

被撤销注册后，具有申请房地产估价师注册资格者可以申请重新注册。

房地产估价师必须在一个经县级人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质机构（下称房地产价格评估机构）内执业。

房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行规定。

4、房地产评估人员的权利与义务

房地产评估师享有以下权利：

1、使用房地产估价师名称；

2、执行房地产估价及其相关业务；

3、在房地产估价报告书上签字；

4、对其估价结果进行解释和辩护。

房地产估价师应当履行下列义务：

1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；

2、遵守房地产评估技术规范和规程；

3、保证估价结果的客观公正；

4、不准许他人以自己的名义执行房地产估价业务；

5、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执业；

6、保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密；

7、与委托人有利害关系时，应当主动回避；

8、接受职业继续教育，不断提高业务水平。

四、房地产转让

（一）房地产转让的概念和法律特征

房地产转让的概念

房地产转让——是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。

这一概念的含义，可以从以下几个方面加以理解：

1、房地产转让，是房地产权利人实施的行为

2、房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为

3、房地产转让，是通过买卖、赠与或者其他合法方式实现的

第一，买卖。

买卖是指从国家手中取得土地使用权的受让人，经过一定程度开发的土地或者该土地上建筑物及构筑物出卖给第三人，并由此将该土地使用权或者房屋所有权转移给第三人的行为。

这种买卖贯彻平等、自愿、等价有偿的原则，由房地产权利人通过协商、招标或者拍卖成交。

但是，房地产转让中的土地使用权买卖与民法上的一般买卖行为又有所不同。

一般买卖行为是将出卖财产的所有权由出卖人转移给买受人，这是买卖合同的主要特征和法律后果。

而土地使用权的买卖只转移使用权，所有权仍属国家。

因此，土地使用权的买卖与一般的买卖行为是有本质区别的。

第二，赠与。

按照我国民法的一般理论，赠与是赠与人一方自愿将自己的财物无偿地交给受赠人一方的行为。

在赠与物交付以后，除特殊情况外，赠与人不得随意收回。

在房地产转让中，房屋的赠与和土地使用权的赠与是适用于这些原则的。

但这里需要说明的是，城市公有房屋的所有权属于国家。

使用单位或者个人不得进行赠与；

土地使用权的赠与，与土地使用权的买卖一样，赠与的只是土地使用权，土地所有权仍归国家。

第三，其他合法方式。

主要是指房地产的交换、继承、遗赠等到。

其中，房地产交换是指交换各自具有的房地产，是一种权利客体的交换，属于民法原理上所讲的“互易”；

房地产继承是指依法将死者遗留的房屋所有权和土地使用权转移给他的继承人的客观事实；

房地产遗赠是依法通过遗嘱的方式把自己的合法房地产于死亡后遗赠国家、集体或者法定继承人以外的单方民事法律行为。

另外，根据《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第三条第二款规定，其他合法方式还包括下列行为：

1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

4、以房地产抵债的；

5、法律、法规规定的其他情形。

房地产转让的法律特征

1、房地产转让人必须是房地产权利人

房地产转让法律关系的双方主体，一方为转让人，另一方为受转让人。

转让人即房地产的卖方、赠与方等，受让人是房地产的买方、受赠方等。

房地产转让人必须拥有合法处分房地产的权利。

因为，房地产转让是决定某项房地产的法律命运的行为，所以不享有房地产处分权者，就不能将某项房地产转让给他人。

2、房地产转让的权利内容是特定的房地产权利

房地产转让的权利内容包括：

国有土地使用权及国有土地上的房屋所有权。

在一般情况下，上述两方面的权利可以合并为房屋所有权及其占有范围内的国有土地使用权，即有地有房的“房地产”；

但在尚无房屋建筑的情况下，房地产转让的权利内容就是有地无房的“房地产”，即已完成规定比例投资额但未建成房屋的土地和形成用地条件的土地的使用权。

必须明确的是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让的权利内容既不能是单纯的国有土地使用权（即未按规定投资开发的土地使用权），也不能是单纯的房屋所有权，而必须是既包括国有土地使用权，又包括已有一定投资或已建成房屋所有权的“房地产”。

3、房地产转让包括买卖、赠与或者其他合法方式

4、房地产转让属于要式民事法律行为

房地产转让的双方主体，应当签订书面房地产转让合同（房地产买卖合同