高品质高层住宅建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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3
可销售面积
326000
3.1
其中：
住宅面积
320000
3.2
商业面积
6000
4
容积率
2.0
5
项目总收入
万元
6
项目总成本
7
净利润
8
销售净利率
9
FNPV
10
FIRR
11
资金峰值
项目占地面积186568M2，
其中：
代拆城市道路面积19602平米；
公交停车用地面积5600平米；
居住（兼容公共设施）用地面积140568平米；
绿地及防护绿地面积20718平米。
第一章项目概况
一、项目来源
2004、2005年度某某市土地中心推出的项目招商手册中，某某某某南岸之“某某山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。
集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长点为目标，在对对某某市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上，把上述地块即某某“某某山”项目作为重点关注的项目。
从2005年5月中旬开始，某某公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与某某市土地中心进行了多次沟通，初步确立某某“某某山”项目作为集团某某公司重点拓展的土地项目。
二、规划条件与开发方式
1．主要规划条件
“某某山”项目总规划用地186568平米，分成XX六个地块。
我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块，即A、B、C地块，项目暂命名为XXXX。
目标地块净用地面积为161286平米，规划建筑面积为33万平方米，综合容积率为2.0，绿化率X%，建筑覆盖密度30%。
（图1.1规划用地图）
三、自然条件
1．地理位置
目标地块位于某某市某某区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔某某沿江景观路与汉水相邻，西至某某山路。
（图1.2区位示意图，红色部分为目标地块）
（图1.3区位示意图，红色部分为目标地块）
2、地域气候
某某地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2℃，最高温度达41.3℃，最低温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079小时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。
多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米，本区历史最大一次降雨量，1962年7月4日为298.5毫米，最大三日降雨量1998年7月1日至23日为458.3毫米。
春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%，常年风向NNE。
3、基地现状
基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛灌木树木分布其中，除有零星低洼水塘，基本为平整土地。
在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。
4、基地未来状况
该基地由某某市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。
具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX路相同。
上述工作将在XX年X月开工，完成的时间约为XX年，其中XXX地块交付在XXX年XX月底。
三、社会条件
1．区域概况
在区位上，项目位于某某某某南岸之某某景观带、临水邻路，月湖桥与江汉二桥分列东西两侧，交通便捷，环境优雅、地理条件十分优越。
某某山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“某某一日游”等黄金旅游线路。
1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。
某某正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、某某动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、某某景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。
2004年12月22日，《某某区旅游发展总体规划2004年—2020年》通过专家论证。
根据《规划》，在未来１５年内，结合“某某新区”和国家“水专项”治理等大项目建设，某某区将建成“知音某某、人文水都”，并提出“一心：
南岸嘴城市景观核心区、二轴：
锦绣长江、锦绣某某两条旅游发展轴线、五区：
琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲度假旅游区、嘉年华康体娱乐旅游区、一带：
318国道汽车景观走廊旅游带”的某某旅游布局框架，初步确定了“锦绣江滨”、“地标名山”等28个发展项目。
《规划》的出台，进一步推动某某区山水园林城建设，给某某楼市带来了难得的发展机遇。
旅游主导某某
某某依山傍水，坐拥十六湖，且三面环水，长江、某某水岸线长达32公里，形成了山环水绕的优美景观，为旅游开发提供了得天独厚的自然景观资源。
某某历史悠久，名胜古迹众多，包括国家４Ａ级景点的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、某某古树等知名景点，还有近代向警予烈士墓、某某铁厂、兵工厂遗址等，人文景观资源丰富，286件传说、典故，900余件传世文物构成了某某丰富的人文旅游资源。
据某某区旅游局有关人士介绍，自1985年被市政府批准为风景旅游城区至今，经过多年发展，某某已初步形成旅游产业链，2003年全区旅游产业总收入1.2亿元，近年稳定在年均12％的增长水平，接待旅游人数连续多年稳居全市中心城区之首。
一直以来，某某在某某三镇规划格局中，就被定位为集汽车工业、旅游、房地产开发于一体的山水园林城。
1982年《某某市城市总体规划》提出，某某布局突出旅游和涉外设施。
1996年《某某市城市总体规划》确定，某某重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。
2004年，某某新区规划出台后，再次将108平方公里的某某区列为市级文化旅游中心和现代化商住新城。
因此，旅游业一直是某某发展的主导产业。
优质景观提升房价
优美的自然景观与深厚的人文精神融为一体，为房地产开发创造了绝佳的条件，大大地提高了楼盘产品的附加值，并推动某某房价的一路走高。
在月湖、墨水湖、归元寺等景区四周，均开发了一批精品楼盘，这些楼盘由于拥有不可复制的景观资源，房价随之大幅上升。
位于某某之滨、月湖之畔的荷塘月色，建成于2003年，但如今该盘的均价已达到6300元／平方米，大大高出周边楼盘，也大大高于开盘时不足3000元／平方米的房价。
显然，某某三级观景平台和月湖改造工程的动工，使其既可观江景、又可揽湖景的稀缺景观资源，自然受到市场的追捧。
某某30万方的复地翠微新城，凭借便利的钟家村商圈地理优势，受毗邻归元寺文化的“浸染”，在钟家村片区一路领跑，房价由一期每平方不足2000元升至现在的3400元。
旅游业推动成片开发
2004年10月底，香港世贸集团携“滨江模式”进军某某。
该集团相中了某某鹦鹉洲一片狭长的临长江滨水地带，准备开发集五星级酒店、大型广场、旅游、居住等功能于一体的“锦绣长江”项目。
据悉，目前鹦鹉洲地区土地已开始升值，并且，众多开发商闻风而动，纷纷进驻该片区。
由此可见，一个大型旅游项目的落户，带动了整个片区的房地产开发；
而房地产的快速发展，为旅游带来大量人气，旅游与房地产形成良性互动。
随着《规划》的实施，某某旅游业将得到蓬勃发展，推动某某楼市迅速腾飞。
2．某某南岸区域特征
特征关键词一:
琴台路、桥梁
某某组团虽濒临汉水，与汉口、武昌间有7座桥梁连接；
但桥梁收费制度、某某与武昌汉口区域的生活差距，使其交通长期处于封闭状态，长期仅是人们通往汉口、武昌的途径之道。
片区内部交通道路缺少，纵向交通道路二桥路、五琴路、拦江路和武胜路某某延长线和汉南路、月湖堤路、郭茨口路、琴台路、龟北路构成的区域内交通路网（其中琴台路西接郭茨口路、东连龟北路，月湖堤路与汉南路相接）相互连接性差，月湖堤路还未拉通，内部生活支路差，致使区域人口外流。
2002年前后，在某某组团项目开发过程中，某某市政建设投入大，琴台路拉通、罗七南路修建，充分展现了某某组团秀丽的风景，成为区域内重要的日常交通的主要通行道路。
由于这些道路属于新建或扩建道路，居民日常出行公交线路仍十分有限。
途经新扩建琴台路的公交线路仅有3条。
而随着某某沿线住宅项目的开发与入住，琴台路上日常交通条件将随着人群的入住以及开发商的协调得到改善。
特征关键词二：
商业配套落后，依靠周边商圈
某某组团虽然风景秀丽，但也是某某工业的发源地，有张之洞时期兴建的某某兵工厂、某某铁厂基地，有代表某某国有工业经济的国棉一厂、市第二印染厂、市第一织布厂、某某特种汽车制造厂、某某专用汽车研究所、某某机械修造厂、某某鹦鹉磁带厂等国营老企业。
工业企业生产用地长期占据风水宝地，相应的商业网点以汽修、器械为主要，而缺少生活配套的商业网点。
区域内人口密度较小，生活配套主要依靠周边商圈，如王家湾商业圈、钟家村商圈、武胜路商圈、汉正街商圈等。
而随着区域内住宅项目的开发推进，地块周边社区商业将有较大发展空间。
特征关键词三：
基础、公用设施条件有待改善
区域内人口东稠西疏，整体密度较小，教育、医疗、邮政等公用设施匮乏。
靠近江汉二桥某某桥头有一大型体育场培训中心、某某船舶职业技术学院、某某城建学院某某分校高校。
基础教育设施主要为地方性设施，有汉钢幼儿园、月湖小学、月湖中学；
而随着某某开发，周边住宅项目相继入住，片区内教育设施等将不能满足人们的需求。
而规模项目的社区规划和区域用地结构调整将改善这一现状。
特征关键词四：
月湖、龟山、某某、南岸嘴、梅子山
“仁者乐山，智者乐水”。
某某组团不仅山水兼备、风光旖旎，而且为历代文人学士达官显贵游讌之所。
某某城北的龟山，北依汉水，东带长江，威武盘距，状若巨龟，和蛇山夹江对峙，因险峻地势而历为兵家必争之地。
对岸高楼林立、商贾云集、流光溢彩；
而在两江交汇处的南岸嘴宛若天仙，凉风习习，独有一份宁静与休闲，“照月霓虹清水,江渚归来凡心断，赏龟蛇锁长江，看晴川桥如彩虹。
”
月湖水面宽阔，与龟山、梅子山、古琴台浑然一体，自然条件得天独厚；
而高山流水觅知音的动人传说，又为月湖风景区注入了深厚的历史文化内涵；
月湖文化艺术中心的建设将再续高山流水。
江汉汤汤，某某组团丰富的资源景观资源和千古绝唱的美丽传说，融合文化与水景，独特的资源使得某某南岸的开发倍受关注。
3．片区规划
按照某某组团规划，片区将以江城滨水文化特色，保护和挖掘某某两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成某某市市级文化旅游中心，打造某某世纪品牌形象。
某某组团开发计划主要以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，沿某某塑造现代生活岸线；
月湖地区以全国性的文化艺术中心为依托，现代都市文化与知音文化并举，带动两侧近代工业文化和市民文化的发展，形成极具影响的文化高地和某某文化带。
南岸嘴文化观光区
该区包括南岸嘴、龟山、晴川阁、龟北路至某某一带，规划面积294公顷。
南岸嘴与龟山、蛇山、长江大桥、江汉三桥、黄鹤楼等构成某某“龟蛇锁大江”的城市空间意境，是某某滨江旅游形象的集中体现和标志。
主要包括龟山、晴川阁、铁门关、洗马长街、龟山三国城、赤壁全景画馆、龟山电视塔、向警予烈士墓、黄兴铜像、禹稷行宫等景点。
通过面向国际招标，建设具有某某旅游标志性建筑、大型文化广场、水上游乐设施，使该区成为旅游观光的核心区。
本项目距离南岸嘴景观区直线距离6公里，可直接通过琴台路到达南岸嘴一带，交通十分快捷。
月湖文化功能区
该区东临鹦鹉大道，南至京广铁路，西靠月湖桥，北倚某某，总规划面积215公顷，总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。
以知音文化为主题，改造古琴台景区，营造高山流水的优美环境；
高标准建设文化艺术中心，以具有现代风格的文化艺术中心为主体，辅以室外剧场和大型公共休闲活动场所，使之成为都市文化的标志性文化设施；
建设艺术中心大型文化广场，成为市民自行举办文化交流的理想场所；
美化梅子山，兴建望月楼，开发摩崖石刻、军旅文化等项目，使湖月相映，山水相依；
依托张之洞和某某铁厂，兴建体现某某悠久制造业文化的文化公园，并设计优美的会议中心及会所；
建设宾馆、休闲健身场所，兴建琴台地下通道，与现有的长江广场一道，形成“月湖—南岸嘴”旅游区域的配套服务区，拓展某某文化旅游城的空间，丰富内容，提升品味、格调。
黄金口工业园
规划1000亩，建设以国棉一厂为龙头的纺织工业板块；
规划3000亩，建设以百威为龙头的饮料食品工业板块；
规划3000亩，建设以苏泊尔集团公司为龙头的厨具制造工业板块；
建设以健民集团为龙头的药品制造工业板块；
建设以诚成文化、雅都彩印为龙头的包装、彩印制造工业板块，形成2000亩的园区规模。
某某开发区建设汽车产业园
规划3平方公里，建成一座集“汽车与配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、汽车仓储与现代物流、汽车信息与服务”等多功能于一体的现代汽车产业工园区。
4、交通
项目所处地区路网十分发达。
目前，地块主要通过三横一纵4条主干道与城市中心连接。
正在规划建设的还有两条纵向道路连接城市主干道。
（1）城市主干道
某某大道－罗七路
这条干线是某某地区传统主干道，西接汉沙公路－王家湾－江汉二桥，东至钟家村－鹦鹉洲拦江堤路莲花湖公园，又是某某区南北经线方向各条道路的汇集路线。
这条干线由东向西沿途分布莲花湖公园、某某区政府、钟家村商圈、归元寺、某某火车站、某某动物园、罗七路铁桥居民区、王家湾家乐福商圈等某某地区重要的商业经济节点，交通流量大。
这条干线是本项目未来通往某某本区域的主要通路之一，其分布的商业节点也是覆盖到本项目的主要商业服务。
江汉二桥－龙阳大道
江汉二桥－龙阳大道是目前某某地区主要连接汉口与某某南北向贯通的城市主干道，有效地分流了江汉一桥、琴川桥、月湖桥的交通流量，也是某某新区中心地带与汉口硚口区宗关、古田地区之间的重要通道。
本项目建设完成后，江汉二桥将成为本项目连接汉口硚口区的主要通道。
现状及规划交通见下图：
（图1.3现状及交通规划图）
月湖桥－琴台路
本项目南面临琴台路，是某某区除某某大道外，另一条几乎横贯某某城区东西方向的重要道路，是本项目通往月湖桥与江汉二桥的连接通道，也是本项目与某某钟家村商圈、家乐福商圈的主要联系通道的一部分。
琴台路东起古琴台，西至江汉二桥，全长约6000米，路面宽40米，月湖桥与江汉二桥之间的琴台路长3500米，某某山项目位居其正中。
琴台路不仅是某某城区内第二条东西向干道，主要连接琴台地区与江汉二桥－郭茨口路纵深地带；
也是沿郭茨口路通往黄金口工业园区的一捷径，按照规划琴台路延伸连接的郭茨口路沿某某上游通往未来的工业园区。
某某江堤－月湖堤路
2005.8.31，某某市《某某两岸综合整治与开发建设规划》已编制完成，并将进入国家“十一五”重点项目规划。
某某市规划院负责人介绍，根据总体规划，某某市计划在某某两岸28平方公里的范围内，将投入数百亿元资金进行整体改造，以凸现滨水、文化、生态三大主题；
同时，将通过整体改造、滚动开发，使其成为带动全市经济发展的重要引擎，实现三镇均衡发展。
某某是长江第一大支流，流经某某城区达20.57公里，这里曾是该市近现代工业和商贸的重要发源地，但随着航运功能的萎缩，某某某某段沿岸发展陷入困境，2003年初，某某市提出充分利用某某及周边地区人文和山水资源，首选入江口至月湖桥段，即时启动了某某两岸的开发，两年来，沿岸航道和驳岸得以整治，沿线破旧棚户被拆除，污染严重企业搬离市区。
市政府决定，投资2.76亿元，对某某江滩进行整治，一年内，将重现“芳草萋萋鹦鹉洲”的美景画卷。
2005.9.3，市防汛指挥部启动某某江滩拆迁工程，今年底拆迁完毕。
据悉，拆迁范围从某某晴川阁至杨泗巷，全长3.58公里。
政府将给拆迁户适当补偿，某某区还拿出5亩土地兴建经济适用房，安置拆迁居民。
某某江滩整治后，将分成大禹文化区和鹦鹉洲文化区两部分。
大禹文化区长约1000米，以大禹治水及相关神话为主题，通过14组大型雕塑群展现抗洪治水精神。
最出彩的是总长2600米、宽80—100米的鹦鹉洲文化区，重现当年芳草萋萋鹦鹉洲的美景。
古鹦鹉洲位于蛇山与龟山之间的江中，起于东汉，淹没于清初，洲名得于东汉名士祢衡所作《鹦鹉赋》，祢衡死后安葬于此。
此次重建鹦鹉洲根据当年景色进行复制，以绿色为主，树木特选长江边生长的水杉，设计林荫绿静、锦簇花带、芳草绿洲等八大景观，还原草长莺飞的自然生态。
（2）周边道路
项目所在区域的现状路主要包括：
琴台路、地块西部正在施工计划年内贯通的某某山路（连接琴台路与某某大道）、连接地块西侧与月湖堤路的规划待拆路段、月湖堤路、连接地块南面琴台路与某某大道的罗七路。
5、市政配套（设计部）
给水：
该地区属琴断口水厂供水范围，地块南面琴台路有一条DN600东西向现状给水干管，其中已在靠近某某山地块一侧已预留两条DN200给水管接口，可满足本地块在建成后的供水需要。
排水：
该地区的排水采用雨污分流制。
雨水：
该地区周边的市政雨水排水系统目前已经完善，在地块的南面已有一条DN800雨水干管，且在靠近某某山地块南侧已预留三处DN500污水接口，西侧道路已有DN600的雨水管的接头，也可作为接入口，因此此处市政雨水排水可满足建成后小区内的雨水排水接口需要。
污水：
该地区周边的市政污水排水系统目前已经完善，在地块的南面已有一条DN400污水干管，且在靠近某某山地块南侧已预留四处DN300污水接口，西侧道路已有DN400的雨水管的接头，也可作为接入口，因此此处市政污水排水可满足建成后小区内的污水排水接口需要。
燃气：
该地区周边已的燃气主干管目前也已经形成，在地块的南侧有一条DN300的天然气主干管，可满足建成后小区内的燃气接口需要。
以上给水、排水、燃气的现状情况详见附图。
在该地块北面因临近江堤，且道路很窄，东面是铁路京广线，因此在地块北面及东面的市政配套并不完善。
供电：
该地块预计用电量15000KVA，目前邻近地块的铁桥村变电站负荷已满，已无法满足；
根据某某供电公司的计划，为某某市重点工程月湖艺术中心配套的月湖变电站将在明年实施完成。
该变电站位于月湖桥西侧、距琴台路200米，距本场地两公里，琴台路北侧进行电缆沟施工无障碍，因而在项目的供电问题可以得到解决。
通讯及网络：
目前某某电信的主干线已在琴台路敷设；
由于邻近铁路，某某铁通的主干线也靠近地块，因而在通讯和网络的运营商的选择方面余地较大。
同时某某有线电视网已接入邻近楼盘，该地块的有线电视网络也有保障。
地块外围环境的检测、评估及相应措施
某某山地块的室外现状噪声监测
根据《住宅建筑设计规范》GB50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88中室内环境噪声中的要求，住宅小区的环境噪声及室内噪声均以该处的等效连续A声级（LAeq）为评价标准。
根据某某山地块的地理位置及周边的环境（周边有某某钢厂、军工厂、学校、住宅小区、交通快速干道、铁路等），确定某某山地块在项目建成后小区内部应执行国家标准《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的二类标准，小区内靠近琴台快速道路一侧临街第一排建筑面向琴台快速道路的区域执行四类标准，靠近铁路一侧的第一排建筑面向铁路的区域执行四类标准（见表5.1）。
根据某某市环境保护科学研究院进行环境监测（监测选点示意图）
噪声评价结论为：
该区域地块昼间、夜间环境噪声均有不同程度超标，昼间超标率为22.2%，夜间超标率为77.8%（见表5.2）。
表5.1城市区域环境噪声标准（GB3096-93）单位：
dB（A）
类别
区域
昼间
夜间
安静住宅区
50
40
居民、文教区
55
45
居民、商业和工业混合区
60
工业区
65
道路两侧
70
表5.2某某山地块室外环境噪声监测结果汇总表（2005年9月20日）
监测
位置
监测时间
噪声统计结果dB（A）
结论
LAeq
L10
L50
L90
Lmax
标准
1#
昼
68.6
72.5
65.1
53.9
82.1
达标
夜
60.5
63.2
59.9
52.2
75.3
超标5.5
2#
60.7
65.9
50.2
81.2
超标0.7
57.2
60.9
54.7
48.6
81.9
超标7.2
3#
50.4
53.2
49.0
46.7
79.3
49.9
52.7
49.5
46.3
78.4
4#
54.0
56.4
48.7
75.4
53.8
57.8
47.2
74.5
超标3.8
5#
61.4
56.5
49.6
85.1
56.7
61.2
48.9
45.6
80.5
超标6.7
6#
57.9
62.1
55.3
50.7
81.0
57.7
78.1
超标7.7
7#
66.9
68.8
50.9
89.5
64.9
70.3
85.2
超标9.9
船校7号教室的室内现状噪声对比监测
根据《住宅建筑
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