成本管理体系总体优化方案Word文件下载.docx

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项目策划、建筑设计、采购管理、工程管理。

1、越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）。

2、价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）。

3、越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）。

成本管理贯穿从项目拓展到产品实现的全过程！

工程成本是房地产企业在项目开发过程中成本控制的重点（50-55%），土地（30-35%），前期（2-5%），营销（2-3%），管理（2-3%），财务（6-7%）。

土地成本、管理成本和财务成本可控性较小，而工程成本可控性较强，因此成为项目成本控制中的重点。

有效的项目成本管理将成为房地产企业内部管理水平的重要标志之一。

总体优化思路：

强化前端，加强中端，完善后端

重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。

项目成本管理：

方案版目标成本、限额设计、设计优化评审

战略采购、责任成本、动态成本监控（预警、强控、无效成本）

基础管理：

成本科目、合约规划、目标成本测算模型

成本信息库

成本后评估

完善并形成系统化、规范化的成本管理体系，实现PDCA闭环管理，并具有可实施性

项目合约规划

可研版目标成本

定位版目标成本

方案版目标成本

施工图版目标成本

招标管理

合同管理

变更签证成本管理

战略采购

动态成本记录与月报

成本结算管理

限额设计

成本对标

设计成本评审

强化目标成本管理：

是本次优化的重点，通过增设方案版目标成本，加强项目前期的成本预控

统一成本科目、统一合约规划、统一成本测算模型

设计阶段已经形成项目成本的70%-80%，是成本管理的关键阶段。

增设方案版目标成本，并作为控制基准

成本科目、合约规划、目标成本

从专业角度进行精细化设计，以期为开展全员成本管理提供一套可实施落地的方法和工具

九阶段：

结算阶段

竣工验收阶段

工程施工阶段

采购管理阶段

施工图设阶段

初步设计阶段

规划方案阶段

项目策划阶段

项目论证阶段

A类（尚未制定费用预算表的在建项目）

1、目标成本：

开展目标成本测算，形成项目目标成本。

2、合约规划：

编制项目合约规划。

3、设计成本管理：

开展限额设计及设计成本评审。

4、动态成本管理：

开展动态成本报表编制、预警与强控、无效成本管理。

5、责任成本：

签订成本管理责任书，开展责任成本考评。

6、成本后评估：

开展项目成本后评估。

7、成本信息库：

建设成本信息库。

B类（已制定费用预算表，年内不交付的在建项目）

将预算费用表转化成为目标成本表。

基于已签订的合同，和规划合同，编制项目合约规划；

3、动态成本管理：

4、责任成本：

基于预算费用表转换成的目标成本，签订成本管理责任书，开展责任成本考评。

5、成本后评估：

6、成本信息库：

C类（今年已交付或年内交付的项目）

将预算费用表转化成为目标成本表,进入成本信息库。

2、成本后评估：

3、成本信息库：

成本管理体系介绍

成本科目

1、完善并统一成本科目，同时建立与财务科目的对应关系。

2、基于绿城产品特点及历史情况梳理并完善成本科目，突出绿城项目成本优化重点，如精装修、景观及外墙等。

成本科目设置原则：

满足成本核算的需要、便于成本费用的归集、利于成本的对比分析、适应成本监控的要求。

集团统一设置十一项一级成本科目：

•土地费用：

为取得土地开发使用权而发生的各项费用；

•前期费用：

项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“七通一平”等前期费用；

•主体建安工程费：

主体建造相关的土建、安装、室内装修、设备、弱电工程费用；

•室外管网工程费：

室外给排水、电气、污水处理、中水处理、燃气工程费用；

•室外环境工程费：

园林景观工程营造费用；

•公共配套设施费用：

产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施费用支出；

•工程间接费：

与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括项目营销设施建造费；

•工程不可预见费：

工程营造过程中不可预见的费用；

•酒店开办费：

酒店开办相关费用支出；

•开发间接费：

项目开发过程中项目人员职工薪酬、行政管理费、前期接入费、保险费等；

•期间费用：

项目开发过程中的管理费用、营销费用及财务费用。

成本科目管理

造价咨询公司总部编制工程类统一成本科目

集团财务部编制非工程类统一成本科目

集团财务部汇集形成《集团统一成本科目》并下发。

项目公司原则上不得修改集团统一成本科目

因特殊情况需要做修订的，项目公司将修订情况报造价咨询公司总部及集团财务部审批

合约规划主要优化点及价值说明

（2）

合约规划：

根据集团项目的常规做法和普遍经验，对工程项目工作范围内和项目开发周期内的工程业务分判，形成标准合同结构，明确合同范围，并与集团成本科目对应，形成工程合约规划，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作开展。

合约规划

1结合绿城产品特点系统梳理并形成标准合约清单。

2合约规划为动态成本管理提供载体；

3成本科目、财务核算科目和合约规划统一，为加快信息化系统的实施创造条件。

标准工程合约规划的工作意义

1、目标成本和动态成本管理

①建立标准工程合约规划，将成本科目对应工程项目作业内容，相对固化，利于提高目标成本分解的准确性。

②工程合约规划作为动态成本管理的载体，实现动态成本管理的有序性。

2、采购策划与计划

①基于标准工程合约规划形成项目工程合约规划，提前预判合同，有利于采购策划、采购计划、招标等工作的开展。

3、项目现场管理

①通过项目工程合约规划，划分合同范围及管理边界，避免合同的缺项漏项，并减少项目建设期间临时调整合同范围的风险，减少变更、签证和补充合同的发生频率，优化项目现场管理和项目经营风险的控制。

标准工程合约规划制定原则

1、常规性原则

标准工程合约规划的合同划分，应为公司常规状态下的普遍合同划分方式。

2、全面性原则

标准工程合约规划的合同清单及范围应包含通用项目工程的可形成合同的各作业事项，尽可能做到不遗漏且不重复。

3、通用性原则

标准工程合约规划应能够满足各项目不同业态产品的分判需要。

4、参照性原则

标准工程合约规划应具备参照性，可指导各项目工程合约规划的开展。

项目工程合约规划制定原则

1、参照原则

项目工程合约规划应参照集团标准工程合约规划制定

2、适用性原则

项目工程合约规划应根据项目实际，调整工程合约规划，使其与项目特点相适用

3、全面性原则

项目工程合约规划应包含项目工程可预见的各工程相关事项

4、差异报批原则

对于项目工程合约规划与标准工程合约规划有差异的，将差异情况进行说明并报批

项目合约规划的流程

•项目工程合约规划于方案确定后制定。

•项目公司工程部组织工程成本管理部、材料设备部（组）基于集团工程合约规划和项目实际情况开展项目工程合约规划。

•项目工程合约规划内容分工

–项目公司工程成本管理部及工程部负责工程部分，成果由工程成本管理部完成；

–材料设备部负责材料设备合同。

•各职能部门的负责范围见《标准工程合约规划》。

•项目公司工程成本管理部汇集材料设备部（组）合约规划成果，形成项目工程合约规划，并注明与标准合同规划差异。

•项目合同规划编制完成后，与方案版目标成本评审会一并评审，评审后成果报项目公司、造价咨询公司总部审核，片区执行总经理审批。

•项目工程合约规划报批通过后，项目公司各部门需依此开展相关合同及成本管理工作，造价咨询公司总部将对项目公司执行情况进行不定期检查。

目标成本前置，多阶段制定目标成本，方案版作为基准版，并设定管理目标，同时为后续设计及采购成本管理提供参考

目标成本主要优化点及价值说明（3）

目标成本

1完善目标成本编制模型及方法。

2设置方案版目标成本为基准版，指导后续设计和采购。

3目标成本前置，为各阶段成本管理给出指导意见，以确保项目经营收益保持在合理的水平。

目标成本定义及编制时间

定义：

基于市场状况，并结合项目的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的成本目标。

目标成本（定位版）→定位后一周内

目标成本（方案版）→方案设计后15日

目标成本（施工图版）→施工图后60日（原为施工图后三个月且在销售前一个月）。

竣工成本测算→项目交付前2日

依据

输出

作用

可研目标成本

✓期间费用指标

✓土地基本信息、项目预案

✓市场信息、成本信息库

《目标成本测算表（可研版）》

Ø

预测项目成本

判断收益情况

为拿地提供决策依据

定位阶段目标成本

✓项目定位报告

✓策划版《项目规划指标》

✓策划版《项目建造标准》

《目标成本测算表（定位版）》

确保收益目标

指导产品方案经济比选

指导限额设计（层高及造价指标）

方案阶段目标成本

✓上一版目标成本

✓多产品策划方案（建议在可研、定位阶段既要开展）

✓完整版《项目规划指标》

✓完整版《项目建造标准》

《目标成本测算表（方案版/执行版）》

限额设计的依据（其它技术指标及造价指标）

产品方案经济比选的依据

产品配置成本标准

采购的限制性成本目标

施工图阶段目标成本

上一阶段建安目标成本

项目施工图

《工程目标成本测算表》

指导采购，管理变更、签证

交付阶段成本测算

✓施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、结算书

《目标成本测算表（交付版）》

预测项目结算成本

指导项目后评估

目标成本管理原则

1、目标导向原则：

以产品品质为前提，保证项目经营目标，确保合理目标利润的实现。

2、准确严谨原则：

目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

3、事前控制原则：

目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

4可追溯性原则：

编制目标成本的资料，包括：

规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用的计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档。

目标成本编制要求

•目标成本应采用集团统一的测算表格进行测算，其中可研阶段按照《目标成本测算（可研版）》编制，其他阶段按照《目标成本测算表》编制。

定位版目标成本可根据定位阶段规划指标和建造标准的完备程度选择适宜的科目测算目标成本，方案版及施工图版目标成本均应按照《目标成本测算表》进行全科目测算。

•目标成本科目分类应与集团的《成本科目表》统一。

项目公司可对在集团科目表下按照测算习惯进行测算。

•目标成本按项目开发期分期编制。

•目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。

•各阶段目标成本与上一阶段目标成本的不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。

•由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，集团营销策划公司提供营销费用数据，造价咨询公司总部并根据项目定位、项目预案、土地信息和周边配套等信息编制工程成本测算，集团财务部汇集管理费、销售费用、工程间接费、财务费用等成本数据后编制《项目目标成本测算表（可研版）》、《投资分析表（可研版）》。

•由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并安排相应的工程成本人员测算工程成本，片区或项目公司财务部汇集管理费、销售费用、工程间接费、财务费用等成本数据后编制《项目目标成本测算表（可研版）》、《投资分析表（可研版）》。

•《目标成本测算表（可研版）》、《投资分析表（可研版）》随《可行性研究报告》报集团审批，获批的《目标成本测算表（可研版）》作为项目定位阶段的目标成本编制的参照。

•项目产品定位及策划阶段有多产品策划方案比选时，项目公司工程成本管理部应对多方案进行成本测算，测算成果作为方案比选一部分，供策划定位决策。

•产品定位及策划确定后，项目公司建筑规划部（组）及工程部应于3日内完成策划阶段的《项目规划指标表》、《建筑及室外管网建造标准》，提交给项目公司工程成本管理部。

•项目公司工程成本管理部在产品定位及策划确定后，应与相关部门就成本数据进行充分讨论，并基于产品定位及策划确定的景观造价标准、精装修造价标准，于7日内完成工程目标成本测算表。

•项目公司财务部汇集营销费用、管理费、工程间接费、财务费用等成本数据后，3天内编制《目标成本测算表（定位版）》、《投资分析表（定位版）》。

•《目标成本测算表（定位版）》、《投资分析表（定位版）》随项目定位策划报告一并报批。

审批通过的《目标成本测算表（定位版）》作为限额设计的依据。

•项目建筑单体方案确定后，项目公司建筑规划部（组）、工程部、景观部（组）、装饰部应于3日内完成完整版的《项目规划指标表》、《建筑及室外管网建造标准》、《景观工程建造标准》、《公共部位精装修建造标准》，提交给项目公司工程成本管理部。

•项目公司工程成本管理部在建筑单体方案确定的15日内，基于《目标成本测算表（定位版）》、《项目规划指标表》、《项目建造标准》，在与相关部门充分沟通的情况下，完成工程目标成本测算。

•方案阶段对于工程间接费、管理费、营销费用、财务费用与《目标成本测算表（定位版）》有变化的，财务部汇集变化情况，编制《目标成本测算表（方案版）》、《投资分析表（方案版）》。

•对于项目有户内精装修的，项目公司装饰部应在精装修方案图形成3日内完成《户内精装修建造标准表》，提交给工程成本管理部。

工程成本管理部在收到《户内精装修建造标准表》后7日内完成精装修目标成本测算，修订《目标成本测算表（方案版）》并报批。

报批程序与原程序相同。

方案版目标成本→审批与执行

•《目标成本测算表（方案版）》、《投资分析表（方案版）》编制完成后，项目公司总经理组织目标成本评审会，对方案版目标成本、项目合约规划进行评审。

评审通过的成熟产品项目《目标成本测算表（方案版）》报项目公司总经理、造价咨询公司总部、集团财务部、集团产品中心、总师办、集团材料设备部审核，其中各专业公司审核相关的建造标准及目标成本，片区总经理审批。

创新型产品项目由项目公司总经理组织评审会，片区总经理、项目公司总经理、集团产品中心、造价咨询公司总部、集团财务部、总师办、集团材料设备部参与评审。

•《目标成本测算表（方案版）》审批通过后，下发执行，作为限额设计及产品配置的依据，指导招标、设计、采购工作的开展。

•方案设计阶段开展多方案比选时，项目公司工程成本管理部应对各方案进行成本测算，供方案比选决策。

施工图目标成本

•项目主体施工图完成后60天内，项目公司工程成本管理部基于施工图对工程目标成本进行修订，项目财务部修订非工程类目标成本，汇总形成《目标成本测算表（施工图）》，报项目公司总经理、造价咨询公司总部、集团财务部、集团产品中心、总师办、集团材料设备部审核，各专业公司审核相关的建造标准及目标成本，片区总经理审批。

•《目标成本测算表（施工图）》与《目标成本测算表（方案版）》总额不应超出3%。

•《目标成本测算表（施工图）》超出《目标成本测算表（方案版）》3%时，项目公司说明超额原因及后续措施，一并报集团总经理或其授权人审批。

•《目标成本测算表（施工图）》用于指导招标、采购及工程管理工作的开展。

竣工成本测算

•项目公司工程成本管理部于竣工交付前2日内完成工程竣工结算成本测算。

工程竣工结算成本测算以成本科目对应的实体合同为测算单元，对动态成本、合同已发生的成本进行整理，并测算后续将发生的成本，以相对准确的反映工程的实际成本。

•项目公司工程成本管理部完成工程竣工结算成本测算后，将成果提交给项目公司财务部，财务部测算非工程成本数据，形成《竣工结算成本测算表》。

•《竣工结算成本测算表》的科目应与《目标成本测算表》保持一致。

•《竣工结算成本测算表》上报项目公司总经理、造价咨询公司总部、集团财务部审核，片区总经理审批。

目标成本修订

•修订原则：

不可预见或不可抗力引起的目标成本变化。

可预见的风险因素不在修订范围内。

•修订情况：

✓因规划调整、预售查账或竣工查账导致占地面积、建筑面积、可售面积等规划指标变化导致可售面积单方成本变化累计达±

1.5%及以上时，对目标成本中相应规划指标进行调整，基于规划指标计算的目标成本自动计算并调整。

✓因政府政策变化（例如：

实施90/70、节能环保政策等）使目标成本发生变化。

✓因集团战略要求（取消或增加精装修等）使目标成本发生变化的，由董事长或其授权人审批方可调整目标成本。

✓公司开发计划、方案重大调整（包括分期面积、开发周期调整、因销售调整精装修标准、外立面标准、景观标准等）导致工程目标成本变化的，由董事长或其授权人审批方可调整目标成本。

✓招标采购过程中，因项目融资的需要，增加工程成本但可降低总成本。

•目标成本调整审批：

目标成本修订须按方案版目标成本审批流程进行审批并备案，修订情况中说明需到董事长或其授权人审批的，应报至董事长或其授权人。

加强动态成本监控：

开展动态成本预警及强控管理，无效成本及动态成本分析

成本管理体系中端主要优化点及价值说明（4）

动态成本管理

1建立动态成本预警和强控机制。

2完善无效成本分析及改进机制。

3通过实施预警及强控，在项目实施过程中监控成本变化情况并采取有效措施。

4通过无效成本的管理，可减少成本浪费和减少类似错误发生。

合同签订、设计变更、工程变更审批时，记录合同金额，预估变更金额，计入动态成本

合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入

动态成本概念

•动态成本=已发生成本+预期发生成本

•乐观动态成本：

预期发生乐观估计

•悲观动态成本：

预期发生悲观估计

•科目规划余量：

科目目标成本减去科目下合同动态成本之和

•合同规划余量：

合同目标成本减去合同发生金额之和，或直接计为零

•规划余量的作用：

计算预期发生，达到乐观与悲观的平衡。

动态成本预警（两种方式）

动态成本变化超过如下额度时（两者中的任何一个），启动预警机制。

预警触发后，系统向预警对象自动发布《动态成本预警通知书》，该预警通知书包含预警通知事项及预警措施及跟踪。

合同或费项责任主体填写原因及措施，经集团成本督导部、项目总经理审核，执行总经理审批后，该预警通知书消除。

预警触发后，原合同或设计变更、工程变更、合同结算流程仍可按照原定流程进行。

动态成本强控（两种方式）

动态成本变化超过如下额度时，在启动强控机制。

✓强控触发后，原合同签订、设计变更、工程变更、合同结算流程暂停，同时该合同的付款将无法发起；

✓当总科目动态成本超额触发强控后，本项目所有合同付款无法发起。

✓强控发生后，系统发出《动态成本强控报告》，由责任部门填写原因及措施，集团成本督导部核查动态成本变化的原因，填写原因核查情况、责任认定情况，并提出处理意见；

✓造价咨询公司总部、集团财务部、执行总经理审核，总经理审批。

✓审批通过后，强控状态解除。

动态成本预警及强控科目费项及余量应用

集团推荐的预警及强控的合同或科目费项见《集团标准预警或强控科目表》。

项目公司可根据项目特点，增加预警的合同或科目，报造价咨询公司总部审批。

设定预警及强控的科目后，该科目的下一级科目的规划余量在同级科目间共享使用。

动态成本变化原因

设计变更：

主要指因为规划方案、建筑设计、结构设计等设计改变而引起成本变化的原因，包括除建筑面积、占地面积与可售面积等变化外，其他规划指标变化引起成本变化的原因。

现场签证：

施工过程中，由承包人根据承包合同约定而提出的关于零星用工量、零星用机械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的确认。

市场价格：

主要指由于市场变化而造成建筑材料、人工等的价格调整而引起成本变化的原因；

档次调整：

由于调整开发项目的档次而引起的成本变化。

无效成本：

房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

面积变化：

指由于项目的建筑面积、占地面积、可售面积的变化而引起成本变化的原因。

分摊方式变化：

由于制定目标成本时确定的分摊方式在实际执行中改变而造成成本变化的原因。

预估偏差：

由于编制目标成本或者成本预测时，预估不足或者过大而引起成本变化的原因。

结算调整：

由于施工过程中多种因素引起动态成本与目标成本发生偏差，在结算阶段进行修正引起的成本变化。

政府政策及其他因素影响：

由于政策因素或其他的影响。

动态成本月报和现金流量月报

前提条件：

集团动态成本分析处理机制

各项目《项目工程动态成本月报表》上报完毕后，造价咨询公司总部对各项目上报的《项目工程动态成本月报表》进行统计，2日内形成《集团工程动态成本分析报表》，报集团董事长、总经理及分管领导。

造价咨询公司总部基于《集团工程动态成本分析报表》，对动态成本变化的原因进行分析，寻找重点问题和普遍现象，并相应采取对策。

✓设计变更

✓现场签证

✓市场价格

✓档次调整

✓无效成本

✓面积变化

✓预估偏差

✓结算调整

✓政府政策及其他因素影响

无效成本管理的作用

–培养、提高全员成本意识；

–分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理成本；

–归纳、汇