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国税函发[1994]644号

关于“销售不动产”营业税若干政策问题的通知……………………………………………（）

厦地税政一[1994]005号

（三）外商投资企业和外国企业所得税

国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知…………………（）

国税发[2001]142号

国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知………（）

国税发[1995]153号

（四）土地使用税

二○○三年

国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知……………………………（）

国税发〔2003〕89号

国家税务总局关于从事房

地产业务的外商投资企业

若干税务处理问题的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为规范税收管理，现就从事房地产业务的外商投资企业有关税务处理问题，通知如下：

一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。

但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。

本通知自2000年1月l日起执行。

福建省地方税务局

关于房地产业营业税

征税问题的通知

各市、县（区）地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局：

近接部份设区市地方税务局反映，要求明确房地产业中集资建房等行为有关营业税政策问题。

经研究，现明确如下：

一、土地使用权转让计税营业额问题

以划拨方式取得土地使用权的企事业单位取得土地使用权转让收入，应按规定征收营业税。

其计税营业额为该单位转让土地使用权收取的全部价款和价外费用。

该单位由划拨地转为出让地，以转让土地价款补交政府的土地出让金不得从计税营业额中扣除。

二、单位和个人以集资建房名义开发房地产业务征税问题

l、行政机关、企事业单位集资建房，凡纳入房改范畴，并提供房改批文等有关资料，经当地税务机关审核确认报设区市地方税务局同意后，对其向本单位职工个人按房改成本价、标准价收取的售房收入，免征营业税;

对其向本单位以外的单位和个人收取的售房收入，应按“销售不动产”税目税率征收营业税。

2、经批准仍在实行房改的单位采取集资购房，即单位支付一部分资金，职工个人交付一定的集资款，由单位统一向房地产公司交款购买商品房的，对房地产公司的售房行为，应按“销售不动产”税目税率征收营业税。

3、根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号）的规定：

“房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工。

并按施工进度向乙方预收房款,工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。

甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；

如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税”。

不能按省地方税务局闽地税政一[1999]18号文件规定的“委托代建房”征收营业税。

国家税务总局关于销售

不动产兼装修行为征收

营业税问题的批复

1998年1月25日国税函[l998]53号

陕西省地方税务局：

你局《陕西省地方税务局关于房地产开发企业销售不动产如何确定计税依据的请示》收悉。

经研究，现批复如下：

纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。

鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。

因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。

国家税务总局关于“代建”

房屋行为应如何征收

1998年9月21日国税函[1998]554号

新疆维吾尔自治区地方税务局：

你局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》（新地税一字[1998]041号）收悉。

关于房地产开发企业为其他单位代建房屋行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复如下：

房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。

甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；

如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。

国家税务总局关于以

不动产作为股、利进行分

配征收营业税问题的批复

1997年6月28日国税函[1997]387号

辽宁省大连市地方税务局：

你局《关于大连东亚房地产开发有限公司以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的请示》（大地税函[1997]6号）收悉。

关于大连东亚房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）根据董事会决定，以其部分不动产（公寓、综合楼等）作价，作为中外合作双方的股、利进行分配，双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置。

对此是否征收营业税，经研究，现批复如下：

东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。

因此对东亚公司分配的不动产应按“销售不动产”征收营业税。

国家税务总局关于房产

开发企业销售不动产征收

营业税问题的通知

1996年l1月22日国税函发[1996]684号

广东省地方税务局:

接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》（穗地税发[1996]259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满末售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。

经研究，现答复如下：

在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；

在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；

包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

国家税务总局关于印发

《营业税问题解答（之一）》

的通知

1995年4月17日国税函发[1995]156号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

根据各地在新的营业税制实行后提出的问题，为了有利于基层税务机关和纳税人学习、理解营业税的征税规定，总局决定陆续编写印发《营业税问题解答》。

现将《营业税问题解答（之一）》发给你们，请遵照执行。

营业税问题解答（之一）

一、问：

税制改革以前，原营业税规定的减税、免税项目，在1994年1月1日起实行新的营业税制以后是否还继续执行?

答：

实行新税制后，原营业税的法规均已废止，过去所作的减征或免征营业税的规定自然也一律停止执行。

营业税暂行条例规定：

“营业税的免税、减税项目由国务院规定。

任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

”因此，在1994年1月1日实行新税制后如果还继续执行原营业税的减税、免税项目，是属于违反税法的行为，应当坚决予以纠正。

二、问：

公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，是否征收营业税?

答：

公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，这两种行为均不属于营业税的征税范围，因而不征收营业税。

三、问：

运输企业在境外载运旅客或货物入境，是否征收营业税?

根据营业税暂行条例实施细则第七条第

（二）款关于“在境内载运旅客或货物出境”属于境内提供应税劳务的规定，运输企业在境外载运旅客或货物入境，不属于在境内提供应税劳务，因而不征收营业税。

四、问：

航空公司用飞机开展飞洒农药业务是否免征营业税?

营业税暂行条例第六条第（五）款规定农业病虫害防治免征营业税，营业税暂行条例实施细则第二十六条第（四）款明确农业病虫害防治“是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务。

”航空公司用飞机开展飞洒农药业务属于从事农业病虫害防治业务，因而应当免征营业税。

五、问：

单位所属内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程是否征收营业税?

这首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。

如果属于独立核算单位，不论承担其所隶属单位（以下称本单位）的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。

如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；

而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。

营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。

根据这一规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；

凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。

六、问：

对绿化工程应按何税目征税?

绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。

为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业——其他工程作业”征收营业税。

七、问：

对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税?

根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。

工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。

八、问：

对境外机构总承包建筑安装工程如何征税?

根据营业税暂行条例第十一条第

（二）款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和营业税暂行条例实施细则第二十九条第

（一）款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；

没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”的规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；

如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；

如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。

九、问：

银行贷款给单位和个人，借款者以房屋作抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房屋归银行所有，对此是否应当征税?

如果房屋归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征税?

借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。

同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

十、问：

非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，行政机关或企业主管部门将资金提供给所属单位或企业而收取资金占用费，农村合作基金会将资金提供给农民而收取资金占用费等，应如何征收营业税?

《营业税税目注释》规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。

根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。

十一、问：

保险公司开展财产、人身保险时向投保者收取的全部保费记入“储金”科目，储金的利息记入“保费收入”科目，储金到期返还给用户。

对保险公司开展财产、人身保险征收营业税的营业额是向投保者收取的保费，还是储金的利息?

对于到期返还给用户的储金是否准许从其营业额中扣除?

营业税暂行条例第五条规定：

除另有规定者外，“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

”根据此项规定，第一，保险公司开展财产、人身保险的营业额为向投保者收取的全部保费，而不是储金的利息收入。

因为，就提供保险劳务而言，此项规定所说的“对方”是指投保者，保险公司向投保者收取的是保费，而储金利息是保险公司向银行收取的，不是向投保者收取的。

其次，应以保费金额为营业额，对到期返还给用户的储金不能从营业额中扣除。

十二、问：

邮政部门收取的“电话初装费”按什么税目征税?

根据《营业税税目注释》对“邮电通信业”税目的解释，为用户安装电话的业务属于该税目的征收范围。

“电话初装费”是邮政部门为用户安装电话而收取的费用，应按“邮电通信业”税目征税。

十三、问：

电信部门开办168台电话，利用电话开展有偿咨询、点歌等业务，对此项收费按什么税目征税?

168台是具有特殊用途的电话台，其业务属于《营业税税目注释》所说的“用电传设备传递语言的业务”，应按“邮电通信业”税目征收营业税。

十四、问：

对邮电局（所）经营的邮电礼仪活动按什么税目征收营业税?

其营业额如何确定?

邮电礼仪是指邮电局（所）根据客户的要求将写有祝词的电报，或者使用客户支付的价款购买的礼物传递给客户所指定的对象。

对于这种业务应按“邮电通信业”税目征收营业税，其营业额为邮电部门向用户收取的全部价款和价外费用，包括所购礼物的价款在内。

十五、问：

文化培训适用哪个税目?

根据《营业税税目注释》规定，“文化体育业”税目中的“其他文化业”是指除经营表演、播映活动以外的文化活动的业务，如各种展览、培训活动，举办文学、艺术、科技讲座、演讲、报告会，图书馆的图书和资料借阅业务等。

此项规定所称培训活动包括各种培训活动，因此对文化培训应按“文化体育业”税目征税。

十六、问：

学校取得的赞助收入是否征税?

应如何征税?

根据营业税暂行条例及其实施细则规定，凡有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的单位和个人，均应依照税法规定缴纳营业税，而所谓“有偿”是指取得货币、货物或其他经济利益。

根据以上规定，对学校取得的各种名目的赞助收入是否征税，要看学校是否发生向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。

学校如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入系属无偿取得，不征收营业税；

反之，学校如果向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入系属有偿取得，应征收营业税。

这里需要附带说明的是，不仅对学校取得的赞助收入应按这一原则确定应否征收营业税，对于其他单位和个人取得的赞助收入也应按这一原则确定是否征收营业税。

十七、问：

对合作建房行为应如何征收营业税?

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种。

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：

1．土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；

乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；

对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

2．以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；

乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。

对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

1．房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；

只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；

对双方分得的利润不征营业税。

2．房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；

对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

3．如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。

其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

十八、问：

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?

营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：

“纳税人，转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

该项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

十九、问：

对个人将不动产无偿赠予他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税?

根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。

由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

二十、问：

以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除“还本”支出?

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。

对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

国家税务总局关于

中外合作开发房地产征收

1994年12月6日国税函发[1994]644号

广东省国家税务局：

近接广州市税务局税一[1994]327号《关于合作开发房地产征收营业税问题的请示》，反映该市部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。

并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税问题，要求予以明确。

一、关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；

其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；

其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。

如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；

如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；

如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。

对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

关于“销售不动产”营业

税若干政策问题的通知

各县、区局，直征局，稽查局：

现将新的营业税条例、细则中有关销售不动产的政策问题明确如下，并将《销售不动产税目若干政策问题解答》下发给你们，请一并执行。

一、征税范围

（—）—般规定：

包括销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。

（二）特殊规定：

l、单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

2、在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的行为，比照销售不动产征税。

3、以转让有限产权或永久使用权方式销