昭化三国文化游乐产业园体验区项目建设可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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8.2能耗状况及能耗指标40
8.3节能措施42
8.4节能制度管理44
第九章环境影响分析45
9.1分析依据及执行标准45
9.2施工期环境影响分析45
9.3运营期环境影响分析50
9.4环境评价结论51
第十章劳动安全卫生与消防52
10.1执行规范标准52
10.2劳动安全52
10.3卫生防疫设计54
10.4消防设计54
第十一章项目建设管理与运营方式56
11.1项目建设管理56
11.2项目运营方式59
第十二章招标方案60
12.1项目招标60
12.2项目招标范围60
12.3招标组织形式60
12.4项目招标方式60
12.5招投标要求61
12.6评标委员会的人员组成和资格要求61
12.7招标备案62
第十三章项目实施进度63
13.1建设工期63
13.2项目实施进度安排63
13.3项目实施进度表65
第十四章投资估算及资金筹措66
14.1投资估算的依据及说明66
14.2投资估算67
14.3资金来源及使用计划68
第十五章财务评价69
15.1评价依据及方法74
15.2基础数据的测算74
15.3营业收入估算75
15.4成本费用估算76
15.5财务分析76
15.6盈亏平衡分析78
15.8财务评价结论78
第十六章社会影响分析79
16.1社会效益分析79
16.2社会适应性分析80
16.3社会风险及对策分析81
第十七章结论及建议83
17.1结论83
17.2建议83
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
三国文化游乐体验区
1.1.2项目建设地点
本项目位于昭化古城三国文化产业园区内。
地处四川省广元市境内，项目区域内交通便捷，宝成铁路、绵广高速公路和即将建成的西（安）成（都）高铁穿境而过，距广元市区15公里、广元飞机场20公里、成都250公里、西安450公里，嘉陵江航道直通重庆。
本项目建设用地为15000平方米。
项目依托昭化古城游客中心及其后面的入口广场进行建设。
昭化古城三国文化产业园区于2009年12月被四川省文化厅评为省级文化产业示范基地，目前正在申报国家文化产业示范基地。
园区核心地位于广元市昭化区昭化镇，辐射大朝、射箭、红岩、朝阳等周边区域，规划占地面积50平方公里，总投入1.38亿元，于2006年开工建设，现已基本竣工，并全面对外开放，是迄今为止国内保存较为完好的一座三国古城，被列为国家历史文化名镇，国家AAAA级旅游景区。
项目区域位置图如下所示：
1.1.3项目业主单位
四川昭化古城文化旅游发展有限公司
1.1.4项目建设的背景及必要性
文化产业作为21世纪的朝阳产业，正在成为后金融危机时代推动全球经济发展的经济增长点和支出产业。
把文化产业发展与城市综合竞争力的提升相结合是世界发展的一种潮流，文化产业正在成为一个国家或城市的发展重点和支柱产业。
根据广元市《文化产业发展“十二五”规划》精神，昭化拟提出三国文化游乐体验区的建设，定位为以三国主题为主的文化旅游区，项目依托昭化非物质文化遗产和巨大的旅游客源市场，充分发挥独有的区域位置、自然的生态景观和丰厚的文化底蕴等综合优势，进一步整合广元旅游资源和文化资源为一体，综合功能区将坚持文态、业态、形态、生态的有机结合，突出特色，合理布局，要素组合得当，投入产出平衡，以产业链构建与完善、文化与科技相融合、文化与旅游相结合为导向，提升产业承载能力，培养产业集群，提高文化产业规模化、集约化、专业化水平。
进一步发挥战略性新兴产业的引领和带动作用，推进文化生产与消费的结合，促进广元旅游从白天延长至夜间，提升产业集聚综合效益。
三国文化游乐体验区位于昭化古城三国文化产业园区内，昭化古城于2009年12月被省文化厅评为省级文化产业示范基地，目前正在申报国家文化产业示范基地，园区核心地位于广元市昭化区昭化镇，辐射大朝、射箭、红岩、朝阳等周边区域，规划占地面积50平方公里，总投入1.38亿元，于2006年开工建设，现已基本竣工，并全面对外开放，是迄今为止国内保存较为完好的一座三国古城，被列为国家历史文化名镇，国家AAAA级旅游景区。
对于三国旅游资源丰富的广元来说，昭化古城就是其最具影响的地区之一，本项目的建设正是在此基础上扩建的。
对昭化古城来说是一个向世界展示昭化三国文化的机会，对西部地区文化艺术的发展也是一个机遇。
根据以上发展背景，拟提出三国文化游乐体验区的建设，项目包含集三国文化的体验、展示、游乐等旅游一体的产业链。
因此，三国文化游乐体验区作为广元三国文化的重要组成展示部分，是响应四川省创建“文化大省”，响应广元市政府提出的优化经济结构，大力发展高新技术产业和第三产业的有力举措，同时也是贯彻执行《广元市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的重要步骤。
1.1.5项目建设规模
本项目竣工之后，预计年游玩人数预计将会达到100万人次左右。
利用原有游客中心（保留其接待功能，其建筑面积为1500平方米），以及对昭化古城广场（占地面积12000平方米）进行建设，建设内容包括7D影院、5D演艺体验、三国人物沙雕园、动漫游戏互动体验馆等。
1.1.6项目实施进度
本项目建设期22个月，从2014年3月-2015年12月.施工期从2014年6月开始，竣工时间为2015年12月。
1.2项目研究范围及编制依据
1.2.1研究范围
我公司受四川昭化古城文化旅游发展有限公司的委托，对三国文化游乐体验区项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，主要研究范围包括：
项目建设的背景与必要性、市场分析及定位、项目选址及建设条件、建设规模及内容、建设方案、节能措施、环境评价、项目管理、招标及进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、效益分析等。
1.2.2项目编制依据
1.《广元市文化产业发展“十二五”规划》
2.《广元市市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
3.《四川广元昭化古城修建性详细规划说明书》
4.《中共广元市元坝区委广元市元坝区人民政府关于加快建设文化强区的实施意见》
5.《投资项目可行性研究指南》
6.国家有关现行的规程、规范和地方法规；
7.相关政府指导文件
8.其他相关资料
1.3项目总投资及资金来源
1.3.1项目总投资
项目总投资估算为12000万元，工程建设投资估算包括建筑工程费用、其他费用、基本预备费。
投资构成如下表所示：
投资构成明细表
序号
费用名称
投资额（万元）
投资比例（%）
1
工程建设费用
10464
87.2%
2
工程建设其他费用
964.57
8.04%
3
基本预备费
571.43
4.76%
4
项目总投资
12000
100.00%
1.3.2资金来源
三国文化游乐体验区项目总投资12000万元，资金来源为两部分：
业主自筹资金、申请政府专项资金。
1、业主自筹（90%）：
10800万元；
2、申请政府专项资金（10%）：
1200万元
1.4主要结论
本项目通过对背景必要性、建设选址、建设内容及方案、节能减排措施、环境影响评价、项目实施进度计划、招投标方案、投资估算及资金筹措、财务分析、项目建设组管理、效益等综合分析得出结论，都是可行的。
通过本项目的建设，能够促进广元旅游产业的整合，打造特色三国特色的旅游，提高旅游品质，有利于将“昭化古城——剑门关蜀道”，打造成为昭化蜀汉三国文化产业发展的核心引擎，进一步配套升级昭化古城为代表的剑门关蜀道遗址文化旅游，将其发展成为具有区域核心竞争力的蜀汉三国文化旅游重要目的地。
项目在原昭化古城基础上，并建设体验馆、影院并新购、改造老旧展品等方式，将昭化区打造成为中国著名的蜀汉三国文化之都；
把以昭化古城三国文化产业园建设成为国家级文化产业示范基地。
项目的建设符合相关文化旅游的发展规划，项目具有可行性。
第二章建设单位简介
四川昭化古城文化旅游发展有限公司成立于2006年6月，位于广元市昭化区昭化镇相府街17号，注册资本为500万元人民币，为区属国有独资企业。
主要职责是负责昭化古城和牛头山景区为的建设和管理。
经营范围：
旅游开发、景区建设和管理、非金融性投资、房屋出租、区政府授权的其他经济业务以及停车收费和公共地段租赁服务等。
公司现有总资产830余万元，资产负债率为18%。
现有员工32人，其中：
女员工15名，男员工17人。
公司实有业务：
景区建设和管理，景区门票和停车场收入；
地热温泉资源经营。
为加强景区配套设施的建设和完善，公司在上级各部门和区委、政府的大力支持和指导下，结合“5.12”汶川大地震机遇，加大融资力度对景区基础设施建设的投入。
目前，景区已扩建了东门停车场和游客中心，建成了岳楼并每天有突出当地特色的多档节目自编自演表演，各类名家小吃等配套建设，现已形成设施基本完善、环境优美的国家4A级旅游景区，并在2013年向国家申报了5A景区的验收。
第三章建设背景和必要性分析
3.1项目建设背景
3.1.1国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要政策支持
目前，中国旅游方式正由传统观光排浪式向观光与休闲度假旅游转变。
进入“十二五”阶段，中国旅游迎来了旅游业发展的重要战略机遇期，中国旅游正从新的起点向旅游强国迈进。
在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游、体验旅游正成为旅游业发展的主导潮流。
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的“推动文化大发展大繁荣，提升国家文化软实力”要求，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的“大力发展旅游业”及“发展文化产业”要求。
本项目具有良好的政策背景。
3.1.2项目符合旅游业“十二五”规划背景
“十二五”时期，是把我国旅游业培育成为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的重要时期，旅游业发展“十二五”规划一定要与国民经济和社会发展总体规划相衔接，与国家已经确定的重大区域战略或区域规划相衔接，与城市规划、土地利用规划和交通规划等相关规划相衔接，突出战略性和可操作性，形成全国旅游业发展“十二五”规划体系。
同时，旅游业发展“十二五”规划体系中各层次、各专项规划也要相互衔接，使各类规划定位清晰、功能互补、统一协调、形成合力，推动我国旅游业又好又快地发展。
“十二五”时期，我国旅游业的总体发展目标和预期指标：
一是市场规模不断扩大。
到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；
入境游客人数达9000万人次，年均增长8%；
出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。
二是旅游消费稳步增长。
到2015年，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。
三是经济效益更加明显。
旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。
四是旅游就业持续增长，每年新增旅游就业50万人。
五是旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强。
力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
3.1.3项目符合四川省“十二五”旅游发展规划背景
四川省旅游资源得天独厚，复杂的地理环境和悠久的历史文化，孕育出许多奇特的自然景观和人文景观，构成了发展旅游事业的天然优势。
四川旅游资源具有品位高、数量多、类型全、分布广的特点。
目前，全省共有世界遗产5处、世界地质公园1处、国家级风景名胜区15处，国家级自然保护区21处，国家级森林公园28处，国家级地质公园12处，全国重点文物保护单位128处，中国历史文化名城7座，旅游吸引力明显增强。
四川省委、省政府高度重视旅游业发展，坚定不移地把旅游业作为支柱产业来抓，实施政府主导、旅游精品和可持续发展战略，全省旅游产业规模不断扩大，整体素质明显提升，支柱产业地位基本确立，对经济社会发展的促进作用明显增强。
但旅游基础设施薄弱长期制约着全行业的进一步发展，因此加强基础设施，特别是园区基础设施的建设，是四川省推进旅游产业，实现跨越式发展的当务之急。
3.1.4四川省关于加快推进文化产业发展的意见及广元文化产业发展规划
发展文化产业是社会主义市场经济条件下满足人民群众多层次多方面多样化精神文化需求的重要途径，是推进经济结构调整、转变发展方式的重要抓手。
打造一批具有鲜明四川特色的重点文化产品，建成一批具有强大集聚效益的重点文化产业项目，充分发挥重点文化产业在推动文化产业发展中的引领和带动作用。
文化旅游产业要依托四川省丰富的文化旅游资源，大力发展文博旅游产业、特色旅游产业和文化旅游节庆活动等。
3.1.6广远昭化古镇现状
四川省广元市昭化区昭化古镇至今已有4000多年的历史和2244年连续建县的历史，是国家重点风景名胜区——剑门蜀道风景名胜区，全国重点文物保护单位——剑门蜀道遗址群的重要组成部分，是迄今为止国内保存最为完好的三国古城遗址，先后纳入《剑门蜀道遗址总体保护规划》、《蜀道金牛道广元段申报世界文化遗产文本》（2011年上报国家文物局）。
1992年，昭化古城被省人民政府公布为省级历史文化名镇，2008年，被国家住房城乡建设部和国家文物局评为国家级历史文化名镇。
昭化古城浓缩了中国地方政权连续的建置史，是中国最早推行郡县制管理的县治地之一，有“巴蜀第一县”的美誉。
公元前400年左右，古蜀国用武力征服广元、昭化一代的苴人，始建苴国，并在这里建立苴国都邑。
公元前316年秦国征服苴国，在此建立葭萌县。
尔后古城经历了蜀汉、西晋时的汉寿县，东晋、南北朝时的晋寿郡和益昌、京兆县治地及隋、唐、五代、宋、元、明、清、民国至中华人民共和国的益光、益昌、昭化县城，195３年至今为昭化镇所在地。
同一地完整经历了中国地方政权连续不断建置史，甚为罕见，对研究中国行政建制的变迁具有极其重要的价值。
昭化古城也是三国文化的重要发祥之城，是蜀汉政权兴衰的见证地，有“蜀国第二都”之称。
历史上有“蜀汉兴于昭化，亡于剑门”之说。
现存三国遗迹俯拾皆是，有闻名遐迩的葭萌关、牛头山、费祎墓、鲍三墓等。
昭化古城三国文化源远流长，先主刘备曾在此厚树恩德，广收民心，操练兵马，屯积粮草，创建了建立蜀汉政权的根据地。
诸葛亮从建兴五年起，六出祁山伐魏，一直奔忙于葭萌古蜀道上。
蜀汉后期，费祎主持蜀中军政大事，奉命在昭化设丞相府，在此抵御魏国大军。
张飞挑灯夜战马超于战胜坝，传为千古佳话。
姜维兵困牛头山，留下令人称奇的“拜水池”。
古城内还存有武侯祠、关帝庙等遗址。
蜀汉遗迹、遗风、民间传说源远流长，三国文化影响深远。
蜀汉政权建立后，汉寿城（现昭化古城）为诸葛亮六出祁山、姜维九伐中原的军需物资转运基地和指挥中心。
故有“蜀汉兴，葭萌起；
蜀汉亡，葭萌止”的说法。
2012年10月，昭化区邀请重庆市规划设计院四川分院编制的《昭化文化旅游休闲度假区控制性详细规划》获得通过，并及时实施；
2013年4月，昭化区委区政府通过了《昭化古城三国文化产业园区发展专项规划》。
目前一期建设已经投入1.38亿元，于2006年开工建设，现已基本竣工，并全面对外开放，二期将建设以昭化古城为中心，以剑门关蜀道遗址为核心，昭化区牛头山景区、大朝驿景区为补充的文化产业带，将蜀汉三国文化、蜀道文化、生态养生文化、民俗文化等四大文化产业有机结合，形成相互渗透、相互支撑、联动发展的模式。
计划建设三国文化体验中心、三国马战实景表演园、景观文化品位提升工程和水上三国主题文化园，配套建设蜀汉三国文化街、蜀汉三国文化旅游商品开发和昭化古城文化影视基地。
3.1.7项目的提出由来
通过上述背景分析，昭化古城当前的旅游发展现状与相关旅游文化发展规划和产业意见存在一定差距。
在广元市建设城乡一体化、全面现代化的背景下，要在昭化古镇现有丰富的文化旅游资源条件下，科学合理的利用三国文化优势，实现文化产业和旅游产业的有机融合，拟提出三国文化游乐体验区项目的建设。
打造“文态、业态、形态和生态”四态合一的文化旅游产业，实现昭化古镇旅游产业向国际化和本土化有机结合，最终将广元市建设成为一个国际旅游城市，满足游客的现实需求。
3.2项目建设的必要性
3.2.1进一步推动城乡统筹的发展
目前，广元昭化的统筹城乡、一体发展的体制机制初步建立，城镇居民收入差距逐步缩小，开始呈现出科学发展、和谐发展的良好势头。
广元市作为四川川北的中心城市，借助“城乡统筹”的重大机遇，可以更好地发挥次中心城市作用，促进广元市各产业重构与资源整合。
加快昭化古镇文化旅游经济的发展，需要加大对古镇改造项目的建设，该项目进一步强化了区域旅游，带动该区域的旅游经济发展。
3.2.2促进经济发展的必要举措
商业是条件，对经济发展起传承作用。
如果一个地方交通不便、基础设施差、开放程度低，环境是制约当地开放、开发、经济发展的关健。
只有环境兴，才有百业旺。
随着昭化古镇经济飞速发展，对市区和周边区域的环境的依赖性越来越强。
旅游是经济发展的第三产业，讲的就是旅游对经济的推动作用。
昭化古镇要实现经济跨越式发展，必须加快该区域的综合城市改造和加强商业旅游文化聚集的建设，提高旅游资源的承载能力，逐步实现旅游景点的优化升级。
3.2.3必要性及优良的投资环境
昭化古城为中国十大古城之一。
近年来，昭化古城的旅游开发突飞猛进，已成为国内古城旅游的热线，据不完全统计，年游客量在三百五十万人次以上，尽管景区内的设施设备已经十分完善，但可供游客体验和参与的项目还远远不够，尤其是文化体验项目，目前基本属于空白。
项目是一个绿色无污染的、由高科技支撑的文化项目，能够较好的提升昭化古城景区的文化旅游体验品质，吸引游客的体验兴趣和宣传口碑。
同时，该项目本身就是传播昭化古城旅游文化的很好平台，突出、科技含量高、效果逼真、娱乐性强等特点和优势。
综上所述：
三国文化游乐体验区的建设是切实可行的。
第四章市场分析
4.1经济发展趋势
“十二五”期间，西部大开发战略的纵深推进，将进一步加大对西部地区发展的支持和扶持力度，外资西进、东资西移，为广元市产业结构升级和调整带来宏观机遇；
全省打造西部经济高地的深入推进，为广元市推进跨越发展提供了宝贵的历史机遇。
同时，广元市历年来统筹城乡发展的坚实基础、灾后重建形成的发展成果、农村产权制度改革的先行探索和实践运用，为广元市实现科学发展、跨越发展创造了独特的新优势。
“十二五”期间，广元市将面临激烈的外部竞争和自身薄弱环节的双重挑战。
就广元市在全域四川的发展态势来看，当前区域竞相发展势头强劲，区域竞争愈发加剧，承载产业转移难度加大。
就广元市自身的实际情况来看，经济总量不够大；
产业振兴还面临很大压力，主要表现在产业结构不够优化，以旅游业为核心主导地位的现代产业体系尚未完全构建，工业发展方向需要进一步凝练以突出特色和优势，产业发展互动性需要进一步加强；
距离国际旅游城市要求还有不小的差距，主要表现在旅游产业链较短、旅游结构性矛盾突出、缺乏旅游核心特色、旅游相关配套设施建设滞后；
灾后重建后仍有很多方面需进一步加强，主要表现在城镇体系加快建设面临资金压力、适应新兴社会形态变化的社会管理机制需要进一步创新；
经济社会加快发展与生态环境容量之间的矛盾在“十二五”期间仍然比较突出。
4.2旅游接待量分析
按照昭化古城年接待量为200万人次左右，根据本项目的定位，三国文化游乐体验区在2016年竣工之后游玩人数预计将会达到100万人次左右，按照每年5%游客数量递增。
4.3旅游业发展现状及趋势
近年来，广元市积极实施主导型大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大。
目前，广元市的旅游基础设施得到了较快发展，全市旅游业实现了持续快速健康发展。
4.3广元市旅游SWOT分析及发展策略
4.3.1优势（S）分析
（1）较为明显的区位和交通优势；
（2）旅游资源丰富，品位高，具有世界遗产的品牌效应；
（3）具有三国文化、武则天文化等核心文化要素依托；
（4）周边特色资源具有极强的互补性；
（5）旅游业基础好，已发展到成熟阶段；
4.3.2劣势（W）分析
（1）产品结构不合理，目前观光产品所占份额太大；
（2）观光旅游的过境地地位难以改变；
（3）缺乏专业的旅游管理人才，片区整合不鲜明。
4.3.3机遇（O）分析
（1）国家经济稳步发展，旅游消费市场越来越大，旅游业前景看好；
（2）四川省人民政府关于加快推进文化产业发展的意见，为旅游文化产业的发展指明了方向。
4.3.4威胁（T）分析
（1）四川省几大精品旅游区的打造对片区发展形成大冲击；
（2）旅游市场的空间竞争越来越大，新的景区在不断推向市场，对传统老产品造成了很大威胁。
4.4项目物业价格定位
本项目物业建成后主要通过销售和门票的方式产生收益。
三国文化游乐体验区的销售价格主要通过市场价格，其观影及体验馆按照不同门票价格进行收费。
第五章项目选址及建设条件分析
4.1建设地址
项目建设地址位于广元市昭化古城景区。
4.2建设条件
4.2.1区域位置
项目位于四川省广元市昭化区境内。
昭化区位于四川盆地北部，广元市南部。
地埋座标：
东经105°
33'
9'
'
—106°
07'
20'
，北纬31°
53'
41'
—32°
23'
27'
。
属盆周丘陵向山区过渡地带，以低山为主，平均海拔900米。
广元市昭化区是1989年8月经国务院批准建立的县级区,东邻旺苍县，西接剑阁县，南连苍溪县，北靠市中区。
辖9镇19乡1个社区街道办事处，总人口24万,幅员面积1440平方公里。
4.2.2自然资源条件
1.地质与地貌
地处四川盆地北部边缘、川西高原、黄土高原之间的山区地带，是岷山山系、龙门山、米苍山交汇区域，地层复杂，发育时代跨度大，变化频繁。
夹寒武系硅质板岩、千枚岩，断裂发育，易于破碎。
工程地质条件较为复杂。
2.气候条件
广元市昭化区四季分明，日照时间长,属亚热带湿润季风气候。
年均气温17℃,生长期平均310天，无霜期共263天，年日照时数1342小时。
光热资源丰富，热量集中在4至9月，能满足多种农作物生产。
雨量充沛，年均降雨量698毫米，年内降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋涝的现象。
由于广元市地处太平洋亚热带高压脊的西北边缘，青藏高原前沿偏北气流引导冷空气南下，与北上暖热气流相遇，常形成暴雨并引起山洪爆发。
另外，春秋换季阶段，特别是秋冬季节冷空气越秦岭南下，经嘉陵江河谷入川，河谷地带的风力
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