维也纳推广策划案Word文件下载.docx

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开盘

“品味艺术新生活之旅”的高潮同期活动：

发表“维也纳森林艺术生活白皮书” 

海南欢乐节

“维也纳森林艺术欢乐节”同期活动：

“海边的月亮”维也纳森林中秋游园活动

交楼入住

首期交楼的入住，进行口碑传播，再创销售新高

说明：

本项目估计暂定在2004年下半年推出，我们故在此前提下，本着提前蓄水、提早拓展泛销售队伍及建立岛外销售点，加大社会口碑传播、吸纳目标客户为我们最主要的目的，但具体实施时间要密切留意“长信海景花园二期”以及“阳光西海岸二期”动态作随时调整。

（各阶段工程进度及配套建设进展等详见《2004年营销推广部署总表》）

2.根据前述的推广时机，拟定2004年推售阶段划分建议如下：

推广阶段 

推广预计时间

预热期 

2004年6月----7月

开盘引爆期 

2004年8月----9月

稳定销售期 

2004年10月----2004月11日

第二次预热期 

2005年12月----3月

交楼热销期 

2005年4月----5月

封盘保温期 

2005年6月----8月

四、推售阶段部署

1.部署主线：

采用“虚实结合”的整体作战策略贯穿2004年。

以维也纳森林唯一性的整合资源为依托（实），提出切合目标消费群的“大概念或口号”（虚）引领市场；

以“维也纳森林”产品诉求以实为主；

不断用稀缺资源凸显唯一性，形成维也纳森林专有主题个性。

2.推售阶段部署说明如下：

通过各阶段对项目品牌、各种唯一性的诉求，项目附加值的提升，整合各种资源，利用庞大的泛销售队伍的建设，为公开发售“张弓蓄势”，力求在公开发售前达到一定数量的目标客户的吸纳，为公开发售做好充分准备。

1）预热期：

⑴“维也纳森林”全面提出“国际艺术生活新标准”（虚），带出维也纳森林“健康管理体系”（实），发表“艺术生活白皮书”（实），最后公众聚焦在维也纳森林“艺术新生活方式”上。

注：

上述主打项目“唯一性”。

⑵以项目成熟为基础，联手行动同区域其他项目在该档期炒作区域，

⑶与海尔的结盟，进一步冲击市场。

利用海尔的家电品牌，扩大楼盘的知名度和唯一性。

⑷利用各种营销手段积累客户源

开始建立“泛销售”网络

2）开盘引爆期：

通过各类营销方式，带动销售热潮。

3）稳定销售期：

通过各种资源的整合，不断提升产品的附加值；

4）第二次预热期：

勤练内功，全力提升物业管理水平，为交楼做准备；

用聚集人气的小规模营销活动带动销售。

利用前期业主即将入住造势，为下一销售高潮铺垫。

5）交楼热销期：

利用各营销手段作销售冲刺。

6）封盘保温期：

以热销的高姿态以及后期产品的广告宣传。

五、各阶段推广目的及主题、推广形式（如活动）、炒作配合等

1.预热期：

●阶段推广目的：

⑴率先提出21世纪国际艺术新生活标准，占领市场最高点，建立项目唯一性。

⑵以“公众性活动”的名义进行，发起海口市民对“维也纳森林艺术新生活方式”的深层次的讨论，弱化商业行为的影响。

最终目的是使市场焦点集中在维也纳森林项目上。

⑶

⑷通过以上内容，引起市场对维也纳森林“新生活方式”的关注与认同。

⑸编织泛销售网络，进行口碑传播并促进销售。

●阶段营销推广主题：

主线：

提出“21世纪国际艺术新生活标准”——”维也纳森林”艺术新生活方式：

（充满艺术的居住生活空间、高品味的社区文化、艺术城、艺术教育、喜欢艺术的群体、快乐的家庭现代生活理念体系），发表“维也纳森林艺术新生活白皮书”

副线：

编织强大泛销售网络，造成社会良性影响。

项目意见征集活动

新生活一步到位-------轻松置业计划

维也纳森林与海尔联盟新闻发布会

开始建立“泛销售”队伍及培训

内部意向认购

●阶段推广形式及内容（以活动营销为主）

项目意见征集活动

活动目的：

1. 

最好以报社或政府行为组织，邀请岛外房地产策划师、本地销售经理、艺术人士、企业家、资深销售员、政府相关行业官员等等，通过座谈会的形式，一方面可以了解整个市场的新概况，另一方面可以通过业内人士将项目的情况向外宣传。

2. 

结合“21世纪国际艺术生活新标准”等，将维也纳森林所引领的“新生活方式”（健康生活，艺术品味）导入市场。

活动主题内容：

发表“维也纳森林艺术新生活白皮书”；

与媒体合作，推出21世纪国际艺术生活新标准，特别是对艺术居住生活环境的讨论），邀请海口权威发表关于艺术生活的看法；

3. 

通过此次活动，借政府、权威部门、艺术界人士、社会舆论来论证维也纳木森林的“艺术居住，健康生活”理念所构筑的“音乐”的重要性、唯一性；

新生活一步到位-------轻松置业计划

目的：

减轻购房者付款压力。

联系商业银行开展住房抵押贷款业务。

购房意向客户用旧房作抵押，经银行相关手续后，办理抵押贷款手续。

用抵押款交付维也纳森林首期款。

购房意向客户委托中介进行旧房置换，将旧房由中介进行直接购买或受托转让，在客户售房款拿到后，签署《商品房买卖合同》。

（可以和DC城房地产交易中心联系）

维也纳森林与海尔联盟新闻发布会

以维也纳森林精装修（多种风格装修菜单选择）+海尔全屋家电,有利于降低购房门槛（装修可打入银行按揭）并且价格低,便于岛外客户以及集团消费.

1、 

联系海尔相关合作事宜；

2、 

举办联盟新闻发布会；

3、 

在销售操作上，采用灵活的对策（不要家电的可以在楼价上扣减）。

编织泛销售网络（具体泛销售的做法见“相关的销售策略”部分）

1、在4-5月进行泛销售网络的布置；

2、在6月中旬举办泛销售队员的招聘活动及培训；

3、6月底正式实施泛销售。

内部认购

开展意向认购登记；

用限时折扣方式操作。

●炒作配合

联合各大媒体对“21世纪国际艺术新生活标准”进行相关报道，制造市场舆论，并将此主体深化，延伸到维也纳森林“艺术新生活方式”。

座谈会相关人员的观点以及维也纳森林“艺术居住，健康生活”的深度剖析；

维也纳森林与海尔的结盟

泛销售形象招聘广告。

2.开盘引爆期：

●阶段推广主题

（1）“维也纳森林”盛大开盘

（2）“维也纳森林”——“品味艺术新生活之旅”

●阶段推广目的

⑴用“品味艺术新生活之旅”国内、国外游作为噱头，进行首期意向认购活动，用“维也纳森林”音乐艺术资源来感动客户，增加客户信心，先行阻击市场,达到成功为公开发售造势之目的

●阶段活动营销主题

维也纳森林开盘日活动

维也纳森林“品味艺术新生活之旅”活动

●阶段推广形式及内容（以活动营销为主）

开盘日活动

------维也纳森林代言人发表《维也纳森林艺术新生活白皮书》

利用新闻性效应，推出本项目独特的艺术生活方式，引起社会的追捧的热潮。

“维也纳森林”形象代言人发表《“维也纳森林”艺术新生活白皮书》

项目推介会（产品展示会）

客户座谈会（酒会）

维也纳森林“品味新生活之旅”

海口房地产市场客户的口碑宣传至关重要，组织准客户到“维也纳森林”参观，亲身感受“维也纳森林”的优美地居住环境，增添他们的购买信心，并借他们的口，进行口碑传递；

与海口主要媒体《海南日报》、《海口晚报》、《商旅报》、《南国都市报》海南电视台等，全面跟踪报道“维也纳森林艺术新生活之旅”系列报道；

用“新生活之旅”作饵，开展意向认购，先行阻击市场。

参加对象：

意向认购单位的客户（交纳6000元诚意金准客户）

各大媒体记者

公开发售阶段抽奖中奖业主

路线：

五指山漂流；

海口游艇一日游（热带海洋世界——新港）；

农家乐休闲；

到果场采果（荔枝）

活动内容：

新生活之旅摄影大赛

媒体全面跟踪报道“品味新生活之旅”过程

——21世纪的艺术人居环境

——“维也纳森林”的生活方式等

广告结合“维也纳森林”开盘信息

3.稳定销售期：

“维也纳森林音乐艺术”+教育附加值及资源唯一性

结合海南“欢乐节”文化不间断用彰显”维也纳森林”稀缺资源（业主专享权利）的小型活动聚集人气，促进销售；

用不断完善的现场环境感染客户，全新示范单位引起客户冲动。

。

“维也纳森林音乐文化艺术节”

开展针对孩子的专项素质教育。

组积学生参与的“爱护我们的海洋，爱护西海岸”活动，让海口“维也纳森林”进一步在海口“家喻户晓”。

“维也纳森林音乐文化艺术节”

通过本活动结合海南欢乐节开展的主题活动，突出维也纳森林的音乐文化含量；

与海口海南省文化厅共同在“维也纳森林”举办文化展，开展“维也纳森林文化节”活动；

举办“海口市音乐艺术小姐形象大赛”。

举办“街舞”、

产品广告及销售信息的渲染性广告

维也纳森林音乐艺术节

4.交楼预热期：

教育附加值及资源唯一性

权威健康管家中心给业主颁发“健康护照”；

利用假期，举办专项音乐教育夏令营，凸显唯一性，促进销售。

结合社区绿化、配套的日渐成熟，开展活动营销。

针对高收入白领阶层目标客户，举办“白领联谊”活动制造社交平台，促进多层洋房的销售。

结合艺术标准的提出，凭着艺术城的硬软件，将舆论导向“艺术城”，将“艺术城”营造成为全海口“艺术、健康、音乐之城”，进行艺术城的全市推广；

给已成交颁发“健康护照”，率先让业主体验“新生活方式”，带动口碑宣传。

维也纳森林“艺术•健康•音乐之城”推广系列活动

启动知名教育家谈素质教育座谈会

“白领联谊---筑巢”活动

海南NBA校友联谊会

知名教育家谈素质教育座谈会

通过举办各种艺术运动的专项教育，来彰显维也纳森林艺术资源的唯一性，增加维也纳森林教育的附加值，弥补教育复合的弱项（素质教育）。

邀请全国知名教育家“孙云晓”到维也纳森林举办讲座。

开展各项艺术教育讲座（周未举行）

“白领联谊---筑巢”活动

利用维也纳森林成熟的社区环境，举办公关活动，吸引目标客户参加。

利用政府相关部门（妇联）的号召力，减低商业行为的影响。

联系海口市妇联、海口市共青团委、热带海洋世界（假日海滩）共同举办“白领联谊---筑巢”活动。

活动主要有：

寻友留言台、烧烤会、舞会、自由组合一对对一对游戏等。

维也纳森林“艺术•健康•音乐之城”推广系列活动

在现阶段，艺术城只是社区的配套，这对于艺术城的独立运作缺乏支持点，而整个海口市缺乏公共的音乐爱好者，艺术者的场所，综合性受到限制，我们建议艺术城走出社区范围，迎向整个海口市场。

艺术城的唯一性----------“健康管家”、“体适能检测中心”等效果放到最大，即有利于艺术城的推广又有利于维也纳森林的销售。

推出“健康•文化•音乐之城”推广广告，详细介绍艺术城的设施，健康管理理念；

成立艺术城的会员组织：

组织各行业协会的音乐会开展活动营销推广：

工商联协会音乐联谊会、大型外资企业音乐晚会

教育系统的音乐老师专业比赛

钢琴学习培训班等

孙云晓素质教育讲座的追踪报道等

白领联谊活动

5.热销期：

用金钥匙服务体系为首期交楼服务，建立诚信品牌形象。

用“物业保值计划”-----无理由退房给予客户无限购买信心，全力促进销售。

利用交楼为契机，营造第二次销售热潮；

利用现场及假期举办丰富多彩的活动，吸引目标买家到场，提升项目的美誉度，扩张营销层面，从而促进更进一步的成交，作销售冲刺。

●阶段营销推广主题

“金钥匙”服务体系

维也纳森林物业保值计划

“维也纳森林”业主中秋联谊会

开展“金钥匙”服务体系

计划内容：

实施“金钥匙”服务体系

制定“金钥匙”交楼服务体系，为无投诉交楼奠定基础（具体由物业管理公司制定）。

实施维也纳森林“物业保值计划-----无理由退房、集体房屋质量保险”

在“维也纳森林”交楼后的二年后的一个月内（或交楼后的一个月内），“维也纳森林”业主对房屋质量或其他不满意，经相关部门核实后，房子由发展商依与该业主签订的《商品房买卖合同》成交价按此价回收。

该承诺可用书面形式订立有效合同。

与保险公司联络，为所有业主房屋上集体房屋质量保险。

对入住的房屋提供环保评估报告（北京出现比较多的专业环保评估机构）

以诚信的形象，将健康的生活概念落到实处，创造出海南唯一的一家免费向业主提交房屋环保评估检测报告

“维也纳森林”业主中秋联谊会

1． 

东南亚美食节

2． 

名车展

3． 

时装秀

4． 

儿童才艺竞赛

久等了，期盼“艺术新生活”的海口人民

复合房地产效应及升级——房地产+音乐（艺术）体育（健康、医疗）+教育+旅游

热销

跟踪报道“维也纳森林”艺术新生活方式的社区文化特色

各大媒介对“维也纳森林”无理由退房进行广泛报道

新生活就将见证

6.封盘保温期：

品牌公信力

⒉举办评选“维也纳森林”业主生活风貌的“艺术生活大使”活动，搭建社区文化活动平台并与前期推广相呼应。

（1） 

维也纳森林“艺术形象大使”评选活动

在入住业主中评选维也纳森林“艺术生活形象大使”

派“艺术形象大使”亲临国内各地的音乐主题概念楼盘。

媒介跟踪报道维也纳森林的成功营销策略。

跟踪报道维也纳森林“健康形象大使”评选情况。

以上内容是关于各阶段推广目的及主题、推广形式（如活动）、炒作配合等的介绍，总而言之有条不紊、严谨部署各阶段推售工作，具体每一阶段的主题活动的执行细案，将在根据市场变化及其可操作性和时效性，给贵司提供建议。

另外“各阶段具体策划销售工作内容及其配合”详见第二部分：

营销推广部署总表