盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则试行.docx
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盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则试行
盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）
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商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。
距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。
2.2.6.5社区公共管理与服务配套用房按《盐城市市区社区公共管理与服务配套用房规划建设管理办法》执行。
2.3建筑基地控制指标
2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。
城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。
2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.2.3社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
2.3.2.4未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。
2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。
2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。
表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标
2.3.4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。
如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。
2.3.4.2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。
2.3.4.3土地出让后，规划设计条件确定的容积率需要调整的，必须符合以下条件之一：
1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
3、国家和省的有关政策发生变化的。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。
涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。
2.3.5建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。
2.3.6计算含底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库建筑面积不计入容积率。
由于房屋结构高度等因素影响，车库层高可增高至小于2.45米，车库建筑面积也不计入容积率。
2.3.7在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本细则的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。
表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标（工业建筑为双向指标）
建设基地类型
建筑密度（％）
容积率
新区
旧区
新区
旧区
住
宅
用
地
低 层
35
40
0.8
1.0
多 层
24
25
1.4
1.5
中 高 层
20
22
1.8
2.0
高 层
18
20
2.5
3.0
公共
设施
用地
办公建筑
多层
35
40
2.0
2.5
高层
30
35
4.0
4.5
商业建筑
多层
45
50
2.7
3.0
高层
40
45
5.0
5.5
工业建筑
低层
45
50
0.6-1.0
0.6-1.2
多层
40
45
0.8-2.0
0.8-2.5
注：
1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。
4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；
表2.3.7开放空间增加建筑面积指标
允许建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
＜2
1.5
≥2-＜4
2.0
≥4-＜6
2.5
≥6
3.0
注：
开放空间的条件和计算方法见附录四。
2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。
2.3.8.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。
2.3.8.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
2.3.9建筑层数的计算
建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者（含符合植被要求的覆土厚度），建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。
住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。
第三章 建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。
3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。
不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。
3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距系数低限值为1.39。
旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。
高层建筑与本地块内北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。
3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L=L1±L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L1=i·H
L1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。
表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表
方位
>0º—≤15º
>15º—≤60º
>60º
折减值
1.0L1
0.9L1
0.95L1
注：
1、表中方位为正南向（0º;）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。
方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。
3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：
3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。
3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>60º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。
3.1.5.3被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。
沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。
3.1.6高层住宅建筑日照间距
3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1.6.2被遮挡高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。
3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。
沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。
表3.1.8住宅建筑之间的最小间距（米）
建筑
类别
高层（遮挡）
多层、中高层（遮挡）
低层（遮挡）
高层
（被遮挡）
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
30
25
13
—
18
15
13
—
18
15
13
—
多层、中高层（被遮挡）
30
20
13
—
12
10
8
—
12
—
6
—
低层
（被遮挡）
30
20
13
—
12
10
8
—
6
—
—
—
注：
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
4、“—”表示按消防和施工安全等控制。
如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：
3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。
3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。
表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）
控制间距建筑类别
高层住宅建筑
多层、中高层住宅建筑
低层住宅建筑
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层非住宅
建筑
24
20
13
—
15
13
9
—
12
13
13
—
多层、中高层
非住宅建筑
18
13
9
—
12
9
6
—
10
—
6
—
低层非住宅
建筑
9
9
9
—
9
6
6
—
9
—
—
—
注：
独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要
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