集宁新区商业项目调研报告Word格式.docx
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与大同、鄂尔多斯等煤炭基地为邻，现已形成具有一定规模的煤炭集散地。
同时又位于蒙西电网和华北电网连接处，是西电东送的首选之地，还有一批电力项目在陆续上马，能源优势在未来几年将会逐步凸显。
4、行政区划：
乌兰察布市地处内蒙古自治区中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族聚居地区，是全区十二个5
盟市之一，2003年底撤盟设市。
全市辖1区、1市、4旗、5县共11个旗县市区，总人口270万，总面积5.5万平方公里。
蒙古族6.34万人，占总人口的2.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。
汉族260.53万人，占总人口的95.47%，回族、满族等其他少数民族6万多人，占总人口的2.21%。
其中集宁城区人口35万人，占总人口的13%。
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5、支柱产业：
电力、建材、化工和农畜产品加工为四大支柱产业，农业、畜牧业是乌兰察布市的传统产业。
电力工业是乌兰察布市的支柱产业。
乌兰察布市毗邻中国煤炭主要产区大同、准格尔、东胜，水资源丰富，输电经济便利，具备发展电力工业的条件。
此外建材业、旅游业、化工工7
业、肉食品加工、乳业等产业逐渐成为乌兰察布市的重要产业。
6、经济现状：
近年来，乌兰察布市国民经济持续快速增长，综合实力和人均占有水平跃上了新台阶。
2009年GPD总值上升至500.01亿元，增长13.5%。
随着经济发展的不断增强，将会再上一个新台阶。
产业结构得到优化，优势特色产业初步形成，初步实现了国民经济由农牧业主导型向工业主导型转变。
一、二、三产业分别形成了乳业、肉羊、马铃薯（蔬菜）、饲草饲料四大特色产业，电力、建材、化工和农畜产品加工四大支8
柱产业及交通运输、商贸餐饮、旅游服务和信息通讯四大优势产业。
7、城市规划：
规划中心城区空间结构为“两轴、两带、四片多组团”。
一轴是指沿解放大街、工农北路和工农南路的南北向城市发展。
另一轴是指沿察哈尔西大街、察哈尔东大街一直向东，跨霸王河往东的东西向城市发展。
两带是指沿霸王河和泉玉林河的西北-东南向城市滨水景观风貌带。
四片区分别为集宁老城片区、集宁新城片区、河东片区和察哈尔工业片区。
其中规划中集宁新区，是集未来新的城市政务和商业核心区域。
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二、集宁楼市现状
在市调过程中，我们采集了相关部门的统计数据，对集宁楼市现状的简单分析如下：
1、土地供给状况
2009年--2011年土地出让情况
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单位：
平方米
年份/类别/数量商品房商业工业合计
2283003.4
152942
1395925
734136.42010
16278452499486572537206442011
1391389.402890
2116569
合计4
结论：
从此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年时间，土地释放量已达到去年全年土地释放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的释放量将比去年全年超出30%，土地供应迅猛增加，进而提升房屋开发面积，侧面反映出居民对住宅的需求在逐步上升，形势利于商品房的开发建设。
2、房地产市场发展状况
1）整体处于发展初级阶段，发展前景良好。
2010年开发企业项目共48家。
总建筑面积：
276.87万m，总2占地面积：
174.5万m，总投资：
29.56亿元。
1-10月底总完2成投资：
6.74亿元，总套数：
17828套。
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其中新建8家：
建筑面积：
48.5万m，占地面积：
31.78万2
m，总投资：
4.91亿元，完成投资：
2.25亿元。
2续建22家：
135.48万m，占地面积：
79.72万2m，总投资：
18.02亿元，完成投资：
4.49亿元。
2发放预售许可证的：
29家，建筑面积：
69.22万m。
住宅套数：
9449套；
商铺：
2415套；
出售：
7500套；
住宅空置率：
35%、商铺空置率：
5%、空置率比去年降低了9%。
截止10月底新区涨幅9%，均价：
2203元，旧区涨幅12%，均价：
2500元。
2）居民住房消费支付能力不断提高
通过对居民收入情况及住房消费的抽样调查，我们了解到普通居民年均收入约18000元，公务员年均收入约40000元。
市民的住房消费能力从2009年的约20万元增长至目前约40万元，同时居民的提前消费意识已经形成，贷款购房已成为消费习惯。
环境和配套也逐步成为居民消费的追求和享受。
3）新增楼盘放量增多，部分产品市场需求过剩，存量房制约市场
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全市上半年放量楼盘大致10个，市场竞争加剧。
在商业项目中，商场是居民消费最直接的配套设施，但目前市场尚有欠缺，老城区商场虽多，但整体档次不高，定位混乱，人气普遍不旺。
1）乌兰察布市正由农牧业主导型向工业主导型转变，优势特色产业初步形成，受渤海经济圈、呼包鄂金三角经济的带动，区域经济发展潜力巨大。
城市化进程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“楼房化”，用于改善住宅的支出正稳步增多，周边旗县的居民不断进入城区，购房需求正在进一步释放。
2）2010年商品房销售率达到79%，空置率较高，但整体房价上涨趋势明显，且涨幅较大，住宅市场前景广阔，有很大的市场发展空间，预计后期房地产开发投资空间较大，投资额将进一步攀升。
商铺释放量达到商品房总量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投资开发市场，但去化时间较长。
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项目名称
悦园瑞丰-
三、集宁市各区域项目简析经过对周边项目的筛选和分析，我公司重点实地市调的项目如下：
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幸福路团结街交汇处北项目位置
平方米12栋，项目规模72000多层建筑形式
产品信息住宅、商铺价格区间/平方米元/平方米；
8000元—住宅：
25003600。
商铺为社区内铺，30%一期住宅销售率95%，商铺销售率销售状况销售状况不是很好。
客户状况周边居民及县乡居民
学校、超市、金融、医疗周边配套老城区住宅项目
（一）：
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老城区住宅项目
（二）：
项目名称半山一城
怀远大街中段路东项目位置
64栋，分三期开发项目规模
多层、小高层、高层、别墅、地下车库建筑形式住宅、临街商产品信住宅最高350平方米二期预380平方米商价格区不卖销售状30%
一期销95，二期排客户状周边居民及县乡居
周边配会所、商场、幼儿
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新城区商住项目
（一）：
项目名称景泰名座
察哈尔西街工农南路交汇处西南角项目位置
10万平方，商业13400平方项目规多层、小高建筑形
住宅、商产品信
均400价格区平方米，商场不
一期多层已售完。
二期排销售状5%
当地富余居民，投资客户状
行政单位云集，数码大厦待建，商业氛围尚不明显周边配
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新城区住宅项目
（二）：
项目名称宏基名园
杜尔伯特西大街与黄旗海路交汇处西南角项目位置多层2栋小高层项目规模4栋
多层小高层建筑形式住宅、临街商铺、产品信息
住宅3000-4200商业12000
价格区间
住宅销售状况70%商业80%
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周边行政单位人员，部分投资人员客户状况
行政单位云集，市一中，银行，餐饮，商业氛围成型。
周边配套
平方米，小高层均价约3100元/、在售住宅项目多层均价约解析：
1元在3650/平方米。
相对去年有了较大程度的上涨。
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2、中心城区环境成熟，居民认可度高，但价格渐高，销售节奏减缓；
新区正在崛起，虽在价格上略有起色，但因配套不同步，尚不能得到客户认可。
3、房价增长平稳，自去年有所加快。
住宅的市场较为乐观。
老城区商业项目
（一）：
乌兰察布购物中心
项目位置
恩和路西段乌兰察布宾馆对面
项目规模
地上4层
项目定位
家电，低档服饰
经营模式
分层招租
业态范围租售状况
电器，服饰第4层空置
租售价格
1500元/月/平米
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老城区商业项目
（二）：
联营商场
恩和路光明街交汇处50米
项目定位
中高档综合性购物中心
经营模式
70%统一招租30%自营
业态范围
饰品，鞋帽，服饰，家纺
租售状况
4层空置
1800元/平方/月管理费：
营业额5.3%水电：
据实
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老城区商业项目（三）：
项目名奥威购物广
恩和路光明街交汇处10项目位2300平米地层地项目规
高档综合性购物商项目定
统一招经营模
饰品，鞋帽，服饰，大型综合超市，食品业态范
招商完成，无空置。
筹备扩建租售状况1000平米营业面积
2100元/月/租售价格平米管理费：
营业额1%水电：
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新城区商业项目
（一）：
项目名温州建材
乌兰察布东街集宁大街交汇项目位
2栋楼项目规万多平方
大规模、专业型建材、五金、机电市项目定出售、出经营模
建筑材料、装饰材料、五金机电业态范围出售80%左右，开业经营50%左右租售状况
售：
6000—8000元/㎡租售价格（现房），租：
15000-20000元/㎡/年
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通过以上项目，我们总结如下：
1、多数临街商铺单层价格约在9000元/平方米，二层价格大致在6000元/平方米。
2、社区商业在市场上比较普遍，已经被多数居民认可，面积小投资总额不高的商铺比较热销，且容易在短期内形成市场，投资群体相对宽泛，出售率较高。
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3、专一型商场均集中在市中心位置，各家商场体量相当，档次不一。
这些商场多是自建自营，不予出售，而是统一招商出租，仅温州建材城对外出售。
自2009年开始出售至今，尚有20%存量商铺待售，50%商铺空置待租，可见去化周期长、市场认可度不高。
4、老城区配套成熟，人流量大，商业房基本无空置，营业状态良好。
新城区配套尚未成熟且现有常住人口近3万人左右，人流量小，空置率较高，营业状态不容乐观，5-10年后将有很大的发展。
四、新区商业项目可行性分析
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集宁规划城市发展方向为向东，向南。
空间发展策略为：
开辟东向适度扩展，向南优化提升，向西涵养生态，向北更新整合。
分为集宁老城片区，集宁新城片区，河东片区和察哈尔工业片区发展。
集宁新城片区范围：
101国道以南，京藏高速以北，208国道以东，霸王河以西。
新区聚集了政治、文化、商业功能，将形成新城行政文化中心。
新区集合了集宁的党政办公区以及市级公共设施，预计整个区域将在5年后逐渐成熟。
本案地块位于新区察哈尔西街与工农南路交汇处东北角，总占地面积约64亩。
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周边配套：
行政单位云集，距离广场较近，美食、建材已趋向成熟，规划中休闲、娱乐、教育、金融一应俱全，未来配套较完善，但需要较长时间。
自然环境：
自然人文景观较好，交通通达性良好。
规划条件：
总建筑面积6.9万平方米，容积率1.7，建筑层数四层，物业类型为商场。
优势：
※交通便利，四通八达，便于汇聚各方人流；
※土地拆迁已完成，开发便利；
※项目南侧为温州建材城，已投入经营，有一定的商业氛围，便于及早形成市场，有利于促进销售。
劣势：
※商业开发体量较大，市场需求有限，销售压力较大；
※新区配套尚不完善，不被广大客户认可，不便形成短期销售轰动效应，不利于资金快速回笼。
机会：
※位居新区发展的方向，未来前景良好。
威胁：
※集宁地区经济欠发达，购买力有限；
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※中心城区商场云集，潜在供应量不容忽视，分散有效购买群体；
※项目周边规划有新的同类项目（商贸购物中心、购物广场、数码大厦），产品同质化会形成区域内竞争压力；
※新城区土地价格较低，低价格项目将会分流部分客户。
五、新区商业项目投资收益分析
本项目的投资估算范围包括土地购置、建筑物土建成本、建筑安装成本、规费等。
具体参考以下表格：
综合成本分析表
土地成本
图纸设计费
地质勘探费
人防设计费
防护降水费
环境评估费用
避雷检测
监理费用
面积单价（元备30016410100335
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建筑成本
水电暖配套费用
税金
管理及销售人员工
资费用开业庆典广告宣传费用其他费用合计成本累计二期项目总投资
2100100660
1301070
30
3541
690003541万24432.24432.万元销售收入估算表
金额（万元））单价（元∕面积（㎡）㎡
项目总建筑
37950550069000
项目总投资
24432.9
354169000
项目总收入
万元13517.1
通过实地考察以及对市场的综合分析，该项目可实现净利润但依照目前市场情况来看，看似投资收益可观，万元，13517.1虽该地段顺应新城区规划发展方向，但需要较长周期各项配套才能逐步完善，销售周期过长，投资收益就没有保障，所以现29
在投资风险较大。
若该项目要进一步实施，建议初步定价5500元/平方米，是比较保守的销售价格，有充足的上升空间，而且，在同等的消费市场，更能够拉动消费，促进销售。
本次调研工作全部结束，提供建议仅供参考。
谢谢！
26月日2011年5
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