贵州房地产估价师《制度与政策》：城乡规划的实施与监督考试试卷.docx

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贵州房地产估价师《制度与政策》：

城乡规划的实施与监督考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是__。

A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳

B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税

C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%

D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税

2、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。

、、、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。

A：

16.67％

B：

16.71％

C：

16.80％

D：

17000％

E：

借款合同

3、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能

4、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则

B．诚实信用原则

C．公正原则

D．保留价原则

5、指标属长期偿债能力指标。

A：

流动比率

B：

速动比率

C：

利息备付率

D：

资产负债率

E：

借款合同

6、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。

A：

一、二、三

B：

甲、乙、丙

C：

A、B、C

D：

1、2、3

E：

执行层的组织协调

7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。

A：

建筑物重置成本和土地使用重新取得成本

B：

建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C：

建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D：

建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

E：

工业用地的监测点评估价格

8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

9、下列有关保险的表述中，正确的是。

A：

社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

B：

从本质上说，保险体现一定的社会关系

C：

危险的存在是保险产生的必要条件

D：

在各种保险中，商业保险最能体现分配职能

E：

执行层的组织协调

10、下列关于房地产转让，表述错误的是。

A：

因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让

B：

房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为

C：

房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移

D：

凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记

E：

执行层的组织协调

11、收益法估价公式的假设前提是：

（）。

A．

（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于等于零为Y（3）年期无限

B．

（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于等于零为Y；（3）年期无限。

C．

（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于零为Y（3）年期无限

D．

（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于零为Y；（3）年期无限

12、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。

A．6.00

B．7.05

C．7.59

D．13.59

13、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：

租赁协议

B：

买卖协议

C：

购买协议

D：

合作协议

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A．详细规划

B．控制规划

C．指标规划

D．分区规划

15、下列属于房地产开发直接投资的是。

A：

购买房地产开发企业的债券、股票

B：

购买房地产投资信托基金

C：

购买住房抵押支持证券

D：

购买一座正在运营的高尔夫球场

E：

借款合同

16、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。

A．1250

B．1398

C．1416

D．1562

17、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A．观察法

B．实验法

C．讨论法

D．问卷调查法

18、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。

A．典型合同与非典型合同

B．双务合同与单务合同

C．诺成合同与实践合同

D．要式合同与不要式合同

19、横道图法用于项目建设阶段的。

A：

质量控制

B：

进度控制

C：

成本控制

D：

合同管理

E：

借款合同

20、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。

A：

3868.92

B：

4000.00

C：

4072.54

D：

4286.89

E：

工业用地的监测点评估价格

21、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。

A：

县级或县级以上人民政府

B：

县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门

C：

县级以上人民政府

D：

县级以上人民政府房地产行政主管部门

E：

执行层的组织协调

22、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是__。

A．与财务报表中的成本完全不一样

B．应根据实际发生费用记录来确定

C．与财务报表中的成本一样

D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

23、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

24、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。

A：

估价作业日期

B：

估价时点

C：

价格日期

D：

价值时点

E：

工业用地的监测点评估价格

25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有__。

A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

C．考虑建筑物存在对土地价值的影响

D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

E．重视土地对建筑物价值的影响

2、物业管理的基本特征包括__

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．国际化

E．规模化

3、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。

A．房地产开发投资和购买投资

B．土地投资和房屋投资

C．建筑材料投资和土地投资

D．生产投资和经营投资

4、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。

A：

合同关系

B：

财产关系

C：

人身关系

D：

社会关系

E：

经济关系

5、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。

A：

B：

6000

C：

6475

D：

8000

E：

执行层的组织协调

6、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

它要求综合研究建设项目的。

A：

社会的认同性

B：

技术先进性和适用性

C：

经济合理性

D：

建设的可能性

E：

政策的导向性

7、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。

A．市场价格

B．积算价格

C．比准价格

D．收益价格

8、下列职能中，属于保险基本职能的是。

A：

分散危险

B：

融通资金

C：

防灾防损

D：

分配资金

E：

执行层的组织协调

9、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。

（2008年试题）

A：

预测开发成本

B：

选定目标市场

C：

确定消费群体

D：

明确项目档次

E：

设计建造标准

10、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：

住房公积金总账核算

B：

住房公积金单位账户核算

C：

住房公积金个人账户核算

D：

住房公积金分账核算

E：

住房公积金综合核算

11、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。

A．名义利率大于实际利率

B．实际利率大于名义利率

C．名义利率等于实际利率

D．实际利率小于名义利率

12、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

A．3

B．5

C．7

D．15

13、房地产估价规范的内容包括__。

A．评估制度

B．估价原则

C．估价程序

D．估价报告

E．职业道德

14、下列关于结构施工图的特征，表述不正确的是__。

A．结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求

B．结构施工图是各建筑部位具体构造的施工依据

C．结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形

D．结构施工图是指导结构施工、编制预算的依据，也是指导施工组织设计和施工进度计划的依据

15、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段

16、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.53

17、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

18、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提