总 温泉报告.docx

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总温泉报告

商量岗温泉项目投资

可

行

性

研

究

报

告

编制时间2012年3月18日

目录

总论

一项目背景

二项目依据

三开发宗旨

项目概况

一项目名称

二项目选址

三项目总投资

四项目投资背景

项目区域资源评价及开发优势

一地理环境优势

二人文历史优势

三天象气候资源优势

四独立控股权及政策层面优势

项目开发建设的时效性与必要性

一抢占先机，打造华东温泉度假休闲精品旅游项目

二以点带面，促成大四明山生态养生旅游圈

三创造需求，再塑大溪口旅游新格局

四林业增效，促进农林经济和谐发展

五温泉江南，谱写长三角生态旅游新篇章

项目规划

一项目规划设计

二项目具体设计原则

三项目位置及规模

四具体规划项目

五市场定位

市场分析与统计预测

一温泉产业现状和未来

二市场分析及定位

三具体目标市场

四可持续发展战略

五重视市场调研，积极培育潜在市场

项目建设具体内容及规模

一项目所在地地质水文气象

二项目空间布局理念

三项目规模及预计投入

项目环境保护与建设

项目经济效益分析及投资回报评估

结论

总论

一、项目背景

随着世界经济的持续增长，全球产业结构正在发生深刻变化，旅游业作为以生态环境为主要资源的资源节约型产业和可持续发展产业越来越受到世界各国政府的重视和推崇。

温泉休闲旅游作为旅游业的新亮点，正以其独特的观赏性、舒适性、养生性和安全性，越来越受到广大旅游爱好者的青睐，活力四射，前途无量。

宁波地处东南沿海，地理位置优越，经济发达，自然资源和人文资源十分丰富。

近年来，宁波市政府大力鼓励发展旅游经济，各市、县、区政府纷纷出台民营企业投资旅游业优惠政策，各类特色旅游景区相继涌现，大大丰富了宁波旅游业的产业内涵，壮大了旅游经济规模，提高了广大市民的出游热情，进一步提升了宁波现代化港口城市的形象。

然而我们也必须看到，宁波属于旅游业的后发地区，整个旅游产业的综合规模和综合竞争力尚落后于国内其它旅游发达城市。

缺乏具有鲜明特色，在定位和创意上接轨国际潮流的新一代标志性旅游休闲度假景区；缺乏具有强大品牌号召力，对区域甚至全国有很大影响和拉动能力的新一代大型旅游骨干企业；迫切需要推出一批紧跟世界旅游发展格局新潮流，能融入国内外旅游主流行列的新一代特色旅游产品。

奉化是宁波最早开发旅游产业的城市，也是宁波目前游客接待量最高的区域之一，奉化市委市政府在“十一五”规划中明确提出了“生态立市”的发展战略，为生态旅游产业的振兴发展创造了有利的政策环境，优质资源和优惠政策的完美结合必将推动奉化新一代旅游产业的快速发展，从而使奉化旅游业一直走在宁波前列，为宁波现代旅游业的崛起作出贡献。

基于以上背景，宁波美林旅游开发有限公司继对商量岗旅游度假村项目初步开发并获得成功后，依托本区域特有的高山森林冰雪资源，结合当今世界旅游业发展的新思维、新潮流拟推出商量岗高山大型温泉休闲项目。

二、项目依据

1、《中华人民共和国旅游法》

2、《中华人民共和国森林法》

3、《浙江省林地管理办法》

4、《中国温泉协会会员管理办法》

5宁波市发改委“关于同意建设商量岗游乐区项目的【2002】315号文件

6宁波市林场与美林旅游开发有限公司签订的“商量岗森林休闲游乐区开发合同”

7商量岗森林游乐区总体规划

三、开发宗旨

科学规划，和谐发展，本着自然、生态、环保的原则，参照当今欧美经典高山温泉度假休闲旅游模式，打造一个集舒适性、康益性、安全性为一体的华东地区独一无二的综合性大型高山温泉休闲养生中心。

项目概况

一、项目名称商量岗高山温泉休闲中心

二、项目选址宁波溪口商量岗

三、项目总投资1.2亿人民币

四、项目投资方本项目投资方为宁波美林旅游开发有限公司，公司成立

2001年12月，注册资本3000万人民币

项目区资源评价及开发优势

一、地理环境优势

商量岗地处四明山腹地，毗邻溪口国家5A级风景旅游区，交通便捷。

区内古木参天，流水潺潺，生态保持完好，植被覆盖率达95%以上，为宁波第一高峰，素有“小庐山”“浙东香格里拉”之美誉。

自美林旅游开发有限公司正式开发商量岗以来，历经五年艰苦打造，现拥有森林音乐广场、森林餐厅、树上旅馆、月光小屋、风铃小径、垂钓中心、拓展基地、烧烤中心，自驾营地等一系列特色旅游景点，涵盖吃住行游购娱六大旅游要素，一个集旅游度假，养生健身、商务会议、户外运动等功能为一体的新兴森林休闲养生度假区已初具规模。

二、人文历史优势

晋代三神僧商量建寺的传说诠释了商量岗的由来，后蒋介石、宋美龄选此佳地度假养生，遗留有蒋宋别墅、武岭军官学校分校、美林泉、桂雨池等民国遗迹，又毗邻溪口国家5A级风景旅游区的雪窦寺、露天弥勒大佛等佛教建筑群落，历史文化底蕴深厚，源远流长。

三、天象、气候资源优势

商量岗属亚热带湿润性季风气候，四季分明，植被广袤，负氧离子含量高

空气质量无与伦比。

夏季凉爽（平均气温23℃），冬季漫长（冰雪期长达90天以上），每年更有南方冬季罕见的10余场雾凇冰凌奇观，有着开发高山温泉休闲中心得天独厚的地质水文气象条件。

四、独立控股权及政策层面优势

持股人对商量岗开发建设拥有独立控股权，所有权明晰，与周边村庄瓜葛极少，避免了诸多不必要的社会矛盾和纠纷。

商量岗的开发建设顺应整个长三角区域旅游发展的大方向，稳步向前，各个项目的开发建设都得到了政府部门的大力支持，前景看好。

项目建设的时效性与必要性

一、抢占先机。

打造华东温泉度假休闲精品旅游项目

浙江乃至整个华东地区目前仍缺乏具有全国影响力的温泉休闲旅游产品，开发潜力巨大。

虽然浙北，浙东一些地方开发了一些温泉旅游休闲项目，但影响有限，形成规模效应距离尚远。

宁波商量岗依托四明第一山得天独厚的自然与气象条件，具备了开发大型高山温泉休闲中心的先决条件，完全有能力来填补这一空白。

二、以点带面，促成大四明山生态休闲旅游圈

四明山地跨余姚、奉化、鄞州、上虞、嵊州等地，所属各县市都瞄准这一风水宝地，大做生态旅游文章，局部地区事实上已经依托四明山形成了一些地方性旅游品牌，但整体品牌影响力不够，整体品牌形象仍待字闺中，尚需大力推广。

对于商量岗而言，抢先一步，占得先机，率先引入南方不可多得的温泉旅游休闲项目，注入全新温泉旅游休闲元素，将进一步整合四明山旅游资源，极大地提升整个四明山的旅游内涵，从而力促大四明山生态旅游圈的形成。

三、创造需求，再塑大溪口旅游新格局

溪口是蒋氏故居所在地，又是宁波旅游重镇，可以说人杰地灵，声名远播，但尽管如此，与其它国内著名旅游风景区相比较，一直摆脱不了“留客不留人”“冬季旅游无市场”这两大尴尬局面。

而一个集观赏性、舒适性、养生性、安全性于一体的综合性高山温泉休闲中心的出现，将极大的改变溪口传统旅游观光客的旅游口味，为溪口的旅游业带来全新的观念。

四、林业增效，促进农林经济和谐发展

商量岗所属四明山区是传统农林区域，经济发展相对滞后，冰雪旅游项目的开发将充分体现富民效应，给山区的农民带来诸多的就业机会和经济收入，同时也给地方政府进行招商引资、就业安排、文教卫生、农业结构调整等举措带来莫大益处，从而使山区“山农问题”得到明显解决，全面实现山区农民致富奔小康。

五、温泉江南，谱写长三角生态旅游新篇章

商量岗所属区域目前仍属经济欠发达地区，要实现区域经济的飞速发展，就必须接轨长三角经济圈，以杭州湾大桥的建成为突破口，凭借独有的自然资源条件，大力发展旅游业。

温泉休闲养生业的兴起必然为地方经济提供新的发展机遇，创造新的经济增长点。

直接带动与旅游业相关的交通、宾馆、饭店、购物、休闲、娱乐等服务行业，各行业相辅相成，相互渗透，资源共享，良性发展，使产业结构更趋科学化、合理化，从而达到经济质的飞跃。

项目规划

一、项目规划设计

商量岗高山温泉休闲中心的设计规划，并不仅仅局限于温泉本身的工程建设，而是一个复杂的系统的工程，需要注重细节，更要着眼全局。

作为宁波特色旅游产业发展的一个重要组成部分，更作为全新的集观赏性、舒适性、养生性、安全性为一体大型综合型旅游休闲项目，它既不同于城市总体规划、区域总体规划和风景区总体规划，又要服从于城市总体规划、区域总体规划和风景区总体规划，因此，在项目规划设计中，必须处理好局部与全局，短期目标与长远战略之间的关系，科学规划，和谐发展。

二、具体设计原则

1、舒适性：

休闲度假环境的舒适性与否是确定度假环境的唯一指标，除了高山温泉优越的自然环境以外，还应包括相应人文环境，包括完善的休闲配套设施以及优质的服务。

2、康益性：

休闲度假环境的康益性包括自然环境和人文环境两大要素。

前者包括良好的绿化、优美的景观、无污染、无公害、绿色环保的可持续良性循环；后者包括温泉建筑的艺术化、人性化和特色化。

3、安全性：

相对封闭的独立自然环境以及现代化的监控系统和医疗服务系统。

4、生态性：

尽最大可能保持原有地理地貌以及植被体系的原生性。

保持动植物的原生性和多元性。

5、文化性：

文化氛围是一切旅游休闲项目的灵魂所在。

三、项目位置及规模

项目地块位于商量岗旅游度假村中心内区域内，设计规模100000平方米。

四、具体规划项目

1、温泉休闲接待中心15000平方米

2、温泉浸泡养生核心区50000平方米

3、特色露天温泉休闲区15000平方米

4、温泉配套设施20000平方米

五、市场定位

一级市场-------上海，宁波大市

二级市场-------杭州、绍兴、台州、温州

三级市场-------整个浙江省及全国各地来宁波旅游的游客

市场分析与预测

一、温泉产业现状

温泉休闲是依托特定地理地貌环境，集舒适性、康益性、养生性、安全性于一体的休闲养生项目。

它具有反复消费、附加值高的特点，综合经济效益十分可观。

几年前，国人谈起温泉休闲还是那么陌生那么遥不可及，如今，被称为“贵族享受”的温泉休闲养生项目已悄然步入寻常百姓之中，温泉休闲业开始走上产业化发展的轨道，成为大都市人追求享受和时尚的不二之选。

随着我国国民经济的进一步发展，人们收入水平的进一步提高，给我国温泉产业的发展创造了越来越好的发展条件。

商量岗凭借江南地区不可多得的地理环境优势，可以说开发高山温泉休闲项目机不可失，势在必行，为丰富江南地区的高端旅游休闲项目注入全新的活力。

二、市场分析及定位

旅游行业发展的根本动力是经济的增长，近几年，随着旅游事业的蓬勃发展，旅游行业在整个国家产业中的地位逐年提升，目前全国已有23个省市自治区直辖市把旅游业业确立为支柱产业，并在政策上给予极大辅助。

随着国民经济持续稳定发展，人民生活水平进一步提高，消费观念不断更新，人们对于旅游的要求不断增强，单纯的观光型旅游已无法满足广大旅游爱好者的胃口，整个旅游业正从单纯的观光型旅游全面走向休闲游，养生游；追求生活质量、精神愉悦和身心健康成为大众普遍心理，休闲度假养生游已经成为目前旅游的主导产品，而休闲养生游的热点恰恰就是温泉休闲度假养生游。

从世界和我国温泉发展的轨迹看，随着经济的不断发展和社会的进步，人类自我保健和休闲意识不断增强，更加注重自身的健康和精神的享受，温泉休闲从传统的针对少数人的“贵族式”休闲开始面向广大普通人群。

医疗保健和休闲作为现代温泉的两大核心主题，也作为休闲养身、减压放松和治疗身心疾苦的特有方式，正越来越受到广大民众的喜欢和青睐。

三、具体目标市场

1、休闲度假市场

目前高竞争快节奏社会，各类人群面临着巨大的工作和生活压力，对自身生活品质和文化取向的追求日益凸现，个性、时尚、休闲、流连于自然山水之间；感受片刻的宁静与放松，游与自然、醉于自然、融于自然。

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享受那份难得的清新与悠然，温泉是不二之选。

2、会务市场