生活用品超市建设可行性研究报告文档格式.docx
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根据国家《关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性；
2、项目的市场分析；
3、项目经营主要内容；
4、建设选址及建设条件分析；
5、总投资估算及经济效益分析评价等；
三、项目主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
项目规模
1
总占地面积
m2
24666
2
总建筑面积
80000
2.1
商业建筑面积
39850
超市建筑面积9000m2
2.2
住宅建筑面积
39500
2.3
配套设施建筑面积
650
二
经营规模
万元
40248
正常经营年
三
劳动定员
人
585
四
项目总投资
15000
固定资产投资总额
14500
铺底流动资金
500
五
年总成本费用
44032
计算期年平均
六
年销售税金及附加
1006
七
年利润总额
1877
八
主要财务评价指标
全部投资财务内部收益率
评价基准6%
投资利税率
%
19.22
投资利润率
12.5
全部投资回收期
所得税前
年
6.2
含建设期
所得税后
8.99
第二章项目背景及必要性
一、项目背景
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。
近年来国家采取了一系列新的改革方案：
1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；
越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；
仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；
便利店（如日本的罗森）；
超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；
商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；
标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
目前**县开发区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区域建设一家大型超市将是十分必要的。
二、项目必要性
1、有利于提高**县商业经营管理水平
现代超市运用超前的经营理念和先进的管理模式。
超市同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。
项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到**县开发区，从而有利于提高**县开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。
企业的前途取决于顾客的满意程度。
为了实现这一目标，超市将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。
根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。
在商场布置方面，努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。
现代超市严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，都竭力兑现。
尊重消费者是现代超市一贯的经营作风，每一个消费者在现代超市都会受到礼貌的接待。
现代超市集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。
在与供应商的关系中，现代超市坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代超市一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。
现代超市的管理模式较为先进，现代超市特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。
现代超市还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。
2、有利于促进**县现代化商业的发展
近年来，**县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。
为适应今后社会经济快速发展的需要，**县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。
设想到2015年，城区第三产业比重提高到50％，商业占第三产业比重达32％。
市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。
市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现**县商业的现代化经营与管理。
第三章市场分析
一、消费市场分析
1、**县目前超市业的发展规模存在较大的市场容量
超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。
但在**县尚未能得到充分发展，**县超市存在较大的市场容量。
目前在**县的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要是真棒连锁超市公司，**县超市业目前的规模尚不能满足**县社会经济日益增长的需要。
2、**县居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间
随着经济的发展**县的人均购买力已有了大幅度的提高。
再加上外地流动人口和集团购买力等，**县的现实社会购买力及购买力潜力较大。
从发展的观点看，伴随着**县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。
**县经济开发区内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有综合服务功能的邻里中心。
目前开发区常住人口已超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。
随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。
二、现代超市的市场竞争优势
1、现代超市商品供应优势
随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。
国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。
为确保名优产品的供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品的统一采购，由于现代超市市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。
同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。
本项目所需国外商品将通过现代超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。
2、现代超市商品销售优势
现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代超市购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。
商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为现代超市广受欢迎的关键因素。
同时本项目引进现代超市超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。
从以上分析中可以看出，**地区投资环境和消费环境较好，再加上现代超市优质的服务和先进的管理模式，现代超市具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。
三、**县商品房现状与市场需求
**县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
第四章项目选址与建设条件
一、选址原则
1.应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。
2.应方便群众，交通便利。
3.周边宜有便利的水、电、路等公用基础设施。
4.应环境安静、远离污染源。
5.应远离易燃、易爆物品的生产和贮存区、高压线路及其设施。
二、选址条件
1、地形、地貌与环境条件
公用设施齐全，道路畅通。
供水、供电、通讯等基础设施配套。
2、交通条件
靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷的交通条件。
三、项目选址
生活用品超市建设项目拟建于**县经济开发区，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。
四、建设条件
1、项目区自然条件优越
（1）气候特征
**县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
（2）气候条件
年均气温：
14.5℃
极端最高气温：
41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
年均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm
年均降雨量：
862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm
最大动土深度：
20mm
地震烈度：
6度
（3）水文地质条件
*市**县东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
（4）土壤状况
项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土2大土类。
其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土、淤黄土、青白土和淤黑土4个土种，占农业用地的80%。
（5）植被特点
四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种300多个，分属66个科，147个属，其中乔木118种，灌木177种，藤木14种，竹类8种。
古稀珍贵树木有古柏、古槐、银杏等。
果树主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜枣等。
农作物有粮、棉、油、果、菜、药、麻、丝等，品种有400多个，其中粮食作物主要有小麦、稻谷、薯类、玉米、高梁、谷子、大豆等，经济作物主要有棉花、麻类、烟叶等，油料作物有花生、油菜、芝麻。
2、社会经济条件好
项目区所在地*市地处苏鲁豫皖四省交界、辖一县三区。
气候宜人、光照充足，是国家和安徽省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地。
*市古称相邑、相县、别名相城。
*自有文字记载以来历史已有4000多年，约4000年前原始社会末期，中国“上古五帝”之一的颛顼在现*市府所在地相山建城。
*是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖三区一县：
相山区、杜集区、烈山区和**县，总面积2741平方公里，人口218万人，其中城区户籍人口135.4万人。
城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达100平方公里，现有24对大型现代化国有矿井，2010年原煤总产量达6000余万吨，年洗原煤能力4100万吨，出口15个国家和地区，为中国的五大煤炭基地之一。
*市以原煤为动力的坑口发电，为华东电网的主力军之一，2010年总装机容量已达800
*（20张）万KW。
其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍、南登高速公路穿境而过，离徐州观音国际机场60公里，至连云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。
符夹、青阜两条铁路贯通境内。
符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。
青阜线则经阜阳、淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。
随着旅游事业的发展，又开通了*至曲阜、泰安、连云港、合肥等几十个城市的远程班车。
青龙山河港已通航，并正在全力扩建。
在不久的将来，从青龙山发出的船只将经新沛河、洪泽湖直通淮河、长江、黄河。
*市现有20多万亩采煤塌陷地自主开发，20多万工程技术人员和技术熟练的产业工人。
良好的投资环境吸引了一批批外商纷至沓来。
1995年3月13日*市第十一届人大常委会第16次会议决定：
梅花、月季为*市市花，银杏、国槐为*市市树。
3、配套条件优越
（1）供电
本项目的用电由开发区变电所供应，以10KV双回路为该项目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠，项目的用电，有关部门已同意供应，供电有保证。
（2）通讯
通讯由**县网通公司提供统一服务。
（3）交通
项目所在地地理位置优越，202省道从中经过，交通十分便利。
第五章经营规模
本项目总体经营思路为：
准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的合作方式取得合作的成功。
1、经营品种
超市入选商品20000余种，经营品种分类详见表5－1。
经营品种
分类
生鲜商品
非食品非技术
（2）
奶制品
家用五金
面包
工具
3
糕点
像制品
4
自助熟食
游戏及玩具
5
肉类
体育用品
6
鱼类
厨房与餐桌用品
7
冷冻食品
学习办公用品
8
蔬果
清洁整理用品
9
干果／南北货
箱包珠宝
非食品非技术
（1）
大众消费品
照相
成品
音像
洗涤菜
家具
美容美发
大家电
清洁护理
小家电
小吃早餐
通讯
饼干
纺织品
饮料烟酒
男装
团购品
儿童用品
内衣装
女装
鞋类
家用纺织品
2、消费对象
中、低、高收入群体。
3、服务区域
以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。
4、经营规模
超市正常经营年达到零售额40248万元。
进口商品目录表
商品名称
备注
钟表类
化妆品
护发用品
护肤用品
香水
10
11
12
13
照相
14
酒类
15
其它
第六章技术设备
一、计算机管理系统
合作公司将采用计算机管理。
计算机管理系统由公司总部的电脑系统、超市系统、远程联网系统组成。
1、总部的计算机配置
合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统。
这一电脑系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁超市统一进货、统一价格、统一调度和规模经营之需要。
由于超市公司已完成了总公司和采购中心的电脑配置。
超市有限公司成立后，将与合肥总公司连网，合用电脑系统，以便统一配货，降低成本。
2、超市的计算机配置
合作公司通过服务器IBMAS400，PC+DOS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。
前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。
3、配送中心计算机配置
配送中心在功能上是一个商品物流的过程，下设多个仓库、加工车间和运输车队。
其中，加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装，使之更适应超市的销售方式。
合肥的主配送中心已完成了电脑配置，本项目建立的**县分配送中心将与合肥总公司联网，合用电脑系统，降低成本。
**县配送分中心主要配置采购管理系统、库存管理系统、配送管理系统、报表管理系统、运输管理系统、POS电子订货系统、远程通讯系统等。
二、其它设备
考虑本项目特点，特别是项目建设方案，其它主要采购设备还包括：
中央冷暖空调、监控报警系统、自动喷淋灭火系统、通讯设备、计算机设备等。
项目主要设备采购清单详见表6－1。
主要设备采购清单
项目名称
主要参数
来源
冷水机组
套
350RT
进口
燃气全自动无压热水锅炉
台
40＊104Kcal/h
中外合资
盘管及新风机组
冷却塔
国产
监控报警设备
自动喷淋灭火设备
通讯设备
法国
计算机设备及配件
35
进口（日本）
2t热水锅炉
干式变压器
个
每台1600kVA
柴油发电机组
手推车
辆
3000
冷藏柜及配件
40
进口（或中外合资）
排水机泵及配件
标签条
8000
16
面团、糕点设备
17
各种货架
600
18
部门标志牌
80
进口（泰国）
19
收银设备及配件
60
20
切面包片机架及配件
21
熟食加工设备及熟食柜
50
22
手扶梯
部
23
电梯
含观光电梯一部
24
货梯
第七章项目建设方案
一、总平面布置
（一）总平面设计原则
1、全面规划，利于实施；
2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；
3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；
4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；
5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；
6、考虑项目所地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；
7、便于利用城市已有的上下水、天然气、供热、供电等基础设施；
8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。
（二）总平面布局
本项目的建设主体为2栋18层大楼，其中一栋底座1-2栋2层超市，另一栋沿街1-4层为商铺。
分南、北位置构成的围合式布局，同时建设相应的配套设施。
本项目主入口位于基地的西正角，超市前设27米宽的多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了超市的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。
同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。
社会机动车辆主入口位于基地的西角，基地紧临主街道，社会车辆进入基地后，可以经超市西角的二车道路将车开至地下停车场，再乘电梯或自动扶梯到超市，出租车主入口位于基地西侧，出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接客。
停车场的车辆由建筑东南角道路离场。
货车入口位于基地西北角中部，车辆沿道至卸货区，再由建筑东南角道路离场。
本项目交通流线较为顺畅。
本项目总建筑面积为80000m2，水、电、天然气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。
建筑主体层数为2—18层，容积率为3.25，绿化率为25%。
主要技术指标详见表7-1。
主要技术指标表
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